티스토리 뷰
목차
5억 원짜리 아파트를 사려고 합니다.
대출을 3억원 정도 받을 수 있다면 현금 2억 원만 준비하면 될까요?
집을 처음 사는 분들과 상담하다 보면 이런 계산부터 해보는 경우가 많습니다.
계산 자체는 틀리지 않습니다. 매매가격에서 대출금을 빼면 우선 내가 마련해야 할 집값이 나오니까요.
문제는 집을 사면서 나가는 돈이 매매대금만 있는 것은 아니라는 점입니다.
계약금을 먼저 지급해야 하고 잔금일까지 자기자금을 마련해야 합니다. 여기에 취득세, 중개보수, 등기 관련 비용 등이 더해집니다. 이사나 수리가 필요하다면 실제 준비할 돈은 더 늘어납니다.
그래서 집을 알아보기 전에 “대출이 얼마나 나오나?”와 함께 “내 현금으로 어느 가격대까지 살 수 있나?”를 계산해보는 것이 좋습니다.
• 집값에서 예상 대출액을 빼면 기본 자기 자금이 나옵니다.
• 대출한도는 LTV만으로 결정되지 않고 DSR과 기존 부채 등도 영향을 줍니다.
• 계약할 때는 통상 계약금을 먼저 준비해야 합니다.
• 잔금 외에도 취득세·중개보수·등기 관련 비용이 들어갑니다.
• 이사비·수리비와 입주 후 사용할 여유자금도 남겨두는 편이 좋습니다.
• 대출은 계약 후 알아보기보다 매매계약 전에 실제 가능금액을 확인하는 것이 안전합니다.
1. 먼저 내 돈과 대출금을 따로 계산합니다
집을 사기 위해 필요한 현금을 계산하는 출발점은 어렵지 않습니다.
집을 사고 실제 대출이 3억 원 가능하다면 매매대금에 들어가는 자기 자금은 2억 원입니다.
하지만 여기에서 계산을 끝내면 부족합니다.
집을 내 명의로 취득하면서 발생하는 세금과 각종 거래비용은 별도로 준비해야 하기 때문입니다.
매매가격
- 실제 대출 가능액
+ 취득 관련 세금
+ 중개보수
+ 등기 등 부대비용
+ 이사·수리비
+ 여유자금
= 집을 살 때 준비할 현금
2. 계약금부터 현금 흐름을 맞춰봅니다
대출이 가능하다는 사실과 계약 당일 내 통장에 돈이 있다는 것은 다른 문제입니다.
주택 매매에서는 계약할 때 계약금을 지급하고 이후 정해진 날짜에 중도금과 잔금을 지급하는 방식이 많이 사용됩니다.
계약금을 매매가격의 10% 정도로 정하는 거래가 흔하지만 법에서 모든 부동산 계약의 계약금을 반드시 10%로 정하도록 한 것은 아닙니다. 당사자가 계약조건에 따라 정할 수 있습니다.
5억 원짜리 집의 계약금을 10%인 5,000만 원으로 합의했다면 우선 이 돈을 계약 단계에서 준비해야 합니다.
따라서 “잔금 때 대출받으면 되겠지”라고 생각하기 전에 계약금과 중도금이 있다면 그 지급시기까지 내 자금으로 감당할 수 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
3. 대출은 집값에 비율만 곱해서 정하지 않습니다
여기에서 자금계획이 가장 많이 달라지는 부분이 주택담보대출입니다.
예를 들어 LTV가 일정 비율 적용된다고 해서 누구나 그 비율만큼 대출을 받을 수 있다고 생각하면 곤란합니다.
실제 대출에서는 주택의 소재지역과 가격, 보유주택 수, 대출목적뿐 아니라 차주의 소득과 기존 대출 등 여러 조건이 함께 적용될 수 있습니다.
DSR 때문에 LTV상 한도보다 실제 대출 가능금액이 줄어드는 경우도 생길 수 있습니다.
따라서 집을 계약하기 전에 금융기관을 통해 내 조건에서 실제로 받을 수 있는 금액을 확인해 보는 것이 좋습니다.
4. 취득세도 별도로 준비합니다
주택을 취득하면 취득세 등 세금 부담이 발생합니다.
그런데 취득세는 집값만 보고 모든 사람에게 같은 비율을 적용하는 방식이 아닙니다.
취득가격과 보유주택 수, 주택 소재지역, 취득원인 등에 따라 적용되는 세율이 달라질 수 있습니다.
생애최초 주택 취득자라면 일정 요건에 따라 취득세 감면을 받을 수 있는지도 함께 확인해 볼 필요가 있습니다.
