티스토리 뷰
목차
임야를 보러 가면 먼저 가격이 눈에 들어옵니다.
주변 대지나 공장부지보다 싸게 나온 경우가 많기 때문입니다.
그러다 보면 이런 생각이 들 수 있습니다.
“이 정도 가격이면 사두고 나중에 개발하면 되겠는데?”
하지만 임야는 가격만 보고 접근하면 곤란합니다.
평당 가격은 싸도 실제로 개발하려면 산지전용, 도로, 경사, 절토, 옹벽, 배수 같은 문제가 한꺼번에 따라올 수 있습니다.
결국 임야는 얼마에 사느냐보다 내가 원하는 용도로 쓸 수 있는 땅인지부터 확인해야 합니다.
30초 핵심요약
① 임야는 지목만 보지 말고 실제 현황과 산지 여부를 함께 봐야 합니다.
② 용도지역과 함께 보전산지·준보전산지 여부를 확인해야 합니다.
③ 산지전용이 가능한 임야인지부터 확인해야 합니다.
④ 도로가 실제로 붙어 있는지, 건축에 필요한 도로조건을 갖출 수 있는지 봐야 합니다.
⑤ 경사와 지형에 따라 개발비가 크게 달라질 수 있습니다.
⑥ 절토·성토·옹벽·배수까지 봐야 실제 토목비가 보입니다.
⑦ 임야를 개발할 때는 대체산림자원조성비 같은 비용도 들어갈 수 있습니다.
⑧ 주변에 건물이 있다고 내 임야도 같은 방식으로 개발된다고 보면 안 됩니다.
1. 지목과 실제 현황이 같은지 확인합니다
토지대장이나 등기부를 보면 지목이 임야로 표시되어 있습니다.
하지만 서류만 보고 끝내면 놓치는 부분이 있습니다.
현장에 가보면 일부가 밭처럼 쓰이고 있을 수도 있고, 다른 사람의 진입로처럼 이용되고 있을 수도 있습니다.
주변 토지와 높이 차이가 크게 나는 경우도 있으므로 공부상 지목과 실제 현황을 같이 보는 편이 좋습니다.
2. 용도지역을 확인합니다
같은 임야라도 용도지역이 다르면 검토 방향이 달라집니다.
계획관리지역인지, 생산관리지역인지, 보전관리지역인지, 농림지역인지에 따라 건축물 입지와 개발 가능성 검토가 달라질 수 있습니다.
토지이음에서 해당 필지의 용도지역과 각종 지역·지구를 먼저 확인해 두는 것이 좋습니다.
3. 보전산지인지 준보전산지인지 확인합니다
임야를 매수할 때는 보전산지 여부도 확인해야 합니다.
보전산지는 임업용 산지와 공익용 산지 등으로 나뉘며 산지 이용에 제한이 더 강할 수 있습니다.
반대로 준보전산지라고 해서 원하는 개발이 자동으로 가능한 것도 아닙니다.
산지의 종류는 출발점이고, 실제 사업 가능성은 용도지역과 도로, 산지전용허가기준 등을 함께 봐야 합니다.
4. 산지전용이 가능한지 확인합니다
임야를 주택이나 공장·창고 부지로 사용하려면 산지전용 가능성을 확인해야 합니다.
산지전용허가는 신청서를 냈다고 자동으로 나오는 허가가 아닙니다.
산지의 상태와 사업내용, 재해 우려, 주변 산림, 전용면적과 개발방법 등을 함께 검토하게 됩니다.
그래서 임야를 사기 전에 “이 산을 전용할 수 있는가?”를 먼저 확인해 볼 필요가 있습니다.
5. 도로가 실제로 연결되어 있는지 봅니다
임야에서는 도로가 특히 중요합니다.
지도에는 길이 있는 것처럼 보이는데 실제로 가보면 차량이 들어가기 어려운 경우도 있습니다.
현황도로가 있더라도 건축에 필요한 도로조건을 갖추지 못할 수도 있고 다른 사람 토지를 지나야 들어가는 경우도 있습니다.
□ 도로 폭은 어느 정도인가
□ 법적으로 이용할 수 있는 도로인가
□ 건축에 필요한 도로조건을 갖출 수 있는가
□ 공장·창고라면 대형차가 들어올 수 있는가
6. 경사와 지형을 직접 봅니다
임야 가격이 싸더라도 경사가 심하면 개발비가 크게 늘어날 수 있습니다.
산지전용에서도 경사와 지형은 실제 검토사항이 됩니다.
다만 “몇 도까지는 무조건 된다”처럼 숫자 하나만 외워서 판단하기는 어렵습니다.
사업 종류와 산지 상태 등에 따라 검토가 달라질 수 있으므로 현장에서는 건물을 놓을 평탄한 면적이 실제로 나오는지부터 살펴보는 것이 좋습니다.
7. 얼마나 깎아야 하는지 계산해 봅니다
임야를 공장이나 창고 부지로 만들려면 산을 깎아야 하는 경우가 많습니다.
절토량이 많아지면 토사를 외부로 반출해야 할 수 있고 옹벽이나 법면도 필요해질 수 있습니다.
도로와 부지 높이를 맞추는 작업도 생각해야 합니다.
8. 물이 어디로 빠지는지 확인합니다
임야에서는 배수도 놓치기 어렵습니다.
산을 깎고 평탄하게 만들면 기존 물길이 달라질 수 있습니다.
