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전셋집 등기부를 확인했는데 근저당도 많지 않고 압류도 없습니다.
그렇다면 이 집은 안심하고 계약해도 될까요?
한 가지 더 확인해 볼 것이 있습니다.
집주인이 내지 않은 세금이 있는지입니다.
집주인에게 세금 체납이 있다고 해서 모든 경우에 세금이 내 전세보증금보다 먼저 변제되는 것은 아닙니다.
반대로 등기부에 세금 압류가 보이지 않는다는 이유만으로 체납세금이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다.
세금과 임차보증금의 우선관계는 세금의 종류와 법정기일, 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점 등 여러 조건에 따라 달라질 수 있기 때문입니다.
그래서 전세계약을 앞두고 있다면 등기부만 확인하고 끝내지 말고 집주인의 국세와 지방세 관련 정보도 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
이번 글에서는 집주인의 세금 체납을 어떻게 확인하고, 실제 체납 사실이 발견됐다면 무엇을 따져봐야 하는지 알아보겠습니다.
• 등기부에 압류가 없다고 세금 체납까지 없다는 뜻은 아닙니다.
• 전세계약을 체결할 때 임대인은 법에서 정한 납세증명서 등을 제시해야 합니다.
• 계약 전에는 임대인의 동의를 받아 미납국세·미납지방세를 열람할 수 있습니다.
• 보증금이 1,000만원을 초과하는 계약을 체결한 임차인은 임대차기간 시작일까지 일정한 요건 아래 임대인 동의 없이 열람할 수 있습니다.
• 세금 체납이 있다고 무조건 세금이 전세보증금보다 앞서는 것은 아닙니다.
• 세금의 법정기일과 임차인의 권리취득 시점 등 구체적인 순위를 확인해야 합니다.
• 체납이 확인됐다면 주택가격·근저당·선순위 임차인까지 함께 살펴봅니다.
1. 집주인 세금 체납이 왜 전세보증금과 관계가 있을까?
전세계약을 앞두고 등기부를 확인하는 가장 큰 이유 중 하나는 내 보증금보다 먼저 권리를 주장할 수 있는 채권이 얼마나 있는지 살펴보기 위해서입니다.
그런데 선순위 권리를 볼 때 은행 근저당만 생각해서는 부족할 수 있습니다.
집주인이 국세나 지방세를 내지 않았다면 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 세금과 임차보증금 사이의 우선순위가 문제가 될 수 있습니다.
다만 세금이 있다는 이유만으로 언제나 세금이 먼저 배당되는 것은 아닙니다.
세금의 종류와 법정기일, 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점 등 구체적인 조건에 따라 순위가 달라질 수 있습니다.
2. 등기부가 깨끗하면 세금 체납도 없는 걸까?
그렇지는 않습니다.
집주인의 체납으로 부동산이 압류됐다면 등기부에서 압류등기를 확인할 수 있는 경우가 있습니다.
하지만 세금을 내지 않았다고 해서 곧바로 모든 체납 사실이 부동산 등기부에 표시되는 것은 아닙니다.
따라서 등기부에 압류가 없다는 사실만으로 “집주인에게 미납세금이 없다”라고 판단해서는 안 됩니다.
전세 계약에서는 등기부 확인과 세금 확인을 서로 다른 절차로 생각하는 편이 좋습니다.
3. 계약할 때 집주인이 납세정보를 보여줘야 하나?
현행 주택임대차보호법에는 임대인의 정보 제시 의무가 규정되어 있습니다.
임대차계약을 체결할 때 임대인은 임차인에게 국세징수법에 따른 납세증명서와 지방세징수법에 따른 납세증명서를 제시해야 합니다.
다만 계약 전에 임대인이 임차인의 미납국세·체납액 및 미납지방세 열람에 동의하는 방식으로 갈음할 수도 있습니다.
따라서 집주인에게 세금이 있는지 구두로 질문하는 것에서 끝내기보다 법에서 정한 자료를 통해 확인하는 것이 좋습니다.
4. 계약 전 미납국세는 어떻게 확인할까?
국세징수법에는 임차인이 임대인의 미납국세 등을 열람할 수 있는 제도가 마련되어 있습니다.
전세계약을 하기 전에는 임대인의 동의를 받아 미납국세와 체납액 등의 열람을 신청할 수 있습니다.
현재는 임차할 건물 소재지를 관할하는 세무서뿐 아니라 다른 세무서에도 신청할 수 있도록 되어 있습니다.
열람 대상에는 일정한 미납국세뿐 아니라 납부고지서를 발급했지만 아직 지정납부기한이 도래하지 않은 국세와 체납액 등이 포함됩니다.
보증금이 큰 전세계약이라면 계약서를 작성하기 전에 집주인에게 미납국세 열람에 협조해 달라고 요청해 보는 것도 방법입니다.
5. 계약 후에는 집주인 동의 없이도 확인할 수 있을까?
