오피스텔은 주택일까? 양도세·주택 수 판단기준

오피스텔을 가지고 있는 분들이 아파트를 팔거나 새 주택을 취득할 때 자주 묻는 질문이 있습니다.

“오피스텔도 주택 수에 들어가나요?”

건축물대장을 확인하면 오피스텔은 업무시설로 표시되어 있는 경우가 일반적입니다. 그래서 아파트 한 채와 오피스텔 한 실을 가지고 있어도 자신은 당연히 1 주택자라고 생각하기 쉽습니다.

하지만 세금에서는 그렇게 단순하게 판단할 수 없습니다.

현행 「소득세법」 제88조 제7호는 주택을 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 일정한 구조를 갖춰 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 정의하고 있습니다. 그리고 실제 용도가 분명하지 않은 경우에는 공부상의 용도에 따르도록 규정하고 있습니다.

따라서 건축물대장에 ‘업무시설’이라고 적혀 있다는 이유만으로 양도소득세상 항상 주택이 아니라고 단정해서는 안 됩니다.

반대로 사람이 거주할 수 있는 구조라는 이유만으로 모든 오피스텔을 무조건 주택이라고 보는 것도 정확하지 않습니다.

더 중요한 것은 어떤 세금을 판단하는가입니다.

양도소득세와 취득세는 오피스텔의 주택 여부를 판단하는 기준이 서로 다릅니다.

30초 핵심요약

• 오피스텔은 건축물대장에 업무시설로 표시됐다는 이유만으로 양도소득세상 항상 주택에서 제외되는 것은 아닙니다.
• 양도소득세에서는 「소득세법」 제88조 제7호에 따라 사실상 주거용으로 사용하는지를 확인합니다. 용도가 분명하지 않으면 공부상의 용도에 따릅니다.
• 본인이 직접 거주하지 않더라도 임차인이 실제 상시 주거용으로 사용한다면 양도소득세상 주택 여부를 확인해야 합니다.
• 사업자등록이나 전입신고 하나만으로 주택 여부가 자동 결정되는 것은 아닙니다.
• 공실이라고 해서 자동으로 업무용 오피스텔이 되는 것도 아닙니다.
• 아파트와 사실상 주거용인 오피스텔을 함께 보유하고 있다면 아파트를 양도하기 전에 오피스텔의 주택 해당 여부와 적용 가능한 특례를 확인해야 합니다.
• 취득세에서는 양도소득세와 다른 별도의 주택 수 산정기준을 적용합니다.
• 취득세 주택 수 판단에서는 2020년 8월 12일이 중요한 기준일입니다.
• 주택 수 산정일 현재 시가표준액 1억원 이하인 오피스텔은 취득세 주택 수 산정에서 제외되는 규정이 있습니다. 이는 양도소득세의 주택 판정기준이 아닙니다.
• 오피스텔 분양권은 실제 사용 전 주거용인지 상업용인지 확정되지 않기 때문에 국세청 안내상 취득세 주택 수에 포함되지 않습니다.

 

오피스텔은 원래 주택일까, 업무시설일까?

오피스텔의 세금 문제를 이해하려면 먼저 건축물의 공부상 용도와 세법상 주택 판단은 반드시 일치하는 것이 아니라는 점을 알아야 합니다.

현행 「소득세법」 제88조 제7호는 주택을 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 세대 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 일정한 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물로 규정하고 있습니다.

그리고 중요한 단서가 하나 더 있습니다.

실제 용도가 분명하지 않다면 공부상의 용도에 따릅니다.

따라서 양도소득세에서는 건축물대장에 적힌 ‘오피스텔’ 또는 ‘업무시설’이라는 명칭 하나만으로 판단하지 않습니다.

반대로 실제 사용상태만 무조건 보는 것도 아닙니다.

실제 주거용 사용 여부와 건물의 구조·형태 등 구체적인 사실관계를 종합하여 판단하고, 용도가 분명하지 않다면 공부상 용도를 확인하는 구조로 이해하는 것이 정확합니다.

양도소득세에서 오피스텔을 판단하는 핵심

오피스텔이 양도소득세상 주택에 해당하는지는 실제 이용상태가 매우 중요합니다.

