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월세가 몇 달 밀리면 임대인과 임차인이 가장 먼저 떠올리는 것이 보증금입니다.
임대인은 “밀린 월세를 보증금에서 빼면 되지 않을까?”라고 생각할 수 있고, 임차인은 반대로 “보증금이 충분하니까 당분간 월세를 못 내도 괜찮지 않을까?”라고 생각할 수 있습니다.
하지만 두 가지 모두 정확한 설명은 아닙니다.
임대차가 계속되는 동안 연체 월세가 보증금에서 저절로 빠지는 것은 아닙니다. 보증금이 남아 있다는 이유로 임차인의 월세 지급의무가 없어지는 것도 아닙니다.
계약이 계속되는 중인지, 임대인이 보증금에서 충당하기로 했는지, 계약이 종료되어 보증금을 반환하는 단계인지에 따라 나눠서 살펴볼 필요가 있습니다.
① 월세가 연체됐다고 보증금에서 자동으로 공제되는 것은 아닙니다.
② 임대차가 계속되는 동안 임대인은 연체 월세를 보증금에서 충당할지를 선택할 수 있습니다.
③ 임차인은 “보증금이 있으니 월세를 내지 않겠다”고 할 수 없습니다.
④ 임대차가 종료되면 미납 월세 등 임차인의 채무를 보증금에서 정산할 수 있습니다.
⑤ 상가에서는 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 계약해지 문제까지 생길 수 있습니다.
1. 월세가 밀리면 보증금에서 자동으로 빠질까?
자동으로 공제되는 것은 아닙니다.
대법원은 임대차보증금이 임대인에게 지급되어 있더라도 임대차관계가 계속되는 동안에는 임대인이 연체차임을 보증금에서 충당할 것인지를 자유롭게 선택할 수 있다고 보고 있습니다.
따라서 별도의 공제 의사표시가 없다면 월세가 연체되는 순간 보증금이 그 금액만큼 자동으로 줄어드는 구조는 아닙니다.
2. 임차인이 “보증금에서 빼세요”라고 할 수 있을까?
임차인이 일방적으로 그렇게 처리할 수는 없습니다.
임대차보증금은 계약이 끝날 때 돌려받을 돈이기도 하지만, 임대차관계에서 발생하는 임차인의 여러 채무를 담보하는 역할도 합니다.
그렇다고 해서 임차인이 보증금을 미리 월세처럼 사용할 수 있는 것은 아닙니다.
임대인이 동의하지 않는다면 임차인이 보증금의 존재만을 이유로 약정한 월세 지급을 거절할 수는 없습니다.
3. 임대인은 연체 월세를 보증금에서 공제할 수 있을까?
임대차가 계속되는 동안에는 임대인이 연체 월세를 보증금에서 충당할 것인지 선택할 수 있습니다.
다만 아무런 의사표시도 하지 않았는데 보증금에서 자동으로 공제됐다고 보는 것과는 구별해야 합니다.
| 상황 | 판단 |
|---|---|
| 월세 연체 발생 | 보증금에서 저절로 공제되는 것은 아님 |
| 임대인이 충당 선택 | 연체 월세를 보증금에서 충당할 수 있음 |
| 임차인이 일방적으로 요구 | 보증금이 있다는 이유만으로 월세 지급을 거절할 수 없음 |
| 임대차 종료 | 미납 월세 등 임차인의 채무를 보증금에서 정산 가능 |
4. 계약이 끝나면 보증금은 어떻게 정산할까?
임대차가 종료되면 이야기가 조금 달라집니다.
임대차보증금은 미납 차임뿐 아니라 임대차관계에서 발생한 임차인의 채무를 담보하는 성격을 가지고 있습니다.
따라서 계약 종료 후 보증금을 반환할 때 미납 월세 등 정당하게 공제할 금액이 있다면 이를 정산한 나머지 금액을 반환하게 됩니다.
미납 월세 300만원
다른 공제사항 없음
보증금 정산액 → 2,000만원 - 300만원 = 1,700만원
다만 실제 정산에서는 월세뿐 아니라 관리비, 원상복구비 등 다른 항목이 문제 되는 경우가 있으므로 각 공제항목에 근거가 있는지도 따로 확인해야 합니다.
5. 보증금이 많이 남아 있으면 월세를 계속 연체해도 될까?
그렇게 생각하면 곤란합니다.
대법원은 임차인이 보증금이 있다는 이유로 월세 지급을 거절할 수 없다고 분명하게 보고 있습니다.
보증금이 월세보다 훨씬 많더라도 계약에서 정한 날짜에 월세를 지급해야 한다는 의무 자체가 없어지는 것은 아닙니다.
6. 상가 월세가 3기 밀리면 계약해지도 가능할까?
상가 임대차라면 보증금 공제와 별도로 계약해지 문제까지 확인해야 합니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있습니다.
예를 들어 월세가 100만원이라면 연체액이 3기의 차임액인 300만 원에 달했는지를 확인하게 됩니다.
이때 보증금이 2,000만원 남아 있다고 해서 연체 사실 자체가 없어지는 것은 아닙니다.
7. 임대인이라면 연체 내역을 이렇게 관리하세요
월세가 한두 번 밀리기 시작하면 나중에 보증금에서 빼면 된다고 생각하고 그냥 두는 경우가 있습니다.
하지만 연체가 계속된다면 언제 얼마가 미납됐는지를 확인할 수 있도록 기록해 두는 것이 좋습니다.
□ 월별 미납금액
□ 일부만 입금된 경우 충당 내역
□ 임차인에게 연체 사실을 알린 문자·내용증명 등
□ 보증금에서 충당하기로 했다면 관련 의사표시와 정산내역
□ 계약 종료 시 최종 미납 월세
자주 묻는 질문
Q. 월세가 한 달 밀리면 바로 보증금에서 빼도 되나요?
연체됐다는 이유만으로 아무런 의사표시 없이 보증금에서 자동 공제된 것으로 보지는 않습니다. 임대차가 계속되는 동안에는 임대인이 연체차임을 보증금에서 충당할지를 선택할 수 있습니다.
Q. 보증금이 월세보다 훨씬 많은데 월세를 안 내도 되나요?
안 됩니다. 보증금이 남아 있다는 이유만으로 임차인이 약정한 월세 지급을 거절할 수는 없습니다.
Q. 계약이 끝날 때 밀린 월세는 어떻게 하나요?
미납 월세 등 임대차관계에서 발생한 임차인의 채무를 정산하고 남은 보증금을 반환하는 방식으로 처리할 수 있습니다.
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· 상가 월세 연체하면 계약해지 될까?
· 상가 보증금 반환, 언제 받을 수 있을까?
마무리
월세가 밀렸을 때 보증금은 중요한 정산수단이 될 수 있습니다. 하지만 연체되는 순간 보증금에서 월세가 자동으로 빠지는 것은 아닙니다.
임차인 역시 보증금이 충분하다는 이유로 월세 지급을 중단할 수 있는 것은 아닙니다.
특히 연체가 장기간 계속된다면 단순히 “나중에 보증금에서 빼면 된다”라고 생각하기보다 연체액과 계약 상태를 함께 확인하는 것이 필요합니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「민법」 제618조
· 국가법령정보센터 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8
· 대법원 2013. 2. 28. 선고 2011다 49608, 49615 판결
· 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다 211309 판결
※ 이 글은 일반적인 임대차 정보를 제공하기 위한 내용입니다. 실제 보증금 공제와 계약해지 여부는 계약내용, 연체기간, 임대차 종류와 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.