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목차
전셋집을 보고 마음에 들었다면 계약서를 쓰기 전에 숫자 세 개부터 맞춰볼 필요가 있습니다.
집값, 먼저 설정된 권리, 그리고 내가 맡길 전세보증금입니다.
집이 깨끗하고 집주인이 친절한 것과 내 보증금이 안전한 것은 별개의 문제입니다.
등기부에 근저당이 많거나 전세보증금이 집값에 지나치게 가까운 주택이라면 매매가격이 떨어졌을 때 보증금 회수에 문제가 생길 수 있습니다.
다가구주택이라면 나보다 먼저 들어온 임차인의 보증금도 살펴봐야 하고, 임대인의 세금 체납 여부도 그냥 지나칠 문제가 아닙니다.
전세사고를 피하려면 계약한 다음 대책을 찾기보다 계약하기 전에 위험한 집을 걸러내는 과정이 먼저입니다.
이번 글에서는 전세 계약서를 작성하기 전에 어떤 순서로 확인하면 좋은지 하나씩 살펴보겠습니다.
• 등기부에서 소유자와 근저당·압류 등 권리관계를 확인합니다.
• 전세보증금과 실제 매매가격을 비교해 봅니다.
• 선순위 권리와 내 보증금을 따로 보지 말고 함께 계산합니다.
• 다가구주택은 기존 임차인의 보증금과 순위가 특히 중요합니다.
• 건축물대장과 실제 주택 현황도 비교합니다.
• 임대인의 국세·지방세 관련 정보도 확인합니다.
• 계약 전에 전세보증금반환보증 가입 가능성도 살펴봅니다.
• 입주 후 전입신고와 확정일자 등 보증금 보호절차를 미루지 않습니다.
1. 계약 상대방이 진짜 집주인인지 확인합니다
가장 기본적인 확인부터 시작합니다.
등기사항증명서, 흔히 말하는 등기부등본의 갑구에서 현재 소유자를 확인하고 계약하러 나온 사람과 일치하는지 봅니다.
공동명의라면 소유관계와 계약권한을 확인하고 집주인이 아닌 대리인이 계약하러 나왔다면 위임관계와 본인의 의사를 확인하는 절차가 필요합니다.
계약금이나 보증금을 송금할 때도 계약 상대방과 계좌명의가 다르다면 그 이유와 지급방법을 확인한 뒤 진행하는 편이 좋습니다.
2. 등기부에서 근저당과 압류 등을 확인합니다
집주인이 맞는 것을 확인했다면 다음은 권리관계입니다.
을구에서는 근저당권·전세권 등 권리를 살펴보고, 갑구에서도 압류·가압류·경매개시결정 등 위험신호가 없는지 확인합니다.
근저당이 있다는 이유만으로 전세계약을 할 수 없는 것은 아닙니다.
중요한 것은 주택가격에 비해 먼저 변제받을 가능성이 있는 채권이 어느 정도인지입니다.
근저당을 확인할 때는 금융기관의 실제 대출잔액과 등기부에 표시된 채권최고액이 서로 다른 개념이라는 점도 알아둘 필요가 있습니다.
3. 전세보증금보다 먼저 집값을 확인합니다
보증금이 2억 원이라면 먼저 “2억 원이면 적당한 전세가격인가?”를 생각하기 쉽습니다.
그보다 먼저 확인할 숫자는 집의 매매가격입니다.
국토교통부 실거래가 자료와 주변의 실제 매매사례 등을 통해 어느 정도 가격에 거래되는 주택인지 확인해 봅니다.
아파트처럼 비교할 거래사례가 많은 주택은 상대적으로 확인하기 쉽지만 거래가 많지 않은 다세대·연립·신축빌라 등은 가격 판단이 어려울 수 있습니다.
매매가격을 정확하게 파악하기 어려운 주택이라면 전세보증금을 정할 때도 더욱 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
4. 전세가율 하나만 보고 안전하다고 판단하지 않습니다
전세가율은 주택가격과 전세보증금의 관계를 빠르게 살펴볼 수 있는 지표입니다.
전세보증금 ÷ 주택 매매가격 × 100
예를 들어 매매가격이 4억 원이고 전세보증금이 2억 8,000만 원이라면 단순 전세가율은 70%입니다.
일반적으로 전세보증금이 매매가격에 가까워질수록 집값이 떨어졌을 때 보증금 회수 여력이 줄어들 수 있습니다.
다만 특정 숫자를 기준으로 그 아래는 무조건 안전하고 그 위는 위험하다고 판단하기는 어렵습니다.
주택가격의 신뢰도와 선순위 권리, 주택유형 등을 함께 봐야 합니다.
5. 근저당과 내 보증금을 함께 계산해 봅니다
전세 계약 전 자주 놓치는 부분입니다.
집값과 전세보증금만 비교해서는 부족할 수 있습니다. 나보다 앞선 권리가 있다면 함께 고려해야 합니다.
