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전세나 월세 계약기간이 아직 남아 있는데 직장 이동이나 이사, 개인 사정으로 먼저 집을 비워야 하는 경우가 있습니다.
이럴 때 자주 나오는 이야기가 있습니다.
“계약기간 전에 나가는 사람이 부동산 중개보수를 내야 합니다.”
실제 임대차 현장에서는 기존 임차인이 중개보수를 부담하고 새로운 임차인을 구하는 방식으로 정리하는 경우가 적지 않습니다. 그렇다고 이것을 법에서 정한 무조건적인 원칙으로 생각하면 곤란합니다.
① 계약기간이 남았다고 기존 임차인이 법적으로 무조건 중개보수를 내는 것은 아닙니다.
② 새 임대차계약의 중개보수와 기존 계약의 중도해지 비용부담은 구분해서 봐야 합니다.
③ 기존 임차인이 비용을 부담하기로 임대인과 합의했다면 그 합의 내용이 중요합니다.
④ 묵시적 갱신 후 임차인이 해지하는 경우에는 일반적인 계약기간 중 중도퇴거와 법률관계가 다릅니다.
⑤ 보증금 반환 시점과 중개보수 부담까지 중도해지 합의서나 문자로 남겨두는 것이 좋습니다.
1. 계약기간이 남았는데 임차인이 먼저 나간다면?
예를 들어 2년 전세계약을 했는데 1년 만에 임차인이 다른 지역으로 이사를 가야 한다고 해보겠습니다.
임차인이 집을 비운다는 사실만으로 남아 있는 계약기간이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
따라서 먼저 확인할 것은 임대인이 중도해지에 동의했는지입니다.
임대인이 동의하면서 “새로운 임차인이 들어오면 기존 계약을 종료하자”거나 “새 임차인을 구하는 데 들어가는 중개보수는 기존 임차인이 부담하자”라고 조건을 정했다면 그 합의내용이 이후 비용부담을 판단하는 데 중요해집니다.
2. 중간에 나가면 기존 임차인이 무조건 복비를 내야 할까?
그렇지는 않습니다.
공인중개사법은 개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 중개보수를 받는 구조를 두고 있습니다.
따라서 기존 임차인이 계약기간 전에 나간다는 이유만으로 새로운 임대차계약에서 발생하는 중개보수를 기존 임차인이 반드시 부담해야 한다는 규정이 따로 있는 것은 아닙니다.
다만 현실에서는 조금 다르게 처리되는 경우가 많습니다.
임차인이 자신의 사정으로 계약기간 전에 나가기를 원하고, 임대인이 이를 받아주는 조건으로 새 임차인을 구하는 데 필요한 중개비용을 기존 임차인이 부담하기로 합의하는 것입니다.
이 경우에는 단순히 “법에서 세입자가 내도록 되어 있다”고 보기보다 중도해지를 위한 당사자 사이의 비용부담 합의로 보는 편이 정확합니다.
3. 새 임차인이 들어오면 상황은 어떻게 될까?
현장에서는 기존 임차인이 중도퇴거를 요청하면 임대인이 새로운 임차인을 구하는 방식으로 해결하는 경우가 많습니다.
기존 전세계약 만료일 : 2027년 8월 31일
기존 임차인의 퇴거 희망일 : 2027년 2월 28일
새 임차인의 입주일 : 2027년 3월 10일
이런 경우라면 기존 임차인과 임대인이 언제 기존 계약을 종료할지, 보증금은 언제 반환할지, 새로운 임차인을 구하는 비용은 누가 부담할지를 미리 정해두는 것이 좋습니다.
특히 “새 세입자 구해지면 나가세요” 정도로만 이야기해 두면 나중에 서로 생각했던 조건이 달라질 수 있습니다.
4. 임대인이 먼저 나가달라고 했다면?
반대로 임차인은 계약기간을 채우고 싶은데 임대인이 개인적인 사정으로 먼저 집을 비워달라고 요청하는 경우도 있습니다.
이 경우까지 임차인이 먼저 나가는 경우와 똑같이 “세입자가 나가니까 세입자가 중개보수를 부담한다”라고 볼 수는 없습니다.
누가 중도종료를 요청했는지, 상대방이 어떤 조건으로 동의했는지, 이사비나 중개비용 등에 대해 별도 합의를 했는지를 살펴봐야 합니다.
5. 묵시적 갱신 후 나가는 경우는 다릅니다
여기서 일반적인 계약기간 중 중도퇴거와 꼭 구분해야 할 경우가 있습니다.
바로 주택임대차가 묵시적으로 갱신된 경우입니다.
주택임대차보호법에 따라 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.
