티스토리 뷰
목차
마음에 드는 집을 찾았습니다.
위치도 괜찮고 가격도 마음에 듭니다. 주변 시세보다 싸게 나온 급매라면 마음은 더 급해집니다.
“이 정도 가격이면 다른 사람이 먼저 계약하는 것 아닐까요?”
부동산 현장에서는 이런 상황을 자주 만납니다.
그런데 저는 가격이 많이 싸게 나온 부동산일수록 오히려 등기부등본부터 천천히 살펴보는 편입니다.
급매라고 해서 모두 권리관계에 문제가 있는 것은 아닙니다. 매도인의 자금 사정이나 이사 일정 때문에 가격을 낮춘 경우도 있으니까요.
하지만 실제 중개를 하다 보면 압류나 가압류, 가처분, 가등기, 근저당권 등이 여러 건 등기돼 있어 권리관계가 복잡한 부동산도 만나게 됩니다.
그래서 가격이 좋다는 이유만으로 계약부터 서두르는 것은 조심해야 합니다.
싸게 사는 것도 중요하지만, 정상적으로 소유권을 이전받을 수 있는지가 먼저입니다.
30초 핵심요약
집을 살 때 등기사항증명서는 처음부터 어렵게 볼 필요가 없습니다.
표제부 → 갑구 → 을구, 이 순서로 살펴보면 이해하기 쉽습니다.
부동산등기법상 표제부에는 부동산의 표시에 관한 사항, 갑구에는 소유권에 관한 사항, 을구에는 소유권 외의 권리에 관한 사항이 기록됩니다.
따라서 표제부에서는 내가 계약하려는 부동산이 맞는지 확인하고, 갑구에서는 현재 소유자와 소유권에 관한 권리관계를 살펴봅니다.
을구에서는 근저당권·전세권 등 소유권 이외의 권리를 확인합니다.
압류·가압류·가처분이나 가등기가 있다면 단순히 이름만 확인하지 말고 어떤 권리를 대상으로 한 등기인지와 그 원인·순위·정리 가능성까지 살펴보는 것이 중요합니다.
특히 급매물에 여러 권리가 얽혀 있다면 “잔금 때 모두 정리해 드립니다.”라는 말만 듣고 계약하기보다 실제로 정리가 가능한지, 얼마가 필요한지, 어떤 절차와 서류가 필요한지를 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
등기부등본, 무엇부터 볼까?
| 확인 부분 | 주요 확인사항 |
|---|---|
| 표제부 | 계약하려는 부동산과 주소·지번·동·호수 등 표시가 일치하는지 확인합니다. |
| 갑구 | 현재 소유자와 소유권에 관한 사항, 압류·가압류·가처분 등 주의할 등기가 있는지 살펴봅니다. |
| 을구 | 근저당권·전세권 등 소유권 외의 권리가 설정돼 있는지 확인합니다. |
| 가등기 | 무조건 갑구라고 보지 말고 어떤 권리에 관한 가등기인지 확인합니다. |
| 잔금 전 | 계약 이후 새로운 권리변동이 없는지 등기사항증명서를 다시 확인합니다. |
등기부등본, 왜 먼저 봐야 할까?
매도인이 이렇게 이야기한다고 생각해 보겠습니다.
“대출은 좀 있지만 잔금 받으면 다 갚을 겁니다. 아무 문제없어요.”
실제로 그렇게 정상적으로 처리되는 거래가 많습니다.
그렇다고 매수인이 그 말만 믿고 계약할 수는 없습니다.
우리가 흔히 등기부등본이라고 부르는 서류를 통해 부동산의 표시와 소유권, 근저당권 등 등기된 권리관계를 확인할 수 있습니다.
부동산등기법은 등기할 수 있는 권리로 소유권뿐 아니라 지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권 등을 규정하고 있습니다.
처음 보면 용어가 어렵지만 순서를 정해 놓으면 생각보다 복잡하지 않습니다.
표제부에서는 부동산부터 맞춰보세요
등기부를 펼쳤다고 처음부터 근저당이나 압류부터 찾을 필요는 없습니다.
먼저 내가 계약하려는 부동산의 등기부가 맞는지 확인하면 됩니다.
아파트라면 해당 동·호수 등을 확인하고, 토지라면 소재지와 지번, 지목, 면적 등을 살펴봅니다.
