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목차
30초 핵심요약
전세계약 특약은 많이 넣는 것이 중요한 것이 아닙니다. 계약하려는 집에서 실제로 문제가 될 수 있는 위험을 먼저 확인하고 그 위험을 구체적으로 정하는 것이 중요합니다.
특히 신규 근저당권 등 권리설정 방지, 기존 근저당권 말소, 임대인의 세금 및 기존 임대차 정보 확인, 전세보증금반환보증, 하자·수리 문제는 계약 전에 확인할 필요가 있습니다.
특약을 작성할 때는 누가 → 무엇을 → 언제까지 → 어떻게 이행할 것인지 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.
다만 특약만으로 위험한 전세계약이 안전해지는 것은 아닙니다. 등기부와 실제 권리관계를 먼저 확인하고, 남아 있는 위험을 특약으로 관리하는 것이 기본입니다.
전세계약 특약, 무엇을 확인해야 할까?
| 확인사항 | 핵심내용 |
|---|---|
| 신규 권리설정 | 계약 후 잔금·입주 전까지 새로운 근저당권 등이 설정되지 않도록 약정하고 잔금 직전 등기부를 다시 확인합니다. |
| 기존 근저당권 | 말소할 근저당권, 상환 시점, 말소절차를 구체적으로 정합니다. |
| 세금·임대차 정보 | 특약만 믿지 말고 임대인의 국세·지방세 및 법에서 정한 기존 임대차 관련 정보를 실제로 확인합니다. |
| 다가구주택 | 등기부뿐 아니라 기존 임차인의 보증금 등 선순위 임대차 정보도 확인할 필요가 있습니다. |
| 반환보증 | 가입이 중요한 조건이라면 임대인의 협조뿐 아니라 가입 불가 시 계약 처리조건도 구체적으로 정합니다. |
| 하자·시설 | 수리할 위치, 수리 주체, 완료시점과 포함되는 시설물을 구체적으로 기록합니다. |
| 계약 위반 | 막연한 ‘자동 무효’ 표현보다 어떤 의무를 위반했을 때 계약을 어떻게 처리할지 구체적으로 정합니다. |
전세계약서를 작성하다 보면 마지막에 꼭 나오는 질문이 있습니다.
“특약은 어떤 걸 넣어야 하나요?”
인터넷을 검색하면 전세계약 특약 문구가 정말 많이 나옵니다.
근저당 설정 금지, 보증보험 가입, 하자 수리, 보증금 반환 등 여러 문구를 한꺼번에 넣어야 안전하다는 글도 있습니다.
하지만 실제 중개 현장에서 계약서를 작성하다 보면 저는 특약을 많이 넣는 것보다 이 집에서 실제로 문제가 될 수 있는 부분을 먼저 찾는 것이 더 중요하다고 생각합니다.
등기부가 깨끗한 아파트와 기존 대출이 있는 주택의 특약이 같을 수 없습니다.
다가구주택과 아파트도 확인해야 할 내용이 다릅니다.
전세보증금반환보증 가입을 중요한 조건으로 생각하는 임차인이라면 그 부분도 계약 전에 따로 확인해야 합니다.
특약을 쓰기 전에 등기부부터 확인하세요
전세계약에서 가장 먼저 해야 할 일은 인터넷에서 특약 문구를 찾는 것이 아닙니다.
현재 주택의 권리관계를 확인하는 것입니다.
등기부 갑구에서는 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인하고 압류·가압류·가처분 등 소유권과 관련된 권리관계를 살펴봅니다.
을구에서는 근저당권·전세권 등 소유권 이외의 권리를 확인합니다.
계약 당시 등기부가 깨끗하다면 그 상태가 잔금과 입주까지 유지되는지가 중요합니다.
반대로 기존 근저당권이 있다면 그 근저당권을 그대로 두고 계약하는 것인지, 전세보증금으로 대출을 상환하고 말소할 것인지부터 정해야 합니다.
특약은 등기부 확인을 대신해 주는 것이 아닙니다. 먼저 위험을 확인하고 그 위험을 어떻게 처리할 것인지 특약으로 정하는 순서가 맞습니다.
