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상가를 보러 갔는데 현재 임차인이 영업 중이고 월세도 꼬박꼬박 들어온다고 합니다.
매매가격도 주변과 비교해 크게 비싸지 않다면 괜찮은 물건처럼 보일 수 있습니다.
그런데 상가는 아파트를 살 때와 확인하는 내용이 조금 다릅니다.
등기부등본만 깨끗하다고 끝나는 것도 아니고, 현재 월세가 잘 나온다는 이유만으로 수익성이 계속 유지된다고 볼 수도 없습니다.
임차인의 보증금과 계약기간은 어떻게 되는지, 현재 업종을 계속 운영할 수 있는지, 관리비는 누가 부담하는지, 공실이 생기면 다시 임대하기 쉬운 자리인지까지 살펴봐야 합니다.
특히 임차인이 있는 상가를 매수한다면 매매계약과 동시에 기존 임대차관계도 함께 살펴봐야 합니다.
이번 글에서는 상가를 계약하기 전에 매수자가 확인해 볼 사항을 실제 검토 순서에 맞춰 살펴보겠습니다.
• 등기부등본에서 소유자와 근저당·압류 등 권리관계를 확인합니다.
• 건축물대장에서 용도·면적·위반건축물 여부 등을 살펴봅니다.
• 임차인이 있다면 임대차계약서와 실제 보증금·월세·계약기간을 맞춰봅니다.
• 현재 월세만 보지 말고 공실이 됐을 때 다시 받을 수 있는 임대료도 생각합니다.
• 관리비와 체납액, 시설 수리 책임도 확인합니다.
• 대출이자·취득비용·공실 등을 반영해 실제 수익성을 계산합니다.
• 잔금일에는 임대차보증금과 임대료·관리비 등의 정산관계를 분명하게 해 둡니다.
1. 등기부등본부터 확인합니다
상가 매수를 검토할 때 가장 먼저 확인할 서류 중 하나가 등기사항증명서, 흔히 말하는 등기부등본입니다.
매도인이 실제 소유자인지 확인하고 근저당권·전세권·압류·가압류·가처분 등 매수에 영향을 줄 수 있는 권리가 있는지 살펴봅니다.
근저당이 있다는 이유만으로 거래할 수 없는 것은 아닙니다.
다만 잔금 지급과 동시에 어떤 채무를 상환하고 어떤 등기를 말소할 것인지 계약 단계에서 정리해 둘 필요가 있습니다.
계약할 때 한 번 확인하고 끝내기보다 잔금을 보내기 직전에도 등기부를 다시 확인하는 습관이 좋습니다.
2. 건축물대장과 실제 상가가 같은지 봅니다
다음은 건축물대장입니다.
상가의 용도와 면적, 층수, 구조 등을 확인하고 실제 현황과 다른 부분이 없는지 비교해 봅니다.
현장에서는 매장 일부를 확장하거나 창고·테라스 등을 별도로 사용하는 경우도 있기 때문에 공부상 내용과 현황을 함께 볼 필요가 있습니다.
위반건축물로 표시되어 있는지도 확인합니다.
현재 영업하고 있다는 사실만으로 앞으로도 모든 업종이 자유롭게 들어올 수 있다는 뜻은 아닙니다.
내가 직접 사용할 상가라면 계획한 업종이 가능한지, 임대목적이라면 향후 어떤 업종의 임차인을 받을 수 있는지도 검토해 보는 편이 좋습니다.
3. 임차인이 있다면 임대차계약서를 직접 확인합니다
임대 중인 상가를 살 때는 매도인이 알려주는 보증금과 월세만 듣고 판단하지 않는 것이 좋습니다.
기존 임대차계약서를 확인해 보증금, 월세, 계약기간, 특약사항 등을 살펴봐야 합니다.
재계약이나 계약조건 변경이 있었다면 가장 최근의 계약내용도 확인합니다.
실제 점유하고 영업하는 사람이 계약서상 임차인과 같은지도 현장에서 확인해 볼 필요가 있습니다.
임차인의 월세 체납이 있는지, 관리비가 밀려 있는지도 매도인과 관리주체 등을 통해 확인해 보는 것이 좋습니다.
4. 상가를 사면 기존 임대차관계가 이어질 수 있습니다
임차인이 있는 상가를 매수할 때 특히 주의해서 볼 부분입니다.
상가건물 임대차보호법상 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하는 등 대항요건을 갖춘 경우에는 그다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 발생할 수 있습니다.
이러한 임차건물의 양수인은 법에서 정한 요건 아래 임대인의 지위를 승계하게 됩니다.
따라서 상가를 샀다고 해서 기존 임차인에게 곧바로 나가달라고 할 수 있다고 생각하면 곤란합니다.
매수자는 계약기간과 임차인의 대항력, 갱신요구권 행사 가능기간 등 기존 임대차관계를 계약 전에 살펴볼 필요가 있습니다.
5. 계약기간이 얼마나 남았는지도 중요합니다
임차인이 있다는 사실만큼 중요한 것이 임대차기간입니다.
