상가 임차권등기명령 신청 방법

상가 계약기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요?

새로운 상가로 옮겨야 하는 상황이라면 더 난감합니다.

보증금을 받지 못한 채 점포를 먼저 비우거나 사업자등록을 옮겼다가 기존에 갖고 있던 권리에 문제가 생기지 않을까 걱정될 수 있기 때문입니다.

이럴 때 확인해 볼 제도가 상가 임차권등기명령입니다.

다만 신청서를 냈다고 바로 상가를 비워도 된다고 생각해서는 안 됩니다.

임차권등기가 실제로 완료됐는지 확인하는 것이 중요합니다.

이번 글에서는 상가 임차권등기명령을 언제 신청할 수 있는지부터 신청 법원, 준비할 자료, 신청 후 확인할 내용까지 순서대로 살펴보겠습니다.

30초 요약

• 임대차가 종료됐는데 보증금을 돌려받지 못했다면 신청할 수 있습니다.

• 임차 상가 소재지를 관할하는 법원에 신청합니다.

• 임대인의 동의를 받아야 신청할 수 있는 제도는 아닙니다.

• 신청만 하고 바로 상가를 비우지 말고 임차권등기 완료 여부를 확인해야 합니다.

• 임차권등기는 보증금을 자동으로 받아주는 절차가 아닙니다.

 

상가 임차권등기명령이란?

상가 임차인이 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 상가를 떠나야 할 때 자신의 임차권을 등기부에 표시할 수 있도록 법원이 명령하는 제도입니다.

상가건물 임대차보호법에 따라 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있습니다.

이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인이라면 기존 권리가 그대로 유지됩니다.

그리고 임차권등기가 완료된 뒤에는 기존의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않습니다.

언제 신청할 수 있을까?

기본적으로 두 가지를 확인하면 됩니다.

조건	확인할 내용
① 임대차 종료	계약기간 만료나 적법한 해지 등으로 임대차가 종료돼야 합니다.
② 보증금 미반환	임대차가 끝났는데 보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못한 상태여야 합니다.

따라서 임대차기간이 아직 남아 있는데 단순히 “나중에 보증금을 못 받을 것 같다”는 이유만으로 바로 신청할 수 있는 제도는 아닙니다.

보증금 일부만 못 받아도 신청할 수 있을까?

보증금 전액을 받지 못한 경우만 생각하기 쉽지만, 임대차 종료 후 보증금 일부가 반환되지 않은 경우에도 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.

따라서 임대인이 보증금 일부만 지급하고 나머지 금액을 미루고 있다면 남아 있는 미반환 보증금을 기준으로 신청 가능 여부를 확인해 볼 필요가 있습니다.

어느 법원에 신청해야 할까?

임차인의 현재 주소지를 기준으로 하는 것이 아닙니다.

임차한 상가건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 신청합니다.

따라서 신청 전에 상가 소재지를 기준으로 관할 법원을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

임대인이 동의하지 않아도 신청할 수 있을까?

임차권등기명령은 임대인과 함께 등기를 신청하는 방식이 아니라 임차인이 법원에 신청하는 제도입니다.

따라서 임대인이 “나는 임차권등기에 동의할 수 없다”고 말한다고 해서 임차인이 신청 자체를 할 수 없는 것은 아닙니다.

법원에서 신청 요건과 제출자료 등을 심사해 결정하게 됩니다.

신청서에는 무엇을 적어야 할까?

상가건물 임대차보호법 제6조에서는 임차권등기명령 신청 시 신청 취지와 이유, 임대차 목적물인 건물, 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 기재하고 이를 소명하도록 하고 있습니다.

기존에 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 사실도 함께 확인할 수 있도록 준비해야 합니다.

상가 전체가 아니라 건물의 일부분만 임차했다면 임차한 부분을 표시한 도면이 필요할 수 있습니다.

신청할 때 어떤 자료를 준비할까?

사건 내용에 따라 추가자료나 보정을 요구받을 수 있지만, 일반적으로 다음과 같은 자료를 미리 준비해 두면 좋습니다.

준비할 자료	확인 목적
임대차계약서	임대차관계와 보증금 등을 확인
건물 등기사항증명서	임차건물과 소유관계 등을 확인
사업자등록 관련 자료	사업자등록 신청일 등 대항요건 확인
확정일자 있는 계약서	기존 우선변제권 취득 여부 확인
임차부분 도면	건물 일부만 임차한 경우 임차부분 특정
임대차 종료 소명자료	계약 종료 또는 해지 사실 등을 확인

실제 제출서류는 계약 형태와 신청 사유에 따라 달라질 수 있으므로 신청할 사건의 관할 법원 안내도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

신청부터 이전까지 순서는?

