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부모님이 돌아가신 뒤 상속받은 집이나 토지를 바로 매도해야 하는 경우가 있습니다.
그런데 등기부를 확인해 보면 아직 돌아가신 부모님 명의로 되어 있는 경우가 많습니다.
이럴 때 궁금해지는 것이 있습니다.
“어차피 상속받은 부동산인데 상속등기를 하지 않고 매수인과 바로 계약해서 팔면 안 될까요?”
이 질문은 매매계약을 하는 것과 소유권을 이전하는 것을 나눠서 생각하면 이해하기 쉽습니다.
① 상속인은 상속등기를 하지 않아도 상속으로 부동산 권리를 취득합니다.
② 상속등기 전이라고 매매계약 자체가 곧바로 불가능한 것은 아닙니다.
③ 하지만 등기하지 않은 상태에서는 상속 부동산을 처분할 수 없습니다.
④ 매수인에게 소유권을 이전하려면 먼저 상속등기를 해야 합니다.
⑤ 공동상속이라면 한 상속인이 부동산 전체를 마음대로 처분할 수 있는지도 따로 확인해야 합니다.
1. 상속등기를 안 해도 소유권은 생길까?
상속은 일반적인 부동산 매매와 조금 다릅니다.
보통 부동산을 매수하면 소유권이전등기를 해야 부동산 물권변동의 효력이 발생합니다.
하지만 민법 제187조는 상속에 의한 부동산 물권 취득은 등기를 하지 않아도 이루어진다고 규정하고 있습니다.
따라서 부모님이 돌아가신 뒤 아직 상속등기를 하지 않았다는 이유만으로 상속인이 아무런 권리를 갖지 않는 것은 아닙니다.
2. 그런데 왜 상속등기 없이 바로 팔 수 없을까?
민법 제187조에는 중요한 단서가 있습니다.
상속 등 법률의 규정에 따라 취득한 부동산 물권은 등기가 없어도 취득하지만, 등기를 하지 않으면 이를 처분하지 못한다고 정하고 있습니다.
즉 상속으로 권리를 취득하는 것과 그 부동산을 다시 다른 사람에게 이전하는 것은 별개의 단계입니다.
| 구분 | 상속등기 전 |
|---|---|
| 상속으로 권리 취득 | 등기가 없어도 가능 |
| 매매계약 체결 | 계약 자체가 당연히 불가능한 것은 아님 |
| 매수인에게 소유권 이전 | 상속등기를 거쳐야 함 |
| 공동상속 부동산 전체 처분 | 다른 공동상속인의 권리까지 함께 확인해야 함 |
3. 상속등기 전에 매매계약서를 써도 될까?
상속등기가 끝나지 않았다는 이유만으로 매매계약 자체를 체결할 수 없다고 단정할 수는 없습니다.
실제로 상속등기를 준비하면서 매수인을 찾고, 상속등기를 완료한 뒤 잔금일에 매수인 앞으로 소유권이전등기를 진행하는 형태의 거래도 생각할 수 있습니다.
다만 계약 당시에는 아직 등기부상 소유자가 피상속인으로 남아 있으므로 상속인이 누구인지, 상속분은 어떻게 되는지, 상속재산분할협의가 필요한지를 먼저 확인해야 합니다.
4. 매수인에게 바로 등기하면 안 될까?
여기서 많이 생기는 오해가 있습니다.
상속인이 상속 부동산을 처분하려면 먼저 자신의 상속에 따른 권리를 등기해야 합니다.
따라서 피상속인 명의에서 매수인 명의로 상속등기 절차를 건너뛰어 곧바로 매매에 따른 이전등기를 하는 방식으로 처리한다고 생각해서는 안 됩니다.
실무에서는 상속등기를 먼저 한 뒤 그 상속인으로부터 매수인 앞으로 소유권이전등기를 진행하게 됩니다.
5. 상속인이 여러 명이면 누가 계약해야 할까?
