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상가를 알아보다 보면 이런 설명을 자주 듣습니다.
“이 상가는 수익률이 5% 정도 나옵니다.”
그런데 같은 상가라도 무엇을 투자금으로 보고 어떤 비용까지 반영하느냐에 따라 계산되는 수익률은 달라질 수 있습니다.
매매가격만 놓고 계산한 수익률과 임대보증금을 제외한 실제 투자금으로 계산한 수익률이 다르고, 여기에 공실이나 수선비 같은 비용까지 반영하면 실제 손에 남는 수익은 다시 달라집니다.
상가를 매수할 때는 광고에 표시된 수익률 숫자만 보기보다 그 숫자가 어떤 방식으로 계산됐는지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
오늘은 상가 임대수익률을 어떻게 계산하고, 실제 투자 판단에서는 무엇을 함께 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.
30초 요약
• 가장 단순한 방법은 연간 월세를 매매가격으로 나누는 것입니다.
• 임대보증금을 제외한 실제 투자금으로 수익률을 계산하는 방법도 많이 사용합니다.
• 취득비용을 투자금에서 빼고 계산하면 실제 들어간 자금보다 수익률이 높게 보일 수 있습니다.
• 공실기간과 임대인이 부담하는 운영비용을 반영하면 실제 수익률은 낮아질 수 있습니다.
• 관리비를 모두 임대인의 순수익으로 계산하면 안 됩니다.
• 대출을 이용한다면 이자까지 고려해 자기 자본 기준 수익도 따로 확인하는 것이 좋습니다.
• 수익률이 높다는 이유만으로 좋은 상가라고 단정할 수는 없습니다.
상가 수익률은 가장 먼저 이렇게 계산합니다
가장 단순하게 상가의 임대수익률을 확인하는 방법은 1년 동안 받는 월세를 매매가격과 비교하는 것입니다.
연간 월세 ÷ 매매가격 × 100
예를 들어 매매가격이 5억원이고 월세가 200만 원이라고 가정해 보겠습니다.
연간 월세는 2,400만 원입니다.
= 연 4.8%
이렇게 계산하면 이 상가의 단순 임대수익률은 연 4.8%입니다.
하지만 이것만 보고 실제 투자수익률도 4.8%라고 판단하기에는 아직 확인할 것이 많습니다.
보증금이 있다면 실제 투자금은 달라집니다
상가 임대차에는 대부분 보증금이 있습니다.
예를 들어 5억 원에 상가를 매수했는데 기존 임차인의 임대보증금이 5,000만 원 있다고 가정해 보겠습니다.
매수인이 임대인의 보증금 반환의무를 승계하는 구조라면 단순하게 매매가격 전체만 놓고 보는 것과 실제 투입자금의 모습이 달라집니다.
연간 월세 ÷ (매매가격 - 임대보증금) × 100
앞의 사례에 보증금 5,000만 원을 적용하면 계산은 다음과 같습니다.
임대보증금 : 5,000만원
월세 : 200만원
순투자금 기준 : 4억5,000만원
연간 월세 : 2,400만원
2,400만원 ÷ 4억5,000만원 × 100
= 약 5.33%
매매가격만 놓고 계산했을 때는 4.8%였는데 보증금을 제외한 금액을 기준으로 계산하면 약 5.33%가 됩니다.
한국부동산원도 수익형 부동산의 하나인 오피스텔 수익률을 산정할 때 매매가격에서 월세보증금을 차감한 순투자금액과 연간 임대료를 이용하는 방식을 사용하고 있습니다.
그런데 취득할 때 들어간 돈은 왜 빠져 있을까?
여기서 한 가지 더 생각해야 합니다.
상가를 5억 원에 샀다고 해서 매수인이 실제로 5억 원만 지출한 것은 아닙니다.
취득세 등 세금과 중개보수, 등기 관련 비용 등 매수 과정에서 추가비용이 발생할 수 있습니다.
따라서 실제 투자자금의 수익성을 보려면 이런 취득 부대비용도 함께 고려하는 것이 좋습니다.