1. 계약 후 새로운 근저당권이 생기지 않도록 정하세요
전세계약일부터 실제 잔금일과 입주일까지 몇 주 또는 몇 달의 시간이 생기는 경우가 있습니다.
계약 당시에는 등기부가 깨끗했는데 그 사이 새로운 근저당권 등이 설정된다면 임차인의 보증금 안전성에 영향을 줄 수 있습니다.
따라서 계약 당시 확인한 권리상태를 일정 시점까지 유지하도록 특약을 두는 것을 검토할 수 있습니다.
특약 예시
임대인은 계약 체결일부터 임차인의 잔금 지급 및 주택 인도일까지 계약 체결 당시의 등기부상 권리상태를 유지하고, 임차인의 동의 없이 새로운 근저당권·전세권 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 권리를 설정하지 않기로 한다.
하지만 이 특약을 넣었다고 끝나는 것은 아닙니다.
잔금을 보내기 직전에 등기부를 다시 확인하는 것이 중요합니다. 특약은 새로운 권리설정을 막기 위한 계약상 약속이고, 등기부 확인은 그 약속이 실제로 지켜졌는지 확인하는 과정입니다.
2. 기존 근저당권이 있다면 “말소한다”만 적지 마세요
실제 전세계약에서는 근저당권이 있는 집도 많이 접하게 됩니다.
예를 들어 집주인이 은행 대출을 가지고 있고 임차인의 전세 잔금으로 대출을 상환한 뒤 근저당권을 말소하기로 하는 경우입니다.
이때 특약에 “근저당권은 말소한다.”라고 한 줄만 적기보다는 조금 더 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.
어떤 근저당권인지, 언제 채무를 상환할 것인지, 말소절차를 언제 진행할 것인지가 명확해야 합니다.
특약 예시
임대인은 잔금일 현재 등기부 을구 ○번 ○○은행 근저당권의 피담보채무를 임차인의 잔금 지급과 동시에 상환하고, 근저당권 말소에 필요한 서류를 준비하여 즉시 말소절차를 진행하기로 한다.
이 경우에도 특약만 믿고 잔금을 전부 보내는 것은 신중해야 합니다.
실제 잔금 현장에서는 대출 잔액과 상환계좌 등을 확인하고, 대출상환 및 말소에 필요한 절차가 준비됐는지 확인하는 것이 중요합니다. 특약한 줄보다 실제 이행 확인이 더 중요합니다.
3. 집주인의 세금도 특약보다 실제 확인이 먼저입니다
전세계약에서는 집주인의 은행 대출만 확인하고 끝나는 경우가 있습니다.
하지만 임차인의 보증금 안전성을 판단하려면 임대인의 국세·지방세 관련 사항도 확인할 필요가 있습니다.
현행 주택임대차보호법은 임대차계약 체결 시 임대인이 법에서 정한 국세·지방세 납세증명서와 해당 주택의 확정일자·차임·보증금 등에 관한 정보를 임차인에게 제시하도록 하는 규정을 두고 있습니다. 일정한 경우 관련 정보 열람에 동의하는 방법으로 갈음할 수 있습니다.
따라서 단순히 특약에 “임대인은 세금 체납이 없음을 보증한다.”라고 쓰는 것만으로 끝내기보다는 실제 확인할 수 있는 자료를 확인하는 것이 우선입니다.
세금 문제는 특약으로 확인하는 것이 아니라 실제 자료를 확인하고, 필요한 사항을 계약서에 남기는 것입니다.
4. 다가구주택이라면 다른 세입자의 보증금도 확인하세요
아파트와 다가구주택의 전세계약은 위험을 확인하는 방법이 조금 다릅니다.
다가구주택은 하나의 건물에 여러 임차인이 있을 수 있습니다. 그런데 등기부만 확인해서는 다른 세입자들의 보증금 규모와 순위를 모두 파악하기 어렵습니다.
