티스토리 뷰
목차
토지를 보러 갔는데 머리 위로 고압 송전선이 지나가거나 가까운 곳에 송전철탑이 서 있는 경우가 있습니다.
가격이 주변 토지보다 저렴하면 “송전선만 감수하면 괜찮지 않을까?”라는 생각이 들 수 있습니다.
하지만 공장이나 창고를 짓기 위해 토지를 매수하는 경우라면 송전선의 존재를 단순한 가격 할인 요소로만 보면 곤란합니다.
송전선이 토지의 어느 부분을 통과하는지, 구분지상권이 설정돼 있는지, 건축계획에 어떤 제한을 주는지, 과거 보상관계가 어떻게 정리됐는지를 함께 확인해야 합니다.
30초 요약
| 매수 가능 여부 | 송전선이 지난다는 이유만으로 토지를 매수할 수 없는 것은 아님 |
| 가장 중요한 확인 | 송전선 위치·전압, 구분지상권, 건축계획과의 충돌 여부 |
| 보상 문제 | 송전선로 설치로 손실이 발생하면 법정 보상제도가 있으나 기존 보상·권리설정 여부를 먼저 확인해야 함 |
| 공장·창고 부지 | 건축 배치와 높이 등에 영향을 줄 수 있으므로 계약 전에 실제 건축 가능성을 확인해야 함 |
1. 송전선이 지나가도 토지를 살 수 있을까?
송전선이 토지 위를 지나간다는 사실만으로 매매가 금지되는 것은 아닙니다.
문제는 매수한 뒤 토지를 내가 원하는 용도로 사용할 수 있느냐입니다.
농지로 계속 이용하려는 토지와 공장·창고·주택을 신축하려는 토지는 송전선의 영향을 전혀 다르게 받을 수 있습니다.
따라서 계약 전에 매수 목적부터 정하고 송전선이 그 목적에 어떤 영향을 주는지를 확인하는 순서가 좋습니다.
2. 등기부에서 구분지상권부터 확인하세요
송전선이 통과하는 토지라면 등기부에 구분지상권이 설정돼 있는지 확인할 필요가 있습니다.
구분지상권은 토지의 지상 또는 지하 중 일정한 공간을 사용할 수 있도록 설정하는 권리입니다.
전기사업법에서는 송전선로를 위해 토지의 지상 또는 지하 공간을 사용하는 경우 토지소유자 등과 협의해 구분지상권을 설정할 수 있도록 하고 있습니다.
이렇게 설정된 송전선로 구분지상권의 존속기간은 법에서 송전선로가 존속하는 때까지로 정하고 있습니다.
따라서 토지를 매수한다고 해서 기존 구분지상권이 없어지는 것으로 생각하면 안 됩니다.
3. 송전선 아래에 공장이나 창고를 지을 수 있을까?
공장·창고 신축 목적이라면 이 부분을 가장 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
송전선과 건축물 사이에는 전압과 시설 조건 등에 따라 필요한 안전거리가 적용될 수 있기 때문에 건축물의 위치나 높이 계획에 영향을 받을 수 있습니다.
토지 전체가 건축 불가능해지는 것은 아니더라도 송전선이 토지 가운데를 가로지르면 건물을 배치할 수 있는 공간이 줄어들 수 있습니다.
그래서 매매계약을 먼저 체결한 뒤 건축사에게 물어보는 것보다, 계약 전에 지적도와 송전선 위치를 놓고 계획한 건물이 실제 들어갈 수 있는지 검토하는 편이 안전합니다.
4. 송전선이 지나가면 보상을 받을 수 있을까?
전기사업법은 다른 사람의 토지 지상이나 지하 공간에 송전선로를 설치해 손실이 발생한 경우 정당한 보상을 하도록 규정하고 있습니다.
지상 송전선로의 경우 법에서 보상금액 산정기준이 되는 토지 면적도 정하고 있습니다.
기본적으로 송전선로 양측 가장 바깥선에서 수평으로 3m를 더한 범위에 수직으로 대응하는 토지 면적을 기준으로 하며, 건축물 등의 보호가 필요한 경우에는 기술기준에 따른 전압별 이격거리까지 범위가 확장될 수 있습니다.
다만 기존 송전선이 있는 토지를 새로 매수한다고 해서 매수인에게 새로운 보상금이 자동으로 지급된다고 생각해서는 안 됩니다.
매수 전 기존 소유자와 전기사업자 사이의 보상 여부, 구분지상권 설정과 그 대가 지급 여부 등을 확인해야 합니다.
5. 송전선 있는 줄 알고 샀으면 권리를 주장할 수 없을까?
송전선이 있는 사실을 알고 매수했다는 이유만으로 토지소유자의 권리가 당연히 없어지는 것은 아닙니다.
대법원은 토지소유자가 송전선이 설치된 사실을 알고 토지를 취득했거나 취득 후 오랫동안 이의를 제기하지 않았다는 사정만으로 권리가 실효됐거나 토지 이용 제한을 당연히 용인했다고 볼 수 없다고 판단한 사례가 있습니다.
다만 실제 권리행사가 가능한지는 전기사업자가 적법한 사용권을 확보했는지, 보상이 이루어졌는지, 구분지상권이 설정돼 있는지 등을 개별적으로 확인해야 합니다.
6. 철탑이 내 땅 밖에 있어도 확인해야 합니다
송전철탑이 매수할 토지 안에 없다고 안심할 수는 없습니다.