1단계	임대차가 종료됐는지 확인합니다.
2단계	반환받지 못한 보증금이 있는지 확인합니다.
3단계	상가 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다.
4단계	법원의 결정과 임차권등기 진행상황을 확인합니다.
5단계	등기부에서 임차권등기가 실제 완료됐는지 확인합니다.
6단계	그 이후 상가 이전과 사업자등록 변경 등을 검토합니다.

신청하고 바로 상가를 비워도 될까?

신청서를 제출했다는 사실만 보고 바로 점포를 비우는 것은 피하는 것이 좋습니다.

상가건물 임대차보호법은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 경우의 효력을 규정하고 있습니다.

따라서 법원에 신청서를 냈다는 것과 등기부에 임차권등기가 완료됐다는 것은 구분해야 합니다.

보증금을 받지 못한 상태에서 이전해야 한다면 임차권등기가 실제로 완료됐는지 등기부에서 확인한 뒤 움직이는 것이 안전합니다.

임차권등기가 되면 기존 권리는 어떻게 될까?

임차인이 이미 대항력이나 우선변제권을 취득하고 있었다면 임차권등기 이후에도 그 권리가 그대로 유지됩니다.

임차권등기를 마친 이후에는 점유나 사업자등록 등 기존 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.

그래서 보증금을 돌려받지 못한 채 다른 곳으로 이전해야 하는 임차인에게 임차권등기명령이 중요한 것입니다.

임차권등기를 하면 보증금도 바로 받을 수 있을까?

아닙니다.

임차권등기명령은 보증금을 임대인 계좌에서 강제로 꺼내 임차인에게 지급하는 절차가 아닙니다.

임차인의 권리를 등기부에 남겨 기존 대항력이나 우선변제권을 보호하면서 이전할 수 있도록 하는 제도라고 보는 것이 좋습니다.

임차권등기 이후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 지급명령이나 보증금반환청구소송 등 별도의 회수절차를 검토해야 할 수 있습니다.

신청 비용은 누가 부담할까?

상가건물 임대차보호법은 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 들어간 비용을 임차인이 임대인에게 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

다만 실제 지출한 비용과 청구 범위는 구체적인 사건 내용에 따라 확인하는 것이 좋습니다.

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자주 묻는 질문

계약기간이 아직 남아 있어도 신청할 수 있나요?

임차권등기명령은 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우 신청하는 제도입니다. 따라서 아직 임대차가 종료되지 않았다면 먼저 계약 종료 여부를 확인해야 합니다.

임대인이 반대하면 신청할 수 없나요?

임대인의 동의를 받아 공동으로 신청하는 제도가 아닙니다. 임차인이 관할 법원에 신청하고 법원이 요건을 심사합니다.

신청서를 낸 날 바로 이사해도 되나요?

신청과 임차권등기 완료는 다릅니다. 기존 권리를 안전하게 유지하려면 실제 임차권등기가 완료됐는지 확인한 뒤 이전하는 것이 중요합니다.

보증금 일부만 못 받아도 가능한가요?

임대차가 종료됐는데 보증금 일부가 남아 반환되지 않은 경우에도 신청을 검토할 수 있습니다.

임차권등기 후에도 보증금을 안 주면 어떻게 하나요?

임차권등기 자체가 보증금을 강제로 지급받는 절차는 아닙니다. 계속 반환하지 않는다면 지급명령이나 보증금반환청구소송 등 별도의 회수절차를 검토할 수 있습니다.

핵심정리

상가 임차권등기명령은 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 확인해야 할 제도입니다.

신청은 상가건물 소재지를 관할하는 법원에 하고, 임대차계약과 보증금 미반환, 기존 대항력·우선변제권 등을 확인할 수 있는 자료를 준비합니다.

무엇보다 기억해야 할 것은 신청했다고 바로 상가를 비우는 것이 아니라 임차권등기가 실제로 완료됐는지 확인하는 것입니다.

임차권등기가 완료되면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하면서 다른 곳으로 이전할 수 있습니다.

다만 임차권등기는 보증금을 자동으로 받아주는 제도가 아니므로 임대인이 계속 반환하지 않는다면 별도의 보증금 회수절차가 필요할 수 있습니다.

자료 출처

국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법」 제6조
국가법령정보센터 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」
대한민국 법원 관련 절차 안내

※ 이 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 상가 임차권등기명령의 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 신청서류와 절차, 권리관계는 임대차 내용과 사건에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 사건에서는 관할 법원 안내와 관련 법령을 함께 확인하시기 바랍니다.