티스토리 뷰
목차
집 한 채를 보유한 상태에서 지방에 주택을 하나 더 구입하면 무조건 2 주택자가 되어 세금 부담이 커질까요?
반드시 그렇지는 않습니다. 일정한 지역과 주택가액 요건을 충족하는 지방주택을 추가로 취득하면 양도소득세와 종합부동산세에서 1세대 1주택 특례를 적용받거나, 일정한 경우 주택 수 산정에서 제외하는 제도가 있습니다.
흔히 이를 ‘지방 세컨드홈 세제특례’라고 부릅니다.
특히 정부의 2026년 세제개편안에는 2027년부터 대상지역을 확대하고 일부 주택가액 기준을 높이며 적용기간을 연장하는 내용이 포함돼 있습니다.
먼저 확인하세요.
이 글은 2026년 현재 시행 중인 제도와 정부가 발표한 2026년 세제개편안을 구분해 설명합니다. 2027년 이후 개편 내용은 입법 및 시행령 개정 과정에서 달라질 수 있습니다.
30초 핵심요약
| 확인 항목 | 핵심 내용 |
|---|---|
| 대상 | 기존 주택 보유자가 요건을 갖춘 지방주택을 추가 취득하는 경우 |
| 1주택 특례 | 일정 요건 충족 시 기존 주택에 1세대 1주택 특례 적용 가능 |
| 양도세 | 일정 특례주택은 주택 수 산정에서 제외 가능 |
| 종부세 | 일정 요건 충족 시 주택 수 산정 제외 또는 1세대 1주택 특례 적용 |
| 2027년 정부안 | 대상지역 확대·일부 가액기준 상향·취득기간 연장 |
빠르게 확인하기
1. 지방 세컨드홈 세제혜택이란?
지방 세컨드홈 세제특례는 기존에 주택을 보유하고 있는 사람이 일정 요건을 갖춘 지방주택을 추가로 취득했을 때 주택 수 증가에 따른 세금 불이익을 완화해 주는 제도입니다.
하지만 지방에 있는 주택이라고 모두 세컨드홈 특례주택이 되는 것은 아닙니다.
주택의 소재지역과 가격, 취득시기, 기존 주택과의 지역 관계 등을 함께 확인해야 합니다.
2. 1주택자가 지방에 한 채 더 사도 1 주택 특례가 가능할까?
일정 요건을 충족하면 가능합니다.
1주택을 보유한 1세대가 요건을 갖춘 인구감소지역 등의 주택 한 채를 추가 취득하는 경우 양도소득세와 종합부동산세를 적용할 때 1세대 1 주택자로 보는 특례가 마련돼 있습니다.
다만 이것은 추가로 취득한 세컨드홈이 모든 세금에서 존재하지 않는 주택처럼 취급된다는 의미는 아닙니다.
각 세목에서 정한 요건에 따라 특례가 적용된다고 이해하는 것이 정확합니다.
관련 글
1세대 1주택의 기본 비과세 요건과 거주기간은 이전 글에서 자세히 정리했습니다.
3. 현재 세컨드홈 특례 대상지역은 어디일까?
2026년 현재 모든 비수도권 주택이 특례 대상인 것은 아닙니다.
현행 제도에서는 일정한 인구감소지역과 비수도권 인구감소관심지역 등을 중심으로 특례가 적용됩니다.
| 지역 구분 | 주요 기준 |
|---|---|
| 비수도권 인구감소지역 | 광역시 일부 지역 제외, 광역시 군지역 등은 별도 요건 확인 |
| 수도권 인구감소지역 | 접경지역 여부 등 추가요건 확인 |
| 비수도권 인구감소관심지역 | 광역시 일부 지역 제외 |
따라서 단순히 서울·경기·인천 밖의 주택이라는 이유만으로 특례 대상이라고 판단해서는 안 됩니다.
4. 세컨드홈 주택가액 기준은 얼마일까?
현행 세제에서는 지역에 따라 주택가액 기준도 다릅니다.