부모님이 돌아가셨다고 해서 자녀 한 사람이 상속 부동산 전체의 소유자가 되는 것은 아닙니다.
공동상속인이 여러 명이라면 상속재산은 공동상속 관계에 놓일 수 있습니다.
따라서 한 상속인이 부동산 전체를 단독으로 매도하려 한다면 다른 공동상속인의 권리관계를 확인하지 않은 채 계약해서는 안 됩니다.
누가 해당 부동산을 단독으로 상속할 것인지 상속재산분할협의를 통해 정한 뒤 매도하는 방법도 있습니다.
6. 먼저 계약했다가 상속재산분할이 달라지면?
이 부분은 특히 주의해야 합니다.
예를 들어 공동상속인 A가 상속 부동산을 매수인에게 매도했는데, 아직 매수인 앞으로 이전등기를 하지 않은 상태에서 상속인들이 그 부동산을 B가 단독으로 상속하기로 협의할 수도 있습니다.
대법원은 이러한 경우 상속재산분할의 소급효와 등기를 하지 않은 제3자의 관계를 다룬 판례를 두고 있습니다.
따라서 공동상속 부동산을 매수한다면 “상속인 중 한 사람이 계약했으니 괜찮겠지”라고 판단하기보다 상속인 전원의 관계와 상속재산분할 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
7. 상속 부동산을 매도하기 전 무엇을 확인할까?
□ 법정상속인이 누구인지
□ 공동상속인이 몇 명인지
□ 유언이나 상속재산분할협의가 있는지
□ 해당 부동산을 누가 상속할 것인지
□ 상속등기에 필요한 서류가 준비됐는지
□ 잔금일까지 상속등기를 마칠 수 있는지
□ 등기부상 근저당·가압류 등 권리관계는 없는지
특히 매매계약부터 먼저 체결한다면 상속등기가 예정대로 완료되지 않을 경우를 대비해 잔금일과 계약 처리방법을 구체적으로 정해두는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 부모님 명의로 되어 있어도 상속인이 계약할 수 있나요?
상속등기가 아직 되지 않았다는 이유만으로 매매계약 자체가 당연히 불가능한 것은 아닙니다. 다만 실제 상속인과 상속관계를 확인하고, 매수인에게 소유권을 이전하기 전에는 상속등기를 마쳐야 합니다.
Q. 상속인 한 명이 대표로 계약해도 되나요?
공동상속 부동산 전체를 매도하는 것이라면 대표자 한 사람의 판단만으로 진행해서는 안 됩니다. 다른 상속인들의 권리와 위임 여부 등을 확인해야 합니다.
Q. 상속등기와 매수인 이전등기를 같은 날 진행할 수 있나요?
필요한 상속관계와 서류가 모두 정리되어 있다면 상속등기와 그 다음 단계의 매수인 소유권이전등기를 연이어 신청하는 방식으로 진행할 수 있는지 등기 실무를 사전에 확인해 볼 수 있습니다.
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마무리
상속 부동산은 등기부에 아직 돌아가신 분의 이름이 남아 있더라도 상속 자체가 이루어지지 않은 것은 아닙니다.
다만 상속으로 권리를 취득하는 것과 그 부동산을 매수인에게 넘기는 것은 다른 문제입니다.
따라서 상속등기 전에 매매계약을 진행한다면 실제 상속인이 누구인지, 공동상속인의 관계가 정리됐는지, 잔금일까지 상속등기를 마칠 수 있는지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「민법」 제187조
· 국가법령정보센터 「민법」 제1005조·제1006조·제1013조·제1015조
· 대법원 1996. 4. 26. 선고 95다54426, 54433 판결
※ 이 글은 일반적인 상속 및 부동산 거래정보를 제공하기 위한 내용입니다. 실제 매도 가능 여부와 등기절차는 상속인 수, 유언, 상속재산분할, 등기상 권리관계 등 구체적인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.