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매매하려는 토지가 토지거래허가구역에 들어 있다면 계약 단계부터 일반 토지 매매와는 다르게 접근해야 합니다.
현장에서 특히 많이 헷갈리는 것이 “허가를 먼저 받아야 계약서를 쓸 수 있는 것 아닌가요?”라는 질문입니다.
결론부터 말하면 허가를 받을 것을 전제로 먼저 매매계약을 체결하는 것 자체가 곧바로 금지되는 것은 아닙니다.
다만 허가를 받기 전 계약은 일반적인 매매계약과 똑같이 완전한 효력이 발생한 상태라고 생각해서는 안 됩니다.
① 토지거래허가구역에서도 허가를 전제로 먼저 계약을 체결할 수 있습니다.
② 허가 전 계약은 판례상 이른바 ‘유동적 무효’ 상태에 놓입니다.
③ 허가를 받으면 계약은 유효하게 되고, 적법한 신청에도 불구하고 불허가되어 확정적으로 무효가 되면 계약금 반환 문제가 발생합니다.
④ 허가 전이라고 매수인이 마음대로 계약금을 돌려달라고 할 수 있는 것은 아닙니다.
⑤ 허가를 피하거나 형식적으로 우회하기 위한 계약은 처음부터 확정적으로 무효가 될 수 있습니다.
1. 토지거래허가구역에서는 왜 허가가 필요할까?
토지거래허가구역은 투기적인 토지거래를 억제하고 토지를 용도에 맞게 이용하도록 하기 위해 지정하는 제도입니다.
허가대상 토지를 거래하려는 경우에는 매도인과 매수인이 공동으로 관할 시장·군수·구청장의 토지거래계약 허가를 받아야 합니다.
따라서 일반 토지처럼 계약하고 잔금을 지급한 뒤 소유권이전등기만 하면 되는 구조로 생각해서는 안 됩니다.
2. 허가를 받기 전에 계약서를 써도 될까?
가능합니다.
다만 중요한 전제가 있습니다.
토지거래허가를 정상적으로 신청하고 허가를 받을 것을 전제로 하는 계약이어야 합니다.
대법원은 토지거래허가를 받기 전에 체결한 계약이라도 허가를 받을 것을 전제로 했다면 허가가 나올 때까지 이른바 ‘유동적 무효’ 상태에 있다고 보고 있습니다.
계약 체결
↓
토지거래허가 전
유동적 무효 상태
↓
허가
계약 효력 발생
반대로 적법한 절차를 거쳤지만 결국 허가를 받을 수 없게 되어 계약이 확정적으로 무효가 되면 그 계약에 따른 이행을 요구할 수 없게 됩니다.
3. ‘유동적 무효’라는 말은 무슨 뜻일까?
말이 조금 어렵지만 토지거래허가구역을 이해할 때 중요한 개념입니다.
허가 전에는 매매계약에 따른 소유권이전이나 매매대금 지급과 같은 본래의 계약상 의무를 그대로 강제할 수 있는 상태가 아닙니다.
그렇다고 아무 관계도 없는 완전한 무효계약처럼 취급되는 것도 아닙니다.
허가를 받으면 계약이 유효한 상태로 완성될 수 있기 때문에 매도인과 매수인에게는 허가를 받을 수 있도록 서로 협력할 의무가 있습니다.
4. 계약금부터 먼저 보내도 될까?
실무에서는 허가 전에 계약금을 지급하는 경우도 있습니다.
그런데 여기서 조심해야 할 부분이 있습니다.
“아직 허가 전이라 계약이 유동적 무효니까 내가 마음을 바꾸면 계약금을 바로 돌려받을 수 있겠지”라고 생각해서는 안 됩니다.
대법원은 허가를 전제로 한 계약이 아직 유동적 무효 상태에 있는 동안에는 이미 지급한 계약금을 단순히 부당이득이라며 곧바로 반환해 달라고 할 수 없다고 보고 있습니다.
허가 전 = 언제든 계약금 반환 가능
이렇게 단순하게 보면 안 됩니다.
계약금 반환 여부는 허가신청 진행상황과 계약이 확정적으로 무효가 되었는지, 당사자 사이의 약정 내용 등을 함께 살펴봐야 합니다.
5. 허가가 안 나오면 계약금은 어떻게 될까?
매도인과 매수인이 실제 계약내용과 이용계획에 맞게 정상적으로 허가를 신청했지만 허가기준을 충족하지 못해 불허가되고 계약이 확정적으로 무효가 되는 경우가 있습니다.
이 경우에는 유동적 무효 상태가 끝나고 계약이 확정적으로 무효가 되므로 이미 지급한 계약금 등의 반환 문제가 생기게 됩니다.
