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공장을 찾다 보면 조건이 꽤 괜찮은 건물을 발견할 때가 있습니다.
층고도 높고, 마당도 넓고, 대형차 진입도 됩니다.
임대료까지 맞아서 계약을 검토하는데 건축물대장을 확인해 보니 건물 용도가 ‘공장’이 아니라 ‘창고시설’로 되어 있습니다.
임대인은 이렇게 이야기할 수도 있습니다.
“창고지만 기계 몇 대 놓고 쓰면 됩니다.”
이 말을 그대로 믿고 계약해서는 안 됩니다.
그렇다고 건축물대장에 창고라고 적혀 있다는 이유만으로 무조건 공장으로 사용할 수 없다고 단정하는 것도 맞지 않습니다.
먼저 어떤 제조업을 할 것인지 확인하고, 해당 건물과 토지에서 그 공장 운영이 가능한지를 하나씩 따져봐야 합니다.
30초 핵심요약
① 건축물대장에서 현재 건축물 용도를 먼저 확인합니다.
② 창고시설과 공장은 서로 다른 건축물 용도지만 용도변경 시설군에서는 같은 ‘산업 등 시설군’에 속합니다.
③ 따라서 창고에서 공장으로 사용한다고 해서 무조건 용도변경 허가 대상이라고 단정하면 안 됩니다.
④ 실제 사용할 제조업 업종과 생산공정을 확인해야 합니다.
⑤ 해당 토지의 용도지역·지구 등에서 그 공장이 가능한지도 확인해야 합니다.
⑥ 공장건축면적이 500㎡ 이상이라면 공장설립 승인 대상 여부를 확인해야 합니다.
⑦ 소음·진동·대기·폐수 등이 발생하는 업종이라면 관련 규제도 따로 확인해야 합니다.
⑧ 임대차계약부터 하지 말고 공장으로 적법하게 사용할 수 있는지를 먼저 확인하는 편이 안전합니다.
먼저 건축물대장을 확인합니다
창고를 공장으로 사용하려고 한다면 첫 번째로 볼 것은 건축물대장입니다.
현장에서 아무리 공장처럼 보이더라도 건축물대장에는 창고시설로 되어 있을 수 있습니다.
반대로 현재 창고처럼 사용하고 있지만 건축물대장상 용도는 공장인 경우도 있습니다.
따라서 외관이나 현재 사용상태만 보고 판단하지 않습니다.
· 층별 용도
· 면적
· 위반건축물 표시 여부
특히 한 건물 안에서도 층이나 구역에 따라 용도가 다를 수 있으므로 실제 임차할 부분까지 확인하는 것이 좋습니다.
창고시설과 공장은 같은 용도일까?
같지는 않습니다.
「건축법 시행령」 별표 1에서는 공장과 창고시설을 각각 별도의 건축물 용도로 구분하고 있습니다.
다만 용도변경을 판단할 때 사용하는 시설군에서는 이야기가 조금 달라집니다.
현행 「건축법 시행령」 제14조에 따르면 창고시설과 공장은 모두 ‘산업 등 시설군’에 포함됩니다.
이 부분 때문에 현장에서 오해가 생기기 쉽습니다.
이렇게 바로 결론 내리면 안 됩니다.
반대로 “창고를 공장으로 쓰려면 무조건 용도변경 허가부터 받아야 한다”라고 말하는 것도 정확하지 않습니다.
실제 필요한 절차는 건축물의 현재 상태와 변경 내용, 관계 법령상의 제한 등을 함께 확인해야 합니다.
기계를 놓으면 모두 공장이 되는 것은 아닙니다
산업집적법에서 말하는 공장은 단순히 기계가 있는 장소라는 뜻이 아닙니다.
제조시설과 그 부대시설을 갖추고 제조업을 하기 위한 사업장인지 실제 운영 내용을 살펴봐야 합니다.
단순히 완제품을 받아 보관하고 출고한다면 창고의 성격이 강합니다.
반면 원재료가 들어와 다음과 같은 공정이 이루어진다면 공장 관련 규정을 검토해야 할 가능성이 커집니다.
사업자등록증의 업종명만 보는 것으로 끝내기보다 실제로 현장에서 어떤 작업을 하는지 확인하는 것이 중요합니다.
공장을 찾을 때는 업체부터 확인하는 것이 좋습니다
공장 중개 현장에서는 건물을 먼저 찾기 전에 업체의 생산공정을 확인해 두면 훨씬 수월합니다.
다음과 같은 내용을 먼저 물어봅니다.
· 원재료는 무엇인가
· 어떤 기계를 설치하는가
· 제조공정은 어떻게 되는가
· 용접을 하는가
· 도장을 하는가
· 열을 사용하는가
· 분진이 발생하는가
· 소음이나 진동이 큰가
· 폐수나 대기오염물질이 발생할 가능성이 있는가
같은 제조업이라도 업종과 생산공정에 따라 입지와 필요한 시설 조건이 달라질 수 있기 때문입니다.
