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음식점을 시작하려고 상가를 보러 다니다 보면 위치와 월세가 마음에 드는 자리가 먼저 눈에 들어옵니다.
그런데 음식점은 일반 사무실처럼 공간만 있으면 바로 영업할 수 있는 업종이 아닙니다.
계약한 뒤 인테리어를 시작하면서 “여기서는 내가 하려는 음식점 신고가 어렵습니다”라는 말을 듣게 되면 문제가 커집니다.
주방과 덕트, 전기, 가스, 급배수처럼 공사비가 많이 들어가는 부분도 계약 후에 확인하기에는 부담이 큽니다.
음식점 상가는 계약서를 쓰기 전에 ‘여기서 실제로 내가 하려는 영업이 가능한지’부터 확인하는 것이 좋습니다.
오늘은 음식점 상가를 계약하기 전에 무엇을 확인하면 좋은지 현장에서 보는 순서대로 살펴보겠습니다.
30초 요약
• 건축물대장과 현재 용도를 먼저 확인합니다.
• 내가 하려는 음식점의 영업신고가 가능한지 확인합니다.
• 급배수·주방·덕트·환기시설을 실제로 설치할 수 있는지 봅니다.
• 전기용량과 가스 사용 가능 여부도 계약 전에 확인합니다.
• 기존 시설을 인수한다면 소유관계와 권리금 범위를 확인합니다.
• 공사비 부담과 원상복구 문제는 계약 전에 협의해 두는 것이 좋습니다.
1. 내가 하려는 음식점부터 정확하게 정합니다
“음식점을 할 예정입니다”라고만 생각하고 상가를 계약하면 확인해야 할 범위가 애매해집니다.
카페인지, 일반음식점인지, 제과점인지에 따라 영업 형태와 필요한 시설이 달라질 수 있기 때문입니다.
현행 식품위생법 체계에서는 휴게음식점, 일반음식점, 제과점 등은 영업 종류별 또는 영업소별로 신고해야 합니다.
따라서 계약 전에 내가 어떤 영업으로 신고할 것인지부터 정해두는 편이 좋습니다.
2. 건축물대장상 용도를 확인합니다
음식점 상가를 볼 때는 건축물대장을 빼놓을 수 없습니다.
겉으로는 멀쩡한 상가처럼 보여도 건축물대장에 적힌 용도와 내가 하려는 영업이 맞지 않을 수 있습니다.
또 위반건축물 표시가 있는지도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
“예전에도 식당이었으니까 괜찮겠지”라고 생각하기보다 지금 내가 하려는 영업을 기준으로 다시 확인하는 편이 안전합니다.
3. 영업신고가 가능한지 계약 전에 확인하세요
휴게음식점이나 일반음식점 등은 영업에 필요한 시설을 갖춘 뒤 신고관청에 영업신고를 해야 합니다.
따라서 상가 계약 전에 관할 시·군·구 담당부서에 내가 하려는 영업이 가능한지 확인해 보는 것이 좋습니다.
특히 건축물 용도나 기존 시설 상태가 애매한 경우에는 임대인이나 중개인의 말만 듣고 결정하지 않는 편이 좋습니다.
계약 후 영업신고를 알아보는 것보다 계약 전에 신고 가능 여부를 확인하는 편이 훨씬 안전합니다.
4. 급수와 배수 상태를 확인합니다
음식점은 물을 많이 사용하는 업종입니다.
주방에서 물을 사용할 수 있는지만 볼 것이 아니라 배수가 원활한지도 함께 확인해야 합니다.
싱크대나 세척시설을 설치할 위치에 급배수가 가능한지, 기존 배관 상태는 어떤지 살펴봅니다.
바닥을 뜯거나 배관공사가 크게 필요한 구조라면 예상하지 못한 공사비가 들어갈 수 있습니다.
5. 덕트와 환기시설은 반드시 현장에서 확인하세요
음식점 상가에서 계약 후 문제가 크게 생기는 부분 중 하나가 배기시설입니다.
특히 고기구이, 튀김처럼 연기와 냄새가 많이 발생하는 업종이라면 덕트 위치와 배출 방향을 꼭 확인해야 합니다.
기존 덕트가 있다고 해서 그대로 사용할 수 있다고 단정하면 안 됩니다.
