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상가를 정리할 때 보증금만큼 신경 쓰이는 것이 권리금입니다.
오랫동안 장사하면서 시설을 갖추고 단골손님도 만들었는데, 막상 가게를 넘기려고 하니 건물주가 새 임차인과 계약하지 않겠다고 하는 경우가 있습니다.
이럴 때 이런 질문을 많이 합니다.
“건물주가 권리금을 돌려줘야 하나요?”
권리금은 보통 건물주에게 돌려받는 돈이 아닙니다.
기존 임차인이 새로 들어올 임차인에게 권리금을 받을 기회를 법에서 보호하는 구조입니다.
다만 새 임차인을 구했다고 해서 언제나 권리금을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 기존 임차인의 계약 상태와 신규 임차인의 조건, 임대인이 계약을 거절한 이유까지 함께 확인해야 합니다.
30초 요약
- 권리금은 보통 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급합니다.
- 임대인은 일정한 기간 동안 기존 임차인의 권리금 회수기회를 방해해서는 안 됩니다.
- 보호기간은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다.
- 정당한 이유 없이 신규 임차인과 계약을 거절하면 권리금 회수방해 문제가 생길 수 있습니다.
- 반대로 신규 임차인의 자력이 부족하는 등 정당한 거절 사유가 있다면 임대인이 계약하지 않을 수도 있습니다.
- 월세 연체나 무단 전대 등 기존 임차인에게 법에서 정한 사유가 있다면 권리금 보호가 제한될 수 있습니다.
- 권리금 회수를 방해했다고 해서 임대인이 못 받은 권리금을 무조건 전액 지급하는 것은 아닙니다.
상가 권리금은 누가 주는 돈일까?
“장사를 그만두면 건물주에게 권리금을 받을 수 있나요?”
상가를 거래하다 보면 충분히 나올 수 있는 질문입니다.
하지만 일반적인 권리금 거래는 건물주가 기존 임차인에게 권리금을 돌려주는 방식이 아닙니다.
영업시설이나 비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 상가 위치에 따른 영업상의 이점처럼 장사를 하면서 만들어진 가치를 새 임차인에게 넘기고 그 대가를 받는 것이 권리금 거래의 기본적인 모습입니다.
그래서 보통은 새로 들어올 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급합니다.
건물주는 무엇을 보호해야 할까?
건물주가 기존 임차인의 권리금을 직접 지급해야 하는 것은 아닙니다.
대신 기존 임차인이 새 임차인을 구해 권리금을 받을 수 있는 기회를 정당한 이유 없이 막아서는 안 됩니다.
이 보호기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지입니다.
따라서 권리금을 받고 가게를 넘길 계획이라면 계약 만료 직전까지 기다리기보다는 미리 신규 임차인을 찾고 임대인과 협의하는 편이 좋습니다.
건물주가 이런 행동을 하면 문제가 될 수 있습니다
| 상황 | 어떤 경우일까? |
|---|---|
| 권리금을 요구하는 경우 | 기존 임차인이 구한 신규 임차인에게 임대인이 권리금을 요구하는 경우입니다. |
| 권리금을 직접 받는 경우 | 임대인이 신규 임차인에게서 권리금을 직접 받아가는 경우입니다. |
| 권리금 지급을 막는 경우 | 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 방해하는 경우입니다. |
| 지나치게 높은 임대조건 | 주변 시세 등에 비춰 현저히 높은 보증금이나 월세를 요구해 신규 계약을 어렵게 만드는 경우입니다. |
| 계약 체결 거절 | 정당한 이유 없이 기존 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약하지 않는 경우입니다. |
새 임차인을 구하면 건물주는 무조건 계약해야 할까?
그렇지는 않습니다.
기존 임차인이 새 임차인을 데려왔다고 해서 임대인이 누구와도 반드시 계약해야 하는 것은 아닙니다.
신규 임차인에게 보증금이나 월세를 지급할 능력이 없다면 계약을 거절할 정당한 이유가 될 수 있습니다.
신규 임차인이 임차인으로서 지켜야 할 의무를 제대로 이행하기 어려울 것으로 보이는 상당한 사유가 있는 경우도 마찬가지입니다.
따라서 “새 임차인을 데려왔으니 건물주가 무조건 계약해야 한다”라고 생각하는 것도 정확하지 않습니다.
‘1년 6개월 비워두면 된다’는 말은 맞을까?
이 부분은 단순하게 판단하면 안 됩니다.
상가건물 임대차보호법에서는 정당한 사유 가운데 하나로 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우를 두고 있습니다.
그렇다고 건물주가 “앞으로 1년 6개월 동안 비워둘 생각입니다”라고 말했다는 이유만으로 모든 경우에 권리금 보호가 바로 없어지는 것은 아닙니다.