확인할 수 있는 자료에는 다음과 같은 것들이 있습니다.

• 실제 거주 여부
• 임대차계약서에 표시된 사용용도
• 전입신고 여부
• 사업자등록 여부
• 내부구조와 주거시설
• 실제 사업장으로 사용했는지
• 임차인의 실제 이용상태
• 공실 전후의 사용상태

다만 이 가운데 어느 한 가지 자료만으로 주택 여부가 자동 확정된다고 생각해서는 안 됩니다.

예를 들어 전입신고가 있다고 무조건 주택이라고 단정하거나, 사업자등록이 있다고 무조건 업무용이라고 판단하는 방식은 피해야 합니다.

사례 1. 내가 실제 거주하는 오피스텔

김씨는 건축물대장상 업무시설인 오피스텔 한 실을 소유하고 있습니다.

그런데 실제로는 김씨가 그곳에서 생활하고 있습니다. 독립적인 주거생활이 가능한 구조를 갖추고 상시 주거용으로 사용하고 있습니다.

이 경우

“건축물대장에 업무시설이라고 되어 있으니 양도소득세상 주택이 아니다.”

라고 단정해서는 안 됩니다.

사실상 주거용으로 사용하고 있다면 「소득세법」 제88조 제7호에 따른 주택 해당 여부를 검토해야 합니다.

사례 2. 내가 아니라 임차인이 거주하는 오피스텔

박씨는 아파트 한 채와 오피스텔 한 실을 가지고 있습니다.

박씨 자신은 오피스텔에서 살지 않고 임대를 주었습니다.

그런데 임차인이 해당 오피스텔을 실제 생활공간으로 사용하고 있습니다.

박씨가

“나는 오피스텔에서 살지 않으니까 내 주택 수와는 관계없겠지.”

라고 생각한다면 주의해야 합니다.

소유자가 직접 거주했는지만으로 판단하는 것이 아니기 때문입니다.

임차인이 사실상 상시 주거용으로 사용하고 있다면 해당 오피스텔이 양도소득세상 주택에 해당하는지를 확인해야 합니다.

사업자등록이 있으면 업무용 오피스텔일까?

사업자등록은 실제 사용용도를 판단하는 자료 가운데 하나가 될 수 있습니다.

하지만 사업자등록 하나만으로 업무용 오피스텔이라고 확정되는 것은 아닙니다.

예를 들어 사업자등록은 되어 있지만 실제로는 오피스텔에서 상시 생활하고 있다면 실제 이용현황을 함께 확인해야 합니다.

반대로 사업자등록이 있고 실제 사무실이나 사업장으로 계속 사용되고 있다면 업무용 사용을 뒷받침하는 자료가 될 수 있습니다.

따라서 사업자등록 여부뿐 아니라 실제 사업이 이루어지고 있는지까지 함께 확인하는 것이 중요합니다.

사례 3. 실제 사무실로 사용하는 오피스텔

이씨는 오피스텔을 실제 사무실로 사용하고 있습니다.

직원들이 근무하고 있고 고객 상담과 업무가 이루어지는 사업장입니다.

이 경우 오피스텔에 취사시설이나 생활 가능한 공간이 있다는 사실만으로 곧바로 주택이라고 단정해서는 안 됩니다.

실제 사무실로 계속 사용하고 있다는 객관적인 사실관계가 중요합니다.

따라서 업무용으로 사용하고 있다면 사업자등록증뿐 아니라 임대차계약서, 사업장 사용자료 등 실제 이용상태를 확인할 수 있는 자료를 함께 보관하는 것이 좋습니다.

전입신고가 없으면 주택이 아닐까?

그렇게 단정할 수 없습니다.

전입신고는 실제 주거용 사용 여부를 판단할 수 있는 자료 중 하나입니다.

하지만

전입신고 있음 = 무조건 주택

전입신고 없음 = 무조건 업무용

이라는 공식은 아닙니다.

오피스텔의 실제 사용현황과 다른 객관적인 자료를 함께 확인해야 합니다.

공실 오피스텔은 어떻게 판단할까?

