상가 수리비, 임대인과 임차인 누가 부담할까?

상가를 사용하다 보면 예상하지 못한 고장이 생길 때가 있습니다.

천장에서 물이 새거나 수도관에 문제가 생기기도 하고, 출입문이나 전기설비가 고장 나기도 합니다.

이럴 때 가장 먼저 나오는 말이 있습니다.

“이 수리비는 임대인이 내나요, 임차인이 내나요?”

시설이 고장 났다고 해서 무조건 임대인이 부담하는 것도 아니고, 임차인이 사용하고 있다는 이유로 모두 임차인 부담이 되는 것도 아닙니다.

누가 수리비를 부담하는지는 고장 원인과 정도, 영업에 미치는 영향, 시설의 설치 주체, 계약 내용 등을 함께 확인해야 합니다.

30초 요약

• 임대인은 원칙적으로 상가를 사용·수익 할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다.

• 간단하게 고칠 수 있는 사소한 문제까지 항상 임대인이 수리해야 하는 것은 아닙니다.

• 수리비 금액만으로 임대인과 임차인의 책임을 나누는 기준은 없습니다.

• 임차인의 잘못으로 발생한 고장인지도 확인해야 합니다.

• 수리하기 전에 계약서 특약을 확인하고 임대인에게 알리는 것이 좋습니다.

 

 

 

상가 수리비, 무엇을 기준으로 판단할까?

확인할 것	확인 내용
고장 원인	건물 노후인지, 임차인의 사용이나 과실 때문인지 확인합니다.
고장 정도	영업이나 상가 사용에 어느 정도 지장이 있는지 살펴봅니다.
시설 설치 주체	건물의 기존 시설인지 임차인이 영업을 위해 설치한 시설인지 확인합니다.
수리 난이도	쉽게 고칠 수 있는 사소한 문제인지 큰 공사가 필요한지 확인합니다.
계약 내용	임대차계약서에 수선비 부담에 관한 특약이 있는지 확인합니다.

기본적으로 임대인에게 수선의무가 있습니다

민법 제623조에 따르면 임대인은 임차인에게 목적물을 인도하고, 계약이 유지되는 동안 임차인이 사용·수익 하는 데 필요한 상태를 유지할 의무를 부담합니다.

상가에 문제가 생겨 계약에서 정한 용도로 제대로 사용할 수 없는 정도라면 임대인의 수선의무가 문제될 수 있습니다.

하지만 고장만 나면 모두 임대인이 수리해야 한다는 뜻은 아닙니다.

임차인이 별다른 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있는 정도의 사소한 문제이고 상가 사용에도 지장이 없다면 임대인의 수선의무가 인정되지 않을 수 있습니다.

수리비 금액으로 나누는 기준은 없습니다

상가 임대차 이야기를 하다 보면 “소액 수리는 임차인이 하고 큰돈이 들어가는 수리는 임대인이 한다”는 말을 듣기도 합니다.

실무에서 참고할 수 있는 생각이기는 하지만 법에 수리비 몇만 원까지는 임차인, 얼마 이상은 임대인이라는 기준이 정해져 있는 것은 아닙니다.

대법원은 목적물의 종류와 용도, 고장 위치와 규모, 사용에 미치는 영향, 수리가 쉬운지, 비용은 어느 정도인지, 계약 당시 상태와 차임 등을 함께 살펴 판단해야 한다고 보고 있습니다.

천장에서 물이 새면 누가 수리할까?

상가에서 자주 문제가 되는 것 중 하나가 누수입니다.

그런데 누수라고 해서 바로 임대인이나 임차인 중 한쪽 책임이라고 단정하기는 어렵습니다.

건물 자체의 노후나 방수·배관 등의 문제인지, 임차인이 설치한 시설이나 공사 때문에 발생했는지를 먼저 확인해야 합니다.

누수 때문에 정상적인 영업이 어려울 정도라면 문제의 원인과 함께 임대인의 수선의무가 있는지도 확인해야 합니다.

에어컨이 고장 나면 임대인이 고쳐야 할까?

에어컨도 단순히 고장 났다는 사실만으로 누가 수리비를 부담한다고 정하기 어렵습니다.

처음 상가를 임차할 때부터 건물에 설치되어 제공된 설비인지, 임차인이 영업을 위해 직접 설치한 것인지부터 확인해야 합니다.

노후로 고장 난 것인지, 사용이나 관리 과정에서 문제가 생긴 것인지도 함께 봐야 합니다.

계약서에 냉난방시설 수리에 관한 별도 약정이 있다면 그 내용도 확인해야 합니다.

수도관이나 전기설비가 고장 났다면?

배관이나 기본 전기설비처럼 상가를 정상적으로 사용하는 데 필요한 시설에 문제가 생기면 원인부터 확인하는 것이 좋습니다.

건물 자체의 노후나 기존 시설 문제로 정상적인 사용이 어려워진 경우라면 임대인의 수선의무가 문제될 가능성이 있습니다.

반대로 임차인이 추가한 전기시설이나 설비에서 문제가 발생했다면 상황이 달라질 수 있습니다.

임차인의 잘못으로 고장 났다면?