특히 인구감소지역 등의 주택 수 산정 제외 규정에서는 기준시가와 공시가격을 확인해야 합니다.
| 지역 | 현행 주요 가액기준 |
|---|---|
| 수도권 밖 인구감소지역 | 9억원 이하 |
| 그 밖의 요건을 갖춘 인구감소지역 | 4억원 이하 |
| 비수도권 인구감소관심지역 | 4억원 이하 |
여기서 중요한 것은 일반적인 실거래가격 9억 원·4억 원이라는 의미가 아니라 세법에서 정한 기준시가·공시가격 기준이라는 점입니다.
5. 기존 주택과 같은 시·군·구에 사도 될까?
특례에서 놓치기 쉬운 중요한 조건입니다.
현행 주택 수 제외 규정에서는 추가로 취득하는 특례주택이 그 주택 취득 전에 보유하고 있던 주택과 동일한 시·군·구에 소재하지 않을 것을 요건으로 두고 있습니다.
따라서 세컨드홈을 계약하기 전에 기존 주택과 추가주택의 행정구역을 반드시 비교하는 것이 좋습니다.
6. 양도소득세에서는 어떤 혜택이 있을까?
세컨드홈 특례를 ‘양도세를 직접 일정 금액 깎아주는 제도’라고 이해하면 정확하지 않습니다.
핵심은 요건을 충족하는 지방주택을 취득했을 때 1세대 1주택 특례 또는 주택 수 산정 제외 규정을 적용할 수 있다는 것입니다.
1 주택자가 적격 세컨드홈을 취득한 뒤 기존 주택을 양도하는 경우에는 일정 요건 아래 세컨드홈을 제외하고 1세대 1 주택 비과세 여부를 판단할 수 있습니다.
다만 기존 주택 자체의 보유기간·거주기간 등 비과세 기본요건은 별도로 충족해야 합니다.
7. 종합부동산세에서는 어떤 혜택이 있을까?
종합부동산세에서도 요건을 갖춘 세컨드홈을 추가 취득한 경우 1세대 1주택 특례 또는 주택 수 산정 제외 규정을 적용할 수 있습니다.
2026년 시행령에는 일정한 인구감소지역 및 인구감소관심지역 주택을 종합부동산세 주택 수 산정에서 제외하는 규정이 마련돼 있습니다.
다만 주택 수에서 제외된다고 해서 해당 주택의 공시가격이 종부세 과세표준에서 무조건 전부 빠진다는 의미는 아닙니다.
주택 수 판정과 실제 과세표준 계산은 구분해서 확인해야 합니다.
관련 글
1 주택자 기본공제와 공정시장가액비율 등 종합부동산세 제도는 아래 글에서 자세히 정리했습니다.
8. 다주택자에게도 주택 수 제외 특례가 있을까?
있습니다.
1 주택자가 이용하는 세컨드홈 1세대 1 주택 특례와는 별개로, 일정한 인구감소지역·인구감소관심지역 주택은 다주택자의 양도소득세 중과 여부를 판단할 때 주택 수 산정에서 제외될 수 있습니다.
2026년 1월 1일 이후 취득하는 일정 주택 중 지역과 기준시가 등의 요건을 충족한 경우가 대상입니다.
따라서 ‘1주택자 세컨드홈 특례’와 ‘다주택자 주택 수 제외 특례’를 같은 제도로 혼동해서는 안 됩니다.
9. 2027년부터 무엇이 달라질 예정일까?
정부가 발표한 2026년 세제개편안에서는 지방 세컨드홈 특례를 한 단계 더 확대하는 내용이 포함돼 있습니다.
정부안의 주요 내용은 다음과 같습니다.
| 항목 | 정부안 |
|---|---|
| 대상지역 | 기존 대상 외 일정 비수도권 지역 추가 |
| 인구감소관심지역 등 가액 | 4억원 → 6억원 |
| 새로 추가되는 지역 | 공시가격 4억원 상한 |
| 1세대 1주택 특례 취득기간 | 2029년 12월 31일까지 연장 |
새롭게 추가되는 비수도권 지역의 구체적인 범위는 대통령령에서 정하도록 정부안에 제시돼 있습니다.
따라서 현재 단계에서 특정 지역이 2027년부터 반드시 포함된다고 단정해서는 안 됩니다.