공실은 특히 주의해야 합니다.

오피스텔이 양도 당시 비어 있다고 해서

“현재 아무도 살지 않으니 주택이 아니다.”

라고 바로 판단하는 것은 위험합니다.

반대로 과거에 주거용으로 사용했다는 이유만으로 현재 공실인 오피스텔을 언제나 주택이라고 단정하는 것도 신중해야 합니다.

공실 전 사용용도, 임대내역, 내부시설, 양도 당시 상태 등 구체적인 사실관계를 확인해야 합니다.

그리고 사실상 용도가 명확하지 않다면 「소득세법」 제88조 제7호에 따라 공부상의 용도도 중요한 판단기준이 됩니다.

사례 4. 아파트 1채 + 주거용 오피스텔 1실

최씨는 본인이 거주하는 아파트 한 채를 가지고 있습니다.

별도로 오피스텔 한 실도 보유하고 있는데 임차인이 사실상 주거용으로 사용하고 있습니다.

최씨는 아파트를 매도하면서

“오피스텔은 건축물대장상 업무시설이니까 나는 1세대 1 주택이다.”

라고 생각했습니다.

하지만 이렇게 바로 결론을 내려서는 안 됩니다.

아파트와 사실상 주거용으로 사용하는 오피스텔을 함께 보유하고 있다면 아파트 양도 시 1세대 1 주택 비과세를 판단하기 전에 해당 오피스텔이 양도소득세상 주택에 해당하는지부터 확인해야 합니다.

그 후 사실관계에 따라 적용 가능한 비과세 특례가 있는지도 별도로 검토해야 합니다.

즉,

아파트 1채 + 주거용 오피스텔 1실 = 무조건 비과세 불가

라고 단정하는 것도 정확하지 않습니다.

오피스텔 자체를 팔아도 1세대 1주택 비과세가 가능할까?

오피스텔이라는 명칭 때문에 1세대 1주택 비과세 대상에서 원천적으로 제외되는 것은 아닙니다.

오피스텔이 사실상 주거용으로 사용되어 양도소득세상 주택에 해당하고, 다른 주택 보유관계와 「소득세법 시행령」 제154조에서 정한 보유기간 및 해당되는 경우 거주기간 등 비과세 요건을 충족한다면 1세대 1주택 비과세 적용 여부를 검토할 수 있습니다.

따라서 다음 두 표현은 모두 피해야 합니다.

“주거용 오피스텔이면 무조건 비과세 된다.”

“오피스텔은 절대로 1세대 1 주택 비과세를 받을 수 없다.”

개별 요건을 확인해야 합니다.

취득세에서는 판단기준이 달라집니다

여기부터는 양도소득세와 분리해서 봐야 합니다.

취득세의 주택 수 판단에서는 「지방세법」과 「지방세법 시행령」에 따른 별도의 기준을 적용합니다.

국세청 안내에 따르면 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔은 취득세 주택 수에 포함됩니다.

따라서 양도소득세에서 사용하는 사실상 주거용 여부의 판단방식을 취득세에 그대로 적용하면 안 됩니다.

취득세 주택 수 판정에서 왜 2020년 8월 12일이 중요할까?

오피스텔 취득세 주택 수를 확인할 때 중요한 날짜가 있습니다.

2020년 8월 12일입니다.

국세청은 주거용 오피스텔의 주택 수 포함에 대해 2020년 8월 12일 이후 신규 취득분부터 적용된다고 안내하고 있습니다.

또 2020년 8월 12일 전에 매매계약 또는 분양계약을 체결한 경우에는 주택 수에서 제외되는 경과규정을 확인해야 합니다.

따라서 단순히 현재 주거용인지 여부만 확인할 것이 아니라 취득일과 계약일도 함께 확인해야 합니다.

※ 날짜 주의

분양권의 양도소득세 관련 기준으로 자주 언급되는 2021년 1월 1일과, 취득세상 주거용 오피스텔의 2020년 8월 12일은 서로 다른 세법상의 기준입니다.

시가표준액 1억 원 이하 오피스텔은 어떻게 될까?