예를 들어 다음과 같은 주택이 있다고 가정해 보겠습니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 예상 매매가격 | 4억원 |
| 근저당 채권최고액 | 1억5,000만원 |
| 내 전세보증금 | 2억5,000만원 |
전세보증금만 보면 집값의 62.5%입니다.
하지만 등기상 먼저 설정된 근저당 채권최고액 1억 5,000만 원까지 단순 합산하면 4억 원이 됩니다.
그렇다고 실제 경매에서 반드시 4억원이 선순위채권과 임차보증금으로 배당된다는 의미는 아닙니다. 실제 채권액과 순위, 조세채권, 경매 매각가격 등에 따라 결과가 달라집니다.
이 계산은 전세보증금만 떼어놓고 안전성을 판단해서는 안 된다는 점을 보여주는 간단한 위험점검 사례입니다.
6. 다가구주택은 다른 세입자의 보증금도 확인합니다
아파트나 구분등기된 다세대주택과 다가구주택은 확인방법에 차이가 있습니다.
다가구주택은 여러 가구가 거주하더라도 일반적으로 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기되어 있습니다.
따라서 내가 계약하려는 한 세대의 보증금만 볼 것이 아니라 먼저 입주해 대항력과 우선변제권 등을 갖춘 임차인들의 보증금과 순위도 보증금 회수에 영향을 줄 수 있습니다.
현행 주택임대차보호법에는 임대차계약 체결 시 임대인이 해당 주택의 확정일자 부여일과 차임·보증금 등의 정보를 임차인에게 제시하도록 하는 규정이 있습니다.
특히 다가구 전세라면 기존 임대차정보를 확인하지 않고 내 보증금만 계산해서는 실제 선순위 부담을 제대로 파악하기 어렵습니다.
7. 집주인의 세금 체납도 확인 대상입니다
등기부에 근저당이 없다고 해서 다른 위험까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
임대인의 국세와 지방세 체납 여부도 살펴볼 필요가 있습니다.
현행 주택임대차보호법에서는 임대차계약을 체결할 때 임대인이 국세와 지방세 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 하고 있으며, 일정한 방식의 미납세금 열람에 동의하는 것으로 갈음할 수도 있습니다.
세금은 종류와 법정기일 등 구체적인 상황에 따라 임차보증금보다 우선할 가능성이 있기 때문에 “등기부가 깨끗하다”는 사실 하나만으로 보증금의 안전성을 판단하지 않는 편이 좋습니다.
8. 건축물대장과 실제 집도 비교합니다
등기부와 함께 확인할 서류가 건축물대장입니다.
주택의 용도와 구조, 면적 등을 확인하고 위반건축물 표시가 있는지도 살펴봅니다.
특히 다세대·다가구·주거용 오피스텔 등은 내가 계약하려는 공간과 공부상 내용이 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다.
불법 증축이나 용도변경 등이 의심된다면 계약을 서두르기보다 반환보증 가입이나 대출 등에 문제가 없는지도 확인해 볼 필요가 있습니다.
9. 반환보증 가입 가능성은 계약 전에 확인합니다
전세보증금반환보증은 전세계약이 종료된 뒤 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우에 대비하는 보증상품입니다.
하지만 전세계약을 체결했다고 해서 모든 주택이 자동으로 가입되는 것은 아닙니다.
HUG 전세보증금반환보증 역시 전세보증금과 주택가격, 선순위채권, 주택 및 계약조건 등 여러 요건을 심사합니다.
따라서 계약금을 지급한 뒤 처음 알아보기보다 계약 전에 해당 주택이 반환보증 가입요건을 충족할 가능성이 있는지 확인해 보는 편이 좋습니다.
보증기관의 세부 가입기준은 변경될 수 있으므로 실제 계약 시점에는 해당 보증기관의 최신 기준을 다시 확인해야 합니다.
10. 특약으로 계약 후 권리변동에도 대비합니다
계약서를 작성할 당시 등기부가 깨끗했다고 해서 잔금일까지 그대로 유지된다고 단정할 수는 없습니다.
계약 이후 새로운 근저당권 등 임차인의 보증금 보호에 영향을 줄 수 있는 권리변동이 발생하지 않도록 관련 내용을 특약으로 협의하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.
전세보증금반환보증 가입이 중요한 조건이라면 임대인의 서류제공과 가입절차 협조, 임대인의 귀책사유로 보증가입이 불가능해진 경우의 처리방법 등을 계약 단계에서 구체적으로 협의하는 것도 방법입니다.
다만 특약 하나가 권리분석을 대신해 주는 것은 아닙니다. 집값과 선순위 권리를 먼저 확인한 뒤 특약은 추가적인 안전장치로 활용하는 편이 좋습니다.
11. 계약일과 잔금일에 등기부를 다시 확인합니다
집을 처음 봤을 때 등기부를 확인했더라도 실제 계약서를 작성하는 날 다시 발급해 확인하는 편이 좋습니다.
계약 후 잔금일까지 시간이 있다면 잔금을 보내기 직전에도 다시 확인합니다.
