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상가를 운영하다 보면 매출이 줄거나 자금 사정이 어려워 월세 지급이 늦어질 때가 있습니다.
한두 번 늦었다고 바로 계약이 끝나는 것은 아니지만, 연체가 계속되면 상황이 달라집니다.
상가 임대차에서 많이 나오는 질문이 있습니다.
“월세를 몇 달 밀리면 건물주가 계약을 해지할 수 있나요?”
현행 상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다.
여기서 중요한 것은 꼭 3개월을 연속해서 밀렸는지가 아니라 연체된 월세의 합계가 3기분에 이르렀는지입니다.
30초 요약
• 상가 월세 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
• 꼭 3개월을 연속으로 밀려야 하는 것은 아닙니다.
• 월세 100만 원이라면 연체액이 300만 원에 달했는지를 봅니다.
• 3기 연체가 됐다고 계약이 자동으로 끝나는 것은 아니며 임대인의 해지 의사표시가 필요합니다.
• 과거에 3기 연체 사실이 있었다면 나중에 연체액을 갚았더라도 계약갱신 요구가 거절될 수 있습니다.
월세를 몇 달 밀리면 계약을 해지할 수 있을까?
상가건물 임대차보호법 제10조의8에서는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다.
예를 들어 월세가 100만 원이라면 연체된 월세가 합계 300만 원에 달하는지가 기준이 됩니다.
| 월세 | 3기 차임액 | 확인 기준 |
|---|---|---|
| 100만 원 | 300만 원 | 연체액 합계 확인 |
| 200만 원 | 600만 원 | 연체액 합계 확인 |
| 300만 원 | 900만 원 | 연체액 합계 확인 |
꼭 3개월 연속으로 밀려야 할까?
그렇지는 않습니다.
법에서는 ‘3개월 연속 연체’라고 정한 것이 아니라 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때라고 규정하고 있습니다.
따라서 중간에 일부를 지급했더라도 실제 남아 있는 연체액이 얼마인지 확인해야 합니다.
단순히 달력상 몇 달이 지났는지만 보고 판단하면 정확하지 않습니다.
3기 연체가 되면 계약이 자동으로 끝날까?
자동으로 끝나는 것은 아닙니다.
법에서는 연체액이 3기 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다.
따라서 임대인이 실제로 계약을 해지한다는 의사를 임차인에게 표시해야 합니다.
해지와 같은 상대방 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기는 것이 원칙입니다.
내용증명을 꼭 보내야 할까?
법에서 상가 월세 연체에 따른 계약해지를 반드시 내용증명으로 해야 한다고 정하고 있는 것은 아닙니다.
다만 나중에 “언제 어떤 이유로 해지 통보를 했는지” 다툼이 생길 수 있으므로 내용증명이나 문자 등 객관적으로 확인할 수 있는 방법을 사용하는 것이 좋습니다.
특히 명도 문제까지 이어질 가능성이 있다면 해지 사유와 연체액, 통보 시점을 분명하게 남겨두는 편이 안전합니다.
3기 연체 후 일부 월세를 갚았다면?
이 부분은 계약해지와 계약갱신을 구분해서 봐야 합니다.
계약해지는 법문상 해지할 당시 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는지가 중요합니다.
따라서 임대인이 해지권을 행사하기 전에 임차인이 연체액을 지급해 실제 연체액이 3기분보다 적어진 경우에는 구체적인 지급 시점과 해지 통보 시점을 확인해야 합니다.
반면 계약갱신에서는 과거에 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실 자체가 있었는지가 중요합니다.
월세를 나중에 다 갚아도 갱신은 거절될 수 있습니다
계약해지와 가장 많이 혼동하는 부분입니다.
상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하고 있습니다.
대법원도 임대차기간 중 어느 때라도 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있었다면, 갱신을 요구할 당시에는 연체액을 모두 갚아 3기 미만이 됐더라도 갱신을 거절할 수 있다고 판단하고 있습니다.
즉 계약해지에서는 현재 연체 상태가 중요하고, 갱신거절에서는 과거의 3기 연체 사실까지 영향을 줄 수 있습니다.
보증금이 많이 남아 있으면 월세를 안 내도 될까?
상가 임차인이 가끔 이렇게 생각할 수 있습니다.
“보증금이 5,000만 원 있으니 월세 몇 달 정도는 거기서 빼면 되지 않을까요?”
