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상가를 알아보다 보면 마음에 드는 점포를 찾았는데 건축물대장에 적힌 용도가 내가 하려는 영업과 맞지 않는 경우가 있습니다.
이럴 때 흔히 듣는 말이 있습니다.
“용도변경하면 되지 않을까요?”
가능한 경우도 있지만 계약부터 해놓고 나중에 용도변경을 알아보는 것은 조심해야 합니다.
현재 용도와 바꾸려는 용도에 따라 허가가 필요할 수도 있고, 신고나 건축물대장 기재내용 변경으로 진행하는 경우도 있습니다.
무엇보다 용도변경을 하더라도 바꾸려는 용도에 맞는 건축기준을 갖춰야 한다는 점을 먼저 알아두는 것이 좋습니다.
30초 요약
• 업종이 달라진다고 무조건 용도변경 허가를 받는 것은 아닙니다.
• 현재 용도와 바꾸려는 용도가 어느 시설군에 속하는지 확인해야 합니다.
• 상위 시설군으로 바꾸면 허가, 하위 시설군으로 바꾸면 신고 대상입니다.
• 같은 시설군 안에서는 원칙적으로 건축물대장 기재내용 변경 신청 대상입니다.
• 같은 시설군이라도 별도 신청 없이 변경할 수 있는 예외가 있습니다.
• 계약하기 전에 실제 용도변경이 가능한지 확인하는 것이 좋습니다.
상가 용도변경은 언제 필요할까?
먼저 건축물대장을 확인해 현재 점포의 용도가 무엇인지 살펴봐야 합니다.
그다음 내가 사용하려는 용도와 비교합니다.
현재 건축물 용도와 사용하려는 용도가 다르다면 두 용도가 건축법상 어느 시설군에 들어가는지에 따라 필요한 절차가 달라집니다.
| 변경 형태 | 기본 절차 |
|---|---|
| 하위군 → 상위군 | 용도변경 허가 |
| 상위군 → 하위군 | 용도변경 신고 |
| 같은 시설군 | 건축물대장 기재내용 변경 신청이 원칙 |
| 법에서 정한 예외 | 별도 신청 없이 변경 가능한 경우 있음 |
시설군이 무엇인가요?
처음 용도변경을 알아보면 가장 어렵게 느껴지는 말이 ‘시설군’입니다.
건축법에서는 건축물 용도를 성격에 따라 여러 시설군으로 묶어 놓았습니다.
시설군은 1번부터 9번까지 나뉘며 번호가 작을수록 상위 시설군, 번호가 클수록 하위 시설군입니다.
상가를 계약하는 사람이 시설군 전체를 외울 필요는 없습니다.
현재 용도와 바꾸려는 용도가 각각 어느 시설군인지 확인하고, 어느 방향으로 변경하는지만 알면 기본적인 절차를 판단하는 데 도움이 됩니다.
상위 시설군으로 바꾸면 허가가 필요합니다
현재보다 상위 시설군에 해당하는 용도로 변경하려면 원칙적으로 용도변경 허가를 받아야 합니다.
여기서 상위 시설군은 단순히 더 좋은 용도라는 의미가 아닙니다.
건축법에서 시설군에 부여한 번호를 기준으로 판단하는 법률상의 구분입니다.
따라서 용도 이름만 보고 판단하기보다 현재 용도와 변경하려는 용도의 시설군을 정확하게 확인해야 합니다.
하위 시설군으로 바꾸면 신고 대상입니다
현재 용도가 속한 시설군보다 하위 시설군에 해당하는 용도로 바꾸는 경우에는 용도변경 신고 대상입니다.
허가와 신고는 절차가 다르므로 계약 전에 어느 쪽에 해당하는지 확인하는 것이 좋습니다.
특히 용도변경에 공사가 필요한 경우라면 절차뿐 아니라 공사 가능 여부와 비용도 함께 따져봐야 합니다.
같은 시설군이면 아무 절차가 없을까?
