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집을 사고 잔금까지 치렀는데 나중에 건축물대장을 확인하거나 리모델링을 준비하는 과정에서 예상하지 못한 문제가 발견되는 경우가 있습니다.
현관 옆 창고를 넓혀 놓았거나 베란다·옥상 등에 구조물을 설치했는데, 알고 보니 필요한 허가나 신고 없이 증축된 부분이었다는 경우입니다.
매수인 입장에서는 당황할 수밖에 없습니다.
“내가 만든 것도 아닌데 내가 책임져야 하나?”
“매도인에게 철거비를 요구할 수 있을까?”
“이 정도면 매매계약을 해제할 수도 있을까?”
집을 산 뒤 불법증축이 의심되는 부분을 발견했다면 먼저 실제 위반건축물인지부터 확인해야 합니다. 그다음 행정상 시정 문제와 매도인에 대한 민사상 책임 문제를 나누어 살펴보는 것이 좋습니다.
오늘은 집을 산 뒤 불법증축을 발견했을 때 무엇부터 확인해야 하는지 살펴보겠습니다.
30초 요약
• 실제 건물과 건축물대장이 다르다고 해서 곧바로 불법증축이라고 단정할 수는 없습니다.
• 먼저 허가·신고 여부와 위반내용을 관할 행정청에서 확인해야 합니다.
• 위반건축물이라면 시정명령이나 이행강제금 등 행정상 문제가 생길 수 있습니다.
• 전 소유자가 증축했다는 이유만으로 현재 소유자가 위반상태를 그대로 두어도 되는 것은 아닙니다.
• 매도인에게 책임을 물을 수 있는지는 매매 당시의 상태와 매수인의 인식, 계약내용 등을 확인해야 합니다.
• 매도인이 위반사실을 알고도 고지하지 않았다면 면책특약이 있어도 책임 문제가 생길 수 있습니다.
• 불법증축 발견만으로 매매계약이 자동으로 해제되는 것은 아닙니다.
건축물대장과 실제 건물이 다르면 불법증축일까?
집을 매수한 뒤 건축물대장과 실제 건물을 비교하다 보면 면적이나 구조가 달라 보이는 경우가 있습니다.
그렇다고 눈으로 확인한 차이만으로 바로 불법증축이라고 단정해서는 안 됩니다.
해당 부분이 언제 만들어졌는지, 당시 허가나 신고 대상이었는지, 실제로 필요한 절차를 거쳤는지 등을 확인해야 합니다.
건축물대장에 위반건축물 표시가 있다면 중요한 확인자료가 되지만, 반대로 그런 표시가 없다는 이유만으로 건물의 모든 부분이 적법하다고 단정하는 것도 조심해야 합니다.
의심되는 부분이 있다면 건축물대장만 보는 데서 끝내지 말고 실제 현황과 허가·신고 관계를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
전 주인이 불법증축했다면 나는 상관없을까?
매수인이 직접 불법증축을 하지 않았더라도 매수한 건물에 위반상태가 남아 있다면 이를 단순히 과거 소유자의 문제라고만 생각해서는 안 됩니다.
건축법은 위반건축물에 대해 허가권자가 공사의 중지나 건축물의 철거·개축·증축·수선·용도변경·사용금지·사용제한 등 필요한 조치를 명할 수 있도록 하고 있습니다.
또 시정명령을 받고도 이를 이행하지 않는 경우에는 법에서 정한 요건에 따라 이행강제금 문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 매수 후 위반건축물이 발견됐다면 “내가 만든 것이 아니다”라는 이유만으로 방치하기보다 현재 어떤 위반상태인지, 누구에게 어떤 시정조치가 요구되고 있는지를 관할 행정청에 확인하는 것이 우선입니다.
철거하지 않고 적법하게 만들 수 있을까?
불법증축이 발견됐다고 해서 모든 경우에 무조건 철거만 해야 한다고 단정할 수는 없습니다.
반대로 “나중에 신고하고 돈만 내면 양성화할 수 있다”라고 생각하는 것도 위험합니다.
현재의 건폐율·용적률, 대지와 도로의 관계, 구조와 용도, 주차기준 등 관계 법령을 충족하는지에 따라 적법화 가능성이 달라질 수 있습니다.
따라서 철거가 필요한지, 필요한 절차를 거쳐 적법한 상태로 변경할 여지가 있는지는 관할 시·군·구 건축부서와 건축사 등에게 구체적인 현황을 확인하는 것이 좋습니다.
위반건축물 발견
→ 무조건 철거라고 단정 X
위반건축물 발견
→ 무조건 양성화 가능하다고 단정 X
현재 건축기준과 실제 위반내용을 먼저 확인해야 합니다.
매도인에게 책임을 물을 수 있을까?
