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부모님이 돌아가시면서 주택 한 채를 상속받게 되면 기존에 집을 가지고 있던 사람은 걱정부터 생깁니다.
“원래 집이 한 채 있었는데 상속으로 한 채가 더 생겼으니 이제 2주택자가 되는 건가?”
“기존 집을 팔면 1세대 1주택 비과세를 못 받는 건 아닐까?”
결론부터 말하면 상속주택이 생겼다는 이유만으로 기존 주택의 1세대 1주택 비과세 가능성이 무조건 사라지는 것은 아닙니다.
세법에서는 본인의 선택과 관계없이 상속으로 주택을 추가 취득하는 상황을 고려해 일정한 요건을 갖춘 경우 상속주택과 일반주택을 함께 보유하더라도 일반주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 있는 특례를 두고 있습니다.
다만 여기서 가장 주의해야 할 점이 있습니다.
상속받은 주택은 무조건 주택 수에서 제외된다고 생각해서는 안 됩니다.
상속 당시 어떤 주택을 가지고 있었는지, 피상속인이 몇 채의 주택을 보유했는지, 공동상속인지, 부모와 같은 세대였는지, 어떤 주택을 먼저 파는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
30초 핵심요약
- 기존 주택 1채를 보유하다 주택 1채를 상속받은 경우 일정 요건을 충족하면 기존 일반주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.
- 특례에서 말하는 일반주택은 원칙적으로 상속개시 당시 이미 보유하고 있던 주택 등을 말합니다.
- 피상속인이 여러 주택을 보유했다면 모든 상속주택이 특례 대상이 되는 것이 아니라 법에서 정한 4단계 순위에 따라 대상 주택을 판단합니다.
- 공동상속주택은 최대지분자를 중심으로 별도의 주택 수 판정기준이 적용됩니다.
- 상속 당시 부모와 같은 세대였다면 일반적인 별도세대 상속과 다르게 동거봉양 합가 등의 요건을 추가로 확인해야 합니다.
- 상속주택 자체를 먼저 매도한다고 해서 상속주택 특례로 자동 비과세되는 것은 아닙니다.
- 실제 매도 전에는 일반주택과 상속주택 중 어느 주택을 먼저 양도할 것인지까지 검토하는 것이 중요합니다.
상속주택이 있어도 1세대 1주택 비과세가 가능할까?
예를 들어 김씨가 본인 명의의 아파트 한 채를 보유하고 있었다고 하겠습니다.
그런데 부모님이 돌아가시면서 부모님 소유의 주택 한 채를 상속받았습니다.
이제 김씨가 보유한 주택은 기존 아파트와 상속주택을 합쳐 두 채입니다.
단순히 주택 수만 보면 2주택입니다.
하지만 이것만 보고 기존 아파트를 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없다고 판단하면 안 됩니다.
「소득세법 시행령」 제155조에는 일정한 상속주택과 일반주택을 국내에 각각 하나씩 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우 상속주택을 제외하고 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 수 있도록 하는 특례가 마련되어 있습니다.
다만 상속주택 특례가 적용된다고 해서 일반주택 자체의 비과세 요건까지 없어지는 것은 아닙니다.
해당 일반주택도 「소득세법 시행령」 제154조 등에 따른 보유기간 및 필요한 경우 거주기간 등 1세대 1주택 비과세 요건을 충족해야 합니다.
상속 때문에 주택이 한 채 늘어났다는 사실만으로 기존 일반주택의 1세대 1주택 비과세 가능성이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
상속 후 새로 산 주택도 일반주택이 될까?
상속주택 특례에서 상당히 중요한 부분입니다.
상속받은 뒤 새로운 주택을 취득하고 나중에 그 주택을 양도하면서 “상속주택이 있으니 새로 산 집도 비과세 특례를 받을 수 있겠지”라고 생각하면 위험합니다.
「소득세법 시행령」 제155조 제2항에서 말하는 일반주택은 원칙적으로 상속개시 당시 보유하고 있던 주택 등을 대상으로 합니다.
상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의해 사업시행 완료 후 취득하게 되는 신축주택 등 법령에서 정한 경우도 포함될 수 있습니다.
또한 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 등은 해당 일반주택 범위에서 제외하는 규정도 있습니다.
따라서 상속주택 특례를 검토할 때는 반드시 상속개시일과 기존 주택의 취득시점을 함께 확인해야 합니다.
피상속인이 여러 주택을 가지고 있었다면?
