전세계약 묵시적 갱신과 해지 방법

전세계약 만기가 다가왔는데 집주인도 세입자도 아무 이야기를 하지 않은 채 계속 거주하는 경우가 있습니다.

이럴 때 기존 계약이 끝난 것인지, 자동으로 연장된 것인지 헷갈릴 수 있습니다.

주택임대차보호법에서 정한 요건을 충족하면 기존 임대차는 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.

그런데 묵시적으로 갱신됐다고 해서 임차인이 다시 2년을 반드시 살아야 하는 것은 아닙니다.

임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

30초 요약

• 임대인과 임차인이 법에서 정한 기간까지 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.
• 묵시적 갱신은 종전 임대차와 동일한 조건으로 이루어집니다.
• 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
• 그래도 임차인은 2년을 반드시 채워야 하는 것은 아닙니다.
• 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있습니다.
• 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
• 2기의 차임액에 달하도록 연체하는 등 일정한 경우에는 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않습니다.

묵시적 갱신이란 무엇일까?

전세계약이 끝날 때마다 반드시 새로운 계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법은 일정한 기간 동안 임대인과 임차인이 갱신거절 등의 의사표시를 하지 않으면 계약기간이 끝났을 때 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도를 두고 있습니다.

이를 흔히 묵시적 갱신이라고 합니다.

따라서 계약서를 새로 작성하지 않았다는 이유만으로 계약관계가 없어진다고 볼 수는 없습니다.

언제 묵시적으로 갱신될까?

현행 주택임대차보호법에서는 임대인과 임차인의 통지기간을 정하고 있습니다.

구분	통지기간	확인할 내용
임대인	만료 6개월 전부터 2개월 전까지	갱신거절 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지 여부
임차인	만료 2개월 전까지	갱신거절 등의 통지 여부

이 기간 동안 법에서 정한 통지가 없었다면 계약기간이 끝났을 때 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

따라서 단순히 “계약서를 새로 쓰지 않았다”는 사실만으로 묵시적 갱신 여부를 판단하는 것은 정확하지 않습니다.

묵시적 갱신이 되면 계약조건은 어떻게 될까?

묵시적 갱신은 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것이 원칙입니다.

기존 보증금과 차임 등 계약조건이 그대로 이어지는 구조입니다.

그리고 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

여기서 많이 생기는 오해가 있습니다.

“2년으로 갱신됐으니 세입자도 무조건 2년 동안 살아야 한다”는 생각입니다.

그렇지는 않습니다.

묵시적 갱신 후 임차인은 언제 나갈 수 있을까?

묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.

하지만 해지를 통지한 날 바로 계약이 끝나는 것은 아닙니다.

임대인이 해지통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다.

따라서 중요한 것은 임차인이 언제 통지했느냐뿐 아니라 임대인이 언제 그 통지를 받았는지입니다.

전화로만 이야기하기보다는 문자나 카카오톡, 내용증명 등 통지 내용과 도달 여부를 확인할 수 있는 방법을 활용하면 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

3개월은 90일을 말하는 걸까?

주택임대차보호법은 ‘90일’이라고 규정하고 있지 않습니다.

법에는 임대인이 해지통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 규정되어 있습니다.

따라서 단순히 90일을 더해서 해지일을 계산하는 방식으로 설명하는 것은 피하는 것이 좋습니다.

실제 계약 종료일이나 보증금 반환일을 정할 때는 해지통지가 임대인에게 도달한 날짜를 정확하게 남겨두는 것이 중요합니다.

집주인도 3개월 전에 말하면 계약을 끝낼 수 있을까?

이 부분도 자주 혼동합니다.

묵시적 갱신 후 언제든지 계약해지를 통지할 수 있도록 주택임대차보호법 제6조의 2에서 특별히 정하고 있는 주체는 임차인입니다.

따라서 묵시적으로 갱신된 뒤 임대인이 단순히 “3개월 후 나가달라”고 통보했다는 이유만으로 임차인과 같은 방식의 해지효력이 발생한다고 볼 수는 없습니다.

임차인의 3개월 해지권과 임대인의 계약종료 문제를 같은 것으로 보면 안 됩니다.

묵시적 갱신이면 새 계약서를 써야 할까?

반드시 새 계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다.

묵시적 갱신은 법에서 정한 요건을 충족하면 계약기간이 끝났을 때 법률에 따라 발생하기 때문입니다.

다만 임대인과 임차인이 보증금이나 차임, 계약기간 등 새로운 조건을 따로 합의하고 계약서를 작성했다면 단순한 묵시적 갱신과는 구별해서 살펴볼 필요가 있습니다.

따라서 새 계약서를 작성한다면 기존 계약을 단순히 확인하는 것인지 새로운 조건으로 합의하는 것인지를 확인하는 것이 좋습니다.

