상속받은 부동산을 팔 때 양도세 계산방법｜취득가액·보유기간 확인

부모님이나 가족에게 상속받은 주택이나 토지를 나중에 팔게 되면 양도소득세를 어떻게 계산해야 할까요?

상속받은 부동산은 직접 돈을 주고 산 것이 아니기 때문에 일반 매매와는 취득가액을 확인하는 방법부터 다릅니다.

특히 피상속인이 과거에 얼마에 샀는지를 그대로 상속인의 취득가액으로 사용하는 것이 아니라, 상속 당시 해당 재산이 세법상 얼마로 평가되었는지를 확인하는 것이 중요합니다.

또한 상속주택은 1세대 1 주택 비과세를 판단할 때 별도의 특례가 적용될 수 있으므로 단순히 현재 보유한 주택 수만 세어서는 정확하게 판단하기 어렵습니다.

이 글에서는 2026년 8월 현재 시행 중인 「소득세법」·「소득세법 시행령」과 「상속세 및 증여세법」을 기준으로 상속받은 부동산을 팔 때 확인해야 할 취득가액, 필요경비, 보유기간과 상속주택 특례를 순서대로 정리합니다.

30초 핵심요약

• 상속받은 부동산도 양도차익이 발생하면 원칙적으로 양도소득세 과세 여부를 확인해야 합니다.
• 상속받은 자산의 취득가액은 원칙적으로 상속개시일 현재 상속세법에 따라 평가한 가액을 기준으로 합니다.
• 상속재산은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가로 평가합니다.
• 시가를 산정하기 어려운 경우에는 법에서 정한 보충적 평가방법을 적용할 수 있습니다.
• 상속세 신고를 하지 않았다는 이유만으로 양도세 계산상 취득가액이 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다.
• 상속주택과 공동상속주택은 1세대 1주택 비과세 판단에서 별도 규정을 확인해야 합니다.

 

1. 상속받은 부동산도 팔면 양도소득세를 내야 할까?

상속받았다는 사실만으로 나중에 그 부동산을 팔 때 양도소득세가 자동으로 면제되는 것은 아닙니다.

상속인이 부동산을 양도해 양도차익이 발생하면 다른 부동산과 마찬가지로 양도소득세 과세 여부를 확인해야 합니다.

확인항목	핵심 내용
양도가액	실제 부동산을 양도한 거래가액 확인
취득가액	상속재산의 세법상 취득가액 확인
필요경비	자본적지출·양도비 등 법정 필요경비 확인
공제·특례	장기보유특별공제 및 상속주택 특례 확인

따라서 상속 부동산의 양도세를 계산하려면 먼저 상속 당시 취득가액을 얼마로 볼 것인지부터 확인해야 합니다.

2. 상속받은 부동산의 취득가액은 얼마로 볼까?

상속받은 부동산은 피상속인이 과거에 얼마에 취득했는지를 그대로 상속인의 취득가액으로 사용하는 방식으로 생각해서는 안 됩니다.

현행 「소득세법 시행령」 제163조에 따르면 상속으로 취득한 자산은 원칙적으로 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」에 따라 평가한 가액을 취득 당시 실지거래가액으로 봅니다.

따라서 상속받은 부동산의 양도세를 계산할 때는 피상속인의 과거 매입가격보다 상속 당시의 세법상 평가가액을 먼저 확인해야 합니다.

핵심

상속받은 부동산의 양도세 계산에서 중요한 출발점은 상속개시일 당시의 적정한 상속재산 평가가액입니다.

3. 상속재산의 가액은 어떻게 평가할까?

「상속세 및 증여세법」은 상속재산의 가액을 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가에 따라 평가하도록 규정하고 있습니다.

법령에서 정한 요건을 갖춘 매매가액·감정가액·수용가액·경매가액·공매가액 등이 있으면 시가 인정 여부를 확인하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 법에서 정한 보충적 평가방법을 검토합니다.

상황	확인 방향
시가 확인 가능	법령상 시가로 인정되는 가액 검토
시가 산정 곤란	법정 보충적 평가방법 검토

상속재산의 일반적인 평가기간은 상속개시일 전 6개월부터 상속개시일 후 6개월까지입니다.