부모님이 상속개시 당시 주택 한 채만 보유하고 있었다면 비교적 판단이 단순합니다.
문제는 부모님이 두 채 이상의 주택을 보유하고 있었던 경우입니다.
이때는 상속받은 모든 주택이 상속주택 특례 대상이 되는 것이 아닙니다.
「소득세법 시행령」에서는 일정한 순위에 따라 특례 대상 상속주택 한 채를 판단하도록 규정하고 있습니다.
1순위 — 피상속인이 가장 오래 소유한 주택
먼저 피상속인이 소유했던 주택 가운데 소유기간이 가장 긴 주택을 봅니다.
2순위 — 소유기간이 같다면 거주기간이 가장 긴 주택
소유기간이 가장 긴 주택이 두 채 이상이라면 그 가운데 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택을 봅니다.
3순위 — 소유기간과 거주기간이 같다면 상속개시 당시 거주한 주택
소유기간과 거주기간까지 같은 주택이 두 채 이상이라면 상속개시 당시 피상속인이 거주하고 있던 주택을 우선합니다.
4순위 — 거주한 사실이 없고 소유기간도 같다면 기준시가로 판단
피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유기간까지 같은 경우에는 기준시가가 가장 높은 주택을 기준으로 판단합니다.
기준시가까지 같은 경우에는 상속인이 선택하는 주택을 대상으로 판단하게 됩니다.
따라서 부모님이 여러 주택을 보유하고 있었다면 단순히 “상속받은 집이니까 모두 특례가 되겠지”라고 판단해서는 안 됩니다.
어느 주택이 세법상 특례 대상 상속주택인지부터 확인하는 것이 우선입니다.
공동상속주택은 어떻게 판단할까?
부모님 소유 주택 한 채를 형제·자매가 공동으로 상속받는 경우도 많습니다.
예를 들어 자녀 세 명이 부모님의 주택 한 채를 각각 지분으로 상속받았다고 하겠습니다.
이 경우 지분을 조금이라도 가지고 있다고 해서 모든 상속인을 똑같이 주택 소유자로 판단하는 것은 아닙니다.
공동상속주택에는 별도의 주택 수 판정규정이 있습니다.
다른 주택을 양도할 때 공동상속주택은 원칙적으로 해당 거주자의 주택으로 보지 않지만, 상속지분이 가장 큰 상속인에 대해서는 예외적으로 공동상속주택을 소유한 것으로 판단합니다.
그렇다면 최대지분자가 두 명 이상이면 어떻게 할까요?
첫째, 해당 공동상속주택에 거주하는 사람
둘째, 해당 주택에 거주하는 사람이 없다면 최연장자
따라서 공동상속주택이 있다면 단순히 “내 지분이 몇 %인가?”만 볼 것이 아니라 누가 최대지분자인지, 최대지분자가 여러 명인지, 누가 해당 주택에 거주하는지까지 확인해야 합니다.
부모와 같은 세대였다면 반드시 확인하세요
상속주택 특례에서 놓치기 쉬운 부분입니다.
부모와 자녀가 서로 다른 세대를 구성하고 있다가 부모가 사망해 주택을 상속받는 경우와, 부모·자녀가 같은 세대인 상태에서 상속이 발생한 경우를 무조건 똑같이 판단해서는 안 됩니다.
특히 1주택을 보유한 사람이 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위해 세대를 합친 경우에는 별도의 규정을 확인해야 합니다.
동거봉양을 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 뒤 상속이 발생한 경우라면 세대를 합치기 전부터 직계존속이 보유하고 있던 주택인지 등 「소득세법 시행령」에서 정한 요건을 검토해야 합니다.
따라서 상속 당시 부모와 같은 주민등록 세대였다는 사실만 가지고 상속주택 특례 적용 여부를 단정하면 안 됩니다.
상속 당시 동일세대였다면 세대 합가 시점과 이유, 직계존속의 연령, 합가 전 각자의 주택 보유상황 등을 함께 확인해야 합니다.
기존 주택과 상속주택 중 무엇을 먼저 팔아야 할까?
실제 부동산 매매에서는 매우 중요한 문제입니다.
상속주택 특례는 기본적으로 상속주택과 일정한 일반주택을 함께 보유하고 있는 상태에서 일반주택을 양도하는 경우를 대상으로 하는 규정입니다.
따라서 상속개시 당시 보유하던 일반주택을 먼저 양도한다면 상속주택 특례 적용 가능성을 검토할 수 있습니다.
