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토지를 매수하거나 경계측량을 하다가 옆 건물 일부가 내 땅 안으로 들어와 있다는 사실을 발견하는 경우가 있습니다.
건물이 이미 오래전에 지어졌다면 더 난감합니다.
“내 땅을 침범했으니 철거해 달라고 하면 되는 것 아닌가?”라고 생각할 수 있지만 실제로는 먼저 확인해야 할 것이 있습니다.
건물이 실제로 내 토지 경계를 넘어왔는지, 아니면 이웃 땅 안에 있으면서 경계에 너무 가깝게 지어진 것인지를 먼저 구분해야 합니다.
두 경우는 적용되는 법률과 철거청구 가능 여부가 서로 다를 수 있습니다.
오늘은 이웃 건물이 내 땅을 침범했을 때 무엇부터 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.
30초 요약
• 건물 침범이 의심되면 실제 토지 경계부터 확인합니다.
• 건물이 실제 내 땅을 넘어왔다면 소유권 침해 문제가 생길 수 있습니다.
• 상대방에게 사용권원이 없다면 침범 부분의 철거와 토지 인도를 검토할 수 있습니다.
• 건물이 이웃 땅 안에 있으면서 경계에서 0.5m를 확보하지 않은 경우는 별개의 문제입니다.
• 경계 0.5m 규정 위반은 일정 기간이 지나거나 건물이 완성되면 철거가 아니라 손해배상 문제가 됩니다.
• 오래된 건물이라면 점유취득시효 가능성도 확인해야 합니다.
• 침범면적이 작아도 철거청구가 언제나 인정된다고 단정할 수는 없습니다.
가장 먼저 실제 토지 경계를 확인합니다
옆 건물이 내 땅을 침범한 것처럼 보여도 현장에서 눈으로 보고 판단해서는 안 됩니다.
담장이나 건물 외벽이 오랫동안 경계처럼 사용됐더라도 실제 토지 경계와 일치하지 않을 수 있기 때문입니다.
등기사항증명서와 토지대장, 지적도 등을 확인하고 실제 경계가 문제 된다면 필요한 경우 지적측량 등을 통해 경계를 확인하는 것이 좋습니다.
건물이 어느 지점에서 얼마나 넘어왔는지를 구체적으로 확인해야 이후 철거와 토지 인도 문제도 제대로 검토할 수 있습니다.
건물이 실제 내 땅을 넘어왔다면?
측량 등을 통해 이웃 건물 일부가 실제로 내 토지 안에 들어와 있는 것으로 확인됐다고 해보겠습니다.
상대방에게 그 부분을 사용할 정당한 권원이 없다면 토지소유자는 소유권에 기초한 방해제거를 요구하는 문제를 검토할 수 있습니다.
따라서 구체적인 사실관계에 따라 침범 부분의 건물 철거와 해당 토지의 인도를 요구하는 문제가 생길 수 있습니다.
다만 건물이 조금이라도 넘어왔다고 해서 언제나 건물 전체를 철거할 수 있다는 의미는 아닙니다.
침범 부분만 철거할까, 건물 전체를 철거할까?
건물 일부가 토지 경계를 넘었다면 실제로 어느 부분을 철거해야 하는지도 중요한 문제입니다.
건물의 구조에 따라 침범 부분만 분리해서 철거할 수 있는 경우도 있고, 일부 철거가 구조적으로 어려운 경우도 있을 수 있습니다.
따라서 침범면적뿐 아니라 건물 구조와 철거범위, 실제 집행 가능성 등을 함께 확인해야 합니다.
소유자가 요구한다고 해서 침범하지 않은 건물 부분까지 당연히 철거대상이 되는 것은 아니므로 구체적인 상황에 따른 검토가 필요합니다.
건물이 경계에서 50cm를 띄우지 않았다면?
여기서 많이 혼동하는 부분이 있습니다.
건물이 실제 내 땅을 넘어온 경우와 건물은 이웃 땅 안에 있지만 경계선에 너무 가깝게 지어진 경우는 같은 문제가 아닙니다.
민법 제242조는 특별한 관습이 없다면 건물을 지을 때 경계로부터 0.5m 이상의 거리를 두도록 하고 있습니다.
① 건물 자체가 경계를 넘어 내 땅에 들어옴
→ 소유권 침해에 따른 방해제거·토지 인도 문제
② 건물은 이웃 땅 안에 있지만 경계에서 0.5m 미만으로 건축
→ 민법 제242조의 경계선 부근 건축 문제
겉으로 보기에는 비슷하지만 법적으로는 이 차이가 중요합니다.