□ 부지 내부 배수
□ 도로 쪽 배수
□ 아래쪽 인접 토지로 흐르는 물
배수계획이 좋지 않으면 공사가 끝난 뒤에도 문제가 남을 수 있으므로 토지 모양과 경사만큼 물 흐름도 함께 봐야 합니다.
9. 나무와 산림 상태도 확인합니다
나무가 많다고 무조건 개발이 어렵고, 나무가 적다고 무조건 개발이 쉬운 것은 아닙니다.
산지전용에서는 입목과 산림 상태를 조사하는 기준이 따로 있습니다.
“나무가 별로 없으니까 문제없겠네요.”라고 눈으로만 판단하지 않는 편이 좋습니다.
개발 규모에 따라 필요한 조사와 자료를 가지고 확인해야 하는 경우가 있습니다.
10. 개발비까지 넣어도 싼 땅인지 봅니다
임야를 살 때는 토지대금만 비교해서는 안 됩니다.
주변의 평탄한 공장부지보다 1억 원 싸게 나온 임야가 있다고 해보겠습니다.
그런데 개발과정에서 비용이 계속 붙는다면 처음의 가격 차이는 금방 사라질 수 있습니다.
토사 반출
옹벽과 법면
배수시설
진입도로
산지전용 관련 비용
대체산림자원조성비
주변에 공장이 있으면 내 임야도 개발될까?
바로 옆에 공장이 있으면 매수자는 안심하기 쉽습니다.
“여기까지 공장이 들어왔으니 이 땅도 되겠네요.”
그렇게 단정하기는 어렵습니다.
옆 공장이 허가받은 시점이 다를 수도 있고, 용도지역이나 산지 종류가 다를 수도 있습니다.
도로조건도 달라질 수 있으므로 주변 건물은 참고만 하고 내가 사려는 필지를 따로 확인해야 합니다.
임야는 직접 걸어봐야 보이는 게 있습니다
임야는 지도를 보는 것과 직접 올라가 보는 느낌이 꽤 다릅니다.
경사가 예상보다 훨씬 심할 수도 있고 차량 진입이 어려울 수도 있습니다.
도로라고 생각했던 곳이 다른 사람 토지일 수도 있고 물이 흐르는 골짜기가 있을 수도 있습니다.
가능하면 임야 앞쪽만 보고 돌아오지 말고 실제 사업 예정부지까지 직접 확인해 보는 것이 좋습니다.
임야 매수 전 체크리스트
□ 용도지역을 확인했는가
□ 보전산지·준보전산지 여부를 확인했는가
□ 원하는 건축물의 입지가 가능한가
□ 산지전용 가능성을 확인했는가
□ 도로가 실제로 연결되어 있는가
□ 건축에 필요한 도로조건을 갖출 수 있는가
□ 경사와 지형은 어떤가
□ 평탄한 사업부지가 나오는가
□ 절토량은 어느 정도인가
□ 토사 반출이 필요한가
□ 옹벽이나 법면이 필요한가
□ 배수계획이 가능한가
□ 입목과 산림 상태를 확인했는가
□ 대체산림자원조성비 등 비용을 확인했는가
□ 전체 토목비를 예상했는가
□ 구체적인 사업계획을 가지고 관할 행정기관에 확인했는가
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 임야는 대지보다 싸니까 투자하기 좋은가요?
가격만으로 판단하기 어렵습니다. 산지전용과 도로, 절토·옹벽 등 개발비가 많이 들어가면 전체 사업비가 오히려 높아질 수 있습니다.
Q. 계획관리지역 임야면 개발하기 쉬운 가요?
계획관리지역이라는 사실 하나만으로 판단할 수 없습니다. 산지전용과 도로, 건축물 입지, 지형 등을 함께 봐야 합니다.
Q. 준보전산지면 건물을 지을 수 있나요?
준보전산지라고 해서 자동으로 건축 가능한 것은 아닙니다. 용도지역과 산지전용허가기준, 건축과 도로 조건을 함께 확인해야 합니다.
Q. 경사가 심하면 무조건 개발이 안 되나요?
무조건 그렇다고 할 수 없습니다. 산지전용허가기준과 사업계획, 산지 상태 등을 함께 검토해야 합니다.
Q. 임야를 사기 전에 어디까지 확인해야 하나요?
최소한 용도지역, 산지 종류, 도로, 산지전용 가능성, 지형·경사, 절토·배수와 예상 토목비까지 확인한 뒤 계약 여부를 판단하는 편이 좋습니다.
핵심정리
임야를 살 때 가장 위험한 생각은
“싸니까 일단 사두자.”
입니다.
임야는 산 그대로 있을 때의 가격보다 내가 원하는 용도로 만들 수 있는지와 그 과정에서 얼마가 들어가는지가 더 중요합니다.
공장·창고용 임야라면 더 그렇습니다.
싼 임야를 찾는 것보다 개발할 수 있는 임야를 적정한 가격에 사는 것이 더 중요합니다.
자료출처
· 국가법령정보센터 — 「산지관리법」
· 국가법령정보센터 — 「산지관리법 시행령」
· 국토교통부 토지이음 — 용도지역 및 토지이용계획
· 산림청 — 산지전용 및 대체산림자원조성비 관련 기준
※ 이 글은 임야 매수와 개발 가능성을 검토할 때 확인할 사항을 정리한 일반적인 정보입니다. 실제 개발 가능 여부는 산지 종류, 용도지역, 도로, 지형, 사업내용 및 관계 법령에 따라 달라질 수 있으므로 임야를 계약하거나 개발하기 전에는 해당 토지와 구체적인 사업계획을 기준으로 관할 행정기관과 관련 전문가에게 확인하시기 바랍니다.