용도지역에서 공장이 가능한지도 확인합니다
건축물이 창고라는 사실만 보고 판단하면 안 되는 또 하나의 이유가 있습니다.
토지의 용도지역입니다.
공장은 어느 지역에서나 자유롭게 들어갈 수 있는 건축물이 아닙니다.
계획관리지역, 생산관리지역, 자연녹지지역, 공업지역 등 용도지역에 따라 건축할 수 있는 공장의 범위가 달라질 수 있습니다.
여기에 지구·구역과 지방자치단체 조례, 개별 법령의 제한도 함께 확인해야 할 수 있습니다.
수도권 공장은 한 번 더 확인합니다
수도권에서는 공장입지와 관련해 추가로 확인할 규제가 있을 수 있습니다.
산업집적법에서는 수도권정비계획법상 과밀억제권역·성장관리권역·자연보전권역에서 공장의 신설·증설·이전 또는 업종변경 등에 관한 제한과 허용 범위를 두고 있습니다.
따라서 수도권에 있는 창고를 공장으로 사용하려는 경우에는 지역, 공장 규모, 업종, 기존 공장 여부 등을 함께 확인해야 합니다.
500㎡ 미만이면 아무 문제없을까?
공장 관련 상담에서 500㎡라는 숫자가 자주 등장합니다.
산업집적법에서는 공장건축면적 500㎡ 이상인 공장의 신설·증설 또는 업종변경에 대해 원칙적으로 공장설립 등의 승인을 받도록 규정하고 있습니다.
그렇다고 “499㎡까지는 아무 절차 없이 공장을 해도 된다”라고 이해해서는 안 됩니다.
건축물의 적법한 사용인지, 해당 지역에서 그 업종의 공장이 허용되는지, 환경 관련 인허가가 필요한지 등은 별도로 확인해야 합니다. 500㎡라는 숫자 하나만으로 공장 사용 가능 여부를 결정해서는 안 됩니다.
창고를 빌린 뒤 공장등록부터 신청하면 될까?
순서를 반대로 잡지 않는 것이 좋습니다.
먼저 임대차계약을 체결하고 기계를 설치한 뒤 “이제 공장등록하러 가겠습니다”라고 하면 뒤늦게 문제가 발견될 수 있습니다.
해당 업종이 그 지역에 들어갈 수 없는 경우도 있고, 건축물이나 시설 기준을 맞추기 어려울 수도 있습니다.
계약 전에 관할 행정기관의 관련 부서 등에 주소, 건축물 현황, 업체 업종과 제조공정, 사용할 면적을 가지고 확인하는 것이 좋습니다.
소음·분진·폐수도 확인해야 합니다
공장을 찾을 때 건축물 용도만 맞으면 끝이라고 생각하기 쉽습니다.
하지만 실제 제조공정에 다음과 같은 작업이 있다면 별도로 확인할 사항이 생길 수 있습니다.
· 도장
· 연마
· 절삭
· 세척
· 건조
· 가열
업종과 시설 규모 등에 따라 대기·폐수·소음·진동 등 환경 관련 규제를 검토해야 할 수 있습니다. 그래서 업종명만 듣기보다 실제 생산공정을 자세히 확인하는 것이 중요합니다.
전기도 같이 봐야 합니다
공장으로 적법하게 사용할 수 있다고 해도 생산기계를 돌릴 전력이 부족하면 입주가 어렵습니다.
현재 계약전력과 수전설비, 변압기 등을 확인하고 입주업체의 기계가 필요로 하는 전력을 감당할 수 있는지도 봐야 합니다.
부족하다면 증설 가능 여부와 공사비, 기간까지 확인하는 것이 좋습니다.
관련 글 함께 보기
임대차계약 전에는 이 순서로 확인합니다
2. 실제 생산품과 제조공정을 확인합니다.
3. 설치할 기계와 설비를 확인합니다.
4. 건축물대장에서 현재 건축물 용도를 확인합니다.
5. 토지의 용도지역·지구·구역을 확인합니다.
6. 해당 지역에서 그 업종의 공장이 가능한지 확인합니다.
7. 건축물 용도와 실제 사용에 필요한 건축법상 절차를 확인합니다.
8. 공장 규모에 따라 공장설립 승인·등록 관련 절차를 확인합니다.
9. 환경·소방·전기 등 별도 요건을 확인합니다.
10. 필요한 절차가 가능하다는 것을 확인한 뒤 임대차계약을 진행합니다.
순서가 아니라,
업체 확인 → 건물 확인 → 입지 확인 → 인허가 가능 여부 확인 → 계약
순서로 가는 것이 안전합니다.
계약서에는 어떻게 남기는 것이 좋을까?
창고시설인 건물을 공장으로 사용하기 위해 계약한다면 인허가 가능 여부가 계약의 중요한 조건이 될 수 있습니다.