현행 상가건물 임대차보호법에서는 일정한 요건 아래 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있고, 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간 10년 범위에서 행사할 수 있습니다.
따라서 매수 후 직접 사용할 계획이 있는 사람이라면 현재 계약서의 만료일만 보고 판단해서는 안 될 수 있습니다.
최초 계약일이 언제인지, 지금까지 몇 년 동안 임대차가 이어졌는지, 갱신요구권과 관련해 어떤 상황인지도 함께 검토해야 합니다.
6. 보증금은 매매대금과 따로 생각하지 않습니다
임차인의 보증금이 있는 상가는 매매대금만 계산해서는 자금 흐름을 정확하게 보기 어렵습니다.
매수인이 임대인의 지위를 승계하는 거래라면 임차보증금 반환과 관련한 부담도 함께 검토해야 합니다.
실무에서는 매매대금 정산 과정에서 승계되는 임대차보증금을 어떻게 처리할 것인지 계약서에 구체적으로 정해두는 것이 좋습니다.
예를 들어 매매가격이 5억 원이고 승계할 임차보증금이 3,000만 원이라면 보증금 3,000만 원의 처리관계를 잔금정산에서 명확히 해야 합니다.
나중에 임차인이 퇴거할 때 보증금 반환 문제가 생길 수 있기 때문에 단순히 “보증금은 승계한다”는 말만 듣기보다 금액과 계약관계를 서류로 확인하는 편이 안전합니다.
7. 현재 월세보다 '다음 임차인'을 생각해 봅니다
월세 250만 원을 받고 있는 상가라면 누구나 250만원을 기준으로 수익률을 계산하고 싶어 집니다.
하지만 현재 임차인이 나간 뒤에도 같은 월세를 받을 수 있는지는 별개의 문제입니다.
주변에 비슷한 면적의 공실이 얼마나 있는지, 새로 계약되는 임대료는 어느 정도인지, 새로운 임차인을 구하는 데 얼마나 걸리는지 등을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
현재 임대료가 주변 시세보다 유난히 높다면 높은 월세가 오히려 장기적인 수익률 판단을 왜곡할 수도 있습니다.
상가의 수익성은 지금 받고 있는 월세뿐 아니라 공실 이후 다시 임대할 수 있는 가격까지 보고 판단하는 편이 현실적입니다.
8. 수익률은 월세만 곱해서 판단하지 않습니다
상가를 투자목적으로 산다면 수익률 계산이 빠질 수 없습니다.
하지만 월세에 12개월을 곱한 뒤 매매가격으로 나누는 계산만으로 투자수익성을 판단하기에는 부족합니다.
취득할 때 들어가는 비용이 있고 대출을 이용한다면 이자 부담도 생깁니다.
임대인이 부담하는 관리비나 수선비가 있을 수 있고 임차인이 바뀌는 과정에서 공실이 발생할 수도 있습니다.
연간 임대수입
- 대출이자
- 임대인 부담 관리비
- 수선·유지비
- 예상 공실손실
- 기타 보유비용
이렇게 실제로 남는 금액을 기준으로 투자금과 비교해보는 것이 좋습니다.
9. 관리비는 금액과 부담주체를 확인합니다
상가를 살 때 관리비는 생각보다 중요한 확인사항입니다.
월 관리비가 얼마인지뿐 아니라 어떤 항목이 포함되어 있는지 살펴봅니다.
전기·수도 등 개별 사용료와 공용관리비가 어떻게 구분되는지, 장기적인 시설수선이나 특별부과금 가능성이 있는지도 관리주체에 확인해 볼 수 있습니다.
매도인이나 임차인의 관리비 체납이 있다면 잔금 전에 누가 정산할 것인지도 분명하게 정리해 두는 것이 좋습니다.
10. 상권은 유동인구 숫자만으로 판단하기 어렵습니다
사람이 많이 지나간다고 모든 상가의 장사가 잘되는 것은 아닙니다.
상가 앞을 실제로 걷는 사람이 많은지, 차량 통행이 중심인지, 주차가 가능한지, 어느 시간대에 사람이 몰리는지 등을 직접 확인해 보는 것이 좋습니다.
1층과 2층, 대로변과 이면도로, 코너와 건물 안쪽 점포는 같은 상권에서도 임대수요가 달라질 수 있습니다.
평일 낮에 한 번 보고 결정하기보다 가능하다면 평일과 주말, 낮과 저녁 등 시간대를 달리해 현장을 보는 것도 도움이 됩니다.
11. 시설 상태도 잔금 전에 직접 확인합니다
상가 내부가 깨끗하게 인테리어 되어 있어도 건물 자체의 상태는 별도로 봐야 합니다.
천장이나 벽의 누수 흔적, 배수상태, 냉난방시설, 전기용량, 급배수시설 등을 확인해 봅니다.
특히 음식점 등 특정 업종이 들어가 있는 상가는 배기·덕트·가스·전력·급배수시설 등이 향후 다른 임차인의 업종 선택에도 영향을 줄 수 있습니다.
