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공장을 보러 갔는데 내부에 생산기계와 컴프레서, 호이스트 같은 설비가 그대로 남아 있는 경우가 있습니다.
매도인이 “기계까지 전부 포함해서 이 가격에 넘기겠다”고 하면 매수인 입장에서는 괜찮은 조건처럼 보일 수 있습니다.
하지만 중고기계가 포함된 공장 매매는 건물만 확인하고 계약해서는 안 됩니다.
현재 공장 안에 있다는 사실과 매도인이 그 기계를 적법하게 넘겨줄 수 있다는 것은 다른 문제이기 때문입니다.
매도인 소유인지, 리스나 임대 장비는 아닌지, 담보와 관련된 기계는 아닌지부터 확인해야 합니다. 오래 사용한 기계라면 실제 작동상태와 수리비 문제도 따져봐야 합니다.
이번 글에서는 공장과 함께 중고기계를 인수할 때 매수인이 계약 전에 무엇을 확인해야 하는지 실무 순서대로 살펴보겠습니다.
30초 요약
① 공장 안에 있는 기계라고 모두 매도인 소유는 아닙니다.
② 리스·렌탈·임차 장비인지 먼저 확인해야 합니다.
③ 공장저당과 관련된 기계인지도 확인할 필요가 있습니다.
④ 제조사·모델·제조번호를 기록해 계약대상을 특정하는 것이 좋습니다.
⑤ 계약 전 실제 시운전으로 작동상태를 확인해야 합니다.
⑥ 잔금 전 기계 반출·교체와 인도 후 고장책임도 특약으로 정해두는 것이 안전합니다.
| 확인사항 | 매수인이 확인할 내용 |
|---|---|
| 소유자 | 매도인 소유인지, 제3자 소유인지 확인 |
| 리스·렌탈 | 리스회사·렌탈회사 등의 소유 장비인지 확인 |
| 담보관계 | 공장저당 등 기계와 관련된 권리관계 확인 |
| 기계 특정 | 기계명·제조사·모델·제조번호·수량 기록 |
| 기계 상태 | 시운전·고장·누유·소음·수리내역 등 확인 |
| 계약 특약 | 반출금지·인도상태·고장책임 등을 구체적으로 약정 |
1. 공장 안에 있다고 매도인 기계는 아니다
중고기계가 포함된 공장을 매수할 때 가장 먼저 확인할 것은 기계의 상태보다 누구 소유인지입니다.
공장 내부에 설치돼 있고 현재 매도인이 사용하고 있더라도 반드시 매도인 소유라고 단정할 수는 없습니다.
리스회사에서 빌린 기계일 수도 있고, 렌탈 장비일 수도 있습니다. 이전 임차인이나 다른 사업자의 소유물이 남아 있을 가능성도 있습니다.
따라서 “공장 안의 기계 일체를 포함한다”는 문구만 믿기보다는 기계별 소유관계를 확인해야 합니다.
구입계약서, 세금계산서, 리스계약서, 장비등록·관리자료 등 확인 가능한 자료를 매도인에게 요청해 실제 소유관계를 맞춰보는 것이 좋습니다.
2. 리스·렌탈 기계라면 특히 주의해야 한다
공장 현장에서 사용하는 고가 장비 중에는 매달 사용료를 내면서 사용하는 리스·렌탈 장비가 있을 수 있습니다.
이런 기계는 공장 매도인이 사용하고 있다는 이유만으로 매수인에게 소유권을 넘길 수 있는 것은 아닙니다.
계약 전 다음과 같은 질문을 해보는 것이 좋습니다.
- 이 기계를 직접 구입했는가?
- 리스 또는 렌탈 계약이 남아 있는가?
- 할부대금이 남아 있는가?
- 계약 종료 후 소유권을 취득하는 조건인가?
- 제3자가 반환을 요구할 가능성은 없는가?
특히 고가 생산설비라면 구두 설명만 듣지 말고 관련 계약자료를 확인하는 것이 안전합니다.
3. 공장에 근저당이 있다면 기계 목록도 확인하자
공장 매매에서는 부동산 등기부의 근저당권만 확인하고 끝내기 쉽습니다.
하지만 공장에 설치된 기계·기구가 공장저당과 관련돼 있는 경우가 있습니다.
「공장 및 광업재단 저당법」에 따르면 공장에 속하는 토지나 건물에 설정된 저당권의 효력이 일정한 요건 아래 그 토지나 건물에 설치된 기계·기구 및 공장의 공용물에 미칠 수 있습니다.
또 이러한 저당권 설정등기를 신청할 때에는 저당권 목적이 되는 기계·기구 등의 목록을 제출하도록 하고 있습니다.
따라서 공장에 근저당권이 설정돼 있고 중고기계까지 함께 인수한다면 부동산 등기만 보는 데서 끝내지 말고 해당 기계가 공장저당의 목적물에 포함되는지도 확인할 필요가 있습니다.
특히 기계의 명칭만 보는 것보다 제조번호나 규격 등으로 실제 현장 기계와 관련 목록의 기계가 같은 물건인지 대조하는 것이 중요합니다.
