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상가를 임차하다 보면 계약기간 중이나 재계약을 앞두고 건물주에게 월세를 올리겠다는 이야기를 듣는 경우가 있습니다.
이때 가장 많이 나오는 말이 있습니다.
“상가 월세는 5%까지만 올릴 수 있는 것 아닌가요?”
반대로 임대인 입장에서는 “1년이 지났으니 5% 올려도 되는 것 아닌가?”라고 생각할 수도 있습니다.
둘 다 조금 더 정확하게 볼 필요가 있습니다.
5%는 매년 자동으로 올릴 수 있는 비율이 아니라, 상가건물 임대차보호법 제11조가 적용되는 경우 증액청구에 적용되는 상한 입니다.
30초 요약
- 상가 임대료가 매년 자동으로 5% 오르는 것은 아닙니다.
- 제11조가 적용되는 경우 증액청구는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 넘을 수 없습니다.
- 임대차계약 또는 직전 약정 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다.
- 5% 제한은 월세뿐 아니라 보증금 증액에도 적용됩니다.
- 환산보증금 기준을 초과하는 상가는 5% 규정만으로 판단하면 안 됩니다.
- 계약갱신인지 새로운 임대차계약인지도 실제 계약 내용을 확인해야 합니다.
상가 임대료 5%는 어떤 기준일까?
상가건물 임대차보호법에서는 차임이나 보증금이 조세·공과금 등의 부담이나 경제사정의 변화로 적정하지 않게 된 경우 당사자가 장래의 차임이나 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있도록 하고 있습니다.
다만 임대인이 증액을 청구할 때는 상한이 있습니다.
청구 당시 차임 또는 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다.
여기서 중요한 말은 ‘5%까지 자동 인상’이 아니라 ‘증액청구의 상한이 5%’라는 점입니다.
월세 200만 원이면 얼마까지 일까?
계산 자체는 어렵지 않습니다.
현재 월세가 200만 원이라면 5%는 10만 원입니다.
따라서 제11조의 5% 상한이 적용되는 상황이라면 계산상 월세 210만 원이 5% 증액 범위입니다.
| 현재 월세 | 5% 금액 | 5% 증액 시 |
|---|---|---|
| 100만 원 | 5만 원 | 105만 원 |
| 200만 원 | 10만 원 | 210만 원 |
| 300만 원 | 15만 원 | 315만 원 |
1년 지나면 자동으로 5% 올릴 수 있을까?
아닙니다.
상가건물 임대차보호법에서 정한 1년은 다시 증액청구를 할 수 없는 최소 기간과 관련된 기준입니다.
법에서는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 하지 못하도록 하고 있습니다.
그렇다고 1년만 지나면 아무 조건 없이 5%를 올릴 수 있다는 뜻은 아닙니다.
조세·공과금 등의 부담이나 경제사정의 변화로 기존 차임이나 보증금이 적정하지 않게 된 사정이 있는지를 함께 봐야 합니다.
보증금도 5% 제한이 있을까?
제11조가 적용되는 상가라면 보증금도 포함됩니다.
법에서는 월세만 따로 규정한 것이 아니라 차임 또는 보증금의 증감을 규정하고 있습니다.
예를 들어 현재 보증금이 5,000만 원이라면 5%는 250만 원입니다.
따라서 5% 상한을 단순 계산하면 5,250만 원이 됩니다.
보증금과 월세를 한꺼번에 올린다면?
이 부분은 “보증금도 5%, 월세도 5%씩 동시에 올리면 된다”라고 단순하게 생각하지 않는 편이 좋습니다.
법은 차임 또는 보증금의 증액청구에 대해 5% 상한을 두고 있지만, 실제 계약에서는 보증금과 월세를 어떻게 조정하는지에 따라 계약조건 전체가 달라질 수 있습니다.
특히 보증금과 월세를 서로 전환하는 형태라면 단순한 5% 계산과 다른 문제가 생길 수 있으므로 계약 내용을 따로 확인해야 합니다.
재계약할 때는 5%를 넘겨도 될까?
‘재계약’이라는 말만으로 판단하면 안 됩니다.
기존 임대차가 갱신되는 것인지, 기존 계약을 종료하고 당사자들이 새로운 조건으로 별도의 계약을 체결하는 것인지에 따라 법률관계가 달라질 수 있습니다.