너무 당연한 이야기처럼 들릴 수 있습니다.
하지만 다른 부동산의 등기부를 열어놓고 권리관계를 아무리 자세히 살펴봐야 소용이 없습니다.
그래서 첫 번째는 항상 물건 확인입니다.
갑구를 펼치면 저는 소유자부터 봅니다
다음은 갑구입니다.
부동산등기법상 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록됩니다. 을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하는 곳입니다.
제가 실무에서 등기부를 볼 때도 갑구에서는 먼저 현재 소유자가 누구인지 확인합니다.
계약하러 나온 사람이 매도인이라고 해서 그것으로 끝나는 것이 아닙니다.
등기부에 표시된 소유자와 실제 계약 상대방이 같은지 확인합니다.
공동명의라면 소유자가 두 명 이상일 수 있으니 각각의 지분도 살펴봅니다.
대리인이 나온 경우라면 본인의 위임 여부와 대리권도 별도로 확인해야 합니다.
결국 출발점은 간단합니다.
“지금 나에게 이 부동산을 팔겠다는 사람이 실제로 처분할 권한이 있는 사람인가?”
이것부터 확인하는 겁니다.
갑구에서는 소유권에 관한 다른 등기도 살펴봅니다
소유자를 확인했다고 갑구를 바로 덮으면 안 됩니다.
압류·가압류·가처분 등 소유권의 처분과 관련해 주의해서 봐야 할 등기가 있는지도 살펴봐야 합니다.
다만 여기서 중요한 것이 있습니다.
압류·가압류·가처분을 근저당권과 함께 모두 ‘제한물권’이라고 부르는 것은 정확하지 않습니다.
따라서 이번 글에서는 이들을 묶어 권리관계에 영향을 줄 수 있는 등기라고 표현하겠습니다.
그리고 이런 등기가 있다고 해서 무조건 매매할 수 없는 부동산이라는 뜻도 아닙니다.
중요한 것은 그다음입니다.
왜 등기됐는지, 누구와 관련된 것인지, 실제로 정리가 가능한지, 필요한 금액과 절차는 무엇인지 확인해야 합니다.
특히 개인 간 채무가 얽혀 있다면 저는 더 조심해서 봅니다.
가등기는 ‘갑구에 있다’고 외우지 마세요
이 부분은 등기부를 처음 보는 분들이 알아두면 좋습니다.
가등기는 무조건 갑구에 기록되는 하나의 독립된 권리라고 생각하면 정확하지 않습니다.
가등기는 일정한 권리의 설정·이전·변경·소멸 청구권을 보전하기 위한 등기입니다. 따라서 어떤 권리에 관한 가등기인지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
등기부 자체도 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항으로 나뉘기 때문에 가등기를 볼 때도 그 대상이 되는 권리가 무엇인지 함께 봐야 합니다.
특히 소유권이전등기청구권을 보전하는 가등기가 있다면 가볍게 넘겨서는 안 됩니다.
가등기에 기한 본등기가 이루어질 경우 후순위 등기와의 관계에서 중요한 문제가 생길 수 있고, 부동산등기규칙도 소유권이전등기청구권보전 가등기에 따른 본등기 시 일정한 후순위 등기를 직권말소하도록 규정하고 있습니다.
그래서 저는 가등기가 보이면 단순히 “나중에 지워준다고 합니다.”라는 말만 듣고 넘어가기보다 무엇을 보전하기 위한 가등기인지부터 확인하는 편입니다.
최근 실제로 이런 급매를 중개했습니다
최근에도 권리관계가 꽤 복잡한 급매물을 하나 진행했습니다.
매매가격을 비롯한 조건은 상당히 좋았습니다.
가격만 놓고 보면 매수자가 금방 나타날 만한 물건이었습니다.
그런데 등기부를 펼쳐보니 이야기가 달라졌습니다.
갑구에는 국민건강보험공단 압류 1건과 가처분 1건이 있었고, 을구에는 은행 근저당권 2건, 개인채무와 관련된 근저당권 1건, 대부업체 근저당권 1건이 설정돼 있었습니다.
가격은 매력적이었지만 이런 권리관계 때문에 매수자를 쉽게 찾지 못하는 상황이었습니다.
이럴 때 “어차피 잔금 받으면 다 정리하면 되잖아요.”라고 생각하기 쉽습니다.