내가 하려는 조리방식에 맞는지, 추가공사가 필요한지, 외벽이나 옥상을 사용할 수 있는지, 임대인이 공사를 허용하는지 살펴봐야 합니다.
주변 점포나 주거시설과 가까운 곳이라면 냄새·연기·소음으로 민원이 생길 가능성도 생각해보는 것이 좋습니다.
6. 전기용량도 꼭 확인하세요
음식점에서는 냉장고와 냉동고, 전기오븐, 인덕션, 식기세척기, 냉난방기 등을 동시에 사용하는 경우가 많습니다.
그래서 현재 상가의 계약전력이 얼마나 되는지 확인해 볼 필요가 있습니다.
전기가 부족하다면 증설이 필요한데, 증설 가능 여부와 공사비를 계약 후에 알게 되면 부담이 커질 수 있습니다.
사용할 주방기기가 어느 정도 정해졌다면 장비별 소비전력을 확인하고 현재 설비에서 사용 가능한지 전문가에게 확인하는 편이 좋습니다.
7. 가스를 사용할 계획이라면 설치 가능 여부를 확인합니다
가스레인지나 다른 가스기기를 사용할 계획이라면 가스 공급과 시설 설치가 가능한지도 확인해야 합니다.
기존 음식점 자리라고 해도 현재 가스시설을 그대로 사용할 수 있는지는 별도로 확인해야 합니다.
설비를 추가하거나 변경해야 한다면 필요한 공사와 비용도 계약 전에 알아보는 것이 좋습니다.
8. 소방시설은 음식점마다 똑같지 않습니다
음식점이라고 해서 모든 매장에 똑같은 소방시설 기준이 적용되는 것은 아닙니다.
영업장의 규모와 위치, 건물 구조, 다중이용업소 해당 여부 등에 따라 확인해야 할 내용이 달라질 수 있습니다.
현행 다중이용업소법 체계에서는 대상 업소에 안전시설 등의 설치·유지 기준을 두고 있으며, 필요한 경우 안전시설 설치 전 신고 절차도 두고 있습니다.
따라서 음식점 계약 전에 관할 소방서나 관련 전문가를 통해 내 영업장이 어떤 기준을 적용받는지 확인하는 편이 좋습니다.
9. 기존 음식점 자리라고 바로 계약하지 마세요
기존에 음식점이 있던 자리는 시설을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.
하지만 이전 영업자가 식당을 했다는 사실이 내 영업신고까지 자동으로 보장하는 것은 아닙니다.
내가 하려는 영업의 종류와 시설이 다를 수 있고 기존 주방이나 덕트가 현재 기준에 맞는지도 확인해야 합니다.
“원래 식당 자리입니다”라는 말보다 지금 내가 하려는 음식점이 가능한지를 확인하는 것이 더 중요합니다.
10. 권리금을 준다면 어떤 시설을 인수하는지 확인합니다
기존 음식점을 인수하는 경우에는 권리금과 함께 주방시설을 넘겨받는 일이 많습니다.
냉장고, 냉동고, 후드, 덕트, 에어컨, 간판, 주방기기 등이 실제로 권리금에 포함되는지 하나씩 확인해야 합니다.
시설 상태도 직접 확인하고, 임차인 소유인지 임대인 소유인지 구분해 두는 것이 좋습니다.
나중에 계약이 끝났을 때 시설을 철거해야 하는지 그대로 두고 나갈 수 있는지와도 연결되기 때문입니다.
공사는 건물주와 먼저 협의하세요
음식점은 다른 업종보다 상가에 손을 대는 공사가 많을 수 있습니다.
덕트를 뚫거나 전기를 증설하고, 가스와 급배수시설을 추가할 수도 있습니다.
따라서 필요한 공사를 임차인이 마음대로 진행할 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.
계약 전에 임대인과 공사 범위를 협의하고, 비용을 누가 부담할지, 계약 종료 시 원상복구를 어떻게 할지도 함께 정해두는 편이 좋습니다.
계약 특약도 음식점에 맞게 작성하는 것이 좋습니다
음식점 계약에서는 업종과 시설공사가 계약 결정에 큰 영향을 줍니다.
그래서 필요한 경우 영업신고, 시설공사, 전기증설, 덕트 설치 등에 관한 내용을 계약 전에 협의해 특약으로 남겨두는 것이 좋습니다.
