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집을 계약하고 나면 부동산 거래신고를 하게 됩니다. 그런데 매수하는 주택의 지역이나 가격 등에 따라 주택 자금조달계획서를 함께 제출해야 하는 경우가 있습니다.
특히 처음 주택을 구입하는 분들은 “계약할 때 바로 내야 하나?” “잔금 치르기 전까지만 내면 되는 건가?” “대출이 아직 나오지 않았는데 어떻게 작성하지?” 하는 질문을 많이 합니다.
자금조달계획서는 잔금일을 기준으로 생각하면 안 됩니다. 제출기한의 기준이 되는 날은 부동산 거래계약을 체결한 날입니다.
① 공식 명칭은 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’입니다.
② 제출 대상이면 계약체결일부터 30일 이내에 제출합니다.
③ 규제지역 주택, 비규제지역의 일정 금액 이상 주택, 법인 매수 등은 제출 여부를 확인해야 합니다.
④ 자금조달계획서와 증빙서류는 제출 대상이 서로 다를 수 있습니다.
⑤ 아직 대출 실행 전이라 증빙이 어려운 경우에는 사유서를 첨부할 수 있습니다.
1. 자금조달계획서가 무엇일까?
흔히 ‘주택 자금조달계획서’라고 부르지만 정식 명칭은 주택취득자금 조달 및 입주계획서입니다.
집을 사는 데 필요한 돈을 어디에서 마련하는지, 그리고 취득한 주택에 누가 입주할 것인지 등을 적어 제출하는 서류입니다.
예금이나 주식·채권 매각대금, 증여·상속받은 자금, 기존 부동산을 처분한 돈, 금융기관 대출, 임대보증금 등의 자금조달 내용을 구분해 작성하게 됩니다.
2. 모든 주택 매매에 제출하는 것은 아닙니다
주택을 샀다고 해서 모든 매수인이 자금조달계획서를 제출하는 것은 아닙니다.
| 구분 | 자금조달계획서 |
|---|---|
| 규제지역 소재 주택 | 거래가격과 관계없이 제출 대상 |
| 비규제지역 주택 | 실제 거래가격 6억원 이상이면 제출 대상 |
| 법인이 주택을 매수하는 경우 | 지역·거래가격과 관계없이 제출 대상 |
따라서 계약한 주택의 가격만 볼 것이 아니라 계약 당시 해당 지역의 규제지역 지정 여부와 매수인의 유형도 함께 살펴봐야 합니다.
3. 언제까지 제출해야 할까?
제출 대상에 해당한다면 거래계약 체결일부터 30일 이내에 제출해야 합니다.
여기서 자주 혼동하는 것이 잔금일입니다. 잔금을 두 달 뒤에 치르기로 했다고 해서 자금조달계획서도 그때까지 제출하면 되는 것은 아닙니다.
9월 1일 주택 매매계약 체결
잔금일 11월 10일
이 경우 자금조달계획서 제출기한을 11월 10일 잔금일 기준으로 계산하는 것이 아니라 9월 1일 계약체결일을 기준으로 계산해야 합니다.
부동산 거래신고와 함께 제출하는 것이 일반적이지만, 매수인이 자금조달계획서를 분리해서 제출하려는 경우에도 거래계약 체결일부터 30일 이내라는 기한은 지켜야 합니다.
4. 공인중개사가 거래신고하면 알아서 제출될까?
중개거래라면 개업공인중개사가 부동산 거래신고를 하는 경우가 많습니다. 그렇다고 자금조달계획서의 내용을 공인중개사가 임의로 작성할 수 있는 것은 아닙니다.
자금조달·입주계획서는 매수인이 단독으로 서명 또는 날인하여 제출하는 서류입니다.
공인중개사가 거래신고와 함께 제출하는 방식이라면 매수인은 필요한 서류를 전달해야 합니다. 관련 서류를 거래신고자에게 제공하는 경우에는 계약체결일부터 25일 이내에 제공하도록 규정되어 있고, 그 기간 안에 제공하지 않았다면 매수인이 별도로 제출해야 합니다.
5. 계획서와 증빙서류는 같은 이야기가 아닙니다
실무에서 가장 많이 혼동하는 부분 중 하나입니다.
자금조달계획서 제출 대상이라고 해서 항상 모든 증빙서류까지 함께 제출하는 것은 아닙니다.
현행 규정상 증빙서류까지 첨부해야 하는 대상인지 별도로 판단해야 합니다. 특히 투기과열지구 소재 주택이나 토지거래허가구역에 소재한 주택 거래 등은 계약 당시 적용되는 규정을 확인하는 것이 안전합니다.