따라서 처음 약정한 2년 계약기간을 채우지 못하고 임차인 사정으로 나가는 경우와 묵시적 갱신 상태에서 법이 정한 해지권을 행사하는 경우를 같은 상황으로 보면 안 됩니다.
6. 계약갱신요구권을 사용한 경우는?
계약갱신요구권을 행사해 갱신된 주택임대차에서도 임차인의 해지와 관련해 묵시적 갱신에 관한 규정이 준용됩니다.
따라서 임차인은 임대인에게 해지를 통지할 수 있으며, 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생하는 것으로 봅니다.
이 경우에도 단순히 “원래 2년을 채우지 않았으니 세입자가 복비를 내야 한다”고 일률적으로 판단하기보다는 어떤 방식으로 계약이 갱신됐는지부터 확인해야 합니다.
7. 중도퇴거할 때 무엇을 합의해야 할까?
중도퇴거 분쟁은 큰 금액보다 처음에 조건을 분명하게 정하지 않아 생기는 경우가 많습니다.
| 확인사항 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 계약 종료일 | 언제 기존 임대차를 종료할 것인지 |
| 보증금 | 언제 반환할 것인지 |
| 중개비용 | 누가 어느 범위까지 부담할 것인지 |
| 월세·관리비 | 어느 날짜까지 부담할 것인지 |
| 새 임차인 | 새 임차인이 구해지는 것을 종료 조건으로 할 것인지 |
실제 상황에서 이렇게 확인하세요
예를 들어 임차인이 계약기간을 8개월 남겨두고 직장 이전 때문에 이사를 가야 한다고 해보겠습니다.
임대인에게 전화로만 이야기하고 바로 부동산에 집을 내놓기보다는 중도해지 조건부터 정하는 것이 좋습니다.
② 새 임차인이 구해져야 기존 계약을 종료하는지
③ 기존 보증금 반환일은 언제인지
④ 새 임차인을 구하는 과정의 중개비용은 누가 부담하는지
⑤ 새 임차인이 늦게 구해질 경우 월세·관리비는 언제까지 부담하는지
이 내용을 문자나 합의서로 남겨두면 나중에 “그런 뜻으로 말한 것이 아니다”라는 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 계약기간 전에 나가면 세입자가 무조건 복비를 내나요?
그렇게 일률적으로 볼 수 없습니다. 기존 임차인이 새 임대차계약의 중개보수를 법률상 당연히 부담하도록 정해진 것은 아닙니다. 다만 임차인이 중도해지를 요청하면서 임대인과 비용부담을 별도로 합의했다면 그 내용을 확인해야 합니다.
Q. 집주인이 새 세입자를 구해오라고 하면 반드시 구해야 하나요?
임차인이 일방적으로 계약기간을 없애는 문제와 임대인과 합의하여 중도종료하는 문제는 구분해야 합니다. 새 임차인을 구하는 것을 중도해지 조건으로 합의했다면 그 합의내용에 따라 처리될 수 있으므로 처음부터 조건을 명확하게 정하는 것이 좋습니다.
Q. 묵시적 갱신인데 3개월 전에 말하면 복비를 내야 하나요?
묵시적 갱신 후 임차인의 해지는 일반적인 약정 계약기간 중 중도퇴거와 다릅니다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 해지 효력이 발생합니다. 따라서 단순히 “계약기간을 채우지 않았다”는 이유만으로 기존 임차인이 새 계약의 중개보수를 무조건 부담한다고 단정하기 어렵습니다.
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· 상가 임대차계약 중도해지 언제 가능할까?
· 전세계약 묵시적 갱신과 해지 방법
마무리
임대차 계약기간이 남아 있는 상태에서 이사를 가게 됐다고 해서 기존 임차인이 중개보수를 무조건 부담하는 것은 아닙니다.
먼저 현재 계약이 최초 약정기간인지, 묵시적으로 갱신된 상태인지, 계약갱신요구권으로 갱신된 것인지부터 살펴봐야 합니다.
그리고 계약기간 중 임차인의 사정으로 중도해지를 협의한다면 보증금 반환일과 계약 종료일, 새 임차인을 구하는 조건 및 중개비용 부담을 함께 정해두는 것이 나중의 분쟁을 줄이는 방법입니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「공인중개사법」 제32조
· 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제6조, 제6조의2, 제6조의 3
· 대법원 주택임대차 계약갱신 및 해지 관련 판결
※ 이 글은 일반적인 임대차 정보 제공을 목적으로 작성했습니다. 실제 중개보수 부담과 계약 종료 시점은 계약내용, 갱신 형태, 당사자 간 중도해지 합의 등에 따라 달라질 수 있으므로 개별 사안에서는 계약서와 합의내용을 함께 확인하시기 바랍니다.