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부동산을 팔고 나면 양도소득세를 신고해야 한다는 사실은 많이 알고 있습니다.
그런데 막상 신고하려고 하면 이런 질문이 생깁니다.
“부동산을 팔고 예정신고를 했는데 다음 해 5월에 확정신고도 또 해야 할까?”
“같은 해 부동산을 두 번 팔았다면 어떻게 해야 할까?”
“손해 보고 팔아서 낼 세금이 없어도 신고해야 할까?”
양도소득세에는 예정신고와 확정신고가 있습니다. 이름은 비슷하지만 신고 시점과 역할이 다릅니다.
예정신고를 제대로 마쳤다면 확정신고를 다시 하지 않아도 되는 경우가 있지만, 같은 해 여러 자산을 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고 대상인지 다시 확인해야 하는 경우도 있습니다.
이번 글에서는 2026년 8월 15일 현재 시행 중인 「소득세법」을 기준으로 예정신고와 확정신고의 차이, 신고기한, 여러 건을 양도한 경우, 양도차손, 기본공제와 신고 누락 시 주의사항까지 살펴보겠습니다. 현행 「소득세법」 제105조와 제110조에서 예정신고와 확정신고를 각각 규정하고 있습니다.
30초 핵심요약
- 일반적인 부동산의 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.
- 확정신고 기간은 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지입니다.
- 예정신고를 한 사람은 원칙적으로 해당 소득에 대한 확정신고를 생략할 수 있습니다.
- 다만 같은 과세기간에 누진세율 적용대상 자산의 예정신고를 2회 이상 하는 등 법령에서 정한 경우에는 확정신고 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 양도차익이 없거나 양도차손이 발생해도 예정신고 규정이 적용됩니다.
- 예정신고를 놓쳤다고 다음 해 5월 확정신고만 하면 된다고 생각해서는 안 됩니다.
- 같은 해 여러 자산을 양도했다면 합산, 손익통산 가능 여부, 기본공제 등을 함께 확인해야 합니다.
양도세 예정신고란 무엇일까?
예정신고는 부동산 등을 양도한 뒤 해당 양도분의 양도소득 과세표준을 정해진 기간 안에 신고하는 절차입니다.
현행 「소득세법」 제105조에 따르면 토지·건물 등 일반적인 부동산의 예정신고 기한은 다음과 같습니다.
양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월
예를 들어 2026년 8월 10일에 부동산을 양도했다면 법정 기한을 계산하는 기준일은 8월 말이고, 원칙적인 예정신고 기한은 2026년 10월 31일이 됩니다.
다만 신고기한 마지막 날이 공휴일 등에 해당하는 경우에는 국세기본법상 기한 규정에 따라 실제 신고기한이 달라질 수 있으므로 신고할 때 최종 기한을 확인해야 합니다.
또한 일반적인 매매가 아니라 부담부증여의 채무액에 해당하여 양도로 보는 부분은 양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월이라는 별도 기한이 적용됩니다.
손해 보고 팔았어도 예정신고를 해야 할까?
이 부분은 꼭 알아두어야 합니다.
양도차익이 없거나 양도차손이 발생했다고 해서 예정신고 규정이 사라지는 것은 아닙니다.
「소득세법」 제105조 제3항은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 예정신고 규정을 적용한다고 명시하고 있습니다.
따라서
“손해 보고 팔았으니 양도세가 없고, 세금이 없으니 신고도 필요 없다.”
라고 단정하면 안 됩니다.
납부할 세금이 있는지와 신고의무가 있는지는 구분해서 판단해야 합니다.
양도세 확정신고란 무엇일까?
확정신고는 해당 과세기간에 발생한 양도소득을 최종적으로 정리하는 신고입니다.
「소득세법」 제110조에 따르면 해당 과세기간에 양도소득금액이 있는 거주자는 원칙적으로 다음 연도
5월 1일부터 5월 31일까지
양도소득 과세표준을 신고합니다.
따라서 2026년에 발생한 양도소득의 확정신고 기간은 원칙적으로 2027년 5월 1일부터 5월 31일까지입니다.
그렇다면 부동산을 팔 때 이미 예정신고를 했는데 왜 확정신고가 따로 있을까요?
바로 여기에서 예정신고와 확정신고의 차이가 중요해집니다.
