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전세계약 기간이 아직 남아 있는데 갑자기 이사를 해야 하는 경우가 있습니다.
직장을 옮기거나 새집을 구했거나 개인 사정으로 먼저 이사해야 할 수도 있습니다.
이때 가장 걱정되는 것은 역시 전세보증금입니다.
“내가 먼저 나간다고 하면 집주인이 보증금을 바로 돌려줘야 할까?”
결론부터 말하면 계약기간이 남아 있다는 이유만으로 임차인이 언제든 계약을 끝내고 즉시 보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.
다만 최초 계약기간 중인지, 묵시적으로 갱신된 계약인지, 계약갱신요구권으로 갱신된 계약인지에 따라 결과가 달라집니다.
30초 요약
- 최초 약정한 전세계약 기간 중에는 임차인이 마음대로 계약을 끝낼 수 있는 것은 아닙니다.
- 중도해지 특약이 없다면 임대인과 합의가 필요한 경우가 일반적입니다.
- 새 임차인이 들어오는 시점에 맞춰 보증금을 반환하기로 협의하는 경우가 많습니다.
- 먼저 나가는 임차인이 새 계약의 중개보수를 법적으로 당연히 부담하는 것은 아닙니다.
- 묵시적 갱신 후에는 임차인이 언제든 해지통지를 할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 후 효력이 발생합니다.
- 계약갱신요구권으로 갱신된 계약도 임차인의 해지에 관해서는 같은 규정이 적용됩니다.
먼저 현재 계약 상태부터 확인하세요
전세 만기 전에 이사한다고 해서 모든 경우에 같은 기준이 적용되는 것은 아닙니다.
현재 어떤 상태의 계약인지부터 구분해야 합니다.
| 계약 상태 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 최초 계약기간 중 | 중도해지 특약이나 임대인과의 합의 여부를 확인합니다. |
| 묵시적 갱신 후 | 임차인은 언제든 해지통지가 가능하며 통지 도달 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. |
| 계약갱신요구권으로 갱신 | 임차인의 해지에 관해서는 묵시적 갱신의 해지 규정이 준용됩니다. |
최초 전세계약 기간이 남았다면?
예를 들어 2년 전세계약을 했는데 1년 정도 살다가 임차인의 개인 사정으로 이사를 가야 한다고 해보겠습니다.
계약서에 임차인이 계약기간 중 언제든 해지할 수 있다는 별도의 약정이 없다면 임차인이 일방적으로 계약을 끝내고 즉시 보증금을 반환하라고 요구할 수 있다고 보기는 어렵습니다.
법제처 생활법령정보에서도 별도의 중도해지 약정이 없다면 임대인은 계약기간이 끝날 때까지 보증금을 반환할 의무가 없다고 설명하고 있습니다.
그래서 실제로는 임대인과 중도해지를 협의하게 됩니다.
새 세입자를 구하면 보증금을 받을 수 있을까?
현장에서는 자주 사용하는 방법입니다.
임차인이 먼저 이사해야 한다고 이야기하면 임대인이 새로운 임차인을 구하는 조건으로 중도해지에 동의하는 경우가 있습니다.
새로운 임차인의 보증금이 들어오는 날 기존 임차인에게 보증금을 반환하고 기존 계약을 종료하는 방식입니다.
다만 이것이 법에서 정한 유일한 중도해지 방법이라는 뜻은 아닙니다.
임대인과 기존 임차인이 중도해지 시점과 보증금 반환일을 합의하는 과정이라고 보는 것이 정확합니다.
따라서 새 임차인을 구하기 시작하기 전에 보증금을 언제 반환할 것인지, 기존 계약을 언제 종료할 것인지부터 임대인과 명확하게 정해두는 것이 좋습니다.
새 세입자 중개보수는 누가 내야 할까?
이 부분에서 실제 계약 당사자 사이에 의견이 자주 엇갈립니다.
“만기 전에 나가는 사람이 복비를 내는 게 당연하다”라고 알고 있는 경우도 있습니다.
하지만 계약기간이 남았다는 이유만으로 기존 임차인이 새로운 임대차계약의 중개보수를 법적으로 당연히 부담하는 것은 아닙니다.
새로운 임대차계약에서 중개의뢰인은 일반적으로 임대인과 새로 들어오는 임차인입니다.
다만 현실에서는 임대인이 중도해지에 동의하는 조건으로 기존 임차인에게 중개보수 상당액 등의 부담을 요구하고 당사자가 이에 합의하는 경우가 있습니다.
이 경우에는 법에서 당연히 부담시키는 중개보수와 중도해지를 위한 당사자 간 합의조건을 구별해서 볼 필요가 있습니다.
묵시적 갱신 후 이사한다면?
최초 계약기간 중인 경우와는 다릅니다.
전세계약 기간이 끝났는데 임대인과 임차인이 일정 기간 갱신거절 등의 통지를 하지 않아 묵시적으로 갱신됐다면 주택임대차보호법 제6조의 2가 적용됩니다.
묵시적 갱신 후에는 임차인이 언제든 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.
다만 통지하는 순간 계약이 끝나는 것은 아닙니다.
임대인이 해지통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.
따라서 묵시적으로 갱신됐다는 이유로 새로운 2년을 반드시 모두 살아야 하는 것은 아닙니다.
계약갱신요구권을 사용했다면?
