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목차
부모님이 돌아가신 뒤 남겨진 집에서 형제 한 명만 계속 살고 있다면 어떻게 해야 할까요?
아직 상속재산을 나누지 않았는데 한 형제가 부모님 집을 혼자 사용하면서 이렇게 말하는 경우가 있습니다.
“나도 상속인인데 여기서 사는 게 무슨 문제야?”
반대로 다른 형제들은 “우리도 상속받은 집인데 왜 한 사람만 공짜로 사용하느냐”라고 생각할 수 있습니다.
실제로 이런 상황에서는 단순히 누가 현재 집에 살고 있는지만 볼 것이 아니라 상속재산분할 여부, 각자의 상속분, 단독사용 경위와 다른 상속인들의 사용·수익이 배제되고 있는지를 함께 확인해야 합니다.
공동상속인 한 명도 상속지분을 가지고 있기 때문에 아무 권리 없는 제3자와 같지는 않습니다. 하지만 그렇다고 다른 상속인을 배제하고 부동산 전체를 마음대로 독점해서 사용할 수 있다는 뜻도 아닙니다.
30초 요약
• 상속인이 여러 명이면 분할 전 상속재산은 원칙적으로 공동상속인들의 공유가 됩니다.
• 형제 한 명도 상속지분이 있으므로 아무 권리 없는 무단점유자와 같지는 않습니다.
• 하지만 다른 공동상속인을 배제하고 부동산 전체를 독점적으로 사용하는 것은 별개의 문제입니다.
• 다른 상속인의 사용·수익이 배제됐다면 지분에 상응하는 사용이익 반환 문제가 생길 수 있습니다.
• 혼자 산다는 사실만으로 무조건 월세를 지급해야 한다고 단정할 수는 없습니다.
• 다른 공동상속인이 단순히 “나가라”고 한다고 해서 항상 집 전체의 인도를 청구할 수 있는 것도 아닙니다.
• 장기간 해결되지 않는다면 결국 상속재산분할을 통해 소유관계를 정리하는 방법을 검토해야 합니다.
부모님 집도 상속되면 형제 공동재산이 될 수 있습니다
민법 제1006조는 상속인이 여러 명인 경우 상속재산을 공동상속인들의 공유로 한다고 규정하고 있습니다.
따라서 아버지가 주택 한 채를 남기고 돌아가셨고 여러 자녀가 공동상속인이 됐다면, 상속재산분할이 이루어지기 전에는 원칙적으로 공동상속인들이 각자의 상속분에 따라 그 부동산을 공유하게 됩니다.
대법원도 공동상속인들은 상속이 개시된 뒤 상속재산분할이 이루어질 때까지 각자의 법정상속분에 따라 상속재산을 공유한다고 보고 있습니다.
따라서 부모님과 함께 살았던 자녀라고 해서 부모님이 돌아가신 뒤 그 집이 자동으로 그 자녀의 단독소유가 되는 것은 아닙니다.
형제 한 명이 혼자 살면 불법점유일까?
이 부분은 일반적인 무단점유와 구분해서 봐야 합니다.
민법 제263조에 따르면 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용·수익 할 수 있습니다.
따라서 공동상속인 한 명도 자신의 상속지분을 가지고 있으므로 아무 권리 없이 남의 집을 점유하는 제3자와 동일하다고 볼 수는 없습니다.
그렇다고 자신의 지분이 있다는 이유만으로 다른 공동상속인의 권리를 무시하고 부동산 전체를 단독소유자처럼 사용할 수 있다는 의미도 아닙니다.
→ 맞을 수 있습니다.
“그러니 다른 형제들을 배제하고 집 전체를 나 혼자 사용해도 된다.”
→ 별개의 문제입니다.
다른 형제들이 “당장 집에서 나가라”고 할 수 있을까?
공동상속인이 집 전체를 독점적으로 사용하고 있다고 해서 다른 공동상속인이 언제나 곧바로 부동산 전체를 자신에게 인도하라고 요구할 수 있는 것은 아닙니다.
대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결은 소수지분권자가 다른 공유자와 협의하지 않고 공유물 전부 또는 일부를 독점적으로 점유하는 경우에도 다른 소수지분권자가 공유물 자체의 인도를 청구할 수는 없다고 판단했습니다.
점유하고 있는 사람 역시 자신의 지분 범위에서는 공유물을 사용·수익 할 권리가 있기 때문입니다.
다만 다른 공유자를 배제하는 상태가 정당하다는 뜻은 아닙니다.