4. 기계 목록에 이름만 적어서는 부족하다
계약서에 단순히 ‘CNC 2대’, ‘콤프레서 1대’라고 적어놓으면 나중에 어느 기계를 말하는지 문제가 생길 수 있습니다.
같은 종류의 기계가 여러 대 있다면 더욱 그렇습니다.
가능하면 별도의 기계·설비 목록을 만들어 다음 내용을 적어두는 것이 좋습니다.
- 기계명
- 제조사
- 모델명
- 제조번호 또는 시리얼번호
- 제조연도
- 수량
- 현재 설치 위치
- 주요 부속장치
- 현장 사진
기계 전면과 명판을 함께 촬영해두면 계약 당시 어떤 기계를 인수하기로 했는지 확인하기가 훨씬 쉬워집니다.
5. 중고기계는 반드시 시운전해보자
외관이 깨끗하다고 정상적으로 작동하는 것은 아닙니다.
몇 달 동안 가동하지 않았던 기계라면 실제 생산과정에서 문제가 나타날 수도 있습니다.
가능하면 매도인 입회 아래 전원을 켜고 실제 작동 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
단순히 전원이 들어오는지만 볼 것이 아니라 기계 특성에 따라 가동 중 소음, 진동, 누유, 제어장치 오류, 주요 부품 상태 등을 확인합니다.
고가 기계이거나 매수인이 기계에 익숙하지 않다면 해당 설비를 아는 기술자나 제조사·정비업체의 도움을 받아 확인하는 것도 방법입니다.
최근 수리내역과 고장내역, 주요 부품 교환 여부도 함께 확인하면 이후 예상되는 유지비를 판단하는 데 도움이 됩니다.
6. 기계 가격보다 수리비가 더 중요할 수도 있다
매도인이 “이 기계는 중고가격으로 수천만 원짜리”라고 설명하더라도 그 말을 그대로 기계 가치로 판단해서는 안 됩니다.
같은 모델이라도 사용시간과 관리상태에 따라 실제 가치는 크게 달라질 수 있습니다.
생산이 중단된 모델이라면 부품을 구하기 어렵거나 제조사 A/S가 끝난 경우도 있습니다.
따라서 중고기계의 가치를 판단할 때는 현재 중고가격뿐 아니라 앞으로 사용할 수 있는 기간과 예상 수리비까지 같이 살펴봐야 합니다.
공장 매매가격이 조금 저렴해 보여도 기계를 인수하자마자 큰 수리비가 들어간다면 실제 매입비용은 달라질 수 있습니다.
7. 계약 후 잔금 전에 기계가 바뀌는 것도 막아야 한다
계약일과 잔금일 사이에 시간이 있다면 또 하나 확인할 문제가 있습니다.
계약할 때 봤던 기계가 잔금일까지 그대로 남아 있는지입니다.
기계·설비가 매매대금에 포함돼 있다면 매도인이 잔금 전에 이를 반출하거나 다른 기계로 교체하지 못하도록 계약서에서 분명하게 정해두는 것이 좋습니다.
기계 목록과 사진을 계약서에 첨부해 두면 잔금 전 현장확인 때 비교하기도 쉽습니다.
잔금 지급 직전에는 토지·건물뿐 아니라 포함하기로 한 기계도 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.
8. 인도 후 바로 고장 나면 누가 책임질까?
중고기계는 새 제품과 달리 이미 상당 기간 사용한 물건입니다.
그래서 계약 후 “원래 잘 돌아가던 기계였다”와 “처음부터 고장이 있었다”는 주장이 엇갈릴 수 있습니다.
이런 분쟁을 줄이려면 계약할 때 기계의 현재 상태와 인도 조건을 가능한 한 구체적으로 정해두는 것이 좋습니다.
예를 들어 현 상태로 인수하는 것인지, 잔금일까지 정상 작동 상태를 유지해야 하는지, 이미 확인된 고장은 무엇인지, 특정 부품의 수리는 누가 부담하는지 등을 협의할 수 있습니다.
모든 중고기계 거래에서 동일한 책임기준이 적용된다고 단정하기보다 계약 당시 상태와 당사자가 합의한 내용을 명확히 남기는 것이 중요합니다.
9. 계약서에는 기계 부분을 따로 정리하자
공장 매매계약서에는 토지와 건물뿐 아니라 함께 인수하는 중고기계도 별도로 정리하는 것이 좋습니다.
실무에서는 다음과 같은 내용을 검토할 수 있습니다.
- 매매에 포함되는 기계·설비의 정확한 목록
- 각 기계의 소유자가 매도인이라는 확인
- 리스·렌탈 등 제3자 권리가 있는 기계의 처리
- 공장저당 등 담보관계 확인 및 필요한 말소·정리 조건
- 계약 후 잔금일까지 기계 반출·교체 금지
- 잔금일 기계 작동상태 확인방법
- 확인된 고장이나 수리 필요사항
- 기계와 부동산의 인도 시점
- 기계대금과 부가가치세 처리방법
특약은 실제 거래조건과 기계 종류에 맞춰 작성해야 하므로 일률적인 문구를 그대로 사용하는 것보다는 해당 거래에 맞게 정리하는 것이 좋습니다.