그 사이 새로운 근저당권이나 압류 등이 들어오지 않았는지 확인하기 위해서입니다.
전세보증금처럼 큰돈이 오가는 계약에서는 등기부를 한 번만 보고 끝내지 않는 것이 좋습니다.
12. 입주 후 보증금 보호절차도 미루지 않습니다
계약 전 확인을 잘했더라도 입주 이후 해야 할 절차가 남아 있습니다.
주택임대차보호법상 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제삼자에 대한 대항력이 생깁니다.
여기에 임대차계약증서상의 확정일자까지 갖추면 법에서 정한 요건 아래 경매나 공매에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 보증금을 우선변제받을 수 있는 권리가 생길 수 있습니다.
따라서 전입신고와 확정일자를 단순한 행정절차로 생각하지 말고 보증금 보호를 위한 절차로 보고 가능한 한 지체하지 않는 것이 좋습니다.
전세 계약 전 체크리스트
| 순서 | 확인항목 | 확인할 내용 |
|---|---|---|
| 1 | 소유자 | 등기부 소유자와 계약 상대방 일치 여부 |
| 2 | 권리관계 | 근저당·압류·가압류·경매 등 |
| 3 | 매매가격 | 실거래가와 주변 매매사례 비교 |
| 4 | 전세가율 | 집값 대비 보증금 수준 |
| 5 | 선순위 | 근저당 등 선순위 권리와 내 보증금 비교 |
| 6 | 기존 임차인 | 특히 다가구주택의 기존 임대차정보 |
| 7 | 세금 | 임대인의 국세·지방세 관련 정보 |
| 8 | 건축물대장 | 용도·면적·위반건축물 여부 등 |
| 9 | 반환보증 | 가입 가능성 및 최신 가입요건 확인 |
| 10 | 계약특약 | 권리변동·보증가입 관련 사항 협의 |
자주 묻는 질문
근저당이 있으면 전세계약을 하면 안 되나요?
근저당이 있다는 이유만으로 모든 전세계약이 위험하다고 단정할 수는 없습니다. 주택가격과 선순위 권리, 전세보증금 등을 함께 비교하고 반환보증 가입 가능성 등도 살펴봐야 합니다.
등기부에 대출이 없으면 안전한 집인가요?
그것만으로 판단하기는 어렵습니다. 전세보증금이 주택가격에 비해 높을 수도 있고 다가구주택이라면 선순위 임차인이 있을 수 있습니다. 임대인의 세금과 건축물 현황 등도 함께 확인해야 합니다.
전세보증금반환보증만 가입하면 괜찮을까요?
반환보증은 보증금 보호에 중요한 수단이지만 모든 주택과 계약이 가입되는 것은 아닙니다. 계약 전에 집 자체의 권리관계와 가격을 확인하고 반환보증은 추가적인 보호수단으로 활용하는 것이 좋습니다.
다가구 전세는 왜 다른 세입자의 보증금을 확인하나요?
다가구주택은 일반적으로 여러 가구가 거주해도 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기됩니다. 경매 등이 진행되면 기존 임차인들의 보증금과 우선순위가 내 보증금 회수에도 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
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전세 계약 전에는 집주인의 채무관계를 어떻게 확인할 수 있는지도 함께 알아두면 좋습니다.
▶ 52. 전세 계약 전 집주인 빚 확인할 수 있을까?
계약 전 점검을 마쳤더라도 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대비한 대응방법도 알아둘 필요가 있습니다.
마무리
전셋집을 구할 때 집 내부를 보는 데는 20~30분을 쓰면서 등기부와 집값을 확인하는 데는 몇 분도 쓰지 않는 경우가 있습니다.
보증금을 생각하면 오히려 순서가 반대여야 할 수도 있습니다.
집값이 얼마인지 확인하고, 먼저 잡힌 권리가 얼마인지 보고, 그 위에 내가 맡길 보증금을 올려보는 것입니다.
다가구라면 다른 임차인의 보증금과 순위까지 살펴보고 임대인의 세금과 반환보증 가입 가능성도 확인합니다.
이 과정에서 숫자가 맞지 않는다면 마음에 드는 집이라도 계약을 다시 생각해 볼 이유가 충분합니다.
전세에서 먼저 확인해야 할 것은 집의 인테리어보다 내 보증금을 돌려받을 여력이 있는 집인지입니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제3조, 제3조의 2, 제3조의 6, 제3조의 7 등
국가법령정보센터 「주택임대차보호법 시행령」
국토교통부 실거래가 공개시스템
주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 안내
※ 이 글은 전세계약 전 확인사항을 설명하기 위한 일반적인 정보입니다. 실제 보증금 회수 가능성은 주택가격, 선순위 권리, 임차인의 대항력과 우선변제권, 조세채권, 경매 매각가격 등 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 계약 전에는 최신 등기사항증명서와 건축물대장, 임대차정보 등을 확인하고 필요한 경우 보증기관·관할기관 및 관련 전문가에게 개별적으로 확인하시기 바랍니다.