취득세 주택 수 산정에는 제외규정도 있습니다.

국세청 공식 안내에 따르면 주택 수 산정일 현재 시가표준액 1억원 이하인 오피스텔은 주택 수 산정에서 제외됩니다.

이때 오피스텔의 시가표준액은 건축물의 시가표준액과 부속토지의 시가표준액을 합산해 판단합니다.

여기서 매우 중요한 점이 있습니다.

이 1억원 기준은 취득세 주택 수 산정에 관한 기준입니다.

따라서

“내 오피스텔은 시가표준액이 1억원 이하니까 양도소득세에서도 주택이 아니다.”

라고 판단하면 안 됩니다.

양도소득세와 취득세 기준을 섞어서는 안 됩니다.

주거용 오피스텔이면 취득세에서 항상 주택 수에 들어갈까?

그렇다고 단정할 수 없습니다.

현행 「지방세법 시행령」 제28조의 4에는 일정한 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔 등을 주택 수 산정에서 제외하는 규정이 있습니다.

따라서 주거용 오피스텔이라도 시가표준액, 취득원인, 취득시기, 임대 관련 요건 등 개별 제외규정에 해당하는지를 추가로 확인해야 할 수 있습니다.

즉,

주거용 오피스텔 = 취득세 주택 수 무조건 포함

이라는 공식도 정확하지 않습니다.

오피스텔 분양권도 취득세 주택 수에 들어갈까?

일반적인 주택분양권과 오피스텔 분양권은 구분해야 합니다.

국세청 공식 안내에서는 오피스텔을 실제 사용하기 전까지 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 취득세 주택 수에 포함되지 않는다고 설명하고 있습니다.

따라서

아파트 등 주택분양권

과

오피스텔 분양권

을 동일하게 생각하면 안 됩니다.

오피스텔이 있으면 신규주택 취득세가 무조건 중과될까?

이 역시 단정해서는 안 됩니다.

현행 「지방세법 시행령」 제28조의 5에는 일시적 2 주택 규정이 있습니다.

2026년 8월 현재 시행 중인 규정에서는 국내에 주택·조합원입주권·주택분양권 또는 오피스텔 1개를 소유한 1세대가 일정한 사유로 신규주택을 추가 취득하고 3년 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우 일시적 2 주택 관련 규정을 검토할 수 있습니다.

따라서

주거용 오피스텔 1실 + 신규 아파트 취득 = 무조건 취득세 중과

라고 판단해서는 안 됩니다.

오피스텔이 취득세상 주택 수에 산정되는지부터 확인하고, 해당한다면 다시 일시적 2주택 요건 등을 검토해야 합니다.

양도소득세와 취득세, 한눈에 비교

구분	양도소득세	취득세 주택 수
기본 법령	소득세법	지방세법
핵심 판단	사실상 주거용 사용 여부 등	지방세법령상 주택 수 산정기준
업무시설 표시	이것만으로 결정하지 않음	이것만으로 결정하지 않음
실제 주거용 사용	중요한 판단요소	주택분 재산세 과세 등 법정기준 확인
용도가 불분명한 경우	공부상 용도에 따름	지방세법령상 기준 적용
임차인의 실제 거주	주택 판단에 영향 가능	별도 지방세 기준 확인
사업자등록	이것만으로 업무용 확정 불가	이것만으로 결정하지 않음
전입신고	판단자료 중 하나	이것만으로 결정하지 않음
중요 날짜	양도일 및 실제 사용관계 등	2020.8.12. 취득·계약 관련 기준 확인
시가표준액 1억원 이하	이것만으로 주택에서 제외되는 기준 아님	일정 요건에서 주택 수 산정 제외
오피스텔 분양권	별도 양도세 기준 검토 필요	국세청 안내상 주택 수에 포함하지 않음
일시적 보유 특례	소득세법상 별도 특례 검토	시행령 제28조의5 등 검토

