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부동산 계약을 마치고 나면 계약서와 함께 중개대상물 확인·설명서를 받게 됩니다.
그런데 나중에 확인해 보니 확인·설명서에 적힌 내용과 실제 상태가 다르다면 어떻게 될까요?
등기부상 권리관계를 잘못 적었을 수도 있고, 건축물의 용도나 시설물 상태, 공법상 이용제한 등을 잘못 설명한 경우도 있을 수 있습니다.
그렇다고 확인·설명서에 잘못된 내용 하나가 발견됐다고 해서 곧바로 계약이 무효가 되거나 공인중개사가 모든 손해를 책임지는 것은 아닙니다.
어떤 내용을 잘못 확인·설명했는지, 공인중개사가 확인해야 할 사항이었는지, 그 잘못 때문에 실제 손해가 발생했는지를 함께 살펴봐야 합니다.
① 개업공인중개사는 중개대상물을 성실·정확하게 확인하고 설명할 의무가 있습니다.
② 확인·설명서가 실제와 다르다고 모든 경우에 손해배상이 인정되는 것은 아닙니다.
③ 고의·과실로 확인·설명의무를 위반하고 재산상 손해가 발생했다면 손해배상책임이 문제될 수 있습니다.
④ 매도인·임대인이 잘못된 정보를 제공했는지도 함께 확인해야 합니다.
⑤ 문제가 발견되면 계약서·확인설명서·등기부·건축물대장 등 관련 자료부터 확보하는 것이 좋습니다.
1. 중개대상물 확인·설명서는 왜 작성할까?
부동산 계약에서 확인·설명서는 단순히 계약서에 따라붙는 서류가 아닙니다.
공인중개사법 제25조에 따르면 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물에 관한 일정한 사항을 확인하여 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명해야 합니다.
또 토지대장, 등기사항증명서, 건축물대장 등 설명의 근거가 되는 자료를 제시해야 하고, 거래계약서를 작성할 때는 확인·설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부해야 합니다.
2. 공인중개사는 무엇을 확인하고 설명해야 할까?
확인·설명의 범위는 생각보다 넓습니다.
| 구분 | 주요 확인내용 |
|---|---|
| 기본사항 | 소재지·면적·용도·구조·건축연도 등 |
| 권리관계 | 소유권·전세권·저당권·지상권·임차권 등 |
| 공법상 제한 | 토지이용계획·거래규제·이용제한 등 |
| 시설 상태 | 수도·전기·가스·소방·승강기·배수 등 |
| 환경·입지 | 일조·소음·진동·도로 및 교통 등 |
다만 모든 항목을 공인중개사가 직접 전문검사까지 해서 완벽하게 보증해야 한다는 의미는 아닙니다.
공적 장부로 확인하는 사항, 매도인이나 임대인에게 자료를 받아 확인하는 사항, 현장에서 확인하는 사항 등을 구분해 볼 필요가 있습니다.
3. 확인·설명서 내용이 실제와 다르면 어떻게 될까?
예를 들어 등기사항증명서에는 근저당권이 있는데 확인·설명서에는 없다고 기재했거나, 확인할 수 있었던 중요한 권리관계를 잘못 설명했다고 해보겠습니다.
이런 경우에는 공인중개사의 확인·설명의무 위반 여부가 문제 될 수 있습니다.
공인중개사법 제30조는 개업공인중개사가 중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있습니다.
· 확인·설명의무 대상에 해당하는 사항이었는가
· 실제와 다른 내용을 기재하거나 설명했는가
· 공인중개사에게 고의 또는 과실이 있었는가
· 거래당사자에게 실제 재산상 손해가 발생했는가
· 잘못된 확인·설명과 손해 사이에 인과관계가 있는가
4. 잘못 적혀 있으면 계약도 자동으로 무효가 될까?
이 부분은 구분해서 봐야 합니다.
중개대상물 확인·설명서에 사실과 다른 내용이 있다는 이유만으로 매매계약이나 임대차계약이 자동으로 무효가 되는 것은 아닙니다.
계약의 효력 문제와 공인중개사의 확인·설명의무 위반에 따른 책임은 별도로 판단해야 합니다.
다만 잘못 알려진 내용이 계약의 중요한 전제가 되었거나 매도인·임대인의 기망, 착오, 채무불이행 등의 문제가 함께 있다면 계약 취소나 해제 등 다른 법률문제가 생길 수 있습니다.
5. 매도인이 잘못 알려준 내용이라면 중개사는 책임이 없을까?
매도인이나 임대인이 중개사에게 사실과 다른 내용을 알려주는 경우도 있습니다.
공인중개사법은 확인·설명을 위해 필요한 경우 매도인이나 임대인에게 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있도록 하고 있습니다.
또 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수인이나 임차인에게 설명하고 확인·설명서에 기재해야 합니다.
따라서 매도인이 잘못 알려줬다는 사정만으로 언제나 공인중개사의 책임이 없어지는 것은 아닙니다.
공적 자료나 통상적인 확인절차를 통해 확인할 수 있었던 사항인지, 중개사가 필요한 확인을 했는지 등을 구체적으로 살펴봐야 합니다.
6. 등기부에 나오지 않는 권리관계도 확인해야 할까?
