상가 우선변제권, 받으려면 어떻게 해야 할까?

상가를 임차할 때 보증금이 크다면 계약서만 잘 작성했다고 안심하기는 어렵습니다.

건물에 문제가 생겨 경매나 공매로 넘어가는 상황까지 생각한다면 우선변제권도 챙겨야 합니다.

그런데 상가를 계약하고 사업자등록만 하면 우선변제권까지 자동으로 생긴다고 생각하는 분들이 있습니다.

사업자등록만으로는 부족합니다.

상가 우선변제권을 갖추려면 기본적으로 상가를 인도받고 사업자등록을 신청해 대항요건을 갖춘 뒤, 임대차계약서에 확정일자까지 받아야 합니다.

이번 글에서는 어렵게 느껴지는 우선변제권을 실제 상가 계약 순서에 맞춰 살펴보겠습니다.

30초 요약

• 상가 우선변제권은 사업자등록만 했다고 생기는 것이 아닙니다.

• 상가 인도와 사업자등록 신청으로 대항요건을 갖춰야 합니다.

• 여기에 임대차계약서상의 확정일자까지 받아야 합니다.

• 경매·공매에서는 권리를 갖춘 시점과 선순위 권리관계가 중요합니다.

• 우선변제권이 있다고 보증금을 언제나 전액 돌려받는 것은 아닙니다.

 

상가 우선변제권이란 무엇일까?

쉽게 말하면 임차한 상가가 경매나 공매로 넘어갔을 때 보증금을 배당받는 순서와 관련된 권리입니다.

상가건물 임대차보호법에서 정한 요건을 갖춘 임차인은 경매나 공매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.

여기서 중요한 것은 “확정일자를 받았으니 무조건 보증금을 전액 받을 수 있다”는 뜻은 아니라는 점입니다.

이미 앞서 설정된 근저당권 등 선순위 권리가 있다면 배당순위에 영향을 받을 수 있고, 실제 매각대금이 충분한지도 확인해야 합니다.

우선변제권을 갖추려면 무엇이 필요할까?

상가 우선변제권을 생각할 때는 세 가지를 함께 기억하면 이해하기 쉽습니다.

확인 순서	해야 할 일
① 상가 인도	실제로 상가를 인도받아 점유합니다.
② 사업자등록	해당 상가를 사업장으로 사업자등록을 신청합니다.
③ 확정일자	임대차계약서에 확정일자를 받습니다.

이 가운데 확정일자 하나만 받아서는 충분하지 않습니다.

상가를 인도받고 사업자등록을 신청하는 대항요건과 확정일자를 함께 갖춰야 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

대항력과 우선변제권은 무엇이 다를까?

이 두 가지를 가장 많이 헷갈립니다.

대항력은 건물의 소유자가 바뀌더라도 임차인이 자신의 임대차관계를 주장할 수 있도록 보호하는 제도입니다.

반면 우선변제권은 건물이 경매나 공매로 넘어갔을 때 보증금을 어떤 순서로 배당받을 것인가와 관련된 권리입니다.

구분	대항력	우선변제권
주요 요건	건물 인도 + 사업자등록 신청	대항요건 + 확정일자
주요 기능	제3자에게 임대차관계를 주장	경매·공매 때 보증금 우선변제

확정일자는 어디서 받을까?

상가 임대차계약서의 확정일자는 상가건물 소재지 관할 세무서장에게 받을 수 있습니다.

사업자등록을 준비할 때 확정일자도 함께 챙기면 빠뜨릴 가능성을 줄일 수 있습니다.

계약을 체결했다고 자동으로 확정일자가 부여되는 것은 아니므로 별도로 확인해야 합니다.

확정일자는 언제 받는 것이 좋을까?

가능한 한 미루지 않는 것이 좋습니다.

우선변제권에서는 임차인이 언제 요건을 갖췄는지가 선순위 권리와의 관계에서 중요해질 수 있기 때문입니다.

특히 계약 당시 등기부등본에 근저당권이 없다 하더라도 계약 후 새로운 권리가 설정될 가능성을 생각해야 합니다.

따라서 상가를 인도받고 사업자등록을 신청할 수 있는 시점이 됐다면 확정일자까지 미루지 않고 챙기는 편이 좋습니다.

근저당이 먼저 있다면 어떻게 될까?

우선변제권이 있다고 모든 권리보다 무조건 먼저 보증금을 받는 것은 아닙니다.

임차인이 우선변제권을 갖추기 전에 이미 선순위 근저당권 등이 설정되어 있다면 그 권리와의 순서를 확인해야 합니다.

예를 들어 상가에 큰 금액의 선순위 근저당이 설정돼 있고 경매 낙찰금액이 충분하지 않다면 후순위에 있는 임차인은 보증금 전액을 배당받지 못할 수도 있습니다.

