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전세 세입자가 살고 있는 집을 매수할 때는 빈집을 사는 것과 잔금 계산이 조금 다릅니다.
예를 들어 매매가격이 5억 원인데 세입자의 전세보증금이 3억 원이라면 매수인은 매도인에게 5억 원을 모두 지급해야 할까요?
기존 임대차를 승계하는 조건으로 거래한다면 실무에서는 매수인이 인수할 전세보증금을 매매대금 정산에 반영하는 경우가 많습니다.
하지만 단순히 매매가격에서 보증금을 빼는 계산만 보고 계약하면 안 됩니다. 임차인의 대항력, 임대인 지위의 승계, 보증금 반환책임과 잔금일의 권리관계까지 함께 살펴봐야 합니다.
① 전세 낀 집도 기존 임대차를 승계하는 조건으로 매매할 수 있습니다.
② 매매가격 5억원, 승계할 전세보증금 3억원이라면 그 금액을 매매대금 정산에 반영할 수 있습니다.
③ 보증금 3억원이 없어지는 것이 아니라 매수인이 반환책임을 부담할 수 있는 금액을 인수하는 것입니다.
④ 대항력을 갖춘 임차주택의 양수인은 원칙적으로 임대인의 지위를 승계합니다.
⑤ 계약 전 임차인, 보증금, 계약기간, 전입·점유 상태와 등기부 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
1. 전세 낀 집을 산다는 것은 무엇일까?
매매하려는 주택에 이미 임차인이 거주하고 있고 임대차계약도 끝나지 않은 경우가 있습니다.
이런 주택을 흔히 ‘전세 낀 집’이라고 표현합니다.
매수인이 소유권을 취득한 뒤에도 기존 임차인이 계속 거주하고 법률상 임대인의 지위가 승계되는 경우라면, 매수인은 새 집주인이 되면서 기존 임대차관계도 함께 이어받게 됩니다.
따라서 집값만 보고 계약할 것이 아니라 내가 인수하게 될 임대차보증금이 얼마인지를 매매가격과 함께 계산해야 합니다.
2. 매매가 5억원, 전세보증금 3억 원이면?
가장 이해하기 쉬운 사례로 계산해 보겠습니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 주택 매매가격 | 5억원 |
| 승계할 전세보증금 | 3억원 |
| 매매대금 정산 시 반영할 차액 | 2억원 |
계산식만 보면 5억 원 - 3억 원 = 2억 원입니다.
그렇다고 매도인이 집값을 3억 원 깎아주는 것은 아닙니다.
매수인이 앞으로 임차인에게 반환해야 할 수 있는 3억 원의 전세보증금 반환책임을 인수하는 것을 전제로 그 금액을 매매대금 지급 과정에 반영하는 것입니다.
3. 계약금과 잔금은 어떻게 계산할까?
실제 매매에서는 계약금을 이미 지급했기 때문에 잔금일에는 한 단계 더 계산해야 합니다.
매매가격 : 5억원
승계할 전세보증금 : 3억원
계약금 : 5,000만원
5억원
- 전세보증금 3억원
- 이미 지급한 계약금 5,000만원
= 잔금일 지급액 1억5,000만원
중도금을 별도로 지급했다면 그 금액도 잔금에서 차감합니다.
따라서 계약서에는 매매가격뿐 아니라 매수인이 승계하는 보증금 액수와 잔금에서 어떻게 정산할 것인지를 분명하게 표시해 두는 것이 좋습니다.
4. 집주인이 바뀌면 전세계약도 없어질까?
집주인이 바뀌었다는 이유만으로 기존 전세계약이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차주택이 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다.
따라서 매수인은 주택의 소유권만 취득한다고 생각하기보다 기존 임대차관계까지 함께 확인해야 합니다.
5. 전세보증금은 결국 누가 돌려줘야 할까?
대항력을 갖춘 임차주택이 양도되고 매수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 원칙적으로 임차보증금 반환채무도 매수인에게 이전됩니다.
대법원도 이러한 경우 양수인이 임대차계약상의 권리와 의무를 승계하고, 종전 임대인은 원칙적으로 임대차관계에서 탈퇴한다고 보고 있습니다.
그래서 매수인 입장에서 전세보증금은 단순히 ‘집값에서 빼는 금액’이 아닙니다.
나중에 임차인에게 반환해야 할 수 있는 채무를 함께 인수하는 것이라는 점까지 고려해서 자금계획을 세워야 합니다.