일정한 경우에는 가능합니다.
이미 임대차계약을 체결했고 계약상 보증금이 1,000만원을 초과하는 경우에는 임대차기간이 시작하는 날까지 임대인의 동의 없이 미납국세 등의 열람을 신청할 수 있습니다.
이 경우 세무서장은 열람 내역을 임대인에게 통지합니다.
지방세도 일정한 요건 아래 비슷한 열람제도가 마련되어 있습니다.
다만 전세보증금을 이미 지급한 뒤 처음 확인하는 것보다 가능하면 계약 전에 확인하는 편이 위험을 줄이는 데 훨씬 유리합니다.
6. 지방세 체납도 확인해야 합니다
국세만 확인하고 끝내서는 안 됩니다.
지방세징수법에도 임차인의 미납지방세 열람제도가 있습니다.
계약 전 또는 계약을 체결한 뒤 임대차기간이 시작되는 날까지 임대인의 동의를 받아 미납지방세를 열람할 수 있습니다.
그리고 보증금이 1,000만원을 초과하는 임대차계약을 이미 체결했다면 임대차기간 시작일까지 임대인의 동의 없이 열람을 신청할 수 있습니다.
이 경우에도 열람 사실은 임대인에게 통지됩니다.
7. 세금이 있으면 무조건 내 보증금보다 먼저일까?
이번 글에서 가장 조심해서 봐야 할 부분입니다.
“세금은 무조건 전세보증금보다 먼저다”라고 알고 있는 경우가 있지만 실제 우선관계는 그렇게 단순하지 않습니다.
국세기본법은 국세 우선의 원칙을 두면서도 예외를 함께 규정하고 있습니다.
예를 들어 법에서 정한 국세의 법정기일보다 먼저 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택 임차보증금반환채권은 일정한 요건 아래 해당 국세보다 우선할 수 있습니다.
반대로 세금의 법정기일과 임차인의 권리취득 시점이 어떻게 되는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
여기에 세금의 종류에 따른 별도의 우선관계와 최우선변제 문제 등이 추가될 수 있으므로 체납액 숫자만 보고 실제 배당순위를 단정해서는 안 됩니다.
8. 체납세금이 발견되면 무엇부터 볼까?
집주인에게 미납세금이 있다는 사실을 확인했다고 가정해 보겠습니다.
그렇다고 곧바로 계약할 수 있다거나 계약하면 안 된다고 결론을 내리기보다는 다음 내용을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
| 순서 | 확인항목 | 살펴볼 내용 |
|---|---|---|
| 1 | 주택가격 | 실제 처분가치를 어느 정도로 볼 수 있는지 |
| 2 | 근저당 | 등기부에 먼저 설정된 담보권이 있는지 |
| 3 | 기존 임차인 | 특히 다가구라면 선순위 보증금 규모 |
| 4 | 미납세금 | 국세·지방세의 종류와 금액 등 |
| 5 | 권리순위 | 세금의 법정기일과 임차인의 권리취득 시점 등 |
| 6 | 반환보증 | 해당 주택의 가입 가능 여부 |
9. 실제 상황으로 보면 판단이 달라집니다
예를 들어 전세보증금 2억 원인 주택을 계약하려고 한다고 가정해 보겠습니다.
등기부에는 압류가 없고 근저당도 많지 않았는데 세금 관련 자료를 확인하는 과정에서 집주인의 미납세금이 발견됐습니다.
이때 “체납세금이 있으니 무조건 계약하면 안 된다” 또는 “등기부에 압류가 없으니 괜찮다”라는 두 가지 판단 모두 조심해야 합니다.
우선 체납액과 세금의 성격을 확인하고 주택가격, 근저당, 선순위 임차인, 내 보증금 등을 함께 살펴봐야 합니다.
특히 세금과 내 보증금의 우선순위가 문제가 될 가능성이 있다면 법정기일과 임차인의 대항요건·확정일자 취득 시점까지 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.
확인하기 어려운 부분이 있거나 체납액이 상당하다면 보증금이 큰 계약을 서두르기보다 전문가의 권리분석을 받아보는 편이 안전합니다.
10. 세금 완납을 조건으로 계약할 수 있을까?
체납 사실을 확인했는데도 여러 사정을 고려해 계약을 진행하려는 경우가 있을 수 있습니다.
이때 임대인이 일정 시점까지 체납세금을 납부하고 이를 확인할 수 있는 자료를 제공하도록 계약조건을 구체적으로 협의하는 방법을 생각해 볼 수 있습니다.
계약 이후 잔금일까지 새로운 세금 체납이나 압류 등 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 문제가 발생하지 않도록 관련 사항을 특약으로 정하는 방법도 있습니다.
다만 특약을 적었다는 사실만으로 세금 문제나 보증금 회수 위험이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
체납세금을 완납하기로 했다면 실제 납부 여부까지 확인한 뒤 잔금을 지급하는 방식으로 계약절차를 설계하는 것이 중요합니다.
