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부모님이 돌아가신 뒤 아파트나 토지, 상가를 상속받으면 상속재산의 가격부터 정해야 합니다.
그런데 부동산에는 가격이 하나만 있는 것이 아닙니다.
실제 거래가격이 있고, 아파트에는 공동주택가격이 있으며, 토지에는 개별공시지가가 있습니다. 감정평가를 받으면 감정가액도 생깁니다.
그래서 상속을 처음 처리하는 분들은 이런 질문을 많이 합니다.
“상속받은 부동산은 도대체 어떤 가격으로 신고해야 할까?”
결론부터 말하면 공시가격을 무조건 사용하는 것이 아닙니다. 상속재산 평가는 먼저 상속개시일 현재의 시가가 있는지를 확인하는 것부터 시작합니다.
| 구분 | 평가할 때 확인할 금액 |
|---|---|
| 평가 원칙 | 상속개시일 현재 시가 |
| 아파트·주택 | 시가 우선, 시가 산정이 어려우면 공동·개별주택가격 등 |
| 토지 | 시가 우선, 시가 산정이 어려우면 개별공시지가 등 |
| 일반 건물 | 시가 우선, 시가 산정이 어려우면 국세청 고시가액 등 |
공시가격으로 신고하면 되는 걸까?
상속받은 부동산을 평가할 때 가장 먼저 바로잡아야 할 부분입니다.
상속재산의 평가 원칙은 공시가격이 아니라 시가입니다.
「상속세 및 증여세법」 제60조에서는 상속세가 부과되는 재산의 가액을 상속개시일 현재의 시가에 따르도록 하고 있습니다.
따라서 아파트라고 해서 처음부터 공동주택가격을 적용하고, 토지라고 해서 처음부터 개별공시지가를 적용하는 구조가 아닙니다.
먼저 세법상 인정할 수 있는 시가가 있는지를 확인하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에 부동산 종류별 보충적 평가방법으로 넘어갑니다.
상속개시일은 언제일까?
상속재산 평가에서 날짜는 매우 중요합니다.
상속개시일은 일반적으로 피상속인이 사망한 날입니다.
예를 들어 부모님이 2026년 5월 10일 돌아가셨다면 그날을 기준으로 상속재산의 가액을 평가하게 됩니다.
상속등기를 몇 달 뒤에 했다고 해서 등기한 날의 부동산 가격으로 평가하는 것은 아닙니다.
소유권이전등기를 한 날짜와 상속재산 평가기준일을 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
시가는 어떤 금액을 말할까?
세법에서 말하는 시가는 단순히 부동산 중개업소에서 예상하는 매도가격이나 인터넷에 올라온 호가를 의미하지 않습니다.
불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래가 이루어질 때 통상적으로 성립한다고 인정되는 가격을 기본으로 하며, 법에서 정한 요건을 충족하는 매매가액·감정가액·수용가액·경매가액·공매가액 등도 시가 판단에 포함될 수 있습니다.
따라서 “이 아파트는 주변에서 8억 원 정도라고 한다”는 말만으로 바로 상속재산가액이 8억 원으로 확정되는 것은 아닙니다.
세법에서 인정하는 평가기간과 요건에 맞는 가격인지 확인해야 합니다.
상속은 전후 6개월을 확인한다
「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조에 따르면 상속재산의 시가를 판단하는 평가기간은 원칙적으로 상속개시일 전후 6개월입니다.
예를 들어 상속개시일 전후 6개월 안에 해당 부동산이 실제 매매되었다면 그 거래가액이 중요한 평가자료가 될 수 있습니다.
감정평가가 있었거나 수용·경매·공매가 이루어진 경우에도 법에서 정한 요건에 따라 해당 가액이 시가로 인정될 수 있습니다.
또 평가기간 밖의 거래라고 해서 언제나 검토대상에서 완전히 제외되는 것은 아닙니다. 법에서 정한 기간과 요건을 충족하고 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가에 포함될 수 있는 규정도 있습니다.
따라서 상속일과 가까운 거래가 있다면 단순히 “6개월 밖이니까 상관없다”고 판단하기보다 세부 요건을 확인하는 것이 안전합니다.
아파트는 옆집 실거래가도 봐야 한다
아파트를 상속받았을 때 특히 주의할 부분입니다.
상속받은 아파트 자체가 평가기간 중 거래되지 않았더라도 일정 요건을 갖춘 유사한 다른 재산의 매매사례가액이 시가로 인정될 수 있습니다.