50cm 규정을 어겼다면 언제든 철거할 수 있을까?
그렇지 않습니다.
민법 제242조 제2항은 경계로부터 0.5m 이상 거리를 두지 않고 건축한 경우 인접 토지소유자가 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있도록 하고 있습니다.
하지만 건축에 착수한 후 1년이 지났거나 건물이 이미 완성됐다면 이 규정에 따른 변경·철거가 아니라 손해배상만 청구할 수 있도록 정하고 있습니다.
이 제한을 실제로 내 토지를 넘어온 건물의 철거 문제와 혼동하면 안 됩니다.
건축물대장에 정상적으로 올라가 있으면 괜찮을까?
건축물대장이 있다는 사실만으로 다른 사람의 토지를 침범하지 않았다고 단정할 수는 없습니다.
건축물의 행정상 현황과 토지소유권에 관한 민사상 경계 문제는 구분해서 확인할 필요가 있습니다.
따라서 현장에서 건물 침범이 의심된다면 건축물대장만 확인하고 끝내지 말고 토지의 실제 경계까지 확인하는 것이 중요합니다.
오래된 건물이라면 취득시효도 확인합니다
이웃 건물이 수십 년 전부터 내 토지 일부를 점유하고 있다면 점유취득시효가 문제 될 수 있습니다.
민법 제245조는 일정한 요건 아래 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람은 등기함으로써 그 소유권을 취득할 수 있도록 하고 있습니다.
그렇다고 건물이 20년 이상 존재했다는 사실만으로 침범한 토지가 자동으로 이웃 소유가 되는 것은 아닙니다.
건물을 지을 당시 경계를 어떻게 알고 있었는지, 침범 사실을 알고 있었는지, 어떤 경위로 해당 부분을 점유했는지 등을 함께 확인해야 합니다.
침범면적이 아주 작다면 결과가 달라질 수도 있을까?
침범면적이 작다는 이유만으로 소유권 침해가 없어지는 것은 아닙니다.
하지만 실제 철거청구에서는 구체적인 사정에 따라 권리남용 여부가 문제되는 경우도 있습니다.
대법원은 과거 경계를 침범하여 건축된 약 1㎡ 부분의 철거가 문제된 사건에서 취득시효 관계와 철거로 토지소유자가 얻는 이익, 상대방이 입는 손해 등을 고려해 해당 철거청구를 권리남용으로 본 사례가 있습니다.
따라서 “1cm만 넘어와도 무조건 철거된다”거나 반대로 “조금 넘어온 것은 철거할 수 없다”라고 일률적으로 말하기 어렵습니다.
불법건축물이라면 무조건 철거할 수 있을까?
불법건축물 여부와 내 토지를 침범했는지는 별개의 문제입니다.
건축법상 위반사항이 있다는 사실만으로 토지소유자가 곧바로 건물 전체를 철거할 수 있다는 뜻은 아닙니다.
반대로 행정상 적법하게 건축된 건물이라 하더라도 실제로 타인의 토지를 침범하고 있다면 민사상 소유권 문제가 생길 수 있습니다.
대법원 2021. 12. 10. 선고 2021다260671 판결에서도 불법 증·개축된 건물이 임차 토지의 경계를 넘어 인접 토지까지 무단으로 침범한 사실관계가 다뤄진 바 있습니다.
침범한 토지의 사용료도 받을 수 있을까?
이웃 건물이 내 토지 일부를 권원 없이 점유하고 있다면 철거와 토지 인도 외에도 그 토지를 사용한 데 따른 금전 문제가 생길 수 있습니다.
구체적인 사실관계에 따라 침범 부분에 대한 차임 상당 부당이득이나 손해배상을 청구하는 문제가 함께 검토될 수 있습니다.
실제 청구범위는 침범면적과 사용기간, 토지의 이용상황, 상대방의 점유권원 등을 확인해야 합니다.
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토지 경계와 이웃의 무단사용 문제가 함께 있다면 아래 글도 참고해 보세요.
공장 매수 상황으로 살펴보겠습니다
그런데 옆 공장의 건물 외벽 일부가 매수하려는 토지 안쪽으로 들어와 있는 것으로 확인됐습니다.
옆 공장주는 “건축한 지 25년이 넘었고 지금까지 아무도 문제 삼지 않았습니다”라고 말합니다.