다만 해당 기간 안에 존재하는 모든 거래가액이나 감정가액이 자동으로 시가로 인정되는 것은 아니므로 법령에서 정한 요건을 함께 확인해야 합니다.

4. 상속세 신고를 하지 않았다면 취득가액은 어떻게 될까?

상속세 신고를 하지 않았다는 이유만으로 양도소득세 계산상 취득가액이 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다.

상속세 신고 여부와 별개로 상속받은 자산에 적용되는 세법상 취득가액을 확인해야 합니다.

확인자료	확인 목적
상속세 신고자료	당시 신고한 상속재산가액 확인
상속재산 평가자료	감정평가 등 평가근거 확인
결정·경정 자료	과세관청이 확정한 재산가액 확인
등기자료	상속 취득 및 소유관계 확인

오래전에 상속받아 자료가 부족한 경우에는 당시 상속재산의 평가근거를 다시 확인하는 과정이 중요합니다.

5. 상속세 신고가액과 양도세 취득가액은 항상 같을까?

상속세 신고서에 기재된 가액이 있다고 해서 아무런 검토 없이 그 금액을 그대로 양도소득세 취득가액으로 사용하는 것이 항상 적절하다고 단정할 수는 없습니다.

상속 당시 재산가액이 어떤 평가방법으로 산정됐는지, 이후 과세관청의 결정·경정이 있었는지 등을 함께 확인해야 합니다.

따라서 상속세 신고서에 적힌 숫자뿐 아니라 그 금액의 평가근거와 결정자료까지 함께 확인하는 것이 좋습니다.

6. 상속받은 뒤 들어간 수리비와 중개보수도 필요경비가 될까?

상속 후 부동산에 비용을 지출했다고 해서 모든 금액을 양도소득세 필요경비로 공제받을 수 있는 것은 아닙니다.

자산의 가치를 증가시키거나 내용연수를 연장하는 성격의 자본적 지출과 양도를 위해 직접 지출한 일정한 비용 등은 법정 요건을 충족하면 필요경비 여부를 검토할 수 있습니다.

비용 유형	확인사항
자본적지출	자산 가치 증가·내용연수 연장 등에 해당하는지 확인
양도 관련 비용	양도를 위해 직접 지출한 법정 인정비용인지 확인
일상적인 수선비	모든 비용이 필요경비가 되는 것은 아님
증빙자료	세금계산서·영수증·금융거래자료 등 확인

관련 글

양도소득세에서 어떤 비용이 필요경비로 인정될 수 있는지는 별도 글에서 자세히 정리했습니다.

▶ 양도소득세 필요경비 인정항목 총정리 바로가기

7. 상속받은 부동산의 보유기간은 언제부터 계산할까?

상속 부동산의 보유기간은 적용하려는 세제 규정에 따라 별도의 계산기준을 확인해야 합니다.

따라서 피상속인이 해당 부동산을 처음 취득했던 날부터 모든 양도소득세 규정의 보유기간이 그대로 이어진다고 단정해서는 안 됩니다.

장기보유특별공제, 1세대 1주택 비과세, 상속주택 특례 등 적용하려는 제도별 보유기간 규정을 각각 확인해야 합니다.

8. 상속주택이 있으면 기존 내 집은 2 주택이 될까?

상속으로 주택을 추가 취득했다고 해서 모든 세법에서 무조건 같은 방식으로 주택 수가 계산되는 것은 아닙니다.

현행 「소득세법 시행령」 제155조에는 일정한 상속주택과 일반주택을 함께 보유한 경우 적용할 수 있는 1세대 1 주택 특례가 있습니다.

다만 상속주택이라면 무조건 주택 수에서 제외된다고 이해해서는 안 됩니다.

확인사항	왜 중요한가?
상속 전 기존 주택	일반주택 보유관계 확인
피상속인 주택 수	특례 대상 상속주택 판단에 영향
상속받은 주택	시행령상 상속주택 요건 확인
공동상속 여부	공동상속주택 별도 판정규정 확인

공동상속주택의 경우에는 일반적으로 상속지분이 가장 큰 상속인을 우선하여 판단합니다.