11. 반환보증 가입 가능성도 함께 확인합니다
집주인의 세금 문제가 걱정된다면 전세보증금반환보증 가입 가능성도 계약 전에 확인해 보는 것이 좋습니다.
반환보증은 전세계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 상황에 대비하는 중요한 보호수단입니다.
하지만 모든 전세계약이 자동으로 가입되는 것은 아니며 주택가격과 선순위채권, 주택 및 계약조건 등 보증기관의 심사기준을 충족해야 합니다.
따라서 계약금을 지급한 뒤 알아보기보다 계약 전에 해당 주택이 반환보증 가입요건을 충족할 가능성이 있는지 확인하는 편이 좋습니다.
전세 계약 전 세금 확인 체크리스트
| 순서 | 확인사항 | 체크 |
|---|---|---|
| 1 | 등기부 압류·근저당 확인 | □ |
| 2 | 국세 납세증명서 등 확인 | □ |
| 3 | 지방세 납세증명서 등 확인 | □ |
| 4 | 필요시 미납세금 열람 | □ |
| 5 | 주택가격·선순위 권리 확인 | □ |
| 6 | 다가구라면 선순위 보증금 확인 | □ |
| 7 | 반환보증 가입 가능성 확인 | □ |
자주 묻는 질문
등기부에 압류가 없으면 세금 체납도 없는 건가요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 체납이 있다고 모든 경우에 즉시 부동산 압류등기가 이루어지는 것은 아니므로 세금 관련 정보는 별도로 확인하는 것이 좋습니다.
집주인이 납세증명서를 보여줘야 하나요?
현행 주택임대차보호법은 임대차계약을 체결할 때 임대인이 국세 및 지방세 관련 납세증명서를 임차인에게 제시하도록 규정하고 있습니다. 다만 계약 전에 임대인이 미납국세·미납지방세 열람에 동의하는 방식으로 갈음할 수 있습니다.
계약한 뒤에도 집주인 동의가 꼭 필요한가요?
보증금이 1,000만 원을 초과하는 임대차계약을 체결한 경우에는 임대차기간이 시작하는 날까지 일정한 절차에 따라 임대인의 동의 없이 미납국세와 미납지방세 열람을 신청할 수 있습니다. 이 경우 열람 사실은 임대인에게 통지됩니다.
체납세금이 조금이라도 있으면 계약하면 안 되나요?
체납 사실만으로 모든 계약을 동일하게 판단하기는 어렵습니다. 다만 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 위험요인이므로 체납액과 세금의 종류, 권리순위, 주택가격, 근저당, 선순위 임차인 등을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
세금과 전세보증금 중 어느 것이 먼저인가요?
일률적으로 어느 한쪽이 항상 먼저라고 말할 수 없습니다. 세금의 종류와 법정기일, 임차인이 대항요건과 확정일자를 갖춘 시점 등 구체적인 조건에 따라 우선순위가 달라질 수 있습니다.
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집주인의 세금뿐 아니라 대출과 근저당 등 채무관계를 확인하려면 아래 글도 함께 살펴볼 수 있습니다.
다가구주택이라면 집주인 세금과 함께 기존 임차인의 보증금도 반드시 살펴볼 필요가 있습니다.
마무리
전세계약을 앞두고 등기부를 확인하는 것은 기본입니다.
하지만 등기부에 압류가 없다는 사실과 집주인에게 미납세금이 없다는 것은 같은 의미가 아닙니다.
특히 보증금이 큰 계약이라면 집주인의 말만 듣기보다 납세증명서나 법에서 마련한 미납세금 열람제도를 활용해 직접 확인하는 편이 좋습니다.
체납이 발견됐다면 금액 하나만 보고 판단하지 말고 주택가격과 근저당, 기존 임차인, 세금의 우선순위까지 함께 살펴봐야 합니다.
전세보증금을 지키는 데는 계약 후의 대응보다 계약 전에 확인할 수 있는 위험을 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제3조의 7
국가법령정보센터 「국세징수법」 제108조·제109조
국가법령정보센터 「국세징수법 시행령」 제97조
국가법령정보센터 「국세기본법」 제35조
국가법령정보센터 「지방세징수법」 제5조·제6조
국가법령정보센터 「지방세징수법 시행령」 제8조
※ 이 글은 전세계약 전 임대인의 세금 관련 위험을 확인하기 위한 일반적인 정보입니다. 실제 국세·지방세와 임차보증금의 우선순위는 세금의 종류와 법정기일, 임차인의 대항요건 및 확정일자 취득 시점, 선순위 담보권, 조세채권의 성격 등 개별 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약이나 경매·공매 배당순위 판단이 필요한 경우에는 관할 세무서·지방자치단체 및 관련 전문가를 통해 개별적으로 확인하시기 바랍니다.