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부모님이 집이나 상가, 토지를 남기고 돌아가셨는데 상속인이 여러 명이라면 부동산을 어떻게 나눠야 할까요?
예금처럼 금액으로 정확하게 나눌 수 있는 재산과 달리 부동산은 집 한 채, 상가 한 채처럼 하나의 재산으로 남는 경우가 많습니다.
그래서 형제들끼리 상속 이야기를 하다 보면 이런 문제가 생깁니다.
“집은 형이 가져가고 나머지 형제들에게 돈으로 주면 안 될까?”
“집을 팔아서 돈으로 나누는 게 가장 공평하지 않을까?”
“형제 세 명 앞으로 그냥 공동명의로 해두면 안 될까?”
상속부동산은 반드시 땅이나 건물을 물리적으로 쪼개야 하는 것은 아닙니다.
공동상속인들이 합의한다면 한 사람이 부동산을 취득하고 다른 상속인에게 금전으로 정산하는 등 재산의 종류와 상황에 맞는 방법을 정할 수 있습니다.
오늘은 상속받은 부동산을 형제끼리 나눌 때 무엇부터 확인해야 하고 어떤 방법을 선택할 수 있는지 살펴보겠습니다.
30초 요약
• 상속인이 여러 명이면 분할 전 상속재산은 원칙적으로 공동상속인들의 공유가 됩니다.
• 공동상속인들은 협의를 통해 상속재산을 나눌 수 있습니다.
• 부동산을 반드시 면적대로 쪼개야 하는 것은 아닙니다.
• 한 사람이 부동산을 취득하고 다른 상속인에게 돈으로 정산하는 방법도 가능합니다.
• 부동산을 매각한 뒤 대금을 나누는 방법도 생각할 수 있습니다.
• 법정상속분만 보고 최종 몫을 단정하면 안 되고 특별수익과 기여분 등을 확인해야 할 수 있습니다.
• 협의가 되지 않는다면 가정법원의 상속재산분할심판을 통해 정리할 수 있습니다.
부모님이 돌아가시면 집도 일단 공동상속재산이 됩니다
민법 제1006조는 상속인이 여러 명이면 상속재산을 그들의 공유로 한다고 규정하고 있습니다.
예를 들어 아버지가 주택 한 채를 남기고 돌아가셨고 공동상속인이 자녀 세 명이라면 상속재산분할이 이루어지기 전에는 원칙적으로 세 사람이 상속재산을 공동으로 가지는 상태가 됩니다.
대법원도 공동상속인들은 상속이 개시되면 상속재산분할이 이루어질 때까지 각자의 법정상속분에 따라 상속재산을 잠정적으로 공유하고, 이후 구체적 상속분에 따라 분할하면서 개별 재산의 최종 귀속을 정하게 된다고 보고 있습니다.
따라서 부모님 집에서 형이 오랫동안 살았다는 이유만으로 그 집이 자동으로 형의 단독상속재산이 되는 것은 아닙니다.
상속부동산은 먼저 형제끼리 협의할 수 있습니다
민법 제1013조에 따르면 공동상속인은 원칙적으로 협의를 통해 상속재산을 분할할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 부동산을 법정상속분의 면적대로 반드시 잘라서 가져야 하는 것은 아니라는 점입니다.
상속재산이 집 한 채라면 집을 한 사람이 취득하고 다른 형제들에게 금전으로 정산하는 방법을 협의할 수 있고, 모두 원한다면 매각한 뒤 그 대금을 나누는 방법도 생각할 수 있습니다.
여러 개의 부동산이 있다면 형은 주택을, 동생은 토지를 취득하고 가치 차이를 금전으로 조정하는 식의 협의도 가능합니다.
형제끼리 부동산을 나누는 방법은?
| 방법 | 내용 |
|---|---|
| 부동산을 나누어 취득 | 토지나 여러 부동산을 각 상속인이 나누어 취득하는 방법 |
| 한 사람이 취득 후 정산 | 한 상속인이 부동산을 취득하고 다른 상속인에게 상속분에 맞도록 금전으로 정산하는 방법 |
| 매각 후 대금 분배 | 부동산을 매각한 뒤 비용 등을 정리하고 각자의 몫에 따라 대금을 나누는 방법 |
| 공유상태 유지 | 당장 분할하지 않고 여러 상속인이 공동으로 보유하는 방법. 이후 사용·관리·임대·처분 과정에서 다시 협의가 필요할 수 있음 |
어떤 방법이 항상 가장 좋은 것은 아닙니다.
부동산의 종류와 가치, 현재 거주자나 임차인 여부, 각 상속인의 자금사정과 향후 처분계획 등을 함께 보고 결정하는 것이 좋습니다.
형이 집을 갖고 동생들에게 돈으로 주는 것도 가능할까?