따라서 아래 사례에서는 취득세를 임의의 정액으로 넣지 않고 본인의 취득조건에 따라 별도 계산해야 하는 비용으로 두겠습니다.
5. 중개보수도 매매가격에 따라 달라집니다
공인중개사를 통해 집을 구입했다면 중개보수도 자금계획에 넣어야 합니다.
주택 매매의 중개보수는 거래금액 구간에 따라 상한 요율이 정해져 있으며, 해당 상한 범위에서 실제 중개보수가 결정됩니다.
따라서 집을 보러 다니는 단계에서도 매매가격이 정해지면 예상 중개보수를 미리 계산해 둘 수 있습니다.
계약 전에 담당 공인중개사에게 실제 적용될 중개보수를 확인해 두면 잔금일에 예상하지 못했던 지출로 느껴지는 일을 줄일 수 있습니다.
6. 등기할 때 들어가는 돈도 있습니다
잔금을 지급하면 소유권이전등기 절차가 이어집니다.
이 과정에서도 등기 관련 비용이 발생할 수 있고 주택 취득에 따른 국민주택채권 매입과 관련한 부담도 확인해야 합니다.
법무사에게 등기업무를 맡긴다면 법무사 보수 등도 예상비용에 포함해 보는 것이 좋습니다.
각 비용은 주택가격과 등기조건 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전에 견적을 받아보면 전체 자금계획을 잡기가 한결 수월합니다.
7. 잔금 치르고 통장잔액이 0원이 되면 곤란합니다
집값과 세금까지 계산한 뒤 가지고 있는 현금을 거의 전부 투입하려는 경우도 있습니다.
하지만 집을 산 직후부터 돈이 들어갈 일이 생길 수 있습니다.
이사비가 있고 도배나 장판을 새로 할 수도 있습니다. 오래된 집이라면 보일러·에어컨·창호·욕실·주방 등을 손보게 될 수도 있습니다.
아파트라면 관리비 정산과 입주 관련 비용도 확인해야 합니다.
그래서 자금계획을 세울 때는 잔금일까지 필요한 돈만 맞추기보다 입주하고 난 뒤 사용할 현금도 어느 정도 남겨놓는 방식이 부담을 줄일 수 있습니다.
8. 3억·5억·8억 원 집이라면 어떻게 계산할까?
여기서는 특정 LTV를 적용해 대출금액을 임의로 정하지 않겠습니다.
대신 은행에서 확인한 실제 대출 가능금액을 넣으면 바로 계산할 수 있도록 예를 들어보겠습니다.
| 매매가격 | 대출 가정 | 집값 자기자금 | 추가 준비 |
|---|---|---|---|
| 3억원 | 1억8천만원 | 1억2천만원 | 취득·중개·등기 등 |
| 5억원 | 3억원 | 2억원 | 취득·중개·등기 등 |
| 8억원 | 4억원 | 4억원 | 취득·중개·등기 등 |
표에 적은 대출금액은 설명을 위한 가정일 뿐 실제 대출한도를 의미하지 않습니다.
예를 들어 5억 원짜리 집에서 실제 대출 가능액이 3억 원이라면 집값에 들어가는 자기 자금은 2억 원입니다.
여기에 본인에게 적용되는 취득세와 중개보수, 등기비용 등을 더하고 이사·수리가 필요하다면 그 비용까지 추가해야 실제 준비할 현금에 가까워집니다.
9. 5억 원 아파트를 산다고 가정해 보겠습니다
계약금 : 5,000만원으로 합의
실제 확인된 대출 가능액 : 3억원
집값에 필요한 총 자기자금
5억원 - 3억원 = 2억원
여기에서 중요한 것은 2억 원만 있으면 무조건 이 집을 살 수 있다는 뜻이 아니라는 것입니다.
2억 원은 매매대금에 들어가는 자기 자금입니다.
별도로 취득 관련 세금과 중개보수, 등기비용 등을 계산해야 하고 이사나 수리가 예정돼 있다면 그 돈도 마련해야 합니다.
결국 실제 준비자금은 2억 원 + 각종 취득 부대비용 + 입주 후 필요한 자금이 됩니다.
10. 계약 전에 '대출이 덜 나오면 어떻게 할지'까지 생각합니다
자금계획에서 가장 곤란한 상황은 계약을 먼저 하고 대출을 알아봤는데 예상보다 적게 나오는 경우입니다.
예를 들어 3억 원을 예상했는데 실제 대출이 2억5,000만 원만 가능하다면 자기자금이 갑자기 5,000만원 더 필요해집니다.