반면 상속주택을 먼저 판다면 이야기가 달라집니다.
상속주택 자체를 먼저 양도한다고 해서 「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 상속주택 특례에 따라 자동으로 1세대 1주택 비과세가 되는 것은 아닙니다.
상속주택을 양도할 때는 양도 당시 보유하고 있는 다른 주택과 해당 상속주택에 적용될 수 있는 다른 비과세·특례 규정 등을 별도로 검토해야 합니다.
따라서 상속주택과 일반주택을 모두 보유하고 있다면 어느 주택을 먼저 매도할 것인지 결정하기 전에 예상 양도소득세를 비교해 보는 것이 안전합니다.
매매계약을 체결한 뒤 세금을 확인하면 선택을 되돌리기 어려울 수 있습니다.
사례로 보는 상속주택과 1세대 1주택 비과세
사례 1. 기존 1주택을 보유하다 부모님의 1주택을 상속받은 경우
김씨는 본인 명의의 아파트 한 채를 보유하고 있었습니다.
이후 부모님의 사망으로 부모님 소유 주택 한 채를 상속받았습니다.
김씨가 상속개시 당시 보유하고 있던 기존 아파트를 양도한다면 상속주택 특례 적용 여부를 검토할 수 있습니다.
기존 아파트 자체가 1세대 1주택 비과세에 필요한 요건까지 충족한다면 비과세가 가능할 수 있습니다.
사례 2. 부모님이 여러 주택을 보유했던 경우
부모님이 상속개시 당시 여러 채의 주택을 보유했다면 상속받은 모든 주택이 자동으로 상속주택 특례 대상이 되는 것은 아닙니다.
피상속인의 소유기간, 거주기간, 상속개시 당시 거주 여부, 기준시가 등의 법정 순서에 따라 특례 대상 주택을 먼저 판단해야 합니다.
사례 3. 형제들이 주택 한 채를 공동상속한 경우
아버지 소유 주택 한 채를 세 자녀가 공동상속했다고 하겠습니다.
이 경우 세 자녀 모두를 단순히 동일한 주택 소유자로 판단하는 것이 아니라 공동상속주택에 관한 별도의 판정기준을 적용합니다.
특히 최대지분자가 누구인지 확인해야 하며 최대지분자가 여러 명이라면 해당 주택 거주 여부와 연령까지 확인할 필요가 있습니다.
사례 4. 부모와 합가한 뒤 상속이 발생한 경우
자녀가 본인의 주택 한 채를 보유한 상태에서 고령의 부모를 봉양하기 위해 세대를 합쳤고 이후 부모의 주택을 상속받았다면 단순한 동일세대 상속이라고만 판단해서는 안 됩니다.
동거봉양 합가와 관련한 세법상 요건을 충족하는지를 별도로 확인해야 합니다.
한눈에 보는 상속주택 비과세 핵심
| 확인사항 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 기존 1주택 + 상속주택 | 일정 요건 충족 시 일반주택 양도에 상속주택 특례 적용 가능 |
| 일반주택 취득시점 | 원칙적으로 상속개시 당시 보유하고 있던 주택인지 확인 |
| 피상속인이 다주택자 | 법에서 정한 4단계 순위에 따라 특례 대상 상속주택 판단 |
| 공동상속주택 | 최대지분자와 거주 여부·연령 등 판정기준 확인 |
| 부모와 동일세대 | 동거봉양 합가 등에 관한 별도 요건 확인 |
| 일반주택 먼저 양도 | 상속주택 특례 적용 가능성 검토 |
| 상속주택 먼저 양도 | 제155조 제2항 특례로 자동 비과세되는 것이 아님 |
| 일반주택 자체의 요건 | 보유·거주 등 1세대 1주택 비과세 요건 별도 충족 필요 |
상속주택이 있다면 양도 전에 확인하세요
- ☐ 정확한 상속개시일을 확인합니다.
- ☐ 상속개시 당시 본인 세대가 보유한 주택을 확인합니다.
- ☐ 기존 일반주택의 취득일을 확인합니다.
- ☐ 피상속인이 상속개시 당시 보유했던 전체 주택을 확인합니다.
- ☐ 피상속인이 다주택자였다면 4단계 순위에 따라 특례 대상 주택을 확인합니다.
- ☐ 공동상속이라면 각 상속인의 지분과 최대지분자를 확인합니다.