행정청과의 위반건축물 문제와 별도로 매수인과 매도인 사이에서는 매매계약에 따른 책임 문제가 생길 수 있습니다.
민법 제580조는 매매 목적물에 하자가 있는 경우 일정한 요건 아래 매도인의 하자담보책임을 규정하고 있습니다.
따라서 불법증축으로 인해 정상적인 이용에 제한이 생기거나 철거·시정 등에 상당한 비용이 필요한 경우라면 구체적인 사실관계에 따라 매도인의 책임을 검토할 수 있습니다.
다만 불법증축이 있다는 사실만으로 매도인의 책임이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
매매 당시 이미 존재했던 문제인지, 매수인이 알고 있었는지 또는 과실로 알지 못했는지, 계약 당시 어떤 설명을 들었는지, 계약서에는 어떻게 기재돼 있는지 등을 함께 살펴봐야 합니다.
매도인이 알고도 말하지 않았다면?
매도인이 위반건축물이라는 사실을 이미 알고 있었는데 계약 과정에서 이를 알리지 않았다면 중요한 쟁점이 됩니다.
민법 제584조는 매도인의 담보책임을 면제하는 특약이 있더라도 매도인이 알고 고지하지 않은 사실에 대해서는 책임을 면하지 못한다고 규정하고 있습니다.
따라서 계약서에 ‘현 시설 상태에서 매매한다’는 내용이 있다고 해서 매도인이 알고 있던 위반사실에 대한 책임까지 언제나 없어지는 것은 아닙니다.
이 경우 과거 시정명령이나 위반건축물 관련 통지, 공사자료, 매도인과 주고받은 문자 등 매도인이 위반사실을 알고 있었다고 볼 자료가 있는지도 확인할 필요가 있습니다.
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매도인이 부동산의 중요한 하자를 알고도 알리지 않은 경우의 책임은 아래 글에서 자세히 정리했습니다.
불법증축이면 계약을 해제할 수 있을까?
집을 산 뒤 불법증축이 발견됐다고 해서 매매계약이 자동으로 해제되는 것은 아닙니다.
민법 제580조에 따른 하자담보책임에서는 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 계약해제가 문제 될 수 있고, 그 정도가 아니라면 손해배상 문제가 주로 검토될 수 있습니다.
따라서 불법증축 부분의 규모와 위치, 철거 여부, 시정비용, 건물 이용에 미치는 영향 등을 구체적으로 확인해야 합니다.
“불법증축이 하나라도 발견되면 계약을 해제할 수 있다”는 식으로 판단해서는 안 됩니다.
매수인이 알고 샀다면 어떻게 될까?
계약 당시 매수인이 해당 위반상태를 알고 있었다면 매도인에게 하자담보책임을 묻는 데 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.
민법 제580조는 매수인이 하자가 있다는 사실을 알았거나 과실로 이를 알지 못한 경우에는 같은 조의 담보책임 규정이 적용되지 않는다고 정하고 있습니다.
따라서 계약서뿐 아니라 중개대상물 확인·설명서와 계약 당시 주고받은 자료 등을 확인할 필요가 있습니다.
위반건축물에 관한 설명을 듣고 그 상태와 위험을 알고 매수한 경우와, 적법한 건물이라고 알고 매수했는데 나중에 위반사실이 발견된 경우는 동일하게 보기 어렵습니다.
계약 전 건축물대장을 봤다면 매수인 책임일까?
건축물대장을 확인했다는 사실만으로 모든 위반상태를 알고 매수했다고 단정할 수는 없습니다.
건축물대장에 위반건축물 표시가 명확하게 있었는지, 실제 증축부분이 현장에서 쉽게 확인되는 상태였는지, 계약 과정에서 어떤 설명이 있었는지 등을 함께 살펴봐야 합니다.
반대로 건축물대장과 실제 건물의 차이가 뚜렷했고 현장에서 쉽게 확인할 수 있었는데도 아무런 확인을 하지 않았다면 매수인의 과실 여부가 문제 될 가능성도 있습니다.
실제 상황으로 살펴보겠습니다
집을 볼 때는 뒤쪽에 작은 창고처럼 사용하는 공간이 있었고 매도인은 별다른 설명을 하지 않았습니다.
잔금과 소유권이전등기를 마친 뒤 리모델링을 준비하면서 확인해보니 해당 부분이 건축물대장에 나타나지 않았습니다.
관할 행정청에 문의하는 과정에서 필요한 허가나 신고를 거치지 않은 증축부분일 가능성이 있다는 사실을 알게 됐습니다.
매도인은 “원래부터 있던 것이고 현 상태로 보고 샀으니 내 책임이 아니다”라고 주장합니다.
이 경우 가장 먼저 해야 할 일은 매도인에게 수리비나 철거비를 요구하는 것이 아닙니다.