그렇다면 말로만 “공장등록 되는 곳입니다”라고 하지 않는 것이 좋습니다.
필요하다면 계약 전에 당사자와 다음 내용을 협의해 둘 수 있습니다.
· 관련 비용 부담
· 임대인의 서류 제공과 협조 범위
· 시설공사가 필요한 경우 비용부담
· 필요한 인허가 등을 받을 수 없는 경우 계약 처리방법
· 계약 종료 시 시설의 원상복구
다만 특약은 실제 계약 상황과 당사자 합의에 따라 달라지므로 하나의 문구를 모든 계약에 그대로 사용하는 것은 피하는 것이 좋습니다.
창고를 공장으로 사용할 때 체크리스트
□ 현재 용도가 창고시설인지 확인했는가
□ 위반건축물 여부를 확인했는가
□ 입주업체 업종을 확인했는가
□ 실제 생산품을 확인했는가
□ 제조공정을 확인했는가
□ 설치할 기계를 확인했는가
□ 토지의 용도지역·지구·구역을 확인했는가
□ 해당 지역에서 그 공장이 가능한지 확인했는가
□ 건축법상 필요한 절차를 확인했는가
□ 공장설립 승인 대상 여부를 확인했는가
□ 공장등록 관련 사항을 확인했는가
□ 수도권 공장입지 규제 대상인지 확인했는가
□ 대기·폐수·소음·진동 관련 사항을 확인했는가
□ 소방시설을 확인했는가
□ 필요한 전기용량을 확인했는가
□ 인허가와 시설공사 비용부담을 정했는가
□ 필요한 내용을 계약서 특약에 반영했는가
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 건축물대장이 창고시설이면 공장으로 절대 사용할 수 없나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 창고시설과 공장은 건축법상 별도의 건축물 용도지만 용도변경 시설군에서는 모두 산업 등 시설군에 속합니다. 실제 공장 사용 가능 여부는 건축물의 상태뿐 아니라 용도지역의 건축제한, 공장입지와 업종 관련 규제 등을 함께 확인해야 합니다.
Q. 창고를 공장으로 사용하려면 무조건 용도변경 허가를 받아야 하나요?
무조건 그렇다고 할 수 없습니다. 창고시설과 공장은 같은 산업 등 시설군에 속하므로 건축법과 시행령에 따른 구체적인 절차를 해당 건축물의 상황에 맞춰 확인해야 합니다.
Q. 500㎡ 미만이면 공장설립 승인이 필요 없나요?
산업집적법상 의무적인 공장설립 승인 기준은 원칙적으로 공장건축면적 500㎡ 이상을 기준으로 합니다. 그러나 500㎡ 미만이라고 해서 건축·입지·환경 등 다른 규제를 확인하지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다.
Q. 사업자등록만 하면 공장으로 사용할 수 있나요?
사업자등록과 건축물의 적법한 사용, 공장설립 관련 절차는 같은 문제가 아닙니다. 사업자등록이 되었다는 사실만으로 해당 건물을 공장으로 적법하게 사용할 수 있다고 판단해서는 안 됩니다.
Q. 임대인이 공장등록이 된다고 하는데 믿어도 될까요?
계약 전에 확인하는 것이 좋습니다. 주소와 건축물대장, 업종, 제조공정, 면적 등을 가지고 관할 행정기관의 관련 부서에 확인하면 계약 후 문제가 생길 가능성을 줄일 수 있습니다.
핵심정리
창고를 공장으로 사용할 수 있느냐는 질문에 주소와 업종도 확인하지 않고 “된다” 또는 “안 된다”라고 답하기는 어렵습니다.
창고시설과 공장이 같은 산업 등 시설군에 들어간다는 것만으로 공장 사용이 자동으로 허용되는 것도 아닙니다.
공장을 찾는 업체라면 건물부터 고르기보다 먼저 무엇을 생산하고, 어떤 기계를 설치하고, 어떤 공정을 거치는지 정리해 두는 것이 좋습니다.
마음에 드는 창고를 먼저 계약해 놓고 나중에 공장이 가능한지 알아보기보다, 내 업종이 실제로 들어갈 수 있는 건물인지 확인하고 계약하는 편이 안전합니다.
자료출처
· 국가법령정보센터 — 「건축법」 제19조(용도변경)
· 국가법령정보센터 — 「건축법 시행령」 제14조 및 별표 1
· 국가법령정보센터 — 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조·제13조·제20조
※ 실제 공장 사용 가능 여부는 건축물 현황, 토지의 용도지역·지구·구역, 공장 규모, 제조업종과 생산공정, 개별 법령상의 제한 등에 따라 달라질 수 있습니다. 임대차계약이나 시설투자 전에는 해당 주소와 업종을 기준으로 관할 행정기관 및 필요한 분야의 전문가에게 확인하시기 바랍니다.