상가 계약 전 위반 건축물 확인 방법

상가를 보러 갔는데 건물 뒤쪽에 창고가 붙어 있거나, 옥상이나 테라스에 별도의 공간이 만들어져 있는 경우가 있습니다.

임차인 입장에서는 건물주가 만들어 놓은 공간이니 그대로 사용해도 괜찮겠다고 생각하기 쉽습니다.

하지만 상가 계약은 내부가 마음에 든다고 바로 결정할 일이 아닙니다.

건축물대장에 적힌 내용과 실제 건물 상태가 같은지, 내가 하려는 업종으로 사용할 수 있는지도 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.

특히 음식점이나 학원, 제조업처럼 영업신고·등록·허가 또는 건축물 용도 확인이 필요한 업종이라면 더 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.

30초 요약

• 계약 전에 건축물대장을 먼저 확인합니다.
• 건축물대장에 ‘위반건축물’ 표시가 있는지 확인합니다.
• 건축물대장상 용도와 실제 사용 상태를 비교합니다.
• 현장에서 무단 증축으로 의심되는 부분이 있는지도 살펴봅니다.
• 위반건축물 표시가 없다고 모든 부분이 적법하다고 단정해서는 안 됩니다.
• 내가 하려는 업종이 해당 건물에서 가능한지도 별도로 확인해야 합니다.

 

 

 

건축물대장에서 무엇을 봐야 할까?

가장 먼저 확인할 자료는 건축물대장입니다.

건축물대장을 발급받으면 건물의 용도, 면적, 층수, 구조 등을 확인할 수 있습니다.

여기서 먼저 볼 것이 ‘위반건축물’ 표시가 있는지입니다.

허가권자가 건축법에 따른 시정명령을 하는 경우에는 건축물대장에 ‘위반건축물’이라는 표시와 위반일자, 위반내용, 시정명령 내용 등을 기재하도록 되어 있습니다.

따라서 위반건축물 표시가 있다면 어떤 부분이 문제가 됐는지 변동사항 등 관련 내용을 함께 확인해야 합니다.

대장에 표시가 없으면 괜찮은 건물일까?

여기서 많이 놓치는 부분이 있습니다.

건축물대장에 위반건축물 표시가 없다는 이유만으로 현재 건물의 모든 부분이 적법하다고 단정하기는 어렵습니다.

위반건축물 표시는 허가권자가 시정명령을 하는 경우 건축물대장에 기재되는 구조이기 때문입니다.

그래서 건축물대장만 확인하고 끝내기보다는 실제 건물 상태와 대장 내용을 서로 비교해 보는 과정이 필요합니다.

건축물대장과 현장을 같이 봐야 합니다

예를 들어 건축물대장에 적힌 면적과 비교했을 때 현장에서 사용하는 공간이 눈에 띄게 넓어 보인다면 그 이유를 확인해 보는 것이 좋습니다.

건물 뒤쪽에 별도의 창고가 붙어 있거나 옥상에 구조물이 설치되어 있는 경우도 마찬가지입니다.

다만 현장에서 구조물을 발견했다고 해서 공인중개사나 임차인이 바로 ‘불법’이라고 단정할 수는 없습니다.

허가나 신고를 거친 시설일 수도 있기 때문에 대장과 관련 공부를 확인하고, 판단하기 어려우면 관할 시·군·구 건축부서에 확인하는 방법이 안전합니다.

계약 전에는 이 부분을 비교해보세요

확인 항목	확인할 내용
위반건축물 표시	건축물대장에 위반건축물 표시와 위반내용이 있는지 확인합니다.
건축물 용도	계약하려는 부분의 건축물대장상 용도를 확인합니다.
면적	대장에 기재된 면적과 실제 사용하는 공간에 차이가 있는지 살펴봅니다.
증축 부분	건물 뒤편이나 옥상 등에 추가된 공간이 있다면 허가·신고 여부를 확인합니다.
실제 사용 용도	현재 사용하고 있는 형태와 건축물대장상 용도가 맞는지 비교합니다.

내가 하려는 업종도 확인해야 합니다

건물이 적법하다고 해서 내가 원하는 업종을 무조건 할 수 있는 것은 아닙니다.

상가를 계약할 때는 건물 자체의 위반 여부와 내가 하려는 업종의 입점 가능 여부를 따로 확인하는 것이 좋습니다.

업종에 따라 건축물의 용도뿐 아니라 개별 법령에 따른 시설기준이나 신고·허가·등록 요건 등이 추가될 수 있기 때문입니다.

“옆 가게도 같은 업종을 하고 있으니 나도 가능하겠지”라고 판단하기보다 계약 전에 해당 업종의 인허가를 담당하는 관할 행정기관에 확인하는 편이 안전합니다.

위반건축물이라면 어떤 문제가 생길 수 있을까?

위반사항이 확인됐다고 해서 모든 상가 계약이 똑같은 결과가 되는 것은 아닙니다.

어느 부분이 어떤 법령을 위반했는지, 시정이 가능한지, 임차인이 사용하려는 부분과 관련이 있는지를 따로 봐야 합니다.

건축법에 따른 위반이 확인되면 허가권자는 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한 등 필요한 조치를 명할 수 있습니다.