그런데 저는 이런 물건일수록 계약부터 하는 것은 위험할 수 있다고 봅니다.
계약보다 먼저 해야 할 일이 있었습니다.
이 권리들을 실제로 정리할 수 있는지 확인하는 일이었습니다.
법무사와 먼저 해결 방법부터 찾았습니다
우선 법무사와 상담했습니다.
각각의 권리를 어떤 방법으로 정리할 수 있는지 하나씩 확인했습니다.
은행 근저당권은 채무를 상환하고 말소등기를 진행하는 방법을 검토할 수 있었습니다.
국민건강보험공단 압류도 실제 체납액과 압류해제에 필요한 절차를 확인한 뒤 처리해야 했습니다.
제가 더 신경 썼던 부분은 개인과 관련된 가처분과 근저당권, 그리고 대부업체 근저당권이었습니다.
이런 경우에는 서류에 표시된 내용만 보고 “이 정도 돈이면 해결되겠지.”라고 판단하기 어려울 때가 있습니다.
특히 개인 간 채무에서는 매도인이 생각하는 금액과 채권자가 주장하는 금액이 다를 수 있습니다.
원금은 서로 알고 있어도 그동안 발생한 이자나 연체금, 상환조건 등을 놓고 생각이 달라질 수 있기 때문입니다.
그래서 당사자를 직접 만나 확인했습니다
이 거래에서는 관련 당사자를 직접 만나 실제 채무관계와 정리해야 할 금액을 확인했습니다.
말로만 “잔금 날 처리하겠습니다.”라고 약속받고 끝낸 것이 아닙니다.
가처분과 근저당권을 정리하는 데 필요한 취하·말소 관련 서류와 절차를 사전에 확인하고, 실제 지급해야 할 금액도 정리했습니다.
그리고 매매대금 지급 과정에서 각 채권자에게 지급해야 할 금액을 구분해 처리하고, 법무사를 통해 해당 권리와 등기의 말소 절차 및 소유권이전 절차가 연결될 수 있도록 진행했습니다.
부동산 거래에서는 돈을 지급하는 것만큼 그 돈과 동시에 어떤 권리가 정리되고 어떤 서류가 확보되는지가 중요합니다.
개인 채권자가 있다면 특히 조심해서 봅니다
제가 현장에서 경험해 보면 금융기관 채무와 개인 간 채무는 처리 과정에서 차이가 생길 수 있습니다.
개인 간 채무에서는 매도인과 채권자가 생각하는 실제 채무액이 서로 다른 경우가 있습니다.
예를 들어 매도인은 “5천만 원만 주면 끝납니다.”라고 이야기하는데, 채권자는 “그동안 못 받은 이자까지 계산하면 그 금액으로는 안 됩니다.”라고 할 수 있습니다.
이 차이를 계약 전에 확인하지 않고 ‘급매니까 일단 잡고 보자’는 생각으로 계약부터 했다면 잔금일에 문제가 생길 수 있습니다.
매수인은 잔금을 준비했는데 채권자가 필요한 말소서류를 내주지 않거나 정리금액에 합의하지 못하면 소유권이전 절차가 계획대로 진행되지 않을 수 있습니다.
그래서 개인 채권자가 관련된 물건이라면 실제 채무액, 정리 조건, 필요한 서류와 말소 가능 여부를 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
을구에서는 근저당권을 확인하세요
이번에는 을구를 보겠습니다.
을구에는 소유권 외의 권리에 관한 사항이 기록됩니다.
주택 매매에서 흔히 볼 수 있는 것이 근저당권입니다.
“근저당이 있으면 이 집은 사면 안 되는 건가요?”
꼭 그렇지는 않습니다.
주택담보대출을 받은 부동산이라면 금융기관의 근저당권이 설정돼 있는 경우가 흔합니다.
중요한 것은 근저당권이 있다는 사실 자체가 아니라 현재 채무관계가 어떻게 되어 있고, 매매 과정에서 채무를 어떻게 상환하고 근저당권을 어떻게 말소할 것인지입니다.
채권최고액을 실제 빚으로 보면 안 됩니다
근저당권을 보다 보면 채권최고액이라는 금액이 나옵니다.
처음 등기부를 보는 분들이 많이 헷갈리는 부분입니다.
등기부에 채권최고액 1억 2천만 원이라고 적혀 있다고 해서 현재 대출잔액이 정확히 1억 2천만 원이라는 뜻은 아닙니다.