계약금까지 지급한 상태라면 단순히 “대출이 생각보다 적게 나왔으니 계약을 취소하겠다”라고 처리할 수 있는 문제가 아닐 수 있습니다.
대출 여부를 계약조건으로 삼으려면 어느 금융조건을 기준으로 할 것인지, 대출 불가 또는 한도 부족 시 계약관계를 어떻게 처리할 것인지 등을 당사자 간에 구체적으로 협의해 특약으로 정하는 방법을 검토할 수 있습니다.
막연하게 “대출이 안 되면 계약금을 돌려준다”는 식으로 적기보다 적용조건을 분명하게 정하는 것이 좋습니다.
집을 보기 전에 계산해 볼 8가지
| 순서 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 1 | 현재 사용할 수 있는 현금 확인 |
| 2 | 금융기관에서 실제 주택담보대출 가능액 확인 |
| 3 | 계약금과 중도금 지급시기 확인 |
| 4 | 본인 조건에 따른 취득세 등 확인 |
| 5 | 예상 중개보수 계산 |
| 6 | 등기와 국민주택채권 등 부대비용 확인 |
| 7 | 이사·수리·가전구입 등에 필요한 돈 예상 |
| 8 | 잔금 후 남겨둘 생활 여유자금 확인 |
관련 글 바로가기
취득세를 비롯해 집을 살 때 추가로 들어가는 비용을 항목별로 보고 싶다면 아래 글도 함께 참고해 보세요.
▶ 부동산 매수 시 추가비용, 취득세 외 얼마나 들까?
자주 묻는 질문
5억 원짜리 집이면 현금 2억 원 정도 있으면 살 수 있나요?
실제 대출 가능액이 3억 원이라면 매매대금에 들어가는 자기 자금은 2억 원입니다. 하지만 취득 관련 세금과 중개보수, 등기비용 등은 별도로 필요하므로 2억 원만으로 전체 필요현금을 판단하면 부족할 수 있습니다.
집값의 70%까지 무조건 대출받을 수 있나요?
그렇지 않습니다. 적용되는 LTV뿐 아니라 주택 소재지역과 가격, 차주의 소득·기존 부채에 따른 DSR 등 여러 조건이 실제 대출한도에 영향을 줄 수 있습니다.
계약금은 무조건 집값의 10%인가요?
10%로 정하는 거래가 많지만 모든 주택매매계약에서 법적으로 반드시 10%여야 하는 것은 아닙니다. 실제 계약금액은 당사자 사이의 계약내용에 따라 달라질 수 있습니다.
대출이 예상보다 적게 나오면 계약금을 돌려받을 수 있나요?
대출이 부족하다는 이유만으로 언제나 계약금이 반환된다고 볼 수는 없습니다. 계약내용과 특약, 대출이 불가능해진 원인 등을 개별적으로 살펴봐야 합니다. 대출이 거래의 중요한 조건이라면 계약 전에 관련 특약을 구체적으로 협의하는 것이 좋습니다.
마무리
내 집 마련 예산을 정할 때 집값부터 정하고 부족한 돈을 대출로 채우려고 하면 자금계획이 빠듯해질 수 있습니다.
순서를 한번 바꿔보는 것도 방법입니다.
내가 가진 현금을 확인하고, 실제 받을 수 있는 대출금액을 알아본 뒤 세금과 거래비용, 입주 후 필요한 돈을 빼보는 것입니다.
그러면 내가 볼 수 있는 집의 가격대도 조금 더 현실적으로 좁혀집니다.
집을 살 수 있는 최대가격과 무리 없이 살 수 있는 가격은 다를 수 있습니다.
잔금일까지 숫자가 맞는 것뿐 아니라 집을 사고 난 뒤에도 생활에 부담이 없는지까지 보고 예산을 정하는 편이 좋습니다.
자료 출처
금융위원회 주택담보대출 관련 금융규제 안내
행정안전부 지방세 및 생애최초 주택 취득세 감면 안내
국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 중개보수 요율 안내
주택도시기금 국민주택채권 안내
※ 이 글은 주택 구입에 필요한 자금을 이해하기 위한 일반적인 정보입니다. 실제 주택담보대출 한도와 취득세, 중개보수 및 각종 비용은 주택가격·지역·보유주택 수·소득·부채·거래조건 등에 따라 달라질 수 있습니다. 매매계약 전에는 금융기관과 관할기관 등을 통해 본인에게 적용되는 조건을 별도로 확인하시기 바랍니다.