매매가격
+ 취득 관련 세금
+ 중개보수
+ 등기 등 취득 부대비용
- 승계하는 임대보증금
즉 수익률을 비교할 때는 분모에 어떤 비용을 포함했는지를 확인해야 합니다.
월세 200만 원이 모두 수익은 아닙니다
상가 수익률을 계산할 때 또 하나 놓치기 쉬운 것이 운영비용입니다.
임대인이 부담해야 하는 시설수선비나 유지관리비, 각종 제세공과금과 임대 관련 비용 등이 있다면 받은 월세가 그대로 순수익으로 남는 것은 아닙니다.
한국부동산원도 상업용 부동산의 순 영업소득을 계산할 때 임대수입과 기타 수입에서 청소비, 시설유지비, 수도광열비, 주차관리비, 제세공과금, 보안경비, 조경관리비, 임대 관련 비용, 일반관리비 등의 운영경비를 차감하는 구조를 사용합니다.
임대수입 + 기타수입 - 운영경비
따라서 매수 후보 상가 두 곳의 표시 수익률이 같더라도 실제 운영비가 많이 들어가는 건물이라면 손에 남는 수익에는 차이가 생길 수 있습니다.
공실 한두 달만 생겨도 수익률은 달라집니다
상가 투자에서 월세 못지않게 중요한 것이 공실입니다.
앞에서 월세 200만 원을 기준으로 연간 임대료를 2,400만 원이라고 계산했습니다.
하지만 임차인이 나간 뒤 두 달 동안 새 임차인을 구하지 못한다면 실제 월세수입은 달라집니다.
공실 2개월 발생 시
월세 200만원 × 10개월 = 2,000만원
여기에 공실기간 동안 소유자가 부담해야 하는 관리비나 각종 비용까지 있다면 실제 수익은 더 줄어들 수 있습니다.
그래서 상가를 볼 때 현재 임차인이 있다는 사실만 확인하지 말고 해당 상권의 공실 상황과 임차인의 계약기간, 재계약 가능성까지 살펴보는 것이 좋습니다.
관리비도 월세에 더해서 수익으로 계산할까?
상가 광고를 보다 보면 월세와 함께 관리비가 표시되어 있는 경우가 있습니다.
하지만 임차인이 내는 관리비를 모두 임대인의 순수익이라고 생각하면 안 됩니다.
관리비에는 건물 청소, 전기, 수도, 승강기, 보안, 시설관리 등 실제 건물을 운영하는 데 사용되는 비용이 포함될 수 있기 때문입니다.
따라서 관리비를 받는 상가라면 단순히 받은 금액만 보지 말고 실제 관리에 지출되는 비용과 임대인에게 남는 금액이 있는지를 구분해서 확인해야 합니다.
대출을 받으면 수익률은 어떻게 볼까?
상가를 전액 자기 자금으로 매수하는 경우도 있지만 대출을 이용하는 경우도 많습니다.
대출을 받으면 실제 투입한 자기 자본은 줄어들기 때문에 자기자본 기준으로 계산한 수익률이 높아 보일 수 있습니다.
하지만 대출에는 이자가 발생합니다.
따라서 대출을 이용한 상가라면 단순히 월세를 자기 자본으로 나누는 것이 아니라 이자비용을 반영해 실제 현금흐름을 확인하는 것이 좋습니다.
연간 임대수입
- 공실에 따른 수입 감소
- 임대인이 부담하는 운영비용
- 대출이자
= 실제 현금흐름
특히 금리가 올라가면 월세가 그대로여도 실제 투자자에게 남는 돈은 줄어들 수 있습니다.
수익률 6% 상가와 4% 상가, 6%가 무조건 좋을까?
그렇다고 단정하기 어렵습니다.
수익률이 높은 데는 이유가 있을 수 있습니다.
매매가격이 상대적으로 낮을 수도 있지만 공실 위험이 높거나 임차수요가 약할 수도 있고, 현재 월세가 주변 시세보다 높게 계약돼 있어 다음 임차인에게 같은 월세를 받기 어려운 경우도 있습니다.
반대로 수익률이 조금 낮더라도 유동인구와 배후수요가 안정적이고 공실기간이 짧으며 임차수요가 꾸준한 상가라면 다른 평가가 가능합니다.