- ☐ 최대지분자가 여러 명이라면 해당 주택의 거주자와 연령을 확인합니다.
- ☐ 상속 당시 피상속인과 같은 세대였는지 확인합니다.
- ☐ 동거봉양 합가였다면 합가 시점과 관련 요건을 확인합니다.
- ☐ 일반주택 자체가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지 확인합니다.
- ☐ 일반주택과 상속주택 중 어느 주택을 먼저 양도할지 세금을 비교합니다.
자주 묻는 질문
Q. 집 한 채를 가지고 있는데 부모님 집을 상속받으면 기존 집의 비과세가 없어지나요?
반드시 그렇지는 않습니다.
일정 요건을 충족하는 상속주택과 일반주택을 함께 보유하고 있다면 일반주택 양도 시 상속주택 특례를 적용하여 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 수 있습니다.
Q. 상속주택은 무조건 주택 수에서 제외되나요?
아닙니다.
적용하는 세금과 특례에 따라 주택 수 판정방식이 달라질 수 있고, 양도소득세의 상속주택 특례에도 별도의 요건이 있습니다.
“상속주택은 언제나 주택 수에서 제외된다”는 식으로 판단해서는 안 됩니다.
Q. 부모님이 주택을 여러 채 가지고 계셨다면 전부 상속주택 특례가 되나요?
아닙니다.
피상속인이 여러 주택을 보유했다면 소유기간, 거주기간, 상속개시 당시 거주 여부, 기준시가 등의 법정 순위에 따라 특례 대상 주택을 판단합니다.
Q. 형제와 절반씩 공동상속하면 둘 다 2주택자가 되나요?
지분만 가지고 단정할 수 없습니다.
공동상속주택에는 별도의 주택 수 판정기준이 있으며 최대지분자가 여러 명인 경우에는 해당 주택 거주자, 최연장자 등의 순서까지 확인해야 합니다.
Q. 부모님과 같은 세대에서 살다가 상속받았다면 특례가 안 되나요?
동일세대였다는 사실만으로 일률적으로 결론 내릴 수 없습니다.
특히 60세 이상 직계존속을 동거봉양하기 위해 합가한 경우 등에는 별도의 특례요건이 있으므로 합가 시점과 합가 전 주택 보유관계를 확인해야 합니다.
Q. 상속받은 집을 먼저 팔면 비과세인가요?
상속주택이라는 이유만으로 자동 비과세되는 것은 아닙니다.
「소득세법 시행령」 제155조 제2항의 상속주택 특례는 기본적으로 일정한 상속주택과 일반주택을 함께 보유하다 일반주택을 양도하는 경우에 적용하는 규정입니다.
상속주택 자체를 먼저 양도한다면 양도 당시 전체 주택 보유상황과 해당 주택에 적용 가능한 다른 비과세·특례 여부를 별도로 확인해야 합니다.
마무리
상속주택이 생겼다고 해서 기존 주택의 1세대 1주택 비과세 혜택이 무조건 사라지는 것은 아닙니다.
세법에서는 본인의 선택과 관계없이 상속으로 주택이 늘어난 경우를 고려해 일정한 특례를 두고 있습니다.
하지만 상속주택이라고 해서 모두 같은 방법으로 판단하는 것도 아닙니다.
상속개시 당시 어떤 주택을 가지고 있었는지, 피상속인이 몇 채를 보유했는지, 공동상속인지, 부모와 같은 세대였는지, 그리고 어떤 주택을 먼저 양도할 것인지를 순서대로 확인해야 합니다.
특히 부동산은 매매계약을 체결한 뒤 세법을 검토하면 선택을 되돌리기 어려운 경우가 있습니다.
상속주택과 기존 주택을 함께 보유하고 있다면 매도할 주택을 결정하기 전에 비과세 적용 여부와 예상 양도소득세를 먼저 확인하는 것이 안전합니다.
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출처 및 참고
- 「소득세법」 제89조
- 「소득세법 시행령」 제154조
- 「소득세법 시행령」 제155조
- 국가법령정보센터
- 국세청 국세법령정보시스템
※ 면책 안내
이 글은 2026년 8월 기준 시행 법령을 바탕으로 일반적인 이해를 돕기 위해 작성했습니다. 실제 비과세 여부는 상속개시일, 주택 취득시기, 세대관계, 보유·거주기간, 공동상속 지분, 양도순서 등 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 양도계약 전에는 국세청 또는 세무전문가를 통해 개별 사례를 확인하시기 바랍니다.