가능합니다.
예를 들어 상속재산이 주택 한 채이고 형은 계속 그 집에서 살기를 원하는 반면 동생들은 부동산을 공동명의로 유지하고 싶지 않을 수 있습니다.
이 경우 공동상속인들이 합의해 형이 주택을 취득하고 다른 형제들에게 각자의 몫에 맞는 금액을 지급하는 방법을 정할 수 있습니다.
다만 이때 가장 많이 다투는 것이 부동산의 가치입니다.
한쪽은 5억 원이라고 생각하고 다른 쪽은 6억 원이라고 생각한다면 정산금 자체가 달라지기 때문입니다.
따라서 실거래가나 시세자료만으로 의견이 좁혀지지 않는다면 감정평가 등을 통해 객관적인 가액을 확인하는 방법도 검토할 수 있습니다.
법정상속분대로만 나누면 끝날까?
상속분을 계산할 때 법정상속분은 중요한 출발점입니다.
하지만 실제 상속재산분할에서는 특별수익이나 기여분 등이 문제가 될 수 있으므로 법정상속분만 보고 최종적으로 받을 재산을 단정하면 안 됩니다.
예를 들어 피상속인으로부터 생전에 상당한 재산을 증여받은 상속인이 있다면 그 재산이 특별수익에 해당하는지가 문제 될 수 있습니다.
반대로 공동상속인 중 한 사람이 피상속인을 특별히 부양하거나 피상속인의 재산 유지·증가에 특별히 기여했다면 일정한 요건 아래 기여분 문제가 생길 수 있습니다.
다만 부모님을 돌봤다는 사실만으로 기여분이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 구체적인 부양의 정도와 기간, 재산 유지·증가에 대한 기여 등을 따져봐야 합니다.
한 형제가 “나는 상속 안 받을게”라고 하면 끝날까?
여기서는 상속포기와 상속재산분할협의를 구분해야 합니다.
가정법원에 하는 법적인 상속포기와, 공동상속인들이 분할협의를 하면서 특정 상속인이 부동산을 취득하지 않기로 하는 것은 같은 절차가 아닙니다.
특히 상속인에게 채무가 있는 경우에는 자신의 상속재산에 관한 권리를 분할협의로 포기하는 것이 채권자와의 관계에서 문제가 될 수도 있습니다.
대법원 2024. 12. 24. 선고 2024다290604 판결도 채무초과 상태에 있는 상속인이 상속재산분할협의를 하면서 자신의 상속재산에 관한 권리를 포기해 일반채권자의 공동담보가 감소한 경우 사해행위가 될 수 있다는 기존 법리를 재확인했습니다.
형제끼리 합의가 안 되면 어떻게 할까?
모든 공동상속인이 분할방법에 동의한다면 협의로 정리하는 것이 가장 간단합니다.
하지만 한 사람이라도 분할방법에 동의하지 않는다면 억지로 협의분할을 진행할 수는 없습니다.
이 경우 가정법원에 상속재산분할심판을 청구해 상속재산을 어떻게 나눌 것인지 정하는 방법을 검토할 수 있습니다.
법원에서는 상속재산의 종류와 가치, 각 상속인의 구체적 상속분, 특별수익과 기여분 등 여러 사정을 살펴 분할방법을 정하게 됩니다.
상속재산분할을 하면 처음부터 그 사람 것이 되는 걸까?
민법 제1015조는 상속재산분할의 효력이 상속개시된 때로 소급한다고 규정하고 있습니다. 다만 제3자의 권리를 해하지 못합니다.
그렇다고 이 소급효를 모든 문제에 똑같이 적용할 수 있는 것은 아닙니다.
예를 들어 상속개시 후 분할 전까지 부동산에서 발생한 월세 같은 임대수익은 별도로 살펴봐야 합니다.
대법원은 분할 결과 한 상속인이 해당 부동산을 단독으로 취득하더라도 분할 전에 이미 발생한 임대수익까지 그 상속인이 모두 소급해서 취득하는 것은 아니라고 판단하고 있습니다.
관련 글 바로가기
상속부동산을 나누기 전에 한 형제가 부동산을 혼자 사용하거나 임대수익을 받고 있다면 아래 글도 함께 확인해 보세요.
실제 상황으로 살펴보겠습니다
공동상속인은 자녀 A·B·C 세 명입니다.
A는 부모님과 함께 살던 집이므로 자신이 계속 거주하면서 집을 취득하고 싶어 합니다.
B와 C는 공동명의로 계속 가지고 있기보다 자신의 상속 몫을 돈으로 받고 싶어 합니다.
이런 경우 집을 반드시 세 부분으로 나눠야 할까요?
그럴 필요는 없습니다.