그렇지는 않습니다.
같은 시설군 안에서 용도를 변경하는 경우에는 원칙적으로 관할 행정기관에 건축물대장 기재내용의 변경을 신청해야 합니다.
따라서 “같은 시설군이니까 그냥 사용하면 된다”라고 생각하면 안 됩니다.
다만 법에서 정한 일부 변경은 별도의 기재내용 변경 신청 없이 가능한 경우가 있습니다.
근린생활시설끼리는 그냥 바꿔도 될까?
상가 계약에서 많이 궁금해하는 부분입니다.
건축법 시행령에서 정한 범위에서는 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 사이의 용도변경이 별도의 허가·신고 또는 건축물대장 기재내용 변경 신청 없이 가능한 경우가 있습니다.
다만 여기에는 국토계획법이나 그 밖의 관계 법령에서 정한 용도제한에 적합해야 한다는 조건이 있습니다.
또 건축법 시행령 별표 1의 같은 호에 속하는 용도끼리 변경하는 경우에도 별도의 용도변경 절차가 필요하지 않은 경우가 있습니다.
하지만 절차가 필요 없다는 것과 원하는 영업을 아무 조건 없이 할 수 있다는 것은 다른 이야기입니다.
용도변경만 하면 바로 영업할 수 있을까?
그렇게 단순하지는 않습니다.
건축법은 용도를 변경할 때 변경하려는 용도의 건축기준에 맞도록 요구하고 있습니다.
그리고 실제 영업을 시작하려면 업종에 따라 별도의 신고·허가·등록이나 시설기준을 갖춰야 할 수 있습니다.
주차장, 소방, 정화조 등 다른 관계 법령의 기준이 문제가 되는 경우도 있을 수 있습니다.
따라서 용도변경 가능 여부와 실제 영업 가능 여부를 따로 확인하는 것이 좋습니다.
“용도변경하면 됩니다”라는 말만 믿고 계약하면 안 됩니다
임대인이나 중개 과정에서 “현재 용도는 다르지만 나중에 바꾸면 됩니다”라는 말을 들을 수도 있습니다.
실제로 어렵지 않게 변경할 수 있는 경우도 있습니다.
하지만 건물의 현재 상태나 변경하려는 용도에 따라 추가 시설이나 공사가 필요할 수 있고, 관계 법령의 기준 때문에 예상대로 진행되지 않을 수도 있습니다.
특히 인테리어 비용이 많이 들어가는 상가라면 계약부터 하기보다 관할 시·군·구의 건축 관련 부서와 해당 업종 담당부서에 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
임차인이 마음대로 용도변경해도 될까?
임차 상가라면 행정절차만 확인해서는 부족합니다.
용도변경 과정에서 건축물대장 표시사항 변경이나 시설 공사가 필요할 수 있기 때문에 임대인과 먼저 협의하는 것이 좋습니다.
공사가 필요한 경우에는 비용을 누가 부담할지, 계약 종료 후 원상복구는 어떻게 할지도 함께 정해두는 편이 좋습니다.
가능하면 합의한 내용은 계약서 특약이나 별도의 서면으로 남겨두세요.
면적에 따라 추가로 확인할 사항도 있습니다
용도변경은 면적에 따라서도 절차가 달라질 수 있습니다.
허가 또는 신고 대상 용도변경으로서 변경하려는 부분의 바닥면적 합계가 100㎡ 이상이면 원칙적으로 사용승인에 관한 규정이 적용됩니다.
다만 용도변경 부분이 500㎡ 미만이고 대수선에 해당하는 공사를 수반하지 않는 경우에는 예외가 있습니다.
따라서 면적이 큰 상가나 공사를 함께 하는 경우에는 계약 전에 건축사나 관할 행정기관을 통해 필요한 절차를 구체적으로 확인하는 것이 좋습니다.