10. 취득시기도 반드시 확인해야 한다
세컨드홈 세제특례는 주택을 언제 취득했는지도 매우 중요합니다.
현행 1세대 1주택 특례는 일정 요건 아래 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지 취득하는 주택을 대상으로 하고 있습니다.
정부의 2026년 세제개편안에서는 이를 2029년 12월 31일까지 연장하는 내용이 포함돼 있습니다.
정부안에서 추가되는 지역과 상향된 가액 기준은 2027년 1월 1일 이후 취득분부터 적용하는 내용입니다.
관련 글
세컨드홈을 포함해 1 주택자·다주택자·종부세·토지까지 전체 세제개편 내용을 아래 글에서 한 번에 확인할 수 있습니다.
내가 세컨드홈 특례 대상인지 체크해보세요
| 체크 | 확인사항 |
|---|---|
| □ | 현재 세법상 주택 수를 확인했는가? |
| □ | 추가로 취득할 주택이 특례 대상지역에 있는가? |
| □ | 기존 주택과 동일한 시·군·구가 아닌가? |
| □ | 해당 지역의 기준시가·공시가격 상한을 충족하는가? |
| □ | 취득예정일이 특례 적용기간에 포함되는가? |
| □ | 1세대 1주택 특례와 다주택자 주택 수 제외 특례를 구분했는가? |
| □ | 2027년 이후 취득이라면 최종 개정법령과 대상지역을 다시 확인했는가? |
자주 묻는 질문
Q. 지방에 집 한 채를 사면 무조건 세컨드홈 특례가 적용되나요?
아닙니다.
대상지역, 취득시기, 주택가액, 기존 주택과의 지역 관계 등 세법에서 정한 요건을 충족해야 합니다.
Q. 세컨드홈을 사면 기존 집은 무조건 양도세 비과세인가요?
아닙니다.
세컨드홈 특례에 따라 주택 수에서 제외되더라도 기존 주택 자체가 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족해야 합니다.
Q. 세컨드홈 9억 원 기준은 실거래가격인가요?
아닙니다.
현행 관련 규정에서는 기준시가·공시가격 기준을 확인해야 합니다. 실제 매매가격과 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
Q. 2027년부터 모든 비수도권 주택이 특례 대상이 되나요?
아닙니다.
정부안은 대상지역을 확대하지만 새롭게 추가되는 지역의 구체적인 범위는 대통령령에서 정하도록 하고 있습니다.
Q. 세컨드홈 특례가 적용되면 양도세와 종부세 기준이 완전히 똑같나요?
아닙니다.
양도소득세와 종합부동산세는 적용 법령과 계산방법이 다르므로 각 세목의 요건을 따로 확인해야 합니다.
지방 세컨드홈 세제혜택 핵심 정리
지방 세컨드홈 특례의 핵심은 지방에 집을 한 채 추가로 취득했다고 해서 모든 경우 일반적인 2 주택자와 동일하게 세금을 적용하지는 않는다는 것입니다.
일정 요건을 갖춘 인구감소지역 등의 주택을 취득하면 양도소득세·종합부동산세에서 1세대 1 주택 특례 또는 주택 수 산정 제외 규정을 적용받을 수 있습니다.
하지만 모든 지방주택이 대상은 아닙니다.
지역 → 기존 주택과의 시·군·구 관계 → 주택가액 → 취득시기 → 적용할 세목 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
특히 2027년 이후에는 정부의 2026년 세제개편안에 따라 대상지역과 일부 가액 기준이 확대될 예정이므로 실제 주택을 취득하는 시점의 최종 법령을 다시 확인해야 합니다.
※ 꼭 확인하세요.
이 글은 2026년 현재 시행 중인 법령과 정부가 발표한 2026년 세제개편안을 구분하여 정리했습니다. 정부안은 국회 입법과 시행령 개정 과정에서 변경될 수 있으며 실제 세금은 주택 소재지·취득시기·가액·보유주택 수 등 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「조세특례제한법」 및 「조세특례제한법 시행령」
국가법령정보센터 「소득세법 시행령」
국가법령정보센터 「종합부동산세법 시행령」
정부 「2026년 세제개편안」 상세본