이런 상황이라면 단순히 건물이 오래됐다는 이유만으로 문제가 없다고 판단해서는 안 됩니다.
먼저 실제 경계와 침범면적을 확인하고 건물의 소유관계, 건축시기와 점유경위, 토지를 사용할 권원이 있는지를 확인해야 합니다.
20년 이상 장기간 점유했다면 취득시효 가능성도 함께 살펴봐야 합니다.
특히 매매계약 전 발견했다면 계약을 먼저 진행하기보다 경계침범 문제가 어떻게 정리될 것인지 확인하고 계약조건과 특약 등에 반영할 필요가 있습니다.
건물 침범 확인 순서
| 순서 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 1 | 등기사항증명서·토지대장·지적도 등 확인 |
| 2 | 필요하면 지적측량 등을 통해 실제 경계 확인 |
| 3 | 건물 침범 위치와 면적 확인 |
| 4 | 건물 소유자와 건축시기 확인 |
| 5 | 토지 사용승낙·지역권 등 사용권원 확인 |
| 6 | 장기간 점유라면 취득시효 가능성 검토 |
| 7 | 철거·토지 인도·사용료 등에 대해 협의 |
| 8 | 협의되지 않으면 법적 대응 검토 |
자주 묻는 질문
측량했더니 옆 건물이 내 땅을 침범했습니다. 철거를 요구할 수 있나요?
상대방에게 침범 부분을 사용할 정당한 권원이 없다면 소유권에 기초해 방해제거와 토지 인도를 요구하는 문제를 검토할 수 있습니다. 다만 실제 철거범위와 취득시효, 권리남용 등 구체적인 사정을 함께 확인해야 합니다.
건물이 완성됐으면 철거를 요구할 수 없나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 민법 제242조에서 건물 완성 후 손해배상만 청구하도록 한 것은 건물이 자기 토지 안에 있으면서 경계로부터 0.5m의 이격거리를 지키지 않은 경우에 관한 규정입니다. 건물이 실제로 타인의 토지를 침범한 경우의 소유권 침해 문제와 구분해야 합니다.
건축물대장에 등록된 건물도 내 땅을 침범할 수 있나요?
건축물대장의 존재만으로 실제 토지 경계까지 확정되는 것은 아닙니다. 경계침범이 의심된다면 지적공부와 필요한 측량자료 등을 별도로 확인하는 것이 좋습니다.
20년 넘은 건물이면 철거를 요구할 수 없나요?
건물이 20년 됐다는 사실만으로 결정되는 것은 아닙니다. 장기간 점유했다면 점유취득시효가 성립하는지를 별도로 확인해야 하며 점유기간뿐 아니라 점유의 성격과 경위 등도 중요합니다.
조금만 침범했다면 철거청구는 무조건 인정되나요?
침범면적이 작아도 소유권 침해 문제는 생길 수 있습니다. 그러나 실제 사건에서는 취득시효 여부와 침범경위, 철거로 양쪽 당사자가 얻게 되는 이익과 손해 등 구체적인 사정에 따라 권리남용 여부가 문제 될 수도 있습니다.
마무리
이웃 건물이 내 땅을 침범한 것처럼 보인다면 가장 먼저 실제 토지 경계부터 확인하는 것이 좋습니다.
측량 등을 통해 침범이 확인됐다면 건물의 소유관계와 건축시기, 토지를 사용하게 된 경위와 사용권원이 있는지를 차례로 살펴봅니다.
오래된 건물이라면 취득시효까지 확인해야 하고 침범면적이 작다면 구체적인 사정에 따라 권리남용 문제가 제기될 가능성도 있습니다.
특히 실제 내 땅을 넘어온 건물과 경계에서 0.5m를 띄우지 않은 건물은 법적으로 다른 문제라는 점을 구분해서 확인해야 합니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「민법」 제214조·제242조·제245조
대법원 1991. 6. 11. 선고 91다 8593, 8609(반소) 판결
대법원 2021. 12. 10. 선고 2021다 260671 판결
※ 이 글은 건물의 토지 경계 침범에 관한 일반적인 법률정보를 설명한 것입니다. 실제 철거 가능 여부는 토지 경계, 침범면적, 건축 및 점유경위, 사용권원, 취득시효, 권리남용 여부 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 실제 분쟁에서는 측량자료와 관련 서류를 바탕으로 법률 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.