6. 어떤 증빙서류를 준비할까?
증빙서류 제출 대상이라면 계획서에 적은 자금의 종류에 맞는 자료를 준비합니다.
| 자금 종류 | 증빙자료 예시 |
|---|---|
| 금융기관 예금 | 예금잔액증명서 등 |
| 주식·채권 매각대금 | 주식거래내역서, 예금잔액증명서 등 |
| 증여·상속 | 증여세·상속세 신고서, 납세증명서 등 |
| 부동산 처분대금 | 부동산 매매계약서·임대차계약서 등 |
| 금융기관 대출 | 금융거래확인서·부채증명서·대출신청서 등 |
| 임대보증금 | 부동산 임대차계약서 |
| 그 밖의 차입금 | 차용 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류 |
7. 아직 대출이 나오지 않았다면?
계약 후 30일 안에는 자금조달계획서를 제출해야 하는데 대출은 잔금일에 맞춰 실행되는 경우가 많습니다.
이럴 때는 실제 대출이 실행되지 않았다는 이유만으로 제출기한을 잔금일까지 미룰 수 있는 것은 아닙니다.
현행 시행규칙은 계획서 제출일 현재 대출이 실행되지 않았거나 본인 소유 부동산의 매매계약이 아직 체결되지 않는 등 항목별 금액을 증명하기 어려운 경우 그 사유서를 첨부할 수 있도록 하고 있습니다.
8. 부모에게 받은 돈도 적어야 할까?
부모나 가족에게 증여받아 주택 구입자금으로 사용하는 돈이라면 계획서의 증여·상속 항목에 맞게 작성해야 합니다.
자기 예금으로 적어 놓고 실제 자금 흐름은 부모 계좌에서 나온다면 신고 내용과 실제 자금조달 내역이 달라질 수 있습니다.
자금조달계획서는 국세청 등 관계기관에 통보되어 신고내역 확인이나 관련 세법에 따른 조사 때 참고자료로 활용될 수 있으므로 실제 자금의 출처에 맞춰 작성하는 것이 좋습니다.
9. 계약하기 전에 이것부터 확인하세요
□ 계약일로부터 30일이 언제인지
□ 규제지역 또는 토지거래허가구역에 해당하는지
□ 자기자금과 차입금의 금액이 맞는지
□ 증여받은 자금이 포함돼 있는지
□ 기존 주택 처분대금을 사용할 예정인지
□ 대출 예정금액을 확인했는지
□ 증빙서류까지 제출해야 하는 거래인지
자주 묻는 질문
Q. 잔금일이 3개월 뒤라면 그때 제출해도 되나요?
아닙니다. 제출 대상 거래라면 잔금일이 아니라 거래계약 체결일부터 30일 이내를 기준으로 봐야 합니다.
Q. 대출금액이 아직 확정되지 않았는데 어떻게 하나요?
증빙서류 제출 대상인데 제출 당시 대출이 실행되지 않아 금액을 증명하기 어려운 경우에는 관련 규정에 따라 사유서를 첨부할 수 있습니다.
Q. 자금조달계획서를 잘못 쓰면 세금이 바로 부과되나요?
계획서를 제출했다는 사실만으로 세금이 부과되는 것은 아닙니다. 다만 신고내용은 관계기관에 통보될 수 있고, 거짓 작성이나 미제출은 과태료 문제로 이어질 수 있으므로 실제 자금 흐름에 맞게 작성해야 합니다.
마무리
주택 자금조달계획서는 잔금을 치른 뒤 작성하는 서류라고 생각하기 쉽지만 제출기한은 계약체결일에서 시작합니다.
주택을 계약했다면 먼저 내 거래가 제출 대상인지 확인하고, 대상이라면 계약일부터 30일이라는 기한을 놓치지 않는 것이 중요합니다.
특히 증여자금이나 대출, 기존 주택 처분대금처럼 여러 자금이 섞여 있다면 계약 후 급하게 맞추기보다 실제 자금 흐름을 기준으로 미리 자료를 정리해 두는 편이 좋습니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」
· 국가법령정보센터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」
· 국가법령정보센터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」
· 「주택취득자금 조달 및 입주계획서」 별지 제1호의 3 서식
· 국토교통부 부동산거래관리시스템
※ 이 글은 일반적인 부동산 정보 제공을 목적으로 작성했습니다. 규제지역 지정 여부와 개별 거래조건, 계약 시점 등에 따라 적용 내용이 달라질 수 있으므로 실제 거래에서는 계약 당시의 관련 법령과 관할 신고관청의 안내를 함께 확인하시기 바랍니다.