철탑은 옆 필지에 있어도 송전선이 매수할 토지의 상공을 가로지를 수 있기 때문입니다.
현장에서는 철탑 위치만 보는 것이 아니라 실제 전선의 진행방향과 토지 위 통과 위치를 함께 확인해야 합니다.
7. 송전선 주변 토지에는 별도의 보상제도도 있습니다
고압 송전선 주변지역에는 「송·변전설비 주변지역의 보상 및 지원에 관한 법률」에 따른 재산적 보상과 지원제도가 별도로 적용될 수 있습니다.
다만 모든 송전선 주변 토지가 동일한 보상대상이 되는 것은 아닙니다.
송전선의 전압과 토지의 위치, 법에서 정한 보상지역 해당 여부 등에 따라 적용이 달라지므로 “송전선 근처니까 보상받는다”는 식으로 매수가격을 계산해서는 안 됩니다.
8. 매수 전에 한전에 무엇을 확인하면 좋을까?
송전선이 통과하는 토지를 실제로 검토한다면 등기부만으로 끝내지 말고 해당 송전설비의 관리주체에도 확인해 보는 것이 좋습니다.
- 송전선의 전압과 선로 명칭
- 해당 필지를 통과하는 정확한 위치
- 구분지상권 또는 토지사용 권원의 존재 여부
- 기존 토지소유자에게 지급된 보상 내역
- 건축계획이 있을 경우 확인해야 할 이격거리와 협의사항
특히 공장이나 창고를 신축할 계획이라면 건축사와 함께 건축 배치 가능성까지 확인한 뒤 계약 여부를 결정하는 것이 좋습니다.
9. 송전선 토지 매수 전 체크리스트
- □ 송전선이 토지의 어느 부분을 통과하는지 확인했는가?
- □ 송전철탑이 토지 안에 있는지 확인했는가?
- □ 송전선의 전압을 확인했는가?
- □ 등기부에 구분지상권이 설정돼 있는가?
- □ 구분지상권의 범위와 조건을 확인했는가?
- □ 과거 토지사용 보상 여부를 확인했는가?
- □ 계획한 건물의 배치와 높이에 문제가 없는가?
- □ 송전선으로 실제 사용할 수 없는 면적을 계산했는가?
- □ 이용 제한을 매매가격에 반영했는가?
자주 묻는 질문
송전선이 지나가는 토지는 매매할 수 없나요?
매매 자체가 금지되는 것은 아닙니다. 다만 구분지상권과 실제 이용 제한을 확인한 뒤 매수해야 합니다.
송전선 아래에는 건물을 전혀 지을 수 없나요?
송전선이 있다는 이유만으로 토지 전체의 건축이 일률적으로 금지된다고 볼 수는 없습니다. 전압, 전선과 건축물 사이의 안전거리, 건물 위치와 높이 등에 따라 달라질 수 있으므로 개별 건축계획으로 확인해야 합니다.
토지를 새로 사면 한전에서 보상금을 다시 받을 수 있나요?
새 소유자가 됐다는 이유만으로 새로운 보상이 자동 발생하는 것은 아닙니다. 기존 보상과 구분지상권 설정, 토지사용 권원 등을 먼저 확인해야 합니다.
등기부에 구분지상권이 없으면 송전선을 철거해 달라고 할 수 있나요?
구분지상권 등기가 없다는 사실만으로 바로 철거가 가능한 것은 아닙니다. 전기사업자가 다른 적법한 사용권을 가지고 있는지, 보상이나 협의가 있었는지 등을 추가로 확인해야 합니다.
관련 글 바로가기
송전선이 있는 토지는 단순한 권리분석보다 실제 토지 이용 가능성을 확인하는 것이 중요합니다. 공장이나 창고를 계획하고 있다면 아래 글도 함께 확인해 보세요.
마무리
송전선이 지나가는 토지가 무조건 나쁜 토지는 아닙니다. 실제 사용에 큰 지장이 없고 그 제한이 매매가격에 충분히 반영돼 있다면 매수를 검토할 수도 있습니다.
반대로 공장이나 창고 신축이 목적인데 송전선 때문에 건물 배치가 크게 제한된다면 주변 토지보다 조금 싸다는 이유만으로 매수하는 것은 다시 생각해 볼 필요가 있습니다.
계약 전에는 등기부의 구분지상권, 송전선의 정확한 위치와 전압, 기존 보상관계, 계획한 건축물의 배치 가능성까지 확인해 보는 것이 안전합니다.
자료 출처
- 국가법령정보센터 「전기사업법」 제89조, 제89조의 2, 제90조의 2
- 국가법령정보센터 「송·변전설비 주변지역의 보상 및 지원에 관한 법률」
- 국가법령정보센터 「송·변전설비 주변지역의 보상 및 지원에 관한 법률 시행령」
- 대법원 2006. 4. 13. 선고 2005다 14083 판결
- 대법원 2014. 11. 13. 선고 2012다 108108 판결
※ 이 글은 송전선이 통과하는 토지 매수 시 확인할 일반적인 사항을 설명한 내용입니다. 실제 건축 가능 여부와 보상관계는 송전선의 전압과 위치, 구분지상권 및 기존 토지사용 관계, 개별 건축계획 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 관계기관과 전문가를 통해 해당 토지를 개별적으로 확인하시기 바랍니다.