그래서 상가 계약 전에는 등기부등본의 근저당권과 채권최고액을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

우선변제권이 있으면 보증금을 전부 받을 수 있을까?

그렇다고 단정할 수 없습니다.

우선변제권은 법에서 정한 순위에 따라 우선하여 변제받을 수 있는 권리이지, 보증금 전액 지급을 보장하는 보험은 아닙니다.

선순위 담보권의 금액, 다른 권리자의 순위, 실제 매각대금 등에 따라 배당받는 금액이 달라질 수 있습니다.

따라서 계약 전에 등기부등본을 확인하는 것과 계약 후 우선변제권을 갖추는 것은 서로 따로 떼어 생각할 일이 아닙니다.

사업자등록을 옮기거나 폐업한다면?

보증금을 아직 돌려받지 못했다면 신중해야 합니다.

상가의 대항력과 우선변제권은 사업자등록이라는 공시방법과 연결되어 있기 때문입니다.

대법원 판례에서도 사업자등록은 단순히 처음 대항력이나 우선변제권을 취득할 때만 필요한 것이 아니라 그 권리를 유지하는 문제와 연결된다고 보고 있습니다.

따라서 보증금을 받지 못한 상태에서 상가를 비우거나 사업자등록을 이전·폐업하려 한다면 먼저 자신의 권리관계를 확인하는 것이 좋습니다.

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 채 이전해야 하는 경우에는 상가 임차권등기명령도 함께 검토할 수 있습니다.

우선변제권과 최우선변제권은 다릅니다

이름이 비슷해 같은 제도라고 생각하기 쉽지만 서로 다릅니다.

우선변제권은 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매에서 순위에 따라 보증금을 우선 변제받는 권리입니다.

반면 최우선변제는 법에서 정한 요건을 충족하는 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제하도록 보호하는 제도입니다.

적용되는 보증금 범위와 보호금액 등에 별도 기준이 있으므로 이번 글에서는 두 제도를 혼동하지 않는 정도만 알아두면 됩니다.

상가 계약할 때 이렇게 확인하세요

1단계	계약 전 등기부등본에서 소유자와 선순위 근저당 등을 확인합니다.
2단계	계약 후 실제 상가를 인도받습니다.
3단계	해당 상가를 사업장으로 사업자등록을 신청합니다.
4단계	임대차계약서에 확정일자를 받습니다.
5단계	선순위 권리와 자신의 우선변제권 순서를 함께 확인합니다.

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자주 묻는 질문

사업자등록만 하면 우선변제권이 생기나요?

아닙니다. 상가 인도와 사업자등록 신청으로 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자까지 받아야 우선변제권을 갖출 수 있습니다.

확정일자만 먼저 받으면 되나요?

확정일자만으로 우선변제권이 완성되는 것은 아닙니다. 상가건물 임대차보호법에서 정한 대항요건도 함께 갖춰야 합니다.

근저당이 있는 상가도 확정일자를 받을 수 있나요?

선순위 근저당이 있다는 사실과 확정일자를 받는 문제는 구분해야 합니다.

다만 선순위 권리가 있다면 나중에 경매·공매가 진행될 때 배당순위와 보증금 회수 가능성에 영향을 줄 수 있으므로 계약 전 권리관계를 확인해야 합니다.

우선변제권이 있으면 보증금을 모두 받을 수 있나요?

반드시 그런 것은 아닙니다. 선순위 권리와 실제 매각대금 등에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 수도 있습니다.

사업자등록을 다른 곳으로 옮겨도 괜찮을까요?

보증금을 돌려받지 못한 상태라면 먼저 권리관계를 확인해야 합니다. 사업자등록은 대항력과 우선변제권을 유지하는 문제와 연결될 수 있기 때문입니다.

핵심정리

상가 우선변제권은 확정일자 하나만 받아놓는다고 생기는 권리가 아닙니다.

상가 인도와 사업자등록 신청으로 대항요건을 갖추고, 임대차계약서에 확정일자까지 받아야 합니다.

또 우선변제권을 갖췄다고 보증금 전액이 무조건 보장되는 것도 아닙니다.

선순위 근저당 등 다른 권리가 먼저 있다면 실제 경매·공매에서 배당받는 금액이 달라질 수 있습니다.

상가를 계약할 때는 계약서만 확인하고 끝내지 말고 등기부 확인 → 상가 인도 → 사업자등록 → 확정일자까지 순서대로 챙기는 것이 좋습니다.

자료 출처

국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법」 제3조·제5조·제6조
국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법 시행령」
국세청 확정일자 관련 안내
찾기 쉬운 생활법령정보 「상가건물 임대차」
대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다 64002 판결 등 관련 판례

※ 이 글은 상가 임차인의 우선변제권에 관한 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 보증금 회수 여부와 배당순위는 대항요건과 확정일자 취득 시점, 선순위 담보권, 경매·공매 절차 등 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.