같은 아파트 단지라고 해서 모든 거래가 무조건 내 아파트의 시가가 되는 것은 아닙니다.
면적·위치·용도·기준시가 등 법령에서 정한 유사성 요건과 거래시점 등을 확인해야 합니다.
하지만 거래가 활발한 아파트는 비교할 수 있는 매매사례가 존재할 가능성이 토지나 단독 공장보다 상대적으로 높습니다.
그래서 공동주택가격만 확인하고 상속재산가액을 결정하기 전에 평가기간 안의 매매사례가 있는지를 함께 살펴보는 것이 중요합니다.
시가를 알기 어렵다면 어떻게 할까?
모든 부동산에 비교할 만한 거래가격이 있는 것은 아닙니다.
특히 농지·임야·공장부지·단독공장처럼 위치와 형상, 도로조건, 건물상태 등이 제각각인 부동산은 주변에 거래가 있어도 해당 부동산의 시가로 바로 적용하기 어려운 경우가 있습니다.
이처럼 시가를 산정하기 어려운 경우에는 「상속세 및 증여세법」에서 정한 보충적 평가방법을 적용합니다.
여기서부터 부동산 종류에 따라 평가방법이 달라집니다.
토지는 개별공시지가가 기준이 될 수 있다
토지에 대해 시가를 산정하기 어려운 경우에는 원칙적으로 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가를 이용하는 보충적 평가방법이 적용됩니다.
하지만 이 부분도 순서를 정확하게 이해해야 합니다.
“상속받은 토지 = 무조건 개별공시지가”가 아니라 “시가 산정이 어려운 경우 → 개별공시지가 등 보충적 평가”입니다.
따라서 토지를 상속받았을 때도 먼저 상속개시일을 기준으로 세법상 인정되는 시가가 존재하는지 확인해야 합니다.
주택은 공동주택가격·개별주택가격을 본다
주택 역시 시가가 우선입니다.
시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법을 적용한다면 공동주택은 공동주택가격, 단독주택 등은 개별주택가격이 중요한 기준이 됩니다.
따라서 아파트의 공동주택가격이 5억원이라고 해서 상속재산가액이 처음부터 5억 원으로 확정된다고 생각하면 안 됩니다.
평가기간에 세법상 시가로 인정되는 매매사례가액 등이 있다면 그 가격이 먼저 검토될 수 있기 때문입니다.
공장·상가는 어떻게 계산할까?
공장이나 상가는 토지와 건물을 함께 보유하는 경우가 많습니다.
이 경우에도 시가가 확인된다면 시가평가가 원칙입니다.
시가를 산정하기 어려워 보충적 평가를 적용하게 된다면 토지는 개별공시지가를 기준으로 평가하고, 일반 건물은 신축가격·구조·용도·위치·신축연도 등을 고려해 국세청장이 산정·고시하는 가액을 적용하는 구조가 기본입니다.
따라서 공장이나 상가를 상속받았을 때 단순히 토지의 공시지가 하나만 확인해서 전체 부동산 가격이라고 생각해서는 안 됩니다.
토지와 건물을 구분해 각각의 평가방법을 확인해야 합니다.
감정평가를 받으면 그 금액을 쓸 수 있을까?
감정가액도 법에서 정한 요건을 충족하면 시가로 인정될 수 있습니다.
다만 감정평가서 하나를 임의로 받아두었다고 해서 어떤 경우든 그 금액이 그대로 상속재산가액으로 확정되는 것은 아닙니다.
감정평가의 시점, 감정기관, 평가방법 등 세법상 시가로 인정받기 위한 요건을 확인해야 합니다.
특히 거래사례가 많지 않은 토지·공장·상가처럼 평가금액에 따라 세부담 차이가 커질 수 있는 부동산이라면 상속세 신고 전에 감정평가 필요성을 세무전문가와 함께 검토할 가치가 있습니다.
낮은 가격으로 신고하면 항상 유리할까?
상속세만 생각하면 재산가액이 낮을수록 유리해 보일 수 있습니다.
하지만 상속받은 부동산을 나중에 매도할 계획이 있다면 한 단계 더 봐야 합니다.
상속받은 자산은 이후 양도소득세를 계산할 때 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」에 따라 평가한 가액이 취득가액 판단과 연결됩니다.
따라서 상속 당시의 평가금액은 상속세 계산에서 끝나는 숫자가 아닙니다.
상속재산가액이 달라지면 향후 해당 부동산을 매도할 때 양도차익 계산에도 영향을 줄 수 있으므로 상속세와 향후 양도소득세를 함께 검토할 필요가 있습니다.