대법원은 이런 경우 다른 공유자가 자신의 지분권에 기초해 공동사용을 방해하는 상태의 제거 또는 공동점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다고 보고 있습니다.
그렇다면 혼자 사는 형제에게 사용료를 받을 수 있을까?
실제 분쟁에서는 퇴거보다 이 문제가 더 자주 등장합니다.
예를 들어 형제 세 명이 공동으로 상속한 집에서 형 한 명이 집 전체를 혼자 사용하고 다른 두 명은 전혀 사용하지 못하고 있다고 해보겠습니다.
공유자 일부가 공유부동산을 배타적으로 사용·수익하면서 다른 공유자가 사용·수익 하지 못한다면 그 다른 공유자의 지분에 상응하는 사용이익에 대해 부당이득 반환 문제가 발생할 수 있습니다.
대법원 판례도 공유토지의 특정 부분을 일부 공유자가 배타적으로 사용·수익하는 경우 사용하지 못하는 공유자의 지분에 상응하는 부당이득 문제가 생길 수 있다는 입장입니다.
다만 “혼자 살았다 = 무조건 시세 월세를 지급한다”는 식으로 계산해서는 안 됩니다.
다른 상속인들이 사용을 허락했는지, 무상사용에 관한 합의가 있었는지, 실제로 다른 상속인의 사용·수익을 배제했는지, 사용이익을 어떻게 평가할 것인지 등을 구체적으로 확인해야 합니다.
부모님이 생전에 “형이 계속 살아도 된다”고 했다면?
이런 경우에는 단순한 공동상속재산의 독점사용 문제로 바로 결론 내리기 어렵습니다.
부모님의 말이 단순한 가족 간 의사표현이었는지, 실제로 법적인 사용권을 설정한 것인지, 증여나 유언 등과 관련된 것인지에 따라 검토해야 할 내용이 달라질 수 있습니다.
따라서 “부모님이 살아 계실 때 내가 여기서 계속 살라고 했다”는 주장만으로 다른 공동상속인의 권리가 당연히 없어지는 것은 아닙니다.
상속등기를 아직 하지 않았다면?
상속등기를 하지 않았다고 해서 공동상속관계 자체가 발생하지 않는 것은 아닙니다.
상속은 피상속인의 사망으로 개시되고, 공동상속인이 여러 명이면 상속재산분할 전까지 공동상속관계가 형성됩니다.
따라서 등기가 아직 부모님 명의로 남아 있다는 이유만으로 현재 그 집을 사용하고 있는 자녀 한 명이 유일한 권리자가 되는 것은 아닙니다.
한 형제가 관리비와 세금을 모두 냈다면?
혼자 사용한 형제가 “내가 그동안 재산세와 수리비를 전부 냈으니 사용료를 줄 이유가 없다”라고 주장하는 경우도 있습니다.
하지만 부동산을 혼자 사용한 문제와 공동재산의 비용을 누가 부담했는지는 구분해서 살펴볼 필요가 있습니다.
실제로 한 공동상속인이 다른 상속인들이 부담해야 할 비용까지 대신 부담했다면 상속분이나 공유지분에 따라 구상 문제가 발생할 수 있습니다.
대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결에서도 공동상속인들이 법정상속분에 따라 상속재산을 공유하는 동안 발생한 재산세를 한 공동상속인이 납부한 경우 다른 공동상속인에 대한 구상 문제가 인정될 수 있음을 확인했습니다.
따라서 사용이익과 재산세·관리비·필요한 수리비 등의 부담관계는 각각 자료를 확인해 정산하는 것이 좋습니다.
관련 글 바로가기
공동명의 부동산의 단독사용과 사용료 문제는 아래 글도 함께 참고할 수 있습니다.
실제 상황으로 살펴보겠습니다
공동상속인은 자녀 A·B·C 세 명입니다.
아직 상속재산분할을 하지 않았는데 A가 부모님 집에서 계속 혼자 살고 있습니다.
B와 C는 집을 매각하거나 함께 사용하자고 했지만 A는 “나도 상속인이니 여기서 사는 것은 문제없다”고 합니다.
B와 C는 A에게 집을 비워달라고 하거나 사용료를 요구할 수 있을까요?
먼저 A도 공동상속인이므로 아무 권리 없이 남의 집을 점유하고 있는 사람과 동일하게 볼 수는 없습니다.
따라서 B와 C가 공유지분권자라는 이유만으로 A에게 집 전체를 자신들에게 인도하라고 요구할 수 있는지는 별도로 검토해야 합니다.