세 사람이 합의한다면 A가 주택을 취득하고 B와 C에게 각자의 몫에 해당하는 금액을 정산하는 방식으로 상속재산분할협의를 할 수 있습니다.
다만 실제 정산금은 단순히 ‘6억 원 ÷ 3명’이라고 바로 확정할 것이 아니라 각자의 상속분, 특별수익이나 기여분 여부, 다른 상속재산과 채무, 부동산 가치 등을 함께 확인해야 합니다.
반대로 A가 정산할 자금이 없고 세 사람 모두 주택 보유를 원하지 않는다면 매각 후 대금을 나누는 방안도 협의할 수 있습니다.
상속부동산을 나누기 전 확인할 8가지
| 순서 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 1 | 공동상속인이 정확히 누구인지 확인 |
| 2 | 유언과 상속재산분할 관련 내용 확인 |
| 3 | 부동산·예금 등 전체 상속재산과 상속채무 확인 |
| 4 | 각 상속인의 법정상속분과 특별수익·기여분 등 확인 |
| 5 | 부동산의 객관적인 가치와 임대·사용 현황 확인 |
| 6 | 누가 부동산을 취득할지 또는 매각할지 협의 |
| 7 | 분할협의 내용을 서면으로 작성하고 필요한 등기절차 진행 |
| 8 | 취득세·상속세 등 관련 세금과 비용 별도 확인 |
자주 묻는 질문
형제 세 명이면 집도 3분의 1씩 가져야 하나요?
반드시 집 자체를 3분의 1씩 나누어야 하는 것은 아닙니다. 공동상속인들이 합의하면 한 사람이 부동산을 취득하고 다른 사람에게 금전으로 정산하거나, 다른 상속재산과 조정하는 방법 등을 선택할 수 있습니다.
한 사람이 집을 전부 상속받는 것도 가능한가요?
공동상속인들이 합의한다면 가능합니다. 다만 다른 상속인에게 어떤 재산이나 금액을 정산할 것인지까지 함께 정리하는 것이 좋습니다.
상속재산분할협의는 다수결로 할 수 있나요?
협의분할은 공동상속인 전원의 의사가 맞아야 합니다. 일부 상속인만 동의한 상태에서 다른 상속인을 제외하고 협의분할을 완료할 수는 없습니다.
형제끼리 합의가 안 되면 집을 무조건 경매해야 하나요?
합의가 안 된다는 이유만으로 곧바로 경매로 정해지는 것은 아닙니다. 상속재산분할심판에서는 재산의 종류와 가치, 상속인들의 구체적 상속분 등 여러 사정을 고려해 분할방법을 정하게 됩니다.
부모님을 오래 모신 자녀가 집을 더 받을 수 있나요?
부모님을 모셨다는 사실만으로 자동으로 상속분이 늘어나는 것은 아닙니다. 민법상 기여분이 인정될 정도의 특별한 부양이나 재산 유지·증가에 대한 기여가 있었는지 등을 구체적으로 살펴봐야 합니다.
상속부동산을 그냥 공동명의로 두어도 되나요?
공동으로 보유하는 것도 가능하지만 이후 임대, 사용, 관리, 수리비 부담이나 처분 과정에서 다시 의견이 충돌할 수 있습니다. 장기간 공동소유할 계획이라면 관리방법과 비용 부담 등을 미리 정해두는 것이 좋습니다.
마무리
상속받은 부동산을 형제끼리 나눌 때 반드시 부동산을 지분대로 잘라 가져야 하는 것은 아닙니다.
한 사람이 집을 취득하고 다른 형제들에게 금전으로 정산할 수도 있고, 여러 부동산을 서로 나누어 취득하거나 매각 후 대금을 나누는 방법도 협의할 수 있습니다.
다만 상속재산을 나누기 전에 전체 재산과 채무, 각자의 상속분, 특별수익과 기여분, 부동산 가치와 그동안 발생한 임대수익이나 비용까지 함께 확인하는 것이 좋습니다.
형제끼리 합의가 됐다면 말로만 끝내지 말고 상속재산분할협의 내용을 명확하게 작성하고, 부동산은 그 내용에 맞춰 등기까지 마쳐 두어야 이후 분쟁을 줄일 수 있습니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「민법」 제1006조·제1007조·제1008조·제1008조의 2·제1012조·제1013조·제1015조
대법원 2025. 3. 24. 자 2024스 866·867·868 결정
대법원 2024. 12. 24. 선고 2024다 290604 판결
대법원 2018. 8. 30. 선고 2015다 27132·27149 판결
※ 이 글은 상속부동산 분할에 관한 일반적인 법률정보입니다. 실제 상속분과 분할방법은 유언, 특별수익, 기여분, 상속채무, 공동상속인 구성 및 개별 재산의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 상속분쟁이나 세금 문제가 있는 경우 관련 자료를 바탕으로 법률·세무 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.