민법 제357조는 근저당을 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 설정할 수 있도록 규정하고 있습니다.
따라서 채권최고액과 현재 실제 채무잔액을 같은 금액이라고 단정하면 안 됩니다.
실제 얼마를 상환해야 근저당권을 정리할 수 있는지는 별도로 확인해야 합니다.
특히 금융기관뿐 아니라 개인이나 대부업체의 근저당권까지 있다면 각각의 채무관계를 따로 확인하는 것이 좋습니다.
가처분이 보이면 그냥 넘기지 마세요
가처분이 등기돼 있다면 왜 그런 처분이 이루어졌는지부터 확인하는 것이 좋습니다.
“매도인이 나중에 알아서 지워준다고 했습니다.”
이 말만 듣고 계약하기에는 조심스럽습니다.
누구의 어떤 권리를 보전하기 위한 것인지, 어떤 절차를 거쳐 등기를 정리할 수 있는지 확인해야 합니다.
필요하다면 법무사나 변호사 등 전문가에게 확인한 뒤 계약 여부를 결정하는 것이 좋습니다.
계약부터 하고 나중에 알아보는 것이 아니라, 먼저 알아보고 계약하는 겁니다.
신탁등기가 있다면 신탁원부까지 확인하세요
등기부를 보다 보면 신탁등기가 되어 있는 부동산도 있습니다.
이런 부동산은 일반적인 개인 소유 부동산과 똑같이 생각해서는 안 됩니다.
신탁등기가 확인된다면 신탁원부 등 관련 내용을 추가로 살펴보고, 누가 어떤 범위에서 부동산을 처분할 권한을 가지고 있는지 확인하는 과정이 필요합니다.
실제로 부동산을 사용하거나 관리하는 사람과 법적으로 처분할 권한을 가진 사람이 항상 같다고 생각해서는 안 됩니다.
따라서 신탁부동산은 계약 상대방에게 적법한 처분 권한이 있는지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
계약할 때 봤는데 잔금 때 또 봐야 할까?
저는 다시 보는 것이 좋다고 생각합니다.
계약할 때 등기부를 확인해서 아무 문제가 없었다고 해도 잔금일까지 계속 같은 상태라는 보장은 없습니다.
부동산 계약은 계약일부터 잔금일까지 한두 달 이상 시간이 벌어지는 경우도 있습니다.
그 사이 새로운 근저당권이나 압류·가압류 등 권리변동이 생길 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.
그래서 저는 계약 전에 한번, 잔금을 지급하기 직전에 다시 한 번 확인하는 것이 좋다고 봅니다.
특히 기존 권리를 말소하기로 한 계약이라면 약속했던 권리가 실제로 어떤 상태인지도 함께 확인해야 합니다.
등기부만 보면 집의 모든 문제가 보일까?
그렇지는 않습니다.
등기사항증명서는 부동산 거래에서 매우 중요한 서류지만 부동산의 모든 정보를 보여주는 서류는 아닙니다.
건축물의 용도나 위반건축물 여부 등을 확인하려면 건축물대장을 살펴봐야 할 수 있고, 토지라면 용도지역·용도지구와 행위제한 등을 확인하기 위해 토지이용계획확인서 등도 함께 살펴봐야 합니다.
특히 토지·공장·창고·상가처럼 확인할 사항이 많은 부동산이라면 등기부 한 장만 보고 매수 여부를 결정해서는 곤란합니다.
저는 등기부등본을 부동산 확인의 끝이 아니라 시작이라고 보는 편입니다.
관련 글 바로가기
집 사기 전 등기부등본 체크리스트
- 내가 계약하려는 부동산과 등기부상 표시가 일치하는가
- 현재 등기명의인은 누구인가
- 계약 상대방과 소유자가 일치하는가
- 공동명의라면 각각의 지분은 어떻게 되어 있는가
- 갑구의 소유권 관련 사항에 주의해서 볼 등기가 있는가
- 을구에 근저당권·전세권 등 소유권 외의 권리가 있는가
- 가등기가 있다면 어떤 권리에 관한 가등기인지 확인했는가
- 근저당권이 있다면 실제 채무액과 말소 방법을 확인했는가
- 개인 채권자가 있다면 실제 채무액과 정리 조건을 확인했는가
- 말소에 필요한 서류와 절차를 확인했는가
- 신탁등기가 있다면 신탁원부 등 관련 내용을 확인했는가
- 계약 후 잔금 전에 등기부를 다시 확인했는가
자주 묻는 질문
Q. 근저당권이 있으면 그 집은 사면 안 되나요?
꼭 그렇지는 않습니다. 담보대출이 있는 부동산에는 근저당권이 설정되어 있는 경우가 많습니다. 중요한 것은 실제 채무액과 상환 방법, 그리고 매매 과정에서 근저당권을 어떻게 말소할 것인지 확인하는 것입니다.