따라서 계약부터 하고 나중에 해결하려 하기보다 계약 전에 위반내용과 시정 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

계약 전에 발견했다면 어떻게 해야 할까?

건축물대장에서 위반사항을 발견했다면 먼저 임대인에게 내용을 확인합니다.

그다음 관할 행정기관을 통해 위반내용과 시정 여부, 예정한 업종의 사용 가능 여부 등을 확인하는 것이 좋습니다.

시정이 필요한 상태라면 “나중에 해결해 주겠다”는 말만 듣고 계약하기보다 누가, 언제까지, 어떤 상태로 시정할 것인지 계약서에 분명하게 남겨두는 편이 안전합니다.

특히 예정한 영업을 할 수 있는지가 계약의 중요한 조건이라면 그 부분을 계약 전에 충분히 확인해야 합니다.

특약에는 어떻게 남기면 좋을까?

특약은 실제 물건과 계약 상황에 맞게 작성해야 하므로 모든 계약에 똑같은 문구를 사용하는 것은 좋지 않습니다.

다만 계약 전에 특정 위반사항이나 인허가 문제가 확인됐다면 다음 내용을 중심으로 당사자 간 책임을 구체적으로 정할 수 있습니다.

• 현재 확인된 위반사항이 무엇인지
• 누가 시정할 것인지
• 언제까지 시정할 것인지
• 시정되지 않을 경우 계약을 어떻게 처리할 것인지
• 예정 업종의 영업신고·허가 등이 불가능한 경우 계약금과 지급금액을 어떻게 처리할 것인지

중요한 것은 단순히 “임대인이 책임진다”라고 적는 것이 아니라 실제 문제가 발생했을 때 처리 방법까지 구체적으로 정하는 것입니다.

공인중개사에게도 확인해 보세요

상가를 중개하는 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태와 권리관계, 법령에 따른 거래 또는 이용 제한사항 등을 확인·설명하고 건축물대장 등 근거자료를 제시해야 합니다.

따라서 계약서를 작성하기 전에 건축물대장을 함께 보면서 위반건축물 표시가 있는지, 계약하려는 부분의 용도가 무엇인지 설명을 요청해 보는 것이 좋습니다.

다만 특정 업종의 영업허가나 신고 가능 여부는 개별 법령과 시설기준까지 영향을 받을 수 있으므로 필요한 경우 해당 업무를 담당하는 관할 행정기관에도 확인해야 합니다.

상가 계약 전 체크리스트

• 건축물대장을 발급받았는가?
• 위반건축물 표시가 있는가?
• 위반일자와 위반내용을 확인했는가?
• 대장상 용도와 실제 사용 상태가 같은가?
• 대장 면적과 실제 사용하는 공간을 비교했는가?
• 추가로 증축된 것으로 보이는 공간이 있는가?
• 내가 하려는 업종으로 사용할 수 있는지 확인했는가?
• 문제가 있다면 계약 전에 처리방법을 정했는가?

자주 묻는 질문

건축물대장에 위반건축물이라고 적혀 있으면 계약하면 안 되나요?

위반건축물이라는 이유만으로 모든 계약이 당연히 금지된다고 단정할 수는 없습니다.

다만 어떤 부분이 위반됐는지, 계약하려는 상가와 관련이 있는지, 시정이 가능한지, 예정 업종의 영업에 문제가 없는지를 계약 전에 확인해야 합니다.

위반건축물 표시가 없으면 안심해도 되나요?

그것만으로 모든 부분이 적법하다고 단정하기는 어렵습니다.

건축물대장과 실제 현장 상태를 비교하고 의심되는 부분이 있다면 관할 행정기관에 확인하는 것이 좋습니다.

건축물 용도만 맞으면 영업할 수 있나요?

반드시 그런 것은 아닙니다.

업종에 따라 별도의 영업신고·허가·등록이나 시설기준 등이 적용될 수 있으므로 해당 업종의 요건을 따로 확인해야 합니다.

건물 뒤쪽에 창고가 있는데 대장에는 없다면요?

현장 모습만 보고 바로 위반건축물이라고 단정하지 말고 해당 공간의 허가·신고 여부와 건축물대장 등 관련 자료를 확인해야 합니다.

확인이 어렵다면 계약 전에 관할 시·군·구 건축부서에 문의하는 것이 좋습니다.

마무리

상가 계약에서 건축물대장은 계약서만큼 먼저 확인해 볼 자료입니다.

그렇다고 건축물대장에 위반건축물 표시가 없다는 이유만으로 확인을 끝내는 것도 충분하지 않습니다.

건축물대장과 실제 건물 상태를 비교하고, 마지막으로 내가 하려는 업종이 가능한지까지 확인한 뒤 계약하는 것이 좋습니다.

계약한 뒤 영업을 준비하면서 문제를 발견하는 것보다 계약 전에 한 번 더 확인하는 편이 훨씬 수월합니다.

자료 출처

국가법령정보센터 「건축법」 제79조
국가법령정보센터 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」 제8조
국가법령정보센터 「공인중개사법」 제25조

※ 이 글은 상가 계약 전 위반건축물 확인에 관한 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 위반 여부와 시정 가능 여부, 예정 업종의 영업 가능 여부는 건축물의 상태와 관계 법령에 따라 달라질 수 있으므로 필요한 경우 관할 행정기관에 확인하시기 바랍니다.