오피스텔이 있다면 이것부터 확인하세요

• ☐ 건축물대장상 용도를 확인합니다.
• ☐ 실제로 누가 사용하고 있는지 확인합니다.
• ☐ 본인 또는 임차인이 상시 주거용으로 사용하고 있는지 확인합니다.
• ☐ 임대차계약서에 기재된 사용용도를 확인합니다.
• ☐ 전입신고 여부를 확인하되 그것 하나만으로 결론 내리지 않습니다.
• ☐ 사업자등록 여부를 확인하되 그것 하나만으로 업무용이라고 판단하지 않습니다.
• ☐ 실제 사무실·사업장으로 사용한 객관적인 자료가 있는지 확인합니다.
• ☐ 공실이라면 공실 이전 사용상태와 양도 당시 상태를 확인합니다.
• ☐ 용도가 불분명하다면 공부상 용도를 확인합니다.
• ☐ 아파트 등 다른 주택을 함께 보유하고 있는지 확인합니다.
• ☐ 다른 주택을 양도하기 전에 오피스텔의 양도소득세상 주택 해당 여부를 확인합니다.
• ☐ 적용 가능한 1세대 1 주택 관련 특례가 있는지도 확인합니다.
• ☐ 오피스텔 자체를 양도한다면 「소득세법 시행령」 제154조 등의 비과세 요건을 확인합니다.
• ☐ 취득세를 판단한다면 오피스텔 취득일과 계약일을 확인합니다.
• ☐ 2020년 8월 12일 전후를 확인합니다.
• ☐ 재산세 과세대장과 주택분 재산세 과세 여부를 확인합니다.
• ☐ 시가표준액을 확인합니다.
• ☐ 취득세 주택 수 산정 제외대상에 해당하는지 확인합니다.
• ☐ 오피스텔 자체인지 오피스텔 분양권인지 구분합니다.
• ☐ 신규주택을 취득한다면 일시적 2주택 규정 적용 가능성도 확인합니다.
• ☐ 가장 먼저 판단하려는 세금이 양도소득세인지 취득세인지 구분합니다.

자주 묻는 질문

Q. 건축물대장에 업무시설이라고 되어 있으면 주택이 아닌가요?

양도소득세에서는 그것만으로 결정되지 않습니다.

「소득세법」 제88조 제7호는 공부상의 용도구분과 관계없이 일정한 구조를 갖춰 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 주택으로 정의합니다.

다만 실제 용도가 분명하지 않으면 공부상의 용도에 따릅니다.

Q. 임차인이 거주해도 내 주택 수에 영향을 줄 수 있나요?

양도소득세에서는 해당 오피스텔의 실제 이용상태를 확인해야 합니다.

소유자가 직접 거주하지 않는다는 이유만으로 주택이 아니라고 단정해서는 안 됩니다.

Q. 사업자등록이 있으면 업무용 아닌가요?

사업자등록만으로 결정할 수 없습니다.

실제로 사무실이나 사업장으로 사용했는지 등 구체적인 이용현황을 함께 확인해야 합니다.

Q. 전입신고가 없으면 주택이 아닌가요?

그렇게 단정할 수 없습니다.

전입신고는 여러 판단자료 가운데 하나입니다.

Q. 공실이면 주택 수에서 빠지나요?

공실이라는 사실만으로 자동으로 주택에서 제외된다고 단정해서는 안 됩니다.

공실 전후의 사용상태와 양도 당시 사실관계를 확인해야 하며, 실제 용도가 분명하지 않은 경우에는 공부상 용도도 확인해야 합니다.

Q. 주거용 오피스텔 한 실만 가지고 있다면 1세대 1주택 비과세가 가능한가요?

양도소득세상 주택에 해당하고 다른 주택 보유관계와 「소득세법 시행령」 제154조 등의 비과세 요건을 충족한다면 적용 여부를 검토할 수 있습니다.

따라서 오피스텔이라는 이유만으로 비과세 대상에서 원천적으로 제외되는 것은 아닙니다.

Q. 아파트 1채와 주거용 오피스텔 1실이 있으면 무조건 2 주택이라 비과세를 못 받나요?

그렇게 바로 단정해서는 안 됩니다.

먼저 해당 오피스텔이 양도소득세상 주택에 해당하는지 확인하고, 그다음 적용 가능한 비과세 특례가 있는지도 검토해야 합니다.