예를 들어 보면 이해하기 쉽다
부모님으로부터 아파트를 상속받았다고 가정해 보겠습니다.
공동주택가격이 4억원이라고 하더라도 상속개시일 전후 평가기간에 세법상 요건을 충족하는 유사 아파트가 6억 원에 거래되었다면 공동주택가격만 보고 4억 원으로 신고할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
반대로 주변에서 “7억원은 받을 수 있다”라고 이야기한다는 이유만으로 7억 원이 세법상 시가가 되는 것도 아닙니다.
중요한 것은 부동산 중개시장의 호가가 아니라 세법이 인정하는 시가자료가 존재하는지를 확인하는 것입니다.
상속 부동산 평가 체크리스트
□ 피상속인의 정확한 사망일을 확인했는가?
□ 상속개시일 전후 6개월의 거래자료를 확인했는가?
□ 해당 부동산 자체의 매매가액이 있는지 확인했는가?
□ 감정·수용·경매·공매가액이 있는지 확인했는가?
□ 아파트라면 유사재산의 매매사례가액을 확인했는가?
□ 시가를 산정하기 어려운 부동산인지 검토했는가?
□ 토지라면 개별공시지가를 확인했는가?
□ 주택이라면 공동주택가격 또는 개별주택가격을 확인했는가?
□ 공장·상가라면 토지와 건물을 구분해 평가했는가?
□ 향후 매도할 가능성까지 고려해 취득가액 문제를 검토했는가?
FAQ
상속받은 아파트는 공동주택가격으로 신고하면 되나요?
무조건 그렇지는 않습니다. 상속재산은 시가평가가 원칙입니다. 평가기간에 세법상 시가로 인정되는 매매사례가액 등이 있는지 먼저 확인하고, 시가를 산정하기 어려울 때 공동주택가격 등 보충적 평가방법을 검토합니다.
토지는 공시지가로 계산하면 되나요?
토지도 시가가 우선입니다. 시가를 산정하기 어려운 경우에 개별공시지가 등을 이용한 보충적 평가방법을 적용합니다.
부동산 중개업소에서 말하는 시세를 사용해도 되나요?
중개업소의 예상가격이나 매물 호가만으로 세법상 시가가 확정되는 것은 아닙니다. 상속세법에서 시가로 인정하는 매매·감정·수용·경매·공매가액 등의 요건을 확인해야 합니다.
상속등기를 늦게 하면 나중 가격으로 계산하나요?
상속재산의 평가기준일은 원칙적으로 상속개시일입니다. 상속등기를 나중에 했다는 이유만으로 등기일의 부동산 가격을 평가기준으로 삼는 것은 아닙니다.
상속 당시 평가금액이 나중에 집을 팔 때도 중요한가요?
중요합니다. 상속받은 부동산을 나중에 양도할 경우 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법에 따라 평가한 가액이 양도소득세 계산상 취득가액과 연결될 수 있습니다. 따라서 상속세만 따로 떼어 평가금액을 판단하지 않는 것이 좋습니다.
핵심 정리
상속받은 부동산의 가격을 정할 때 “아파트는 공동주택가격, 토지는 공시지가”라고 바로 시작하면 순서가 잘못될 수 있습니다.
첫 번째는 상속개시일 현재 세법상 인정할 수 있는 시가가 있는지 확인하는 것입니다.
두 번째는 상속개시일 전후 6개월의 매매·감정·수용·경매·공매 등 평가자료를 확인하는 것입니다.
세 번째는 시가를 산정하기 어려울 때 토지·주택·건물별 보충적 평가방법을 적용하는 것입니다.
그리고 상속 당시 정해진 평가금액은 향후 해당 부동산을 매도할 때 취득가액과도 연결될 수 있으므로 상속세와 향후 양도소득세를 함께 보고 판단하는 것이 중요합니다.
자료출처
• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제60조(평가의 원칙 등)
• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제61조(부동산 등의 평가)
• 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조(평가의 원칙 등)
• 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제163조(양도자산의 필요경비)
이 글은 상속받은 부동산의 평가방법을 이해하기 위한 일반적인 세무정보입니다. 실제 상속재산가액은 상속개시일, 부동산 종류, 매매사례·감정가액 존재 여부와 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 상속세 신고나 감정평가 여부를 결정할 때는 해당 부동산의 자료를 기준으로 세무전문가와 확인하시기 바랍니다.