10. 결국 ‘기계가 있다’보다 ‘안전하게 받을 수 있나’가 중요하다
중고기계가 포함된 공장은 매수인에게 장점이 될 수 있습니다.
기존 설비를 그대로 사용할 수 있다면 새 기계를 구입하고 설치하는 비용과 시간을 줄일 수 있기 때문입니다.
하지만 기계가 많다고 무조건 좋은 조건은 아닙니다.
실제 소유자가 누구인지 불분명하거나 담보 문제가 있고, 오래돼 수리비가 많이 들어가는 기계라면 오히려 부담이 될 수 있습니다.
따라서 공장을 계약할 때는 기계의 숫자나 매도인이 말하는 중고가격보다 소유관계 → 담보관계 → 기계 특정 → 작동상태 → 인도조건 순서로 확인하는 것이 안전합니다.
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이번 글이 중고기계를 실제로 안전하게 인수할 수 있는지를 다뤘다면, 위 글에서는 기계·설비가 공장 매매에 포함되는지와 가격을 어떻게 구분할지를 각각 확인할 수 있습니다.
중고기계 포함 공장 매수 전 체크리스트
- □ 매도인 소유 기계가 맞는가?
- □ 리스·렌탈·제3자 소유 기계는 없는가?
- □ 공장저당 등 담보관계를 확인했는가?
- □ 제조사·모델·제조번호를 확인했는가?
- □ 기계 명판과 사진을 남겼는가?
- □ 실제 시운전을 해봤는가?
- □ 고장·수리내역을 확인했는가?
- □ 부품 공급과 A/S 가능 여부를 확인했는가?
- □ 잔금 전 반출·교체 금지 조건을 정했는가?
- □ 인도 당시 기계 상태와 고장책임을 정했는가?
FAQ
Q1. 공장 안에 있는 기계는 공장을 사면 모두 같이 넘어오나요?
그렇다고 단정할 수 없습니다. 공장 매매에 어떤 기계·설비를 포함하는지는 계약내용과 각 기계의 소유관계 등을 확인해야 합니다.
Q2. 매도인이 자기 기계라고 하면 그것만 확인하면 되나요?
고가 기계라면 구입자료, 세금계산서, 리스·렌탈 계약 여부 등 확인 가능한 자료를 함께 살펴보는 것이 안전합니다.
Q3. 공장 근저당권이 기계에도 영향을 줄 수 있나요?
공장저당의 경우 법에서 정한 요건에 따라 공장 토지·건물에 설치된 기계·기구 등이 저당권의 목적이 될 수 있습니다. 따라서 관련 목록과 실제 기계를 대조해 볼 필요가 있습니다.
Q4. 공장저당 목록에 있으면 무조건 매도인 소유 기계인가요?
그렇다고 단정할 수 없습니다. 대법원은 공장저당 목적물 목록에 기재된 기계라도 저당권설정자가 아닌 제3자의 소유라면 그 저당권의 효력이 미치지 않는다고 판단한 사례가 있습니다. 결국 목록과 함께 실제 소유관계를 확인해야 합니다.
Q5. 중고기계는 현 상태로 인수한다고 적으면 충분한가요?
기계의 현재 상태, 확인된 고장, 시운전 여부, 잔금일까지 유지해야 할 상태, 인도 후 발견되는 문제의 처리 등을 가능한 한 구체적으로 정해두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
핵심 정리
중고기계가 포함된 공장을 매수할 때는 기계가 있다는 사실보다 그 기계를 문제없이 넘겨받아 계속 사용할 수 있는지가 중요합니다.
공장 안에 설치돼 있다고 모두 매도인 소유인 것은 아니므로 리스·렌탈이나 제3자 소유 여부를 먼저 확인해야 합니다.
공장에 근저당권이 있다면 공장저당과 관련된 기계인지도 살펴볼 필요가 있습니다.
그다음 제조번호와 모델을 특정하고 실제 시운전과 수리내역을 확인합니다.
마지막으로 계약일부터 잔금일까지 기계가 반출되거나 바뀌지 않도록 하고, 인도 당시 상태와 고장책임을 계약서에 구체적으로 남겨두는 것이 좋습니다.
자료출처
- 국가법령정보센터 「공장 및 광업재단 저당법」 제3조·제4조·제6조 등
- 국가법령정보센터 「공장 및 광업재단 저당등기 규칙」
- 대법원 1992. 8. 29. 자 92마576 결정
- 대법원 공장저당 관련 판례
※ 이 글은 중고기계가 포함된 공장 매매 시 확인할 일반적인 실무사항을 정리한 내용입니다. 실제 기계의 소유권·담보관계와 계약상 책임은 개별 계약 및 권리관계에 따라 달라질 수 있으므로 고가 기계나 권리관계가 복잡한 거래는 계약 전에 법률·세무 등 관련 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.