현재 임차인이 설치한 시설과 건물 소유자에게 귀속되는 시설을 구분해 두는 것도 필요합니다.
12. 잔금일에는 돈만 주고받는 것이 아닙니다
임차인이 있는 상가라면 잔금일에 확인할 내용이 많습니다.
승계되는 임대차보증금과 월세 정산기준일을 확인하고 관리비와 공과금 등의 정산도 마무리합니다.
임대차계약서와 관련 서류, 열쇠, 관리사무소 관련 자료 등 실제 건물을 관리하는 데 필요한 자료도 인계받는 것이 좋습니다.
그리고 매매계약 이후 잔금일까지 새로운 권리변동이 발생하지 않았는지 등기부등본도 다시 확인합니다.
상가 매수 전 체크리스트
| 순서 | 확인항목 | 확인할 내용 |
|---|---|---|
| 1 | 등기부 | 소유자·근저당·압류·가처분 등 |
| 2 | 건축물대장 | 용도·면적·위반건축물 여부 등 |
| 3 | 임대차 | 보증금·월세·계약기간·특약 |
| 4 | 임차인 | 점유·사업자등록·계약갱신 관련 사항 |
| 5 | 임대료 | 현재 월세와 주변 신규 임대시세 비교 |
| 6 | 공실 | 주변 공실과 재임대 가능성 |
| 7 | 관리비 | 금액·부담주체·체납 여부 |
| 8 | 시설 | 누수·전기·급배수·냉난방 등 |
| 9 | 수익성 | 대출이자·공실·수선비 등을 반영한 수익 |
| 10 | 잔금정산 | 보증금·월세·관리비·공과금 정산 |
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상가의 권리관계와 임대차 조건을 확인했다면 다음에는 매매가격에 비해 임대수익이 적정한지도 계산해 볼 필요가 있습니다.
자주 묻는 질문
임차인이 있는 상가를 사도 괜찮을까요?
가능합니다. 다만 기존 임대차계약의 보증금·월세·계약기간과 임차인의 대항력 및 갱신요구권 등을 확인하고 매수 후 승계되는 임대차관계를 충분히 검토해야 합니다.
상가를 사면 기존 임차인을 바로 내보낼 수 있나요?
소유자가 바뀌었다는 이유만으로 당연히 기존 임차인을 바로 퇴거시킬 수 있다고 보기는 어렵습니다. 상가건물 임대차보호법상 대항력과 임대인 지위 승계, 계약기간 및 갱신요구권 등을 개별적으로 살펴봐야 합니다.
월세가 많이 나오면 좋은 상가인가요?
현재 월세만으로 판단하기는 어렵습니다. 주변 임대시세보다 지나치게 높은 월세라면 현재 임차인이 퇴거한 뒤 같은 조건으로 다시 임대하기 어려울 수 있습니다. 공실률과 주변 신규 임대료를 함께 보는 것이 좋습니다.
상가 관리비 체납은 어떻게 확인하나요?
매도인에게 관련 자료를 요청하고 관리사무소 등 관리주체가 있다면 체납 여부와 정산방식을 확인해 보는 방법이 있습니다. 체납 관리비의 승계 여부는 항목과 구체적인 법률관계에 따라 달라질 수 있으므로 고액 체납이 있다면 별도 확인이 필요합니다.
마무리
상가를 보러 가면 가장 먼저 듣게 되는 숫자는 보통 매매가격과 보증금, 월세입니다.
하지만 상가를 사는 사람에게 필요한 숫자는 그것보다 많습니다.
임차인이 언제 계약했고 앞으로 임대차가 얼마나 이어질 수 있는지, 현재 월세가 주변 시세와 맞는지, 공실이 생겼을 때 얼마나 버틸 수 있는지까지 숫자로 바꿔봐야 합니다.
여기에 등기부와 건축물대장, 시설상태까지 맞춰보면 처음 현장을 봤을 때와는 물건이 다르게 보이기도 합니다.
상가는 현재 월세를 사는 것이 아니라 앞으로 이어질 임대수익과 함께 부동산 자체를 사는 거래라고 생각하고 검토하는 편이 좋습니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법」 제3조, 제10조 등
국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법 시행령」
국가법령정보센터 「공인중개사법」 및 같은 법 시행령
국가법령정보센터 「공인중개사법 시행규칙」 중개대상물 확인·설명서[Ⅱ](비주거용 건축물)
※ 이 글은 상가 매수 시 확인할 사항을 설명하기 위한 일반적인 정보입니다. 실제 임대차 승계 여부와 임차인의 대항력, 계약갱신요구권, 권리관계, 세금 및 수익성 등은 개별 계약과 물건의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 매매계약 전에는 등기사항증명서와 건축물대장, 임대차계약서 등 관련 자료를 확인하고 필요한 경우 관련 전문가와 관할기관 등을 통해 개별적으로 확인하시기 바랍니다.