따라서 다가구주택 전세계약이라면 기존 임대차에 관한 확정일자·차임·보증금 등의 정보도 확인할 필요가 있습니다.
주택임대차보호법에서는 계약하려는 사람이 임대인의 동의를 받아 관련 정보 제공을 요청할 수 있도록 하고 있고, 계약 체결 단계에서 임대인이 관련 정보를 제시하도록 하는 규정도 두고 있습니다.
+ 기존 임차인의 보증금
+ 내가 지급할 전세보증금
+ 주택의 실제 가치
이 부분 역시 특약한 줄로 해결할 문제가 아니라 계약 전에 실제 확인해야 할 사항입니다.
5. 전세보증금반환보증이 중요하다면 구체적으로 정하세요
요즘 전세계약에서 많이 사용하는 특약 중 하나가 전세보증금반환보증 관련 내용입니다.
흔히 “임대인은 전세보증보험 가입에 협조한다.”라고 적습니다.
특약 예시
임대인은 임차인의 전세보증금반환보증 가입에 필요한 범위에서 관련 서류 제공 및 절차에 협조하기로 한다.
그런데 임차인에게 반환보증 가입 가능 여부 자체가 계약을 결정하는 중요한 조건이라면 단순한 협조 문구만으로 끝내지 않는 것이 좋습니다.
이런 경우 “보증보험 가입이 안 되면 계약 무효.”라고 단순하게 적기보다는 가입 신청기한, 가입 불가 사유, 계약 해제 여부와 계약금 반환 조건 등을 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.
임대인 측의 사유로 가입할 수 없는 경우와 임차인이 필요한 신청절차를 이행하지 않은 경우는 상황이 다를 수 있기 때문입니다.
6. 하자와 수리 약속은 말로만 하지 마세요
전세계약에서 의외로 자주 분쟁이 생기는 부분이 시설과 하자 문제입니다.
집을 보러 갔는데 안방 창문 주변에 누수 흔적이 있다고 해보겠습니다. 집주인이 “입주 전에 다 고쳐드리겠습니다.”라고 말할 수 있습니다.
이 말을 듣고 계약했는데 입주할 때까지 수리가 되지 않으면 서로 기억이 달라질 수 있습니다.
특약 예시
임대인은 현장 확인된 안방 창호 상단 누수 부분을 잔금일 전까지 보수하기로 한다.
이렇게 적으면 어디를, 누가, 언제까지 수리하는지가 분명해집니다. 필요하다면 계약 당시 해당 부분을 사진으로 남겨두는 것도 좋습니다.
7. 옵션과 시설물도 확인해 두세요
아파트나 오피스텔에서는 에어컨·냉장고·세탁기·붙박이장 등 여러 시설물이 포함되는 경우가 있습니다.
계약할 때는 당연히 그대로 있는 줄 알았는데 입주할 때 없어지는 경우도 있고, 정상 작동한다고 생각했는데 고장 난 상태인 경우도 있습니다.
따라서 계약에 포함되는 시설물이 무엇인지 확인해 두는 것이 좋습니다.
특약 예시
거실 시스템에어컨 및 붙박이장은 임대목적물에 포함한다.
임차인이 별도로 설치한 시설물이 있다면 계약 종료 때 원상 복구할 것인지, 그대로 두기로 할 것인지도 필요한 경우 정해둘 수 있습니다. 이런 내용은 나중에 서로 기억이 달라지는 것을 막기 위한 기록이라고 생각하면 됩니다.
8. 계약 해제와 계약금 반환 조건은 구체적으로 정하세요
특약에서 특히 조심해야 하는 부분입니다.
인터넷 특약을 보면 “특약 위반 시 계약은 자동 무효로 하고 계약금을 반환한다.”라는 문구를 종종 볼 수 있습니다.
이런 식의 문장을 그대로 사용하는 것은 신중해야 합니다.
‘무효’, ‘해제’, ‘해지’는 법적으로 의미가 다르고, 실제 특약 위반이 발생했을 때 어떤 효과가 발생하는지는 계약내용과 위반 정도 등 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있기 때문입니다.
