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상가를 계약하려고 건물을 보러 갔는데 이미 여러 점포가 영업하고 있다면 한 가지 더 확인할 것이 있습니다.
바로 기존 임차인들의 보증금과 권리관계입니다.
새로 들어가는 임차인 입장에서는 내 보증금과 월세만 맞으면 계약할 수 있다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 건물이 나중에 경매로 넘어가는 상황까지 생각하면 이야기가 달라집니다.
이미 들어와 있는 임차인 중 나보다 먼저 권리를 갖는 사람이 있다면 보증금 회수에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
그렇다면 계약도 하지 않은 사람이 기존 임차인들의 보증금이나 확정일자를 확인할 수 있을까요?
상가건물 임대차보호법에는 계약 예정자가 임대인의 동의를 받아 관할 세무서에 임대차정보 제공을 요청할 수 있는 제도가 마련되어 있습니다.
30초 요약
| 등기부 확인 | 근저당권·전세권·압류·가압류 등 등기된 권리부터 확인 |
| 기존 임차인 | 보증금뿐 아니라 사업자등록 신청일·확정일자·임대차기간도 함께 확인 |
| 계약 예정자 | 임대인의 동의를 받아 관할 세무서에 임대차정보 제공 요청 가능 |
| 안전 판단 | 근저당과 기존 임차인의 권리순위를 함께 비교해야 함 |
1. 왜 기존 임차인의 보증금까지 봐야 할까?
상가 임대차계약을 할 때 보통 가장 먼저 확인하는 것은 보증금과 월세입니다.
그다음 건물에 근저당이 얼마나 있는지 등기부를 살펴봅니다.
그런데 이미 여러 임차인이 들어와 있는 건물이라면 여기서 한 단계 더 봐야 합니다.
기존 임차인들의 보증금과 권리 발생시점입니다.
건물이 경매로 넘어갔을 때 임차인의 보증금 회수 여부는 단순히 보증금 액수만으로 결정되지 않습니다.
근저당권이 언제 설정됐는지, 기존 임차인이 언제 사업자등록을 신청했는지, 확정일자를 언제 받았는지 등 여러 시점을 함께 비교해야 합니다.
2. 등기부등본부터 확인해야 한다
첫 번째 확인서류는 등기사항증명서입니다.
갑구에서는 현재 소유자가 계약 상대방과 일치하는지 확인하고, 압류나 가압류 등의 권리가 있는지도 살펴봅니다.
을구에서는 근저당권과 전세권 등 담보·용익권을 확인합니다.
특히 근저당권이 있다면 설정일과 채권최고액을 같이 봐야 합니다.
다만 여기서 주의할 점이 있습니다.
일반적인 상가 임차인의 보증금이 모두 등기부에 표시되는 것은 아닙니다.
그래서 등기부만 확인하고 기존 임차인이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
3. 기존 임차인의 보증금은 어떻게 확인할까?
상가건물 임대차보호법에는 상가 임대차정보를 확인할 수 있는 제도가 있습니다.
관할 세무서에서는 상가건물 임대차와 관련된 일정한 정보를 관리합니다.
법에서 정한 이해관계인은 임대차정보 제공을 요청할 수 있고, 아직 계약하지 않은 계약 예정자도 임대인의 동의를 받으면 정보제공을 요청할 수 있습니다.
따라서 기존 임차인이 여러 명 들어와 있는 상가라면 임대인에게 말로만 보증금 현황을 묻고 끝내기보다 필요할 경우 세무서 임대차정보 확인에 협조해 달라고 요청하는 방법이 있습니다.
4. 어떤 정보를 확인할 수 있을까?
임대차정보에서는 보증금만 보는 것이 아닙니다.
| 확인 항목 | 왜 확인할까? |
|---|---|
| 보증금·차임 | 기존 임대차의 금액 확인 |
| 사업자등록 신청일 | 임차인의 대항력 관련 시점 판단에 필요한 자료 |
| 확정일자 부여일 | 우선변제 관계 검토에 필요한 자료 |
| 임대차기간 | 현재 임대차가 유지되고 있는지 확인 |
| 변경·갱신 내용 | 보증금이나 계약조건이 변경되었는지 확인 |
이 자료들을 등기부에 기재된 근저당권 등의 설정시점과 비교해야 실제 권리관계를 판단하는 데 도움이 됩니다.
5. 계약 전인 사람도 세무서에서 확인할 수 있을까?
가능합니다. 다만 임대인의 동의가 필요합니다.
상가건물 임대차보호법 제4조에서는 임대차계약을 체결하려는 사람이 임대인의 동의를 받아 임대차정보 제공을 요청할 수 있도록 규정하고 있습니다.
보증금이 작은 계약이라면 임대인에게 기존 임차현황을 확인하는 정도로 끝내는 경우도 많습니다.
하지만 보증금이 크고 여러 점포가 들어와 있으며 근저당까지 설정돼 있다면 객관적인 자료를 확인해 볼 필요성이 커집니다.
6. 보증금이 얼마인지 알면 선순위를 판단할 수 있을까?
보증금 액수만 알아서는 부족합니다.
예를 들어 기존 임차인의 보증금이 3천만 원이고 새 임차인의 보증금이 5천만 원이라고 해서 보증금이 적은 사람이 먼저 보호받는 것은 아닙니다.
중요한 것은 각 권리가 언제 갖춰졌느냐입니다.
상가 임차인의 대항력은 원칙적으로 건물의 인도와 사업자등록 신청이라는 요건과 관련이 있고, 우선변제권을 검토할 때는 확정일자도 함께 봐야 합니다.
