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상가 계약이 끝나 가게를 비울 때 임대인과 임차인 사이에서 자주 부딪히는 문제가 원상복구입니다.
“처음 들어왔을 때부터 있던 시설인데 이것까지 철거해야 하나요?”
“몇 년 사용하면서 낡은 바닥과 벽도 새것으로 해놓고 나가야 하나요?”
계약서에 ‘임차인은 계약 종료 시 원상 복구한다’라고 적혀 있어도 실제로 어디까지 해야 하는지는 생각보다 간단하지 않습니다.
상가 원상복구는 무조건 건물을 처음 지었을 때 모습으로 되돌리는 것이 아닙니다.
처음 임차했을 당시 상태가 어땠는지, 임차인이 무엇을 설치하거나 변경했는지, 계약서에는 원상복구 범위를 어떻게 정했는지를 함께 확인해야 합니다.
30초 요약
• 임차인이 설치하거나 변경한 시설은 원칙적으로 원상회복 대상이 될 수 있습니다.
• 원상복구 범위는 임대 당시 상태와 계약 내용을 함께 확인해야 합니다.
• 전 임차인이 설치한 시설이라고 해서 언제나 현재 임차인이 철거하는 것은 아닙니다.
• 반대로 전 임차인 시설이라는 이유만으로 항상 철거의무가 없는 것도 아닙니다.
• 계약 당시 사진과 원상복구 특약이 분쟁을 줄이는 데 중요한 자료가 됩니다.
상가 원상복구, 먼저 이것부터 확인하세요
| 확인할 것 | 무엇을 볼까? |
|---|---|
| 임차 당시 상태 | 처음 상가를 인도받았을 때 시설과 인테리어 상태를 확인합니다. |
| 임차인이 변경한 부분 | 칸막이, 바닥, 천장, 간판 등 임차 후 설치하거나 변경한 부분을 확인합니다. |
| 계약서 특약 | 원상복구 범위와 시설 인수에 관한 별도 약정이 있는지 확인합니다. |
| 시설 인수 경위 | 전 임차인의 시설을 어떤 조건으로 넘겨받았는지도 살펴봅니다. |
원상복구는 어디까지 해야 할까?
민법상 임차인은 임대차가 끝나 목적물을 반환할 때 원상회복의무를 부담합니다.
임차인이 상가를 사용하면서 직접 시설을 설치하거나 구조를 변경했다면 원칙적으로 그 변경 부분을 철거하는 등 임대 당시 사용할 수 있었던 상태로 돌려놓는 것이 기본입니다.
그렇다고 모든 상가의 원상복구 범위가 똑같은 것은 아닙니다.
대법원도 원상회복의무의 범위를 정할 때 계약 체결 경위와 계약 내용, 임대 당시 상태, 임차인이 변경한 내용 등을 구체적으로 살펴봐야 한다고 보고 있습니다.
내가 설치한 시설은 철거해야 할까?
임차인이 영업을 위해 직접 설치하거나 변경한 시설이라면 원상복구 대상이 될 가능성이 높습니다.
예를 들어 빈 상가를 임차한 뒤 내부에 칸막이를 만들고 천장이나 바닥을 변경했다면 계약 종료 때 그 부분의 철거 문제가 생길 수 있습니다.
간판이나 별도로 설치한 시설물도 계약 내용과 설치 경위를 확인해야 합니다.
다만 구체적인 철거 범위는 계약서에 원상복구를 어떻게 정했는지에 따라 달라질 수 있으므로 시설별로 일률적으로 판단해서는 안 됩니다.
전 임차인이 설치한 인테리어도 철거해야 할까?
이 부분에서 분쟁이 많이 생깁니다.
상가를 처음 임차할 때 이미 전 임차인이 설치한 시설이 있었고 현재 임차인은 그대로 사용했을 수 있습니다.
대법원은 2023년 판결에서 임대 당시 이미 종전 임차인 등이 설치한 시설이 있었다면 특별한 사정이 없는 한 현재 임차인은 자신이 임차했을 당시 상태로 반환하면 되고, 종전 임차인이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다는 취지로 판단했습니다.
하지만 이것만 보고 “전 임차인이 설치한 것은 절대 철거하지 않아도 된다”라고 생각하면 안 됩니다.
대법원은 다른 상가 사건에서 계약 내용과 영업 양수 과정 등을 고려해 전 임차인이 설치했던 시설에 대해서도 현 임차인의 철거의무를 인정한 사례가 있습니다.
결국 누가 처음 설치했는지만 보는 것이 아니라 시설을 어떻게 인수했고 계약서에서 무엇을 약정했는지를 함께 봐야 합니다.
권리금을 주고 시설을 인수했다면?
전 임차인에게 권리금을 주고 기존 시설과 영업을 넘겨받은 상가도 많습니다.
이 경우에도 권리금을 지급했다는 사실 하나만으로 원상복구 범위가 자동으로 결정되는 것은 아닙니다.
시설을 어떤 상태로 인수했는지, 임대인이 그 과정에서 어떤 조건으로 임대차계약을 체결했는지, 계약서의 원상복구 약정이 어떻게 되어 있는지를 같이 확인해야 합니다.
낡은 바닥과 벽도 새것으로 해야 할까?
원상복구라는 말 때문에 상가를 새것처럼 만들어 놓아야 한다고 생각하기도 합니다.