→ 누가
→ 언제까지 이행하고
→ 이행하지 않을 경우 계약을 어떻게 처리할 것인지
특히 계약금 반환까지 연결되는 중요한 특약이라면 인터넷 문구를 그대로 복사하기보다 개별 계약에 맞게 작성해야 합니다.
9. “보증금은 계약 종료 때 반환한다”는 특약만으로 충분할까?
보증금 반환에 관한 내용을 명확하게 정해두는 것은 의미가 있습니다.
하지만 “임대인은 계약 종료 시 보증금을 반환한다.”라는 특약 한 줄을 추가했다고 해서 보증금이 갑자기 더 안전해지는 것은 아닙니다.
집주인에게 실제 반환능력이 부족하다면 특약만으로 문제가 해결되지는 않습니다.
따라서 다음을 함께 확인해야 합니다.
- 주택가격과 보증금 수준
- 등기부의 선순위 권리
- 다가구라면 기존 임차보증금
- 임대인의 세금 관련 사항
- 전입신고와 확정일자
- 필요한 경우 전세보증금반환보증
10. 특약에 적었다고 무엇이든 유효한 것은 아닙니다
계약 당사자끼리 합의해서 서명했다고 모든 특약이 언제나 그대로 효력을 갖는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있습니다.
여기서 표현을 정확하게 이해해야 합니다.
“임차인에게 불리한 모든 특약이 무효다.”라는 뜻은 아닙니다.
주택임대차보호법에 위반된 약정이면서 임차인에게 불리한 경우를 의미합니다. 특약은 법에서 보장하는 권리를 없애기 위한 문장이 아니라 계약에서 발생할 수 있는 문제와 처리방법을 보다 명확하게 정하기 위한 장치로 보는 것이 좋습니다.
제가 현장에서 특약을 작성한다면 이 순서로 봅니다
저라면 처음부터 특약 문구를 작성하지 않습니다. 먼저 계약할 집부터 확인합니다.
1. 실제 소유자를 확인합니다.
계약 상대방과 등기부 소유자가 같은지 확인합니다.
2. 등기부 권리관계를 확인합니다.
근저당권·압류·가압류 등 위험요소를 확인합니다.
3. 주택가격과 보증금을 비교합니다.
보증금이 주택가치에 비해 지나치게 높지는 않은지 살펴봅니다.
4. 세금과 기존 임대차 정보를 확인합니다.
특히 다가구주택이라면 기존 임차보증금까지 함께 확인합니다.
5. 반환보증 필요성을 확인합니다.
임차인에게 반환보증 가입이 중요한 조건인지 확인합니다.
6. 주택 하자와 시설물을 확인합니다.
수리가 필요한 부분과 포함되는 옵션을 확인합니다.
7. 확인된 위험을 특약으로 정리합니다.
확인된 위험 중 계약에서 처리해야 할 내용을 구체적인 특약으로 작성합니다.
특약을 작성할 때 기억할 네 가지
특약 문구가 애매해지는 가장 큰 이유는 누가 무엇을 해야 하는지가 명확하지 않기 때문입니다.
예를 들어 “근저당권을 말소한다.”보다 “임대인이 잔금 지급과 동시에 특정 근저당권의 피담보채무를 상환하고 말소절차를 진행한다.”라고 정하는 것이 구체적입니다.
특약은 어려운 법률용어를 많이 사용하는 것이 중요한 것이 아닙니다. 나중에 다시 읽었을 때 서로 다르게 해석하지 않도록 작성하는 것이 중요합니다.