예정신고를 했다면 확정신고도 또 해야 할까?
모든 사람이 다시 하는 것은 아닙니다.
「소득세법」 제110조 제4항은 예정신고를 한 사람은 원칙적으로 해당 소득에 대한 확정신고를 하지 않을 수 있도록 규정하고 있습니다.
다만 같은 과세기간에 누진세율 적용대상 자산에 대한 예정신고를 2회 이상 하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 예외가 있습니다.
따라서 2026년에 아파트 한 채만 양도하고 예정신고를 정확하게 마쳤으며 다른 양도소득과 합산할 문제가 없다면 일반적으로 같은 소득에 대해 2027년 5월 확정신고를 다시 하지 않아도 됩니다.
예정신고를 했다고 무조건 확정신고를 다시 하는 것도 아니고, 예정신고와 확정신고 중 하나를 마음대로 선택하는 것도 아닙니다.
예정신고와 확정신고 차이 한눈에 보기
| 구분 | 예정신고 | 확정신고 |
|---|---|---|
| 신고 성격 | 개별 양도 후 신고 | 해당 과세기간 양도소득 최종 정리 |
| 일반 부동산 신고기한 | 양도일이 속하는 달 말일부터 2개월 | 다음 연도 5월 1일~31일 |
| 부동산 1건·예정신고 완료 | 원칙적으로 신고 | 일반적으로 생략 가능 |
| 같은 해 여러 건 양도 | 각 양도 시 검토 | 합산·정산 여부 등에 따라 확인 |
| 양도차익 없음·양도차손 | 예정신고 규정 적용 | 다른 양도소득 등과 함께 검토 |
| 예정신고 누락 | 기한후신고 등 검토 | 확정신고만 기다려서는 안 됨 |
사례 1. 한 해에 아파트 한 채만 팔았다면?
2026년에 아파트 한 채를 양도하고 기한 내에 예정신고를 정확하게 마쳤다고 가정해 보겠습니다.
2026년에 다른 양도소득이 없고 별도의 합산 문제가 없다면 일반적으로 해당 소득에 대해서는 2027년 5월 확정신고를 다시 하지 않아도 됩니다.
예정신고를 한 사람에게 원칙적으로 해당 소득의 확정신고를 생략할 수 있도록 한 「소득세법」 제110조 제4항에 따른 것입니다.
사례 2. 같은 해 토지를 두 번 팔았다면?
이번에는 2026년 3월 토지 A를 양도하고 예정신고를 했다고 가정해 보겠습니다.
그리고 10월에 토지 B를 추가로 양도했습니다.
이 경우에는 단순히 “두 번 모두 예정신고했으니 모든 신고가 끝났다.”라고 생각해서는 안 됩니다.
같은 과세기간에 여러 자산을 양도했다면 앞선 양도소득과 후속 양도소득의 합산 여부와 세액 정산 여부를 확인해야 합니다.
특히 각각 예정신고했더라도 앞선 양도소득을 적정하게 반영하지 않았다면 다음 해 5월 확정신고 대상이 될 수 있습니다.
반대로 후속 예정신고 과정에서 앞선 양도분까지 적정하게 합산·정산한 경우에는 추가 확정신고 필요 여부가 달라질 수 있습니다.
따라서 같은 해 여러 건을 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고 대상인지 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.
사례 3. 첫 번째에서는 이익, 두 번째에서는 손실이 발생했다면?
첫 번째 부동산에서는 양도차익이 발생했지만 두 번째에서는 양도차손이 발생했다고 가정해 보겠습니다.
이 경우 각각의 거래만 따로 보는 것으로 끝내지 말고 세법상 손익통산이 가능한 범위인지 확인해야 합니다.
다만 모든 종류의 양도자산에서 발생한 이익과 손실을 자유롭게 합산할 수 있다는 뜻은 아닙니다.
자산의 구분과 적용되는 세율 등에 따라 세법상 처리방법이 달라질 수 있으므로 같은 과세기간에 여러 자산을 양도하면서 이익과 손실이 함께 발생했다면 확정신고 여부와 함께 손익통산 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
사례 4. 손해 보고 부동산을 팔았다면?
5억 원에 취득한 토지를 필요경비 등을 고려해도 양도차손이 발생하는 가격에 양도했다고 가정하겠습니다.