하지만 단순히 오래 사용하면서 생긴 마모와 임차인이 시설을 훼손하거나 변경한 것은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
실제 책임 범위는 손상의 원인과 정도, 사용기간, 계약 내용 등을 확인해야 하므로 “낡은 부분은 모두 임차인이 새것으로 교체해야 한다”라고 단정할 수 없습니다.
원상복구 특약이 있다면 더 꼼꼼히 봐야 합니다
상가 임대차계약서에는 원상복구에 관한 특약을 넣는 경우가 많습니다.
그런데 단순히 “계약 종료 시 원상복구한다”라고만 적어 놓으면 몇 년 뒤 서로 생각하는 범위가 달라질 수 있습니다.
가능하다면 계약할 때부터 기존 시설 중 무엇을 그대로 인수하는지, 임차인이 새로 설치한 시설은 어떻게 처리할지 등을 구체적으로 정해두는 것이 좋습니다.
이미 계약이 끝나는 단계라면 특약 문구만 따로 떼어 보지 말고 계약 당시 시설 상태와 시설 인수 과정도 함께 확인해야 합니다.
입주할 때 사진을 남겨두면 좋은 이유
상가를 몇 년 사용하고 나면 처음 모습이 정확히 기억나지 않는 경우가 많습니다.
임대인은 “처음에는 없던 시설”이라고 하고, 임차인은 “들어올 때부터 있던 시설”이라고 할 수도 있습니다.
그래서 계약 당시 상가 내부와 외부를 사진이나 영상으로 남겨두는 것이 좋습니다.
특히 천장, 바닥, 벽체, 칸막이, 냉난방시설, 간판 자리, 화장실 등 나중에 철거 문제가 생길 수 있는 부분은 기록을 남겨두면 당시 상태를 확인하는 데 도움이 됩니다.
원상복구 비용을 보증금에서 뺄 수 있을까?
임차인이 부담해야 할 원상복구의무가 남아 있고 임대인이 실제로 그 비용을 지출한 경우에는 보증금 정산 과정에서 원상복구 비용이 문제가 될 수 있습니다.
실제로 대법원 판례 중에는 임대인이 시설을 철거하고 지출한 비용을 반환할 임대차보증금에서 공제한 것이 인정된 사례도 있습니다.
다만 임대인이 요구하는 금액이라고 해서 언제나 전액이 그대로 인정된다는 뜻은 아닙니다.
누가 원상복구의무를 부담하는지, 실제 필요한 공사인지, 비용이 얼마인지 등을 구체적으로 확인해야 합니다.
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상가 계약 종료 전에 임대차를 먼저 끝내려는 경우에는 중도해지 조건부터 확인해 보세요.
권리금을 받고 다음 임차인에게 상가를 넘길 계획이라면 권리금 보호 기준도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
퇴거 전 체크리스트
- 임대차계약서의 원상복구 특약을 확인했는가?
- 처음 입주할 당시 사진이나 영상이 있는가?
- 내가 직접 설치하거나 변경한 부분을 구분했는가?
- 전 임차인에게 인수한 시설이 무엇인지 확인했는가?
- 임대인과 철거할 시설의 범위를 미리 확인했는가?
- 철거비용과 보증금 정산 방법을 확인했는가?
- 합의한 내용은 문자나 서면으로 남겼는가?
자주 묻는 질문
전 임차인이 설치한 인테리어도 제가 철거해야 하나요?
항상 그렇지는 않습니다. 특별한 사정이 없다면 임차 당시 이미 존재하던 시설까지 현 임차인이 원상회복해야 하는 것은 아니라는 대법원 판례가 있습니다.
다만 시설을 인수한 경위와 임대차계약의 원상복구 약정 등에 따라 달라질 수 있습니다.
계약서에 원상복구라고 적혀 있으면 전부 철거해야 하나요?
문구 하나만으로 모든 범위를 결정하기는 어렵습니다.
계약 내용과 계약 당시 상가 상태, 임차인이 변경한 부분, 시설을 인수한 과정 등을 함께 확인해야 합니다.
오래 사용해서 낡은 부분도 새것으로 만들어야 하나요?
단순한 사용에 따른 마모인지 임차인의 훼손이나 변경인지에 따라 달라질 수 있습니다.
사용기간과 손상 원인, 계약 내용을 확인하지 않고 임차인이 모두 새것으로 교체해야 한다고 단정하기는 어렵습니다.
임대인이 철거비를 보증금에서 빼겠다고 하면 어떻게 하나요?
먼저 해당 시설이 임차인의 원상복구 대상인지 확인해야 합니다.
철거가 필요한 시설이라면 실제 공사 범위와 비용도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
핵심정리
상가 원상복구에서 가장 먼저 확인할 것은 처음 임차했을 당시의 상태와 계약서입니다.
내가 설치한 시설이라면 원상복구 대상이 될 가능성이 높지만, 처음부터 있던 시설까지 무조건 철거해야 한다고 볼 수는 없습니다.
반대로 전 임차인이 설치했다는 이유만으로 언제나 철거의무가 없는 것도 아닙니다.
계약 내용, 임차 당시 상태, 시설 인수 과정과 실제 변경 내용을 함께 확인해야 원상복구 범위를 제대로 판단할 수 있습니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「민법」 제615조, 제654조
대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다 268142 판결
대법원 2023. 11. 2. 선고 2023다 249661 판결
※ 이 글은 상가 임대차 종료 시 원상회복에 관한 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 원상복구 범위는 임대차계약 내용, 임차 당시 상태, 시설 인수 경위와 변경 내용 등에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 분쟁이 있다면 계약서와 입주 당시 자료를 함께 확인하는 것이 좋습니다.