상가 계약 전에는 이 순서로 확인하세요
| 1단계 | 내가 하려는 업종을 정확하게 정합니다. |
| 2단계 | 건축물대장에서 현재 용도를 확인합니다. |
| 3단계 | 내 업종에 필요한 건축물 용도를 확인합니다. |
| 4단계 | 허가·신고·건축물대장 변경 중 어떤 절차가 필요한지 확인합니다. |
| 5단계 | 주차·소방 등 관계 법령과 업종별 인허가 요건을 확인합니다. |
| 6단계 | 임대인과 공사·비용·원상복구 등을 협의한 뒤 계약합니다. |
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용도변경을 알아보기 전에 내가 하려는 업종이 현재 점포에서 가능한지부터 확인해 보세요.
건축물대장에 위반사항이 있는지도 계약 전에 함께 확인하는 것이 좋습니다.
상가 용도변경 체크리스트
- 건축물대장에서 현재 용도를 확인했는가?
- 하려는 업종에 필요한 용도를 확인했는가?
- 현재 용도와 변경할 용도의 시설군을 확인했는가?
- 허가·신고·건축물대장 변경 중 필요한 절차를 확인했는가?
- 변경하려는 용도의 건축기준을 충족할 수 있는가?
- 주차·소방 등 다른 기준도 확인했는가?
- 업종별 신고·허가·등록 요건을 확인했는가?
- 임대인과 필요한 공사 및 비용을 협의했는가?
자주 묻는 질문
업종이 바뀌면 무조건 용도변경해야 하나요?
그렇지는 않습니다. 현재 건축물 용도와 새로 사용하려는 용도의 관계에 따라 달라집니다.
같은 시설군 안에서도 건축물대장 변경이 필요한 경우와 별도의 변경 신청 없이 가능한 경우가 있으므로 개별적으로 확인해야 합니다.
제1종 근린생활시설에서 제2종 근린생활시설로 바꾸면 허가를 받아야 하나요?
항상 허가를 받아야 하는 것은 아닙니다.
관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종과 제2종 근린생활시설 상호 간 변경은 별도의 용도변경 허가·신고나 건축물대장 기재내용 변경 신청 없이 가능한 경우가 있습니다.
용도변경이 가능하다고 하면 바로 계약해도 될까요?
용도변경 가능 여부만 확인하고 바로 계약하는 것은 조심하는 것이 좋습니다.
변경 후 필요한 건축기준과 업종별 인허가, 주차·소방 등 관계 법령의 기준까지 확인해 보는 것이 좋습니다.
임차인이 용도변경 비용을 부담해야 하나요?
모든 상가에 똑같이 적용되는 하나의 답은 없습니다.
임대인과 임차인이 공사 범위와 비용 부담을 협의하고 계약서나 특약에 구체적으로 정해두는 것이 좋습니다.
핵심정리
상가 용도변경은 업종이 달라졌다는 이유만으로 무조건 허가를 받는 절차가 아닙니다.
현재 건축물 용도와 앞으로 사용하려는 용도가 어느 시설군에 속하는지를 확인해야 하고, 그 관계에 따라 허가·신고·건축물대장 기재내용 변경 등 필요한 절차가 달라집니다.
또 용도변경 절차가 가능하더라도 실제 영업에 필요한 시설기준과 다른 관계 법령의 조건을 충족하지 못하면 계획대로 영업하기 어려울 수 있습니다.
그래서 상가는 계약한 뒤 용도를 맞추는 것보다, 용도변경과 영업 가능 여부를 먼저 확인하고 계약하는 편이 안전합니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「건축법」 제19조
국가법령정보센터 「건축법 시행령」 제14조
국가법령정보센터 「건축법 시행령」 별표 1
찾기 쉬운 생활법령정보 「용도변경」
※ 이 글은 건축물 용도변경에 관한 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 용도변경 가능 여부와 필요한 절차는 건축물의 현재 용도, 변경하려는 용도, 면적, 공사 내용과 관계 법령 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에 관할 행정기관 또는 관련 전문가에게 확인하시기 바랍니다.