이 경우 납부할 양도소득세가 없을 수 있습니다.
하지만 그렇다고 예정신고 규정까지 없어지는 것은 아닙니다.
「소득세법」 제105조 제3항은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 예정신고 규정을 적용합니다.
세금이 없다 = 신고할 필요가 없다는 의미가 아닙니다.
양도소득 기본공제 250만 원, 거래할 때마다 받을까?
그렇게 단순하게 적용하는 공제가 아닙니다.
특히 같은 자산군에서 여러 건을 양도하면서 거래할 때마다 기본공제 250만 원을 반복해서 적용할 수 있다고 생각하면 안 됩니다.
예를 들어 같은 해 토지를 두 번 양도했다고 해서 각각 250만원씩 총 500만원을 기본공제받는 구조로 이해해서는 안 됩니다.
따라서 같은 해 여러 건을 양도하면서 각각 예정신고했다면 기본공제가 중복 적용되지 않았는지도 확인해야 합니다.
이 역시 여러 건의 양도가 있을 때 연간 신고내역을 다시 점검해야 하는 이유 중 하나입니다.
예정신고를 놓쳤다면 다음 해 5월까지 기다려도 될까?
그렇게 처리해서는 안 됩니다.
예정신고 대상 부동산을 양도하고 신고기한을 놓쳤다면 “어차피 다음 해 5월에 확정신고하면 되니까 그때 처리하자.”라고 생각하면 안 됩니다.
예정신고 의무와 확정신고는 구분되는 절차입니다.
따라서 예정신고 누락 사실을 알게 됐다면 다음 해 확정신고 기간까지 기다리기보다 기한 후 신고 등 현재 가능한 신고방법과 가산세를 확인하는 것이 안전합니다.
신고를 늦추면 가산세도 확인해야 합니다
예정신고 의무가 있는데 신고하지 않거나 납부해야 할 세액을 기한 내 납부하지 않았다면 무신고가산세와 납부지연가산세 문제가 발생할 수 있습니다.
2026년 8월 15일 현재 「국세기본법 시행령」 제27조의 4에서 관련 납부지연가산세 계산에 사용하는 이자율은 1일 10만분의 22, 즉 하루 0.022%로 규정되어 있습니다.
다만 실제 가산세는 신고 형태, 납부세액, 지연기간 등에 따라 달라질 수 있으므로 실제 신고 단계에서는 해당 시점의 계산 결과를 확인해야 합니다.
예정신고와 확정신고에서 많이 하는 5가지 오해
1. 예정신고했어도 다음 해 5월에는 무조건 확정신고한다?
아닙니다.
예정신고를 한 사람은 원칙적으로 해당 소득에 대한 확정신고를 생략할 수 있습니다. 다만 법에서 정한 예외는 확인해야 합니다.
2. 예정신고와 확정신고 중 하나만 선택하면 된다?
아닙니다.
예정신고 대상이라면 먼저 예정신고 기한에 맞춰 신고하는 것이 원칙입니다.
3. 같은 해 부동산을 두 번 팔면 무조건 확정신고한다?
거래 횟수만으로 단정하면 안 됩니다.
여러 건의 양도소득을 어떻게 예정신고했는지, 합산·정산이 제대로 이루어졌는지 등을 확인해야 합니다.
4. 손해 보고 팔았다면 신고하지 않아도 된다?
아닙니다.
양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 예정신고 규정이 적용됩니다.
5. 예정신고를 놓쳤어도 다음 해 5월에 확정신고만 하면 된다?
아닙니다.
예정신고 누락에 따른 가산세 문제가 발생할 수 있으므로 기한 후 신고 등 적절한 방법을 검토해야 합니다.
양도세 신고 전 체크리스트
- ☐ 실제 양도일을 확인했는가?
- ☐ 예정신고 기한을 계산했는가?
- ☐ 부담부증여 등 별도의 신고기한이 적용되는 거래인가?
- ☐ 같은 해 다른 부동산 등을 양도했는가?
- ☐ 여러 건을 양도했다면 앞선 양도소득의 합산 여부를 확인했는가?
- ☐ 같은 자산군에서 기본공제 250만원을 거래 건마다 중복 적용하지 않았는가?
- ☐ 양도차익과 양도차손이 함께 있다면 손익통산 가능 여부를 확인했는가?