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전세계약 특약 작성 전 체크리스트
- 계약 상대방과 등기부상 소유자가 일치하는가
- 근저당권·압류·가압류 등 권리관계를 확인했는가
- 잔금일까지 현재 권리상태를 유지하는 내용을 검토했는가
- 기존 근저당권이 있다면 말소 대상과 시점을 특정했는가
- 임대인의 국세·지방세 관련 사항을 확인했는가
- 다가구주택이라면 기존 임차보증금 등 임대차 정보를 확인했는가
- 주택가격과 선순위 권리·보증금을 함께 비교했는가
- 반환보증 가입이 계약의 중요한 조건인지 확인했는가
- 하자와 수리 책임 및 완료시점을 정했는가
- 옵션과 시설물 상태를 확인했는가
- 계약 위반 시 처리방법을 구체적으로 정했는가
- 잔금 직전 등기부를 다시 확인할 예정인가
자주 묻는 질문
Q. 인터넷에 있는 전세 특약을 그대로 넣어도 되나요?
권하지 않습니다. 주택의 권리관계와 계약조건이 서로 다르기 때문에 해당 계약에서 실제로 필요한 내용을 확인하고 수정하는 것이 좋습니다.
Q. 근저당 설정 금지 특약을 넣으면 등기부를 다시 볼 필요가 없나요?
아닙니다. 특약은 당사자의 계약상 약속입니다. 잔금 직전 등기부를 다시 확인하여 실제 권리변동이 없는지 확인하는 것이 중요합니다.
Q. 기존 근저당권이 있는 집은 전세계약을 하면 안 되나요?
근저당권이 있다는 사실만으로 모든 계약이 불가능한 것은 아닙니다. 다만 선순위 채권과 주택가치, 보증금 규모, 말소 여부 등을 함께 검토해야 합니다.
Q. 보증보험 가입이 안 되면 계약이 자동으로 무효가 되나요?
그렇게 일반화할 수 없습니다. 반환보증 가입을 계약의 중요한 조건으로 정하려면 가입 신청기한, 가입 불가 사유, 계약 해제 및 계약금 반환 조건 등을 구체적으로 합의하는 것이 좋습니다.
Q. 다가구주택은 등기부만 확인하면 되나요?
등기부만으로 다른 임차인의 보증금과 순위를 모두 파악하기 어렵습니다. 기존 임대차 정보와 선순위 보증금 등을 함께 확인할 필요가 있습니다.
Q. 특약에 적으면 어떤 내용이든 유효한가요?
아닙니다. 주택임대차보호법 제10조에 따라 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.
Q. 수리 약속도 특약에 적는 것이 좋나요?
중요한 하자가 확인됐다면 수리할 위치와 수리 주체, 완료시점을 구체적으로 기록하는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
핵심 정리
전세계약을 앞두고 있으면 좋은 특약 문구부터 찾고 싶어 집니다.
하지만 등기부에 위험한 권리가 많고 주택가격에 비해 보증금이 지나치게 높은 집을 계약하면서 특약을 여러 줄 넣었다고 안전한 전세계약이 되는 것은 아닙니다.
→ 계약 여부 판단
→ 필요한 위험 제거
→ 남아 있는 위험을 특약으로 구체화
→ 잔금 전 다시 확인
→ 전입신고·확정일자 등 권리확보
특약은 위험한 계약을 안전하게 만들어주는 마법 같은 문장이 아닙니다.
먼저 위험을 확인하고, 남아 있는 위험을 누가·무엇을·언제까지·어떻게 처리할 것인지 정하는 것이 좋은 특약입니다.
전세보증금은 적은 돈이 아닙니다. 인터넷에서 찾은 특약을 많이 넣는 것보다 내가 계약하려는 바로 그 집에 필요한 특약을 정확하게 넣는 것이 훨씬 중요합니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」
· 주택임대차보호법 제3조 — 대항력
· 주택임대차보호법 제3조의 6·제3조의 7 — 확정일자 및 임대차정보 제공 관련 규정
· 주택임대차보호법 제10조 — 임차인에게 불리한 약정의 효력
· 국토교통부 전세계약 유의사항
· 법제처 찾기 쉬운 생활법령정보 — 주택임대차 관련 안내
※ 이 글의 특약 문구는 일반적인 전세계약에서 고려할 수 있는 예시입니다. 실제 특약의 효력과 계약 해제·계약금 반환 여부 등은 계약내용, 주택의 권리관계, 당사자의 합의 내용과 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약에서는 등기부와 관련 자료를 확인하고 필요한 경우 법률전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.