상가 수익률은 투자판단의 중요한 숫자이지만 그 숫자 하나만으로 상가의 가치를 판단해서는 안 됩니다.
같은 상가를 세 가지 방법으로 계산해 보면
| 구분 | 계산 기준 | 확인 목적 |
|---|---|---|
| 단순수익률 | 연간 월세 ÷ 매매가격 | 상가 간 간단한 비교 |
| 순투자금 기준 | 연간 월세 ÷ (매매가격-보증금) | 보증금을 고려한 투자금 대비 수익 확인 |
| 실질수익 검토 | 공실·운영비·취득비용·금융비용 등 추가 반영 | 실제 투자판단에 가까운 현금흐름 확인 |
상가 매수 전 수익률 체크리스트
| 순서 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 1 | 실제 매매가격과 취득 부대비용 확인 |
| 2 | 임대보증금과 실제 월세 확인 |
| 3 | 현재 임대차계약 기간과 계약내용 확인 |
| 4 | 주변 임대료와 현재 월세의 차이 확인 |
| 5 | 해당 상권과 건물의 공실 위험 확인 |
| 6 | 임대인이 부담하는 관리·수선·운영비용 확인 |
| 7 | 대출 이용 시 금리와 연간 이자비용 확인 |
| 8 | 공실과 비용을 반영한 실제 현금흐름 최종 계산 |
자주 묻는 질문
상가 수익률은 보증금을 빼고 계산하나요?
보증금을 제외한 순투자금 기준으로 계산하는 방법이 많이 사용됩니다. 다만 수익률을 비교할 때는 상대방이 어떤 계산식을 사용했는지 확인해야 합니다.
관리비도 월세수입에 포함하면 되나요?
관리비 전액을 순수익으로 보는 것은 적절하지 않습니다. 실제 관리비 수입과 건물 운영에 사용되는 비용을 구분해서 확인해야 합니다.
대출을 많이 받으면 수익률이 높아지나요?
자기 자본이 줄어들면서 자기자본 기준 수익률이 높아 보일 수 있지만 대출이자와 금리변동 위험도 커집니다. 따라서 월세에서 이자와 운영비 등을 제외한 실제 현금흐름을 함께 확인해야 합니다.
수익률이 높을수록 좋은 상가인가요?
반드시 그렇지는 않습니다. 공실 위험, 임차수요, 현재 임대료의 적정성, 건물 상태, 입지와 향후 매각 가능성 등을 함께 살펴봐야 합니다.
현재 임차인이 있으면 공실은 걱정하지 않아도 될까요?
현재 임차인이 있다는 사실만으로 장래 공실 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 계약기간과 임차인의 영업상태, 주변 임대료, 같은 건물과 인근 상권의 공실 상황 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
마무리
상가 임대수익률 계산 자체는 어렵지 않습니다.
월세에 12개월을 곱하고 투자금으로 나누면 기본적인 수익률을 계산할 수 있습니다.
하지만 실제 투자에서는 계산식보다 어떤 숫자를 계산식에 넣었는지가 더 중요할 수 있습니다.
매매가격뿐 아니라 임대보증금과 취득비용을 확인하고, 월세뿐 아니라 공실과 운영비, 대출이자까지 살펴봐야 실제 투자에 가까운 판단을 할 수 있습니다.
수익률 숫자가 높아 보이는 상가보다 그 수익률이 앞으로도 유지될 가능성이 있는 상가인지 확인하는 것이 더 중요합니다.
자료 출처
한국부동산원 「상업용 부동산 임대동향조사」 통계산출항목
한국부동산원 「오피스텔가격동향조사」 수익률 산출방법
한국부동산원 상업용부동산 공실률·순 영업소득 관련 통계 안내
※ 이 글은 상가 임대수익률 계산에 관한 일반적인 정보입니다. 실제 투자수익은 매매가격, 임대조건, 공실기간, 운영비용, 세금, 대출조건 및 향후 부동산 가격 변동 등에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 결정 전에는 해당 부동산의 실제 임대차계약과 비용자료 등을 개별적으로 확인하는 것이 좋습니다.