상속지분이 가장 큰 사람이 둘 이상인 경우에는 현행 시행령에서 정한 순서에 따라 해당 주택의 소유자를 판단합니다.

따라서 상속주택이 있는 상태에서 기존 일반주택을 매도하려면 계약 전에 상속주택 특례 적용 여부를 확인해야 합니다.

9. 상속받은 부동산을 팔기 전에 이것부터 확인하세요

확인사항	체크
상속개시일을 정확하게 확인했는가?	□
상속 당시 재산가액 평가자료가 있는가?	□
상속세 신고 여부와 신고자료를 확인했는가?	□
결정·경정 자료가 있는지 확인했는가?	□
상속 후 자본적지출 증빙을 확인했는가?	□
양도 관련 필요경비 증빙을 확보했는가?	□
현재 세대의 주택 수를 확인했는가?	□
상속주택·공동상속주택 특례를 확인했는가?	□

상속개시일 확인 → 상속 당시 재산평가 → 세법상 취득가액 → 필요경비 → 보유기간 → 주택 수 및 특례 → 양도가액 순서로 자료를 정리하면 실수를 줄일 수 있습니다.

10. 자주 묻는 질문

Q1. 부모님이 1억원에 산 집을 상속받았다면 제 취득가액도 1억 원인가요?

일반적으로 그렇지 않습니다. 피상속인의 과거 매입가격을 그대로 사용하는 것이 아니라 상속개시일 당시 상속세법에 따라 평가한 가액을 확인해야 합니다.

Q2. 상속세를 신고하지 않았으면 취득가액이 없는 것으로 보나요?

아닙니다. 상속세를 신고하지 않았다는 이유만으로 취득가액이 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다.

Q3. 상속 당시 공시가격을 취득가액으로 사용하면 되나요?

항상 그렇다고 볼 수 없습니다. 상속재산은 원칙적으로 상속개시일 현재 시가를 기준으로 평가하고, 시가 산정이 어려운 경우 법에서 정한 보충적 평가방법을 검토합니다.

Q4. 상속 후 집을 수리한 비용은 모두 필요경비가 되나요?

아닙니다. 자본적 지출 등에 해당하는지와 실제 지출사실을 확인할 수 있는 증빙이 있는지를 함께 확인해야 합니다.

Q5. 집 한 채를 가진 상태에서 부모님 집을 상속받으면 무조건 2 주택자가 되나요?

그렇게 단정할 수 없습니다. 상속주택과 공동상속주택에는 별도의 1세대 1 주택 특례와 주택 수 판정규정이 있으므로 개별 요건을 확인해야 합니다.

11. 상속받은 부동산 양도세 핵심 정리

• 상속받은 부동산을 양도하면 양도소득세 과세 여부를 확인해야 합니다.
• 상속받은 자산의 취득가액은 원칙적으로 상속개시일 현재 상속세법에 따라 평가한 가액을 기준으로 합니다.
• 상속재산은 원칙적으로 상속개시일 현재 시가로 평가합니다.
• 상속세를 신고하지 않았다고 취득가액이 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다.
• 상속 후 발생한 자본적 지출과 양도비는 법정 요건과 증빙을 확인해야 합니다.
• 상속주택과 공동상속주택은 별도의 1세대 1 주택 특례와 판정규정이 있으므로 개별 요건을 확인해야 합니다.

상속 부동산의 양도세에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 피상속인의 과거 매입가격이 아니라 상속개시일 당시 해당 부동산의 세법상 평가가액입니다.

자료 출처

• 국가법령정보센터 「소득세법」 제97조
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제155조·제163조
• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제60조·제61조
• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조

※ 이 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 상속받은 부동산의 양도소득세 계산구조를 일반적으로 정리한 내용입니다. 실제 취득가액, 필요경비, 비과세 여부와 세액은 상속시점, 재산평가방법, 주택 수, 상속형태와 양도시점 등 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 실제 양도 전 최신 법령과 개별 세무사항을 확인하시기 바랍니다.