특히 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 기존 임대차가 갱신되는 경우라면 임대인이 단순히 “재계약이니까 5% 제한이 없다”라고 주장할 수 있는 문제는 아닙니다.
계약서 제목이 ‘재계약서’ 인지보다 실제로 기존 임대차가 어떻게 이어지는지를 보는 것이 중요합니다.
환산보증금 기준을 넘으면 어떻게 될까?
여기가 이번 글에서 가장 주의해서 봐야 할 부분입니다.
모든 상가에 5% 증액 제한이 똑같이 적용되는 것은 아닙니다.
지역별 환산보증금 기준을 초과하는 상가 임대차에는 제11조의 5% 증액 제한이 그대로 적용되는 구조가 아닙니다.
이러한 상가의 계약갱신에 대해서는 상가건물 임대차보호법 제10조의 2가 별도로 적용됩니다.
이 경우에는 상가건물에 관한 조세와 공과금, 주변 상가의 차임과 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.
따라서 상가 임대료 인상 문제를 확인할 때는 먼저 내 상가가 환산보증금 기준 안에 들어오는지 확인하는 것이 좋습니다.
한눈에 보면 이렇게 다릅니다
| 구분 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 환산보증금 기준 이하 | 제11조가 적용되는 경우 5% 증액 상한과 1년 이내 재증액 금지를 확인합니다. |
| 환산보증금 기준 초과 | 5%만 보고 판단하지 말고 계약갱신 특례와 주변 시세, 조세·공과금, 경제사정 등을 함께 확인합니다. |
임대료를 올린다고 하면 먼저 확인하세요
- 현재 보증금과 월세가 얼마인지
- 환산보증금이 지역별 기준을 넘는지
- 최초 계약 또는 직전 약정 증액일이 언제인지
- 이번에 요구하는 인상폭이 얼마인지
- 기존 임대차의 갱신인지 새로운 계약인지
- 보증금과 월세 가운데 무엇을 변경하는지
관련 글
상가 임대료 5% 제한을 확인하려면 먼저 환산보증금을 계산해 보는 것이 좋습니다.
계약 갱신과 함께 임대료가 문제가 됐다면 아래 글도 같이 확인해 보세요.
자주 묻는 질문
상가 월세는 1년에 한 번 5%씩 올릴 수 있나요?
1년에 한 번씩 자동으로 5%를 올릴 수 있다는 의미는 아닙니다.
제11조가 적용되는 경우 조세·공과금 등의 부담이나 경제사정의 변동으로 기존 차임 등이 적정하지 않게 된 경우 증액을 청구할 수 있고, 그 증액 상한이 5%입니다.
월세를 올린 지 6개월 됐는데 또 올릴 수 있나요?
제11조가 적용되는 임대차라면 약정한 차임 등의 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없습니다.
보증금도 5% 제한을 받나요?
제11조가 적용되는 경우 차임뿐 아니라 보증금 증액에도 5% 상한이 적용됩니다.
환산보증금이 기준을 넘으면 5% 제한이 없나요?
제11조의 5% 제한이 그대로 적용되는 구조는 아닙니다.
환산보증금 기준을 초과하는 상가의 계약갱신에서는 제10조의 2에 따라 주변 상가의 차임과 보증금, 조세·공과금, 경제사정 등의 변화를 함께 확인해야 합니다.
계약서를 새로 쓰면 5% 제한을 피할 수 있나요?
계약서를 새로 작성했다는 사실만으로 판단하기는 어렵습니다.
기존 임대차가 갱신된 것인지 실제로 새로운 임대차가 성립한 것인지 계약 경위와 내용을 함께 확인해야 합니다.
마무리
상가 임대료 5% 규정을 볼 때 가장 흔한 오해가 “1년마다 5%씩 올릴 수 있다”는 것입니다.
5%는 자동 인상률이 아니라 법에서 정한 증액청구의 상한 입니다.
또 모든 상가에 똑같이 적용되는 것도 아닙니다.
임대료 인상 이야기가 나왔다면 현재 월세만 볼 것이 아니라 환산보증금, 직전 증액 시점, 갱신 여부를 먼저 확인해 보는 것이 좋습니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법」 제2조, 제10조의 2, 제11조
국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조
※ 이 글은 상가 임대료와 보증금 증액에 관한 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 적용 여부는 환산보증금, 계약 내용, 갱신 여부, 증액 경위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 분쟁이 있다면 임대차계약서와 기존 증액 내역을 함께 확인하는 것이 좋습니다.