하지만 A가 집 전체를 배타적으로 사용하면서 B와 C의 사용·수익을 배제하고 있다면 B와 C의 지분에 상응하는 사용이익 반환 문제가 생길 수 있습니다.
또 장기간 이런 상태를 계속 유지하기보다는 협의를 통해 누가 부동산을 취득할 것인지, 매각할 것인지 등을 정하고 상속재산분할을 진행하는 것이 근본적인 해결방법이 될 수 있습니다.
한 형제가 상속부동산을 혼자 사용한다면 확인할 것
| 순서 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 1 | 공동상속인이 누구인지 확인 |
| 2 | 각 공동상속인의 상속분 확인 |
| 3 | 상속재산분할이 이미 이루어졌는지 확인 |
| 4 | 한 사람이 부동산을 사용하게 된 경위 확인 |
| 5 | 다른 상속인들의 동의나 무상사용 합의가 있었는지 확인 |
| 6 | 다른 공동상속인의 사용·수익을 실제로 배제하고 있는지 확인 |
| 7 | 재산세·관리비·수리비 등 공동비용 부담내역 확인 |
| 8 | 사용이익 정산과 상속재산분할 방법 협의 |
자주 묻는 질문
형이 부모님 집에 계속 혼자 살아도 되나요?
형도 공동상속인이라면 자신의 상속지분에 따른 권리가 있으므로 아무 권리 없는 제3자와 같지는 않습니다. 다만 다른 공동상속인을 배제하고 집 전체를 독점적으로 사용하는 문제는 별도로 검토해야 합니다.
다른 형제들이 당장 나가라고 할 수 있나요?
공동상속인이 점유하고 있는 경우에는 단순한 무권리 점유자와 다르므로 다른 공유자가 지분권자라는 이유만으로 부동산 전체의 인도를 청구할 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 다만 자신의 공동사용을 방해하는 상태에 대해서는 별도의 권리행사를 검토할 수 있습니다.
혼자 사는 형제에게 월세를 받을 수 있나요?
다른 공동상속인의 사용·수익을 배제하면서 부동산을 독점적으로 사용하고 있다면 지분에 상응하는 사용이익의 반환 문제가 생길 수 있습니다. 다만 무상사용 합의나 사용경위 등 구체적인 사정을 함께 확인해야 합니다.
10년, 20년 혼자 살면 그 사람 집이 되나요?
장기간 혼자 거주했다는 사실만으로 다른 공동상속인의 지분이 자동으로 없어지고 단독소유가 되는 것은 아닙니다. 취득시효가 문제 되는 경우에도 자주점유 등 별도의 엄격한 요건을 확인해야 하므로 단순한 거주기간만으로 판단해서는 안 됩니다.
상속등기를 아직 안 했어도 공동상속인가요?
상속은 피상속인의 사망으로 개시됩니다. 상속등기를 아직 하지 않았다는 이유만으로 공동상속관계가 발생하지 않는 것은 아닙니다.
계속 합의가 안 되면 어떻게 해야 하나요?
누가 부동산을 취득할지, 매각해 대금을 나눌지 등에 관한 협의가 계속 이루어지지 않는다면 상속재산분할 절차를 통해 소유관계를 정리하는 방법을 검토할 수 있습니다.
마무리
상속받은 부동산에서 형제 한 명이 혼자 살고 있다고 해서 그 사람을 아무 권리 없는 무단점유자처럼 볼 수는 없습니다.
하지만 공동상속인이라는 이유만으로 다른 형제들의 권리를 배제하고 부동산 전체를 마음대로 사용할 수 있는 것도 아닙니다.
다른 공동상속인의 사용·수익이 배제되고 있다면 사용이익의 정산 문제가 생길 수 있고, 재산세나 관리비 등을 한 사람이 대신 부담했다면 비용 정산 문제도 함께 살펴봐야 합니다.
결국 장기간 한 사람이 계속 사용하는 상태로 두기보다는 공동상속인 사이에서 사용방법과 비용을 정리하고, 최종적으로 상속재산분할을 통해 소유관계를 정리하는 것이 좋습니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「민법」 제263조·제1006조·제1007조
대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결
대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결
※ 이 글은 공동상속 부동산의 사용에 관한 일반적인 법률정보입니다. 실제 권리관계는 유언이나 상속재산분할 여부, 각자의 상속분, 사용 경위, 공동상속인 사이의 합의, 비용 부담 및 구체적인 점유관계 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 분쟁에서는 관련 자료를 바탕으로 법률 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.