따라서 보증금 액수 + 사업자등록 신청일 + 확정일자 + 등기부상 근저당권 설정일을 함께 비교해야 합니다.
7. 근저당이 많다면 어떻게 판단해야 할까?
상가건물 시세가 높다고 해서 보증금이 무조건 안전한 것은 아닙니다.
근저당권의 채권최고액이 크고 기존 임차인들의 보증금까지 많다면 경매 시 배당재원이 부족해질 가능성을 생각해야 합니다.
다만 채권최고액과 임차보증금을 단순히 모두 더해 건물시세와 비교한 숫자만으로 안전 여부를 단정할 수는 없습니다.
실제 채무액, 각 권리의 순위, 임차인의 대항력과 우선변제권, 경매 시 낙찰가격 등도 영향을 미치기 때문입니다.
계약 전 단계에서는 건물 가치에 비해 이미 설정된 담보권과 임차보증금 부담이 지나치게 크지는 않은지를 먼저 살펴보는 것이 좋습니다.
8. 임대인이 기존 임차정보 확인에 협조하지 않는다면?
계약 예정자가 세무서 임대차정보를 확인하려면 임대인의 동의가 필요합니다.
따라서 임대인이 동의하지 않는다고 해서 그 자체로 계약하면 안 된다고 단정할 수는 없습니다.
다만 보증금이 크고 기존 임차인이 많은데도 임대차현황 확인에 계속 소극적이라면 그 이유는 확인해 볼 필요가 있습니다.
객관적인 확인이 어려울수록 등기부, 건물 시세, 기존 점포 현황 등을 더 보수적으로 검토하는 것이 좋습니다.
9. 계약 당일에도 다시 확인해야 한다
며칠 전에 등기부를 확인했다고 해서 계약 당일 확인을 생략하지 않는 것이 좋습니다.
그 사이 새로운 근저당권이나 압류 등이 설정될 가능성이 있기 때문입니다.
계약서를 작성하기 직전에 등기사항증명서를 다시 발급해 권리변동이 없는지 확인하고, 보증금이 큰 계약이라면 잔금 지급 전에도 한 번 더 살펴보는 편이 좋습니다.
실제 점포를 인도받은 후에는 사업자등록 신청과 확정일자 등 자신의 임차보증금을 보호하기 위한 절차도 미루지 않는 것이 좋습니다.
10. 상가 계약 전 체크리스트
- □ 등기부상 소유자와 임대인이 일치하는가?
- □ 근저당권의 설정일과 채권최고액을 확인했는가?
- □ 압류·가압류·전세권 등 다른 권리는 없는가?
- □ 현재 영업 중인 기존 임차인이 몇 명인지 확인했는가?
- □ 기존 임차인의 보증금과 차임을 확인했는가?
- □ 사업자등록 신청일을 확인했는가?
- □ 확정일자 부여일을 확인했는가?
- □ 임대차기간과 갱신·변경 여부를 확인했는가?
- □ 필요하면 임대인의 동의를 받아 세무서 임대차정보를 확인했는가?
- □ 건물 시세와 담보권·임차보증금을 함께 검토했는가?
- □ 계약 당일 등기부를 다시 확인했는가?
자주 묻는 질문
다른 임차인의 보증금은 등기부등본에서 확인할 수 있나요?
일반적인 상가 임대차의 보증금이 모두 등기부에 표시되는 것은 아닙니다. 그래서 등기부 확인과 별도로 기존 임대차정보를 살펴볼 필요가 있습니다.
계약하기 전에도 세무서 임대차정보를 볼 수 있나요?
임대차계약을 체결하려는 사람은 임대인의 동의를 받아 관할 세무서에 임대차정보 제공을 요청할 수 있습니다.
보증금이 작은 기존 임차인은 신경 쓰지 않아도 되나요?
보증금 액수만으로 판단해서는 안 됩니다. 사업자등록 신청일, 확정일자, 담보권 설정시점 등 권리 발생시점을 함께 살펴봐야 합니다.
근저당이 있으면 상가 계약을 하면 안 되나요?
근저당이 있다는 이유만으로 계약할 수 없다고 볼 수는 없습니다. 다만 근저당권의 금액과 순위, 기존 임차인의 보증금 및 권리관계, 건물가치를 함께 검토해 보증금 회수 위험을 판단해야 합니다.
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마무리
상가 계약에서 기존 임차인의 보증금을 확인하는 이유는 단순히 다른 사람이 얼마에 계약했는지 알아보기 위해서가 아닙니다.
내 보증금보다 먼저 권리를 주장할 수 있는 임차인과 담보권이 얼마나 있는지를 살펴보기 위해서입니다.
등기부에서는 근저당권 등 등기된 권리를 확인하고, 필요하면 임대인의 동의를 받아 세무서 임대차정보까지 확인하는 방식으로 접근하면 됩니다.
상가 보증금이 클수록 ‘내 계약조건이 좋은가’보다 ‘내 보증금보다 앞에 어떤 권리가 있는가’를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
자료 출처
- 국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법」 제3조·제4조·제5조
- 국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법 시행령」
- 상가건물 임대차 확정일자 부여 및 임대차정보 제공 관련 규정
- 국세청 상가건물 임대차정보 제공 관련 안내
※ 이 글은 일반적인 상가 임대차계약과 기존 임차인 보증금 확인 방법을 설명하기 위한 내용입니다. 실제 권리순위와 보증금 회수 가능성은 담보권 설정시점, 임차인의 대항력과 우선변제권, 확정일자, 실제 경매가격 등 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.