- ☐ 예정신고하지 않은 거래가 있는가?
- ☐ 신고기한을 놓쳤다면 기한후신고 등을 검토했는가?
- ☐ 다음 해 5월 확정신고 대상인지 확인했는가?
자주 묻는 질문
Q. 아파트 한 채를 팔고 예정신고했습니다. 다음 해 5월에 또 신고해야 하나요?
해당 연도에 그 양도소득만 있고 예정신고가 적정하게 이루어졌으며 별도의 확정신고 사유가 없다면 일반적으로 같은 소득에 대해 확정신고를 다시 하지 않아도 됩니다.
Q. 같은 해 부동산을 두 번 팔았습니다. 무조건 확정신고 대상인가요?
거래 횟수만으로 단정하면 안 됩니다.
각 예정신고에서 앞선 양도소득을 적정하게 반영했는지, 연간 세액을 다시 정산해야 하는 상황인지 등을 확인해야 합니다.
Q. 양도차익이 0원이면 예정신고하지 않아도 되나요?
아닙니다.
현행 「소득세법」은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 예정신고 규정을 적용하고 있습니다.
Q. 예정신고를 깜빡했습니다. 다음 해 5월까지 기다려야 하나요?
그렇게 하는 것은 권하지 않습니다.
기한후신고 등 현재 가능한 신고방법과 가산세를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 양도소득 기본공제 250만원은 부동산을 팔 때마다 받을 수 있나요?
같은 자산군에서 거래 건마다 250만원을 반복해서 공제받는 구조로 이해하면 안 됩니다.
같은 해 여러 건을 양도했다면 기본공제가 중복 적용되지 않았는지 확인해야 합니다.
Q. 양도소득세만 신고하면 끝인가요?
국세인 양도소득세뿐 아니라 이에 따른 개인지방소득세 신고·납부도 확인해야 합니다.
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핵심정리
양도세 예정신고와 확정신고를 가장 간단하게 구분하면 다음과 같습니다.
예정신고는 부동산을 양도한 뒤 하는 신고이고, 확정신고는 해당 과세기간의 양도소득을 최종적으로 정리하는 신고입니다.
일반적인 부동산의 예정신고 기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월, 확정신고 기간은 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지입니다.
부동산 한 건을 양도하고 예정신고를 정확하게 마쳤다면 일반적으로 해당 소득에 대한 확정신고를 다시 하지 않아도 되는 경우가 많습니다.
그러나 같은 해 여러 자산을 양도했다면 다음 사항을 다시 확인해야 합니다.
앞선 양도소득 합산 여부
→ 손익통산 가능 여부
→ 기본공제
→ 적용세율
→ 추가 정산 여부
그리고 가장 중요한 것은 예정신고와 확정신고를 둘 중 하나를 선택하는 제도로 생각하지 않는 것입니다.
예정신고 대상이라면 먼저 예정신고 기한을 지키고, 이후 한 해의 양도내역을 기준으로 확정신고가 필요한지 다시 확인하는 것이 정확한 순서입니다.
출처 및 참고자료
- 「소득세법」 제105조 — 양도소득과세표준 예정신고
- 「소득세법」 제110조 — 양도소득과세표준 확정신고
- 「소득세법 시행령」 제169조 — 양도소득과세표준 예정신고
- 「소득세법 시행령」 제173조 — 양도소득과세표준 확정신고
- 「국세기본법 시행령」 제27조의4 — 납부지연가산세 등의 이자율
- 국가법령정보센터 — 현행 소득세법 및 관계 법령
- 국세청 — 양도소득세 신고·납부 안내 및 양도소득세 확정신고 안내
※ 면책 안내
이 글은 2026년 8월 15일 현재 시행 중인 법령을 기준으로 일반적인 부동산 양도소득세 신고제도를 설명하기 위한 정보성 자료입니다.
실제 신고의무와 세액은 양도한 자산의 종류, 양도 횟수, 예정신고 내용, 적용세율, 비과세·감면, 기본공제, 양도차손 등에 따라 달라질 수 있습니다.
특히 같은 해 여러 건을 양도했거나, 이익과 손실이 함께 발생했거나, 예정신고를 누락한 경우에는 실제 신고자료를 기준으로 국세청 또는 세무전문가에게 개별적으로 확인하는 것이 안전합니다.