묵시적 갱신과 계약갱신요구권은 다릅니다

두 제도를 같은 것으로 생각하는 경우가 많지만 법적 구조가 다릅니다.

구분	묵시적 갱신	계약갱신요구권
발생 방식	법정기간 내 일정한 통지가 없는 경우	임차인이 갱신을 요구
갱신기간	2년	2년
임차인 해지	언제든 통지 가능 도달 후 3개월 뒤 효력	갱신된 임대차의 해지에 제6조의2가 준용됨

묵시적 갱신이 인정되지 않는 경우도 있습니다

계약기간이 지났다고 해서 모든 임대차가 묵시적으로 갱신되는 것은 아닙니다.

주택임대차보호법은 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우 묵시적 갱신 규정을 적용하지 않는다고 정하고 있습니다.

따라서 월세가 포함된 임대차에서 차임을 연체하고 있다면 단순히 아무 연락이 없었다는 이유만으로 묵시적 갱신됐다고 판단해서는 안 됩니다.

해지통지 후 보증금은 언제 받을까?

묵시적 갱신 후 임차인이 해지를 통지했다면 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 해지효력이 발생합니다.

따라서 임차인이 오늘 해지를 통지했다고 해서 오늘 바로 계약이 종료되고 보증금 반환시기가 도래한다고 보는 것은 정확하지 않습니다.

또한 임대차가 종료됐는데도 보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 대항력과 우선변제권을 어떻게 보전할지도 함께 확인해야 합니다.

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묵시적으로 갱신된 뒤 만기 전에 이사를 계획하고 있다면 아래 글을 함께 확인해 보세요.

👉 전세 만기 전 이사하면 보증금 받을 수 있을까?

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👉 전세보증금 못 받을 때 대응 방법

묵시적 갱신 체크리스트

• 기존 임대차계약의 만료일을 확인했는가?
• 임대인이 법정기간 내 갱신거절 등의 통지를 했는가?
• 임차인이 만료 2개월 전까지 갱신거절 등의 통지를 했는가?
• 보증금과 차임 등 기존 계약조건을 확인했는가?
• 차임 연체 등 묵시적 갱신의 예외사유가 있는지 확인했는가?
• 해지를 원한다면 임대인에게 통지가 도달한 날짜를 확인할 수 있는가?
• 해지통지 후 3개월이라는 기간을 고려해 이사일을 정했는가?

자주 묻는 질문

계약기간이 끝났는데 계약서를 다시 쓰지 않았습니다. 묵시적 갱신인가요?

계약서를 새로 작성하지 않았다는 사실만으로 판단하는 것은 정확하지 않습니다. 임대인과 임차인이 주택임대차보호법에서 정한 기간 내 갱신거절 등의 통지를 했는지와 예외사유가 있는지를 함께 확인해야 합니다.

묵시적 갱신이 되면 다시 2년을 꼭 살아야 하나요?

아닙니다. 묵시적으로 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있습니다. 다만 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지효력이 발생합니다.

집주인에게 나간다고 말하면 바로 계약이 끝나나요?

아닙니다. 묵시적 갱신 후 임차인의 해지는 임대인이 해지통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

집주인도 3개월 전에 말하면 세입자를 내보낼 수 있나요?

임차인에게 인정되는 묵시적 갱신 후의 3개월 해지규정을 임대인에게 그대로 적용할 수는 없습니다.

묵시적 갱신 후 계약서를 새로 써야 하나요?

묵시적 갱신의 효력을 발생시키기 위해 반드시 새 계약서를 작성해야 하는 것은 아닙니다. 다만 당사자가 계약조건을 새로 변경해 합의한다면 그 내용은 별도로 확인해야 합니다.

핵심정리

전세계약 만기가 지났는데 임대인과 임차인이 별다른 통지를 하지 않았다면 법에서 정한 요건에 따라 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.

묵시적 갱신이 이루어지면 종전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 이어지고 존속기간은 2년으로 봅니다.

하지만 임차인이 다시 2년을 반드시 거주해야 하는 것은 아닙니다.

임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지효력이 발생합니다.

따라서 묵시적 갱신 후 이사를 계획하고 있다면 무엇보다 해지통지가 임대인에게 언제 도달했는지를 확인할 수 있도록 기록을 남기는 것이 중요합니다.

자료출처

국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제6조
국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제6조의 2
국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제6조의 3

※ 이 글은 주택임대차의 묵시적 갱신과 계약해지에 관한 일반적인 정보를 설명하기 위한 내용입니다. 실제 계약관계는 계약서 내용, 갱신 또는 해지 통지 시점과 도달 여부, 차임 연체 여부 등 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 분쟁이 있는 경우 관련 자료를 확인하고 필요한 경우 법률전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.