Q. 시가표준액 1억 원 이하 오피스텔은 주택이 아닌가요?

취득세와 양도소득세를 구분해야 합니다.

주택 수 산정일 현재 시가표준액 1억원 이하인 오피스텔은 취득세 주택 수 산정에서 제외되는 규정이 있습니다.

그러나 이 기준을 그대로 양도소득세의 주택 여부 판단에 적용하는 것은 아닙니다.

Q. 오피스텔 분양권도 취득세 주택 수에 포함되나요?

국세청 안내에서는 오피스텔을 실제 사용하기 전에는 주거용인지 상업용인지 확정되지 않기 때문에 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함하지 않는다고 설명합니다.

Q. 주거용 오피스텔을 가지고 새 아파트를 사면 취득세가 무조건 중과되나요?

무조건이라고 단정해서는 안 됩니다.

먼저 해당 오피스텔이 취득세 주택 수에 산정되는지를 확인해야 하며, 주택 수에 산정되는 경우에도 현행 「지방세법 시행령」 제28조의 5의 일시적 2 주택 규정 등 적용 가능한 규정을 확인해야 합니다.

현행 일시적 2주택 기간은 원칙적으로 3년입니다.

마무리

“오피스텔은 주택인가요?”

이 질문에 가장 정확한 답은 세금 종류와 실제 사실관계를 먼저 확인해야 한다는 것입니다.

양도소득세에서는 건축물대장에 업무시설로 적혀 있다는 사실만으로 주택 여부를 결정하지 않습니다.

「소득세법」 제88조 제7호에 따라 사실상 주거용으로 사용하고 있는지를 확인하며, 용도가 분명하지 않은 경우에는 공부상 용도에 따릅니다.

취득세에서는 다시 별도의 지방세법령상 주택 수 산정기준을 적용합니다.

특히 취득세에서는 2020년 8월 12일, 주택분 재산세 과세 여부, 취득일·계약일, 시가표준액, 주택 수 산정 제외규정 등을 함께 확인해야 합니다.

따라서 오피스텔을 보유한 상태에서 아파트를 매도하거나 새로운 주택을 취득하려 한다면 가장 먼저 세 가지를 확인하는 것이 좋습니다.

① 어떤 세금을 판단하는가
② 오피스텔을 실제로 어떻게 사용하고 있는가
③ 취득일·계약일과 적용 가능한 특례는 무엇인가

오피스텔 세금에서는 건물의 이름 하나보다 실제 사용상태와 적용 세법을 정확하게 구분하는 것이 더 중요합니다.

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출처 및 참고

• 「소득세법」 제88조 제7호 — 주택의 정의
• 「소득세법」 제89조 — 비과세 양도소득
• 「소득세법 시행령」 제154조 — 1세대 1주택의 범위
• 「지방세법」 제13조의2 — 주택 유상거래 취득세율 관련 규정
• 「지방세법 시행령」 제28조의4 — 주택 수 산정방법
• 「지방세법 시행령」 제28조의5 — 일시적 2주택
• 국가법령정보센터
• 국세청

※ 면책 안내

이 글은 2026년 8월 15일 현재 시행 중인 법령과 국세청 공개자료를 기준으로 일반적인 이해를 돕기 위해 작성했습니다. 현행 「소득세법」 및 「지방세법 시행령」은 2026년 7월 1일 시행본을 기준으로 확인했습니다.

오피스텔은 실제 사용용도에 대한 사실판단이 중요한 영역입니다. 건축물대장, 임대차계약서, 전입신고, 사업자등록, 재산세 과세자료, 실제 이용현황, 취득일·계약일 등 개별 사실관계에 따라 세무상 판단이 달라질 수 있습니다.

또한 양도소득세와 취득세는 주택을 판단하는 기준과 특례가 서로 다르므로 한쪽 세금의 판단기준을 다른 세금에 그대로 적용해서는 안 됩니다. 실제 오피스텔이나 주택을 양도하거나 신규주택을 취득하기 전에는 국세청, 관할 지방자치단체 세무부서 또는 세무전문가를 통해 개별 사실관계를 확인하시기 바랍니다.