하지만 임차인이 일방적으로 보증금에서 월세를 차감한 것으로 처리하고 월세 지급을 중단하는 것은 조심해야 합니다.
계약이 유지되는 동안에는 약정한 날짜에 월세를 지급하는 것이 기본이고, 연체가 계속되면 차임연체에 따른 계약 해지나 갱신거절 문제가 생길 수 있습니다.
계약이 해지되면 보증금은 어떻게 될까?
월세 연체로 임대차계약이 해지되더라도 보증금 자체가 모두 없어지는 것은 아닙니다.
임대차가 종료되면 연체된 월세와 관리비, 임차인이 부담해야 할 비용 등을 정산하고 남은 보증금이 있다면 반환 문제가 생깁니다.
따라서 계약해지와 보증금 몰취는 같은 의미가 아닙니다.
실제 반환금액은 연체 차임 등 임대차관계에서 발생한 채무를 확인한 뒤 정산해야 합니다.
3기 연체는 권리금에도 영향을 줄 수 있습니다
월세 연체는 계약해지와 갱신 문제에서만 끝나지 않을 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 보호에도 임차인의 3기 차임 연체 사실이 영향을 줄 수 있습니다.
대법원도 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있고, 그와 연결해 권리금 회수기회 보호의무가 인정되지 않는 경우가 있다고 판단했습니다.
따라서 월세 연체는 단순히 밀린 돈의 문제가 아니라 계약 유지와 갱신, 권리금까지 이어질 수 있다는 점을 알아둘 필요가 있습니다.
연체가 생겼다면 이렇게 확인하세요
| 1단계 | 현재 월세와 실제 연체액을 확인합니다. |
| 2단계 | 연체액이 3기 차임액에 달했는지 확인합니다. |
| 3단계 | 일부 지급이 있었다면 지급일과 남은 연체액을 확인합니다. |
| 4단계 | 계약해지 통보가 있었다면 통보 내용과 도달 시점을 확인합니다. |
| 5단계 | 보증금에서 정산할 월세와 관리비 등을 확인합니다. |
관련 글
과거 월세 연체가 계약갱신에 어떤 영향을 주는지는 아래 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.
월세 연체 때문에 권리금 문제가 함께 생겼다면 아래 글도 확인해보세요.
자주 묻는 질문
월세를 두 달 밀리면 상가 계약을 해지할 수 있나요?
현행 상가건물 임대차보호법 제10조의 8에 따른 계약해지 기준은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때입니다.
따라서 이 규정에 따른 3기 연체 해지 기준에는 아직 이르지 않은 것으로 봅니다.
3개월을 연속으로 밀려야 하나요?
아닙니다.
연속된 개월 수보다 실제 연체된 차임의 합계가 3기 차임액에 달했는지를 확인해야 합니다.
3기 연체가 되면 자동으로 계약이 끝나나요?
아닙니다.
3기 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있는 것이므로 실제 해지 의사표시가 필요합니다.
내용증명을 보내야만 해지가 되나요?
반드시 내용증명으로 통보해야 한다고 법에서 정한 것은 아닙니다.
다만 해지 통보 여부와 시점에 관한 분쟁을 줄이려면 내용증명 등 확인 가능한 방법을 사용하는 것이 좋습니다.
밀린 월세를 다 갚으면 계약갱신도 가능한가요?
과거에 3기 차임액에 이르도록 연체한 사실이 있었다면 나중에 모두 지급했더라도 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
계약해지와 계약갱신 거절은 서로 기준이 다르다는 점을 구분해서 봐야 합니다.
핵심정리
상가 월세를 한두 번 늦었다고 바로 계약이 끝나는 것은 아닙니다.
하지만 실제 연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 3개월 연속인지가 아니라 연체액의 합계입니다.
또 계약해지와 계약갱신은 기준이 다릅니다. 지금 연체액을 갚았더라도 과거에 3기 연체 사실이 있었다면 나중에 계약갱신이나 권리금 문제에서 영향을 받을 수 있습니다.
연체가 시작됐다면 보증금이 있으니 괜찮다고 생각하기보다 현재 연체액과 지급내역부터 정확하게 정리하는 것이 좋습니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법」 제10조, 제10조의 8, 제15조
민법 제111조
대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다 255429 판결
대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다 263635, 263642 판결
※ 이 글은 상가 월세 연체와 계약해지에 관한 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 계약해지 여부는 연체액, 지급 시점, 해지 통보 여부와 계약 내용 등 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.