Q. 압류나 가처분이 있으면 계약하면 안 되나요?
등기가 있다는 사실만으로 모든 거래가 불가능하다고 단정할 수는 없습니다. 다만 원인과 내용, 실제 정리 가능 여부를 확인하지 않은 상태에서 계약부터 하는 것은 조심해야 합니다.
Q. 가등기는 갑구에 있는 것만 보면 되나요?
그렇게 단순하게 보면 안 됩니다. 갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록하므로 가등기가 어떤 권리에 관한 것인지 확인하는 것이 먼저입니다.
Q. 채권최고액이 현재 남아 있는 빚인가요?
아닙니다. 민법상 근저당은 채무의 최고액을 정하고 실제 채무의 확정을 장래에 보류하는 방식으로 설정할 수 있으므로, 채권최고액과 현재 실제 채무잔액이 같다고 단정할 수 없습니다.
Q. 계약할 때 등기부를 봤으면 잔금 때는 안 봐도 되나요?
다시 확인하는 것이 좋습니다. 계약 후 잔금일까지 새로운 권리관계가 생기거나 기존 권리관계가 변경될 가능성을 고려해야 하기 때문입니다.
핵심 정리
등기부등본을 처음 보면 어려워 보이지만 기본 구조부터 잡으면 훨씬 쉽습니다.
표제부에서는 부동산의 표시, 갑구에서는 소유권에 관한 사항, 을구에서는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 확인합니다. 이는 부동산등기법 제15조에 따른 등기기록의 기본 구조입니다.
그리고 실제 거래에서는 한 걸음 더 나가야 합니다.
특히 급매물에 여러 권리가 얽혀 있다면 “무슨 권리가 있지?” 여기서 끝내면 안 됩니다.
“이 권리를 실제로 정리할 수 있는가?” 여기까지 확인해야 합니다.
제가 최근 진행했던 급매 사례도 가격과 조건만 보면 상당히 좋은 물건이었습니다. 하지만 등기부에는 압류와 가처분, 여러 건의 근저당권이 설정돼 있었습니다.
결국 법무사와 상의하고 관련 당사자들과 실제 채무액과 정리 조건을 확인한 뒤, 필요한 서류와 말소 절차를 준비하고 나서야 거래를 진행할 수 있었습니다.
이런 경험을 하고 나면 급매를 볼 때 가격표보다 등기부를 먼저 보게 됩니다.
집이 마음에 들수록 계약을 서두르고 싶은 마음이 생깁니다.
그럴수록 한 번 더 등기부를 펼쳐보세요.
부동산 계약에서는 빨리 계약하는 것보다 무엇을 계약하는지 제대로 알고 계약하는 것이 더 중요합니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「부동산등기법」 제15조 — 표제부·갑구·을구의 등기기록 구조
· 국가법령정보센터 「민법」 제357조 — 근저당권 및 채권최고액
· 국가법령정보센터 「부동산등기규칙」 — 가등기에 의한 본등기와 후순위등기의 처리
· 대법원 1981. 5. 26. 선고 80다 3117 판결 — 가등기의 순위보전 효력
· 대법원 2010. 4. 15. 자 2007마 327 결정 — 가등기와 후순위 등기의 관계
· 대법원 인터넷등기소 — 등기사항증명서 열람·발급
※ 이 글은 일반적인 부동산 매매 정보와 필자의 실제 중개 경험을 바탕으로 작성했습니다. 압류·가압류·가처분·가등기·근저당권·신탁등기 등의 처리방법과 법적 효과는 구체적인 권리관계와 사건 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 권리관계가 복잡한 부동산은 계약 전에 등기사항증명서와 관련 서류를 확인하고 필요한 경우 법무사·변호사 등 전문가의 검토를 받는 것이 좋습니다.