실제 분쟁에서는 상가를 사용하지 않은 경위와 기간, 당시 계약 진행 과정 등 구체적인 상황을 함께 확인해야 합니다.
월세를 많이 밀렸다면 권리금도 보호받을까?
기존 임차인 쪽에도 확인할 부분이 있습니다.
상가건물 임대차보호법은 임차인에게 계약갱신을 거절할 수 있는 법정 사유가 있는 경우 권리금 회수기회 보호에도 예외를 두고 있습니다.
대표적인 것이 월세 연체입니다.
예를 들어 월세가 200만 원이라면 3기의 차임액에 해당하는 600만 원에 이르도록 연체한 사실이 있는지를 확인해야 합니다.
꼭 3개월을 연속해서 밀린 경우만을 뜻하는 것은 아닙니다.
임대인의 동의 없이 다른 사람에게 상가를 다시 빌려준 무단 전대나 고의 또는 중대한 과실로 건물을 파손한 경우 등도 함께 살펴봐야 합니다.
상가를 10년 사용했다면 권리금 보호도 끝날까?
계약갱신요구권과 권리금 보호는 같은 제도가 아닙니다.
계약갱신요구권을 더 이상 행사할 수 없다는 이유만으로 권리금 회수기회 보호까지 당연히 없어지는 것은 아닙니다.
대법원도 계약갱신요구권 행사기간이 지난 임차인의 권리금 회수기회 보호 문제를 별도로 판단한 바 있습니다.
따라서 “상가를 10년 사용했으니 권리금도 받을 수 없다”고 바로 결론 내리면 안 됩니다.
건물주가 직접 장사한다고 하면?
기존 임차인이 새 임차인을 구했는데 건물주가 이렇게 말하는 경우도 있습니다.
“다음에는 제가 직접 사용할 겁니다.”
이 말만으로 모든 경우에 권리금 회수기회 보호가 사라지는 것은 아닙니다.
임대인이 직접 사용하겠다는 이유와 신규 임차인과 계약하지 않겠다는 사정이 법에서 인정하는 정당한 사유에 해당하는지는 구체적으로 따져봐야 합니다.
따라서 건물주가 직접 사용한다는 말을 들었다고 해서 기존 임차인이 곧바로 권리금을 포기할 필요는 없습니다.
새 임차인을 실제로 구해야 할까?
권리금 회수기회 보호는 기본적으로 기존 임차인이 신규 임차인을 주선하는 상황을 전제로 합니다.
그래서 새 임차인을 실제로 구하고 임대인에게 소개했다는 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.
다만 임대인이 처음부터 “누구를 데려와도 계약하지 않겠다”고 분명하게 밝힌 경우처럼 신규 임차인을 소개하는 것 자체가 사실상 의미가 없는 특별한 상황도 있을 수 있습니다.
대법원도 이런 특별한 사정이 있다면 실제 신규 임차인을 주선하지 않았다는 이유만으로 손해배상청구를 바로 배제할 수는 없다고 판단한 사례가 있습니다.
권리금 보호규정이 적용되지 않는 상가도 있습니다
| 구분 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 대규모점포·준대규모점포 | 해당 시설의 일부인 상가는 권리금 회수기회 보호규정이 적용되지 않을 수 있습니다. 다만 법에서 정한 전통시장은 제외됩니다. |
| 국유재산 | 국유재산에 해당하는 상가 임대차에는 권리금 회수기회 보호규정이 적용되지 않습니다. |
| 공유재산 | 지방자치단체 등의 공유재산인 상가도 적용 제외 대상입니다. |
권리금을 못 받으면 건물주가 전액 물어줘야 할까?
권리금을 받지 못했다고 해서 임대인이 무조건 그 금액 전부를 지급하는 것은 아닙니다.
임대인이 법에서 금지한 방법으로 권리금 회수를 방해했고 그 때문에 실제 손해가 발생했다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.
다만 배상액에는 한도가 있습니다.
신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 가운데 낮은 금액을 넘을 수 없습니다.
예를 들어 신규 임차인과 권리금 5,000만 원에 합의했더라도 임대차 종료 당시 권리금이 3,000만 원으로 평가됐다면 손해배상액의 법정 상한은 둘 중 낮은 금액을 기준으로 보게 됩니다.
손해배상은 언제까지 청구해야 할까?
권리금 문제로 분쟁이 생겼다면 기간도 놓치지 말아야 합니다.
임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효가 완성됩니다.
임대차 종료일과 신규 임차인을 주선한 자료를 함께 보관해 두는 것이 좋습니다.