특히 영업신고 가능 여부가 계약에서 매우 중요한 조건이라면 나중에 신고가 불가능한 경우 계약을 어떻게 처리할지도 당사자끼리 구체적으로 협의할 필요가 있습니다.
모든 음식점 계약에 똑같은 특약 문구를 사용하는 것보다는 실제 점포와 업종에 맞게 작성하는 편이 좋습니다.
음식점 상가 계약 전 10가지 체크리스트
| 확인 항목 | 계약 전에 볼 내용 |
|---|---|
| ① 음식점 종류 | 어떤 영업으로 신고할 것인지 확인 |
| ② 건축물 용도 | 현재 용도와 위반건축물 여부 확인 |
| ③ 영업신고 | 관할기관에 신고 가능 여부 확인 |
| ④ 급수·배수 | 주방 설치와 배수 상태 확인 |
| ⑤ 덕트·환기 | 배기시설 설치·사용 가능 여부 확인 |
| ⑥ 전기 | 주방장비를 사용할 전기용량 확인 |
| ⑦ 가스 | 필요한 가스시설 설치 가능 여부 확인 |
| ⑧ 소방 | 영업장에 적용되는 소방·안전 기준 확인 |
| ⑨ 권리금·시설 | 인수할 시설과 소유관계·상태 확인 |
| ⑩ 공사·특약 | 공사비 부담과 원상복구 등을 계약서에 확인 |
관련 글
내가 하려는 업종이 현재 상가에서 가능한지부터 확인하려면 아래 글을 함께 보세요.
음식점은 전기 사용량이 많을 수 있으므로 전기용량도 따로 확인해 보는 것이 좋습니다.
계약하려는 건물에 위반사항이 있는지도 함께 확인해보세요.
자주 묻는 질문
예전에 식당이었던 상가면 바로 음식점을 할 수 있나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 내가 하려는 영업의 종류와 현재 건축물 용도, 시설 상태 등을 기준으로 다시 확인하는 것이 좋습니다.
음식점 영업신고는 계약 후에 확인하면 안 되나요?
계약 후 신고절차를 진행하더라도 계약 전부터 신고 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 신고가 어렵거나 추가 시설공사가 필요한 사실을 뒤늦게 알게 되면 비용 부담이 커질 수 있습니다.
덕트가 있으면 그대로 사용해도 되나요?
기존 덕트가 있다는 사실만으로 판단하기 어렵습니다. 현재 상태와 배출 위치, 내가 하려는 조리방식에 적합한지, 추가공사가 필요한지를 확인해야 합니다.
전기증설 비용은 건물주가 부담하나요?
모든 경우에 한쪽이 부담한다고 단정하기 어렵습니다. 필요한 증설 이유와 기존 시설 상태, 계약 내용 등을 확인하고 계약 전에 비용 부담을 협의하는 것이 좋습니다.
음식점은 모두 다중이용업소에 해당하나요?
모든 음식점에 동일하게 적용되는 것은 아닙니다. 영업장 규모와 위치 등 법령상 기준에 따라 다중이용업소 해당 여부가 달라질 수 있으므로 관할 소방서 등에 확인하는 것이 좋습니다.
마무리
음식점 상가는 위치와 월세만 보고 결정하기에는 확인할 것이 많습니다.
건축물 용도와 영업신고 가능 여부를 확인하고, 주방에 필요한 급배수와 덕트, 전기, 가스시설을 실제로 설치할 수 있는지도 살펴봐야 합니다.
기존 음식점 시설을 인수한다면 권리금에 무엇이 포함되는지와 시설 상태도 확인하는 것이 좋습니다.
음식점 상가는 계약한 뒤 시설을 맞추는 것보다, 내가 하려는 음식점이 가능한 상가인지 먼저 확인하고 계약하는 편이 훨씬 안전합니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「식품위생법」 제37조
국가법령정보센터 「식품위생법 시행규칙」 제42조 및 별표 14
국가법령정보센터 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」 및 하위법령
찾기 쉬운 생활법령정보 「음식점 창업」
※ 이 글은 음식점 상가 계약 전 확인사항에 관한 일반적인 내용을 설명한 것입니다. 실제 영업 가능 여부와 시설기준은 음식점의 종류, 건축물 용도, 규모, 시설 상태와 관계 법령 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에 관할 행정기관과 관련 전문가에게 확인하시기 바랍니다.