임차인이 사용하면서 시설을 파손했거나 관리상의 잘못으로 문제가 발생했다면 임차인의 책임이 문제될 수 있습니다.

예를 들어 임차인이 별도로 설치한 설비 때문에 기존 시설이 손상됐다면 단순한 건물 노후와는 다르게 봐야 합니다.

그래서 수리비 분쟁에서는 누가 사용했느냐보다 왜 고장 났는지를 확인하는 것이 중요합니다.

계약서에 수선비 특약이 있다면?

상가 임대차계약에는 시설 수선과 비용 부담을 별도로 정하는 경우가 있습니다.

예를 들어 특정 시설의 유지·보수를 임차인이 부담하기로 하거나 일부 소모성 수선을 임차인이 맡기로 정할 수 있습니다.

따라서 고장이 생겼다면 수리업체부터 부르기보다 계약서와 특약을 먼저 확인해보는 것이 좋습니다.

다만 특약이 있다는 이유만으로 모든 상황에서 임대인의 법적 책임이 당연히 없어지는 것은 아니므로 실제 계약 내용과 고장 정도를 함께 살펴봐야 합니다.

먼저 수리하고 임대인에게 청구해도 될까?

갑자기 고장이 생기면 임차인이 먼저 수리하고 나중에 비용을 받으면 된다고 생각하기 쉽습니다.

하지만 수리 필요성이나 비용 부담을 놓고 다툼이 생길 수 있습니다.

긴급한 상황이 아니라면 고장 난 부분의 사진이나 영상을 남기고 임대인에게 먼저 알리는 것이 좋습니다.

수리업체의 점검 내용과 견적을 받아 수리방법과 비용 부담을 협의하고, 합의한 내용은 문자나 서면으로 남겨두면 나중에 확인하기가 훨씬 쉽습니다.

수리를 안 해주면 월세를 안 내도 될까?

상가에 문제가 있다고 해서 임차인이 바로 월세 지급을 중단해도 된다고 생각하면 위험합니다.

임대인의 의무 불이행 때문에 임차목적물을 실제로 사용·수익하지 못하는 문제가 발생했다면 차임과 관련한 법적 문제가 생길 수 있지만, 구체적인 사용 제한의 정도와 원인 등을 따져야 합니다.

따라서 수리를 해주지 않는다는 이유만으로 임차인이 임의로 월세 전액을 지급하지 않는 방식은 신중해야 합니다.

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상가 수리비 분쟁 전 체크리스트

• 고장이 난 원인을 확인했는가?
• 상가 영업에 어느 정도 지장이 있는지 확인했는가?
• 건물 기존 시설인지 임차인이 설치한 시설인지 확인했는가?
• 임대차계약서의 수선 관련 특약을 확인했는가?
• 고장 난 부분의 사진이나 영상을 남겼는가?
• 임대인에게 고장 사실을 알렸는가?
• 수리방법과 비용 부담에 관한 합의를 기록으로 남겼는가?

자주 묻는 질문

상가 수리비는 원래 임대인이 내는 건가요?

임대인은 원칙적으로 임차인이 계약 목적대로 상가를 사용·수익 할 수 있도록 필요한 상태를 유지할 의무가 있습니다.

다만 사소한 수선인지, 고장 원인이 무엇인지, 계약서에 어떤 약정이 있는지 등에 따라 달라질 수 있습니다.

소액 수리는 무조건 임차인이 부담하나요?

법에서 일정 금액을 정해 그 이하의 수리는 무조건 임차인이 부담하도록 정하고 있지는 않습니다.

수리 난이도와 비용뿐 아니라 상가 사용에 미치는 영향 등 여러 사정을 함께 봐야 합니다.

임차인이 설치한 시설도 임대인이 수리해야 하나요?

임차인이 영업을 위해 직접 설치한 시설이라면 건물의 기존 시설과 판단이 달라질 수 있습니다.

시설 설치 경위와 고장 원인, 계약 내용을 확인해야 합니다.

누수가 생기면 임대인 책임인가요?

누수라는 이유만으로 바로 결정할 수 없습니다.

건물의 노후나 방수·배관 문제인지, 임차인의 시설 설치나 관리 때문에 발생했는지 등을 먼저 확인해야 합니다.

핵심정리

상가 수리비는 “임대인이냐, 임차인이냐”를 시설 이름이나 수리비 금액 하나만 보고 결정하기 어렵습니다.

먼저 고장 원인을 확인하고 상가 사용에 어느 정도 지장이 있는지, 누가 설치한 시설인지, 계약서에는 어떻게 정했는지를 함께 살펴봐야 합니다.

그리고 문제가 생기면 바로 공사부터 하기보다 사진을 남기고 임대인에게 알려 수리방법과 비용 부담을 먼저 협의하는 것이 좋습니다.

상가 수리비 분쟁은 고장이 난 뒤보다 계약할 때 수선 범위를 구체적으로 정해두는 것이 훨씬 낫습니다.

자료 출처

국가법령정보센터 「민법」 제623조
대법원 2009다 96984 판결
대법원 2011다 107405 판결

※ 이 글은 상가 임대차 중 발생하는 수선비 부담에 관한 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 책임은 고장 원인, 시설 상태, 임대차계약 내용과 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.