확인·설명의무는 등기부에 적힌 내용만 옮겨 적는 것으로 끝나지 않을 수 있습니다.
대법원은 확인·설명서의 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’에 임대차 관계 등이 포함될 수 있다고 보고 있습니다.
특히 상가 임차권 양도계약 사건에서 대법원은 중개업자가 상가임대차보호법상 보호 여부를 판단하는 데 필요한 권리관계 등에 관한 자료를 확인·설명할 의무가 있다고 판단했습니다.
공인중개사가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반해 의뢰인에게 재산상 손해를 입혔다면 손해배상책임이 인정될 수 있습니다.
7. 최근 대법원 판례에서 볼 수 있는 사례
2024년 대법원 판결에서는 임대차계약 당시 작성된 확인·설명서에 임대인이 선순위 전세보증금을 약 8억 원이라고 설명했다는 내용이 적혀 있었는데, 이후 경매절차에서 확인된 선순위 임차인들의 보증금 총액은 약 18억 원이었던 사건이 다뤄졌습니다.
임차인은 결국 경매에서 보증금을 배당받지 못했고 공인중개사 등을 상대로 손해배상을 청구했습니다.
대법원은 이 사건에서 해당 공인중개사의 행위가 공인중개사법상 ‘중개행위’에 해당하는지를 다시 판단해야 한다는 취지로 원심판결을 파기했습니다.
이 판결은 확인·설명서에 기재된 내용과 실제 권리관계가 크게 다른 상황에서 공인중개사의 중개행위와 손해배상책임이 어떻게 문제 될 수 있는지를 보여주는 사례입니다.
8. 잘못된 사실을 발견했다면 무엇부터 확인할까?
계약 후 확인·설명서와 실제 상태가 다르다는 사실을 알았다면 먼저 관련 자료를 한곳에 모아보는 것이 좋습니다.
□ 부동산 매매·임대차계약서
□ 중개대상물 확인·설명서
□ 계약 당시 등기사항증명서
□ 건축물대장·토지대장
□ 토지이용계획확인서
□ 계약 전후 주고받은 문자·메신저
□ 매도인·임대인이 제공한 자료
□ 실제 손해를 확인할 수 있는 자료
그다음 확인·설명서의 어느 항목이 실제와 다른지, 계약 당시 공인중개사가 어떤 설명을 했는지, 잘못된 내용 때문에 어떤 손해가 발생했는지를 나누어 살펴볼 필요가 있습니다.
공인중개사도 이것은 꼭 확인해야 합니다
□ 등기사항증명서의 권리관계 확인
□ 건축물대장상 용도와 위반건축물 여부 확인
□ 공법상 이용제한 확인
□ 매도인·임대인에게 필요한 자료 요구
□ 확인할 수 없는 내용은 임의로 단정하지 않기
□ 자료제공에 불응했다면 그 사실을 설명서에 기재
□ 설명의 근거자료를 거래당사자에게 제시
자주 묻는 질문
Q. 확인·설명서가 틀리면 공인중개사가 무조건 배상하나요?
무조건 그렇지는 않습니다. 확인·설명의무 위반 여부와 고의·과실, 실제 재산상 손해 및 인과관계 등을 구체적으로 살펴야 합니다.
Q. 확인·설명서에 서명했으면 나중에 문제를 제기할 수 없나요?
서명했다는 사실만으로 확인·설명의무 위반에 관한 모든 문제가 없어지는 것은 아닙니다. 다만 실제로 어떤 설명을 받았는지 등을 판단할 때 확인·설명서의 기재내용과 서명은 중요한 자료가 될 수 있습니다.
Q. 확인·설명서가 잘못되면 계약도 취소할 수 있나요?
확인·설명서의 오류만으로 계약이 자동 취소되는 것은 아닙니다. 계약 취소나 해제 여부는 잘못 알려진 내용과 계약의 관계, 당사자의 행위와 구체적인 법적 요건을 별도로 검토해야 합니다.
마무리
중개대상물 확인·설명서는 계약 당일 형식적으로 작성하고 끝내는 서류가 아닙니다.
거래하려는 부동산의 상태와 권리관계, 이용제한 등을 계약 전에 확인하고 당사자에게 전달하기 위한 중요한 서류입니다.
확인·설명서와 실제 내용이 다르다면 어떤 항목이 잘못됐는지만 볼 것이 아니라, 중개사가 확인해야 했던 사항인지, 그 잘못으로 실제 재산상 손해가 발생했는지를 함께 확인해야 합니다.
공인중개사 입장에서도 확인할 수 없는 사항을 추측해 적기보다 근거자료를 확인하고, 확인할 수 없는 부분은 그 상황을 정확하게 설명하고 기록해 두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「공인중개사법」 제25조·제30조
· 국가법령정보센터 「공인중개사법 시행령」 제21조
· 대법원 2017. 7. 11. 선고 2016다261175 판결
· 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다286308 판결
※ 이 글은 일반적인 부동산 중개와 중개대상물 확인·설명의무에 관한 정보를 제공하기 위한 내용입니다. 실제 손해배상책임이나 계약의 효력은 잘못 기재된 사항의 내용, 중개사의 고의·과실, 손해 발생 및 구체적인 거래경위에 따라 달라질 수 있습니다.