권리금 분쟁에 대비해 남겨둘 자료
- 기존 상가 임대차계약서
- 신규 임차인과 작성한 권리금 계약서
- 임대인에게 신규 임차인을 소개한 문자나 메시지
- 임대인이 신규 계약을 거절한 이유를 확인할 수 있는 자료
- 신규 임차인의 보증금과 월세 지급 능력을 확인할 수 있는 자료
- 임대인이 제시한 새로운 보증금과 월세 조건
- 시설비와 영업가치를 확인할 수 있는 자료
권리금 문제는 시간이 지난 뒤 서로 기억하는 내용이 달라지는 경우가 많습니다.
전화로만 이야기하기보다 문자나 서면 등으로 협의 과정을 남겨두는 편이 좋습니다.
관련 글
상가 계약갱신요구권과 권리금 보호는 서로 관련은 있지만 같은 제도는 아닙니다.
계약기간이 남은 상태에서 가게를 정리하려는 경우에는 중도해지 문제도 함께 확인해 보세요.
권리금을 받고 나가려면 이것부터 확인하세요
- 현재 임대차 종료일이 언제인가?
- 권리금 회수기회 보호기간에 들어왔는가?
- 새로 들어올 임차인을 구했는가?
- 신규 임차인이 보증금과 월세를 지급할 능력이 있는가?
- 임대인에게 신규 임차인을 소개했다는 기록이 있는가?
- 임대인이 계약을 거절했다면 그 이유가 무엇인가?
- 기존 임차인에게 월세 연체나 무단 전대 등의 문제가 있었는가?
- 권리금 보호규정이 적용되지 않는 상가인지 확인했는가?
자주 묻는 질문
건물주가 기존 임차인에게 권리금을 줘야 하나요?
일반적으로 그렇지 않습니다.
권리금 계약은 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약입니다. 임대인은 기존 임차인이 권리금을 받을 기회를 정당한 이유 없이 방해해서는 안 됩니다.
상가를 10년 사용했다면 권리금도 보호받지 못하나요?
그렇게 단정할 수 없습니다.
계약갱신요구권과 권리금 회수기회 보호는 별개의 제도입니다. 갱신요구권 행사기간이 지났다는 이유만으로 권리금 보호가 당연히 없어지는 것은 아닙니다.
건물주가 직접 사용할 거라고 하면 권리금을 포기해야 하나요?
건물주가 직접 사용한다는 이유만으로 모든 경우에 권리금 회수기회 보호가 없어지는 것은 아닙니다.
신규 임차인과 계약하지 않는 데 법에서 인정하는 정당한 이유가 있는지는 구체적인 상황을 확인해야 합니다.
새 임차인을 구하면 건물주는 무조건 계약해야 하나요?
아닙니다.
신규 임차인이 보증금이나 월세를 지급할 능력이 없거나 임차인으로서 의무를 제대로 이행하기 어려운 상당한 사유가 있다면 계약을 거절할 정당한 이유가 될 수 있습니다.
건물주가 월세를 너무 많이 올려 새 임차인이 계약을 포기했다면요?
주변 상가의 임대료와 조세·공과금 등을 고려했을 때 현저히 높은 보증금이나 월세를 요구해 권리금 회수를 어렵게 만들었다면 권리금 회수방해에 해당하는지 살펴볼 수 있습니다.
권리금을 못 받으면 무조건 손해배상을 받을 수 있나요?
아닙니다.
임대인이 법에서 금지한 방해행위를 했는지, 그 행동 때문에 실제 손해가 발생했는지 등을 함께 확인해야 합니다.
마무리
상가 권리금 문제는 “건물주가 권리금을 주느냐, 안 주느냐”의 문제가 아닙니다.
기존 임차인이 새 임차인을 구해 권리금을 받을 기회를 임대인이 정당한 이유 없이 방해했는지를 보는 것이 중요합니다.
새 임차인을 구했다고 무조건 계약이 되는 것도 아니고, 임대인이 원하지 않는다는 이유만으로 마음대로 거절할 수 있는 것도 아닙니다.
가게를 넘길 계획이라면 계약 종료일을 먼저 확인하고, 신규 임차인을 소개한 과정과 임대인의 답변을 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법」 제10조, 제10조의 3, 제10조의 4, 제10조의 5
대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다 225312, 225329 판결
대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다 284226 판결
※ 이 글은 상가 권리금 회수기회 보호에 관한 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 권리금 보호 여부는 임대차 종료 시점, 신규 임차인의 조건, 임대인의 계약 거절 사유, 차임 연체 여부 등 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 분쟁이 있다면 임대차계약서와 권리금 계약서, 신규 임차인을 주선한 자료 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.