6. 임차인이 집주인 변경을 원하지 않는다면?
여기에는 판례상 예외도 있습니다.
임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우 주택의 양도사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하면, 종전 임대인의 보증금 반환채무가 소멸하지 않을 수 있습니다.
따라서 “소유권이 넘어가면 기존 집주인의 책임은 언제나 끝난다”라고 일률적으로 판단해서는 안 됩니다.
7. 세입자와 새 계약서를 다시 작성해야 할까?
집주인이 바뀌었다는 이유만으로 기존 임대차계약서를 반드시 새로 작성해야 임대차관계가 유지되는 것은 아닙니다.
법률상 임대인의 지위가 승계되는 경우라면 기존 계약관계가 그대로 이어질 수 있습니다.
다만 실제 거래에서는 임차인에게 소유자 변경 사실을 알리고 보증금과 계약기간 등 기존 임대차 내용이 맞는지 다시 확인해 두는 것이 좋습니다.
8. 계약 전 보증금 외에 무엇을 확인할까?
전세계약서에 적힌 보증금 숫자만 보고 매매대금을 계산하는 것은 부족합니다.
□ 현재 보증금은 정확히 얼마인지
□ 임대차계약기간은 언제까지인지
□ 임차인이 실제 주택을 점유하고 있는지
□ 전입신고 등 대항요건을 갖추었는지
□ 확정일자 등 임대차 관련 사항은 어떠한지
□ 보증금이 증액 또는 감액된 적은 없는지
□ 임차권등기나 보증금 관련 분쟁은 없는지
□ 등기부에 근저당·가압류 등 다른 권리가 있는지
특히 매도인이 알려준 보증금 액수만 믿기보다 임대차계약서와 실제 임차인의 계약내용을 서로 대조해 보는 것이 좋습니다.
9. 매매계약서에는 무엇을 적어두는 것이 좋을까?
전세보증금을 승계하는 거래라면 말로만 “전세 끼고 매매한다”라고 정리하기보다 계약서에 구체적인 금액과 정산방법을 표시하는 것이 좋습니다.
매매가격과 기존 임차인의 보증금, 임대차계약기간, 매수인이 승계하는 보증금 액수, 잔금에서 반영할 금액 등을 서로 확인해야 합니다.
현재 임차인의 임대차보증금 3억원을 매수인이 승계하고, 해당 금액을 매매 잔대금 정산에 반영한다.
※ 실제 특약은 임차인의 대항력과 임대차계약 내용, 매매조건에 따라 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 보증금 3억 원을 빼고 2억 원만 주면 2억 원짜리 집을 산 건가요?
아닙니다. 매매가격이 5억 원이라면 매매가격 자체는 5억 원입니다. 3억 원은 매수인이 승계하는 전세보증금을 매매대금 지급 과정에서 정산에 반영한 것입니다.
Q. 취득세도 2억 원만 기준으로 계산하나요?
그렇게 계산하는 것은 아닙니다. 전세보증금 승계는 매매대금을 지급하는 방식과 관련된 것이므로, 현금으로 지급하는 차액만을 주택의 취득가격이라고 생각해서는 안 됩니다.
Q. 전세 만기가 한 달밖에 남지 않았다면?
이 경우에는 보증금 반환자금을 더욱 신중하게 계산해야 합니다. 소유권을 취득한 직후 임대차가 종료되면 매수인이 단기간 안에 보증금을 반환해야 하는 상황이 생길 수 있기 때문입니다.
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마무리
전세 낀 집을 매수할 때 전세보증금을 매매대금 정산에 반영하는 것은 실무에서 흔히 볼 수 있는 방식입니다.
하지만 매수인 입장에서는 얼마를 덜 지급하느냐보다 얼마의 보증금 반환책임을 인수하게 되는지를 보는 것이 더 중요합니다.
계약 전에는 매매가격과 보증금의 차액만 계산하지 말고 임차인의 대항요건과 계약기간, 보증금 반환시점, 등기부 권리관계까지 함께 확인하는 것이 좋습니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제3조
· 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다 251929 판결
· 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다 49523 전원합의체 판결
※ 이 글은 일반적인 부동산 거래정보 제공을 목적으로 작성했습니다. 실제 임대인 지위와 보증금 반환채무의 승계 여부는 임차인의 대항요건, 계약내용 및 개별 권리관계에 따라 달라질 수 있으므로 실제 거래에서는 계약서와 권리관계를 함께 확인하시기 바랍니다.