계약갱신요구권을 사용해 계약이 갱신된 경우에도 임차인은 해지통지를 할 수 있습니다.
주택임대차보호법은 계약갱신요구권에 따라 갱신된 임대차의 해지에 묵시적 갱신의 해지 규정을 준용하고 있습니다.
대법원도 계약갱신요구권에 따라 갱신된 경우 임차인의 해지통지가 임대인에게 도달한 뒤 3개월이 지나면 해지 효력이 발생한다고 판단했습니다.
따라서 최초 계약기간 중 단순 중도이사와 계약갱신요구권을 사용한 뒤의 해지를 같은 방식으로 설명해서는 안 됩니다.
보증금 받기 전에 먼저 이사해도 될까?
여기서는 신중해야 합니다.
특히 계약이 종료됐는데도 보증금을 받지 못한 상태라면 집을 비우고 다른 곳으로 전입신고를 옮기는 문제를 가볍게 결정하면 안 됩니다.
주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록이라는 요건과 관계되기 때문입니다.
보증금을 받지 못한 채 이사를 해야 하는 상황이라면 임차권등기명령 등 보증금 보호를 위한 별도의 절차를 검토해야 할 수 있습니다.
이 부분은 뒤에서 다룰 「임차권등기명령 신청 방법과 시기」에서 자세히 살펴보겠습니다.
중도이사를 협의할 때 정해둘 것
| 1 | 기존 임대차계약을 종료할 날짜 |
| 2 | 전세보증금을 반환할 날짜 |
| 3 | 새 임차인을 구하는 방법과 일정 |
| 4 | 중도해지에 따른 비용을 부담하기로 합의했다면 그 내용 |
| 5 | 관리비·공과금 등의 정산 기준일 |
말로만 합의하기보다 문자나 합의서 등으로 내용을 남겨두는 것이 나중의 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
관련 글
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사해야 한다면 대항력과 전입신고의 관계도 함께 확인해 보세요.
중도이사 체크리스트
- 현재 최초 계약기간 중인지 확인했는가?
- 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권으로 갱신된 계약인지 확인했는가?
- 계약서에 중도해지 특약이 있는지 확인했는가?
- 임대인과 계약 종료일을 합의했는가?
- 보증금 반환일을 정했는가?
- 중개보수 등 비용 부담에 관한 합의가 있다면 명확히 남겼는가?
- 보증금을 받기 전에 전출해야 한다면 보증금 보호 방법을 확인했는가?
자주 묻는 질문
전세계약이 1년 남았는데 이사하면 보증금을 바로 받을 수 있나요?
별도의 중도해지 약정 등이 없다면 임차인의 개인 사정만으로 임대인에게 즉시 보증금 반환을 요구할 수 있다고 일반화하기 어렵습니다. 임대인과 중도해지를 협의하는 것이 필요합니다.
새 세입자를 반드시 제가 구해야 하나요?
법률상 모든 중도해지에서 기존 임차인이 반드시 새 임차인을 구해야 한다고 정해져 있는 것은 아닙니다. 다만 임대인과 중도해지를 협의하면서 새로운 임차인을 구하는 것을 조건으로 합의하는 경우가 많습니다.
만기 전에 나가면 복비는 제가 내야 하나요?
기존 임차인이 새 임대차계약의 중개보수를 법적으로 당연히 부담해야 하는 것은 아닙니다. 다만 중도해지 합의 과정에서 중개보수 상당액 등의 비용 부담을 별도로 합의할 수 있으므로 이를 구별해야 합니다.
묵시적 갱신 후에도 새 세입자가 들어와야 보증금을 받을 수 있나요?
묵시적 갱신 후 임차인이 해지통지를 하면 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나 해지 효력이 발생합니다. 법률상 해지 효력이 발생하는 조건이 새로운 임차인의 입주 여부인 것은 아닙니다.
계약갱신청구권을 썼으면 다시 2년을 살아야 하나요?
그렇지 않습니다. 계약갱신요구권으로 갱신된 계약도 임차인은 해지통지를 할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
핵심정리
전세 만기 전에 이사해야 한다면 가장 먼저 현재 임대차계약이 어떤 상태인지 확인해야 합니다.
최초 약정한 계약기간 중이라면 중도해지 특약이나 임대인과의 합의가 중요한 반면, 묵시적 갱신 또는 계약갱신요구권으로 갱신된 계약은 임차인이 해지통지를 할 수 있고 일정 기간이 지나면 효력이 발생합니다.
그리고 만기 전에 나간다는 이유만으로 기존 임차인이 새 임대차계약의 중개보수를 법적으로 무조건 부담하는 것도 아닙니다.
계약 종료일과 보증금 반환일을 먼저 확실하게 정하고 이사 일정을 잡는 것이 안전합니다.
자료출처
국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제6조·제6조의 2·제6조의 3
대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다 258672 판결
법제처 찾기 쉬운 생활법령정보 「집 내놓기 및 비용회수하기」
법제처 법령해석 09-0384
※ 이 글은 주택임대차의 중도이사와 보증금 반환에 관한 일반적인 정보입니다. 실제 계약해지 가능 여부와 보증금 반환시점은 계약 내용, 특약, 갱신 형태 및 당사자 간 합의 등에 따라 달라질 수 있습니다. 구체적인 분쟁이 발생한 경우에는 계약서와 관련 자료를 토대로 법률전문가의 검토를 받는 것이 안전합니다.