먼저 해당 공간이 실제로 건축법상 위반된 증축인지, 언제 어떤 방식으로 만들어졌는지, 시정방법은 무엇인지 확인해야 합니다.
그다음 매매계약서와 중개대상물 확인·설명서 등을 확인하고 매도인이 위반사실을 알고 있었는지, 매수인에게 어떤 설명을 했는지 살펴봅니다.
이러한 사실관계를 확인한 뒤 예상되는 시정비용과 이용제한 등을 기준으로 매도인에 대한 손해배상이나 계약해제 가능성 등을 검토하는 순서가 좋습니다.
불법증축 발견 후 확인 순서
| 순서 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 1 | 건축물대장의 면적·층수·용도와 위반건축물 표시 확인 |
| 2 | 실제 건물과 건축물대장·도면 등의 차이 확인 |
| 3 | 관할 건축부서에서 허가·신고 여부와 위반내용 확인 |
| 4 | 철거·시정 또는 적법화 가능성과 예상비용 확인 |
| 5 | 매매계약서와 중개대상물 확인·설명서 확인 |
| 6 | 매도인이 위반사실을 알고 있었는지 관련 자료 확인 |
| 7 | 시정비용·철거비용 및 건물 이용에 미치는 영향 확인 |
| 8 | 매도인과 협의 후 손해배상·계약해제 등 법적 대응 검토 |
자주 묻는 질문
전 주인이 불법증축했는데 새 집주인도 철거해야 하나요?
현재 위반상태가 존재한다면 전 소유자가 만들었다는 이유만으로 행정상 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 다만 실제 시정명령의 내용과 상대방, 시정방법은 관할 행정청에서 구체적으로 확인해야 합니다.
건축물대장에 위반건축물 표시가 없으면 괜찮은 건가요?
표시가 없다는 이유만으로 건물의 모든 부분이 적법하다고 단정할 수 없습니다. 실제 건물과 공부를 비교하고 의심되는 부분의 허가·신고 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
불법증축은 나중에 양성화하면 되나요?
모든 위반건축물이 사후에 적법한 상태로 변경될 수 있는 것은 아닙니다. 현행 건축기준을 충족할 수 있는지 등을 개별적으로 확인해야 합니다.
현 상태로 매매한다는 특약이 있으면 매도인에게 책임을 물을 수 없나요?
특약의 구체적인 내용에 따라 달라집니다. 특히 담보책임을 면제하는 특약이더라도 매도인이 알고 고지하지 않은 사실에 대해서는 민법 제584조에 따라 책임을 면하지 못할 수 있습니다.
불법증축을 발견하면 계약을 해제할 수 있나요?
불법증축이 있다는 사실만으로 계약이 자동으로 해제되는 것은 아닙니다. 위반부분의 규모와 시정 가능성, 비용, 건물 이용에 미치는 영향 등을 토대로 계약 목적을 달성할 수 없는 정도인지 등을 구체적으로 검토해야 합니다.
매수 후 오래 지나 발견했다면 어떻게 하나요?
민법 제580조의 하자담보책임에 따른 권리는 제582조에 따라 매수인이 하자 사실을 안 날부터 6개월 내에 행사해야 합니다. 다른 청구권의 기간 문제는 법적 근거에 따라 달라질 수 있으므로 발견했다면 오래 방치하지 않는 것이 좋습니다.
마무리
집을 산 뒤 불법증축이 의심되는 부분을 발견했다면 바로 매도인의 책임부터 따지기보다 실제로 건축법상 위반된 부분인지 확인하는 것이 먼저입니다.
건축물대장과 실제 건물을 비교하고 관할 건축부서에서 허가·신고 여부와 시정방법을 확인해 보는 것이 좋습니다.
그다음 계약서와 중개대상물 확인·설명서, 계약 당시 설명내용 등을 확인해 매매 당시의 하자와 매도인의 책임 문제를 살펴봅니다.
특히 매도인이 위반사실을 알고도 알리지 않았다면 ‘현 상태 매매’라는 문구만으로 끝낼 문제가 아닐 수 있으므로 관련 자료를 확보해 두는 것이 중요합니다.
자료 출처
국가법령정보센터 「건축법」 제79조·제80조
국가법령정보센터 「민법」 제580조·제582조·제584조
※ 이 글은 부동산 매매 후 발견된 불법증축 및 위반건축물에 관한 일반적인 정보를 설명한 것입니다. 실제 위반 여부와 시정방법, 적법화 가능성, 이행강제금 및 매도인의 민사상 책임은 건축시기와 건축물의 종류·지역·위반내용, 계약내용 및 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 문제가 발생한 경우 관할 행정청과 건축사 또는 법률 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.