다만 당사자 한쪽이 고의로 사실과 다른 내용의 신청서를 작성해 불허가를 유도한 경우까지 단순히 “불허가됐으니 무조건 계약금 반환”이라고 처리할 수 있는 것은 아닙니다.
6. 한쪽이 허가신청을 거부하면 어떻게 될까?
계약 후 가격이 오르자 매도인이 마음을 바꾸거나, 반대로 매수인이 다른 토지를 발견해 허가신청에 협조하지 않는 상황도 생각해 볼 수 있습니다.
허가를 전제로 계약했다면 당사자에게는 허가신청에 서로 협력할 의무가 있습니다.
대법원도 상대방이 허가신청 협력을 거부하는 경우 상대방에게 그 협력을 요구할 수 있다고 보고 있습니다.
또 계약 당시 허가신청 협력의무를 이행하지 않거나 일방적으로 계약을 철회할 경우 일정한 손해를 배상하기로 한 약정도 유효할 수 있다는 것이 대법원의 입장입니다.
7. 허가를 피하기 위한 계약은 완전히 다릅니다
여기서 정상적인 ‘허가 전 계약’과 반드시 구별해야 할 것이 있습니다.
처음부터 토지거래허가를 받지 않을 생각으로 허가제도를 피하거나 잠탈하기 위한 계약을 하는 경우입니다.
이런 계약은 허가를 기다리는 유동적 무효가 아니라 처음부터 확정적으로 무효가 될 수 있습니다.
대법원도 최근 판결에서 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용으로 체결된 매매계약은 확정적으로 무효라는 기존 원칙을 다시 확인했습니다.
8. 계약 전에 허가대상인지부터 확인해야 합니다
토지거래허가구역에 있다고 해서 모든 거래가 똑같이 허가대상이 되는 것은 아닙니다.
토지의 위치와 면적, 거래하려는 권리와 거래형태 등을 확인해 해당 거래가 실제 허가대상인지부터 살펴봐야 합니다.
□ 토지거래허가구역 지정 여부
□ 해당 거래가 실제 허가대상인지
□ 매수인의 토지 이용목적
□ 허가기준 충족 가능성
□ 토지 이용의무와 제한사항
□ 허가신청에 필요한 서류
□ 허가 전 지급할 계약금의 처리방법
□ 불허가 시 계약금 반환방법
□ 당사자의 허가신청 협력의무
9. 계약서에는 어떤 내용을 넣어두는 것이 좋을까?
토지거래허가를 받아야 하는 매매라면 일반적인 토지매매 특약만으로 끝내기보다 허가절차에 관한 내용을 구체적으로 정해두는 것이 좋습니다.
· 본 계약이 토지거래허가를 전제로 한다는 점
· 매도인과 매수인의 허가신청 협력의무
· 허가신청 시기와 필요한 서류제공
· 정상적인 신청에도 불구하고 불허가된 경우의 처리
· 지급한 계약금의 반환시기와 방법
· 한쪽이 정당한 이유 없이 허가신청을 거부할 경우의 책임
· 허가 후 잔금일과 소유권이전 시기
특히 “허가가 안 되면 계약금을 돌려준다” 정도로만 적기보다 어떤 경우를 불허가로 볼 것인지, 당사자 귀책사유가 있는 경우에는 어떻게 할 것인지까지 구체적으로 정해두면 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
실제 상황으로 보면 이해가 쉽습니다
A가 토지거래허가구역 안의 토지를 B에게 5억원에 매도하기로 했다고 가정해 보겠습니다.
두 사람은 토지거래허가를 받을 것을 전제로 계약서를 작성하고 B가 계약금 5,000만 원을 지급했습니다.
이 단계에서 B가 단순히 마음이 바뀌었다는 이유로 “아직 허가 전이라 계약은 무효니까 5,000만원을 바로 돌려주세요”라고 할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
두 사람은 정상적으로 허가를 받을 수 있도록 서로 협력해야 하는 관계에 있기 때문입니다.
반대로 실제 내용에 맞게 허가를 신청했지만 허가기준을 충족하지 못해 불허가되고 계약이 확정적으로 무효가 됐다면 이미 지급한 돈의 반환문제를 검토하게 됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 토지거래허가를 받기 전에 매매계약서를 작성하면 불법인가요?
허가를 정상적으로 받을 것을 전제로 계약하는 것과 처음부터 허가제도를 피하려는 계약은 구별해야 합니다. 허가를 전제로 한 계약은 판례상 허가 전까지 유동적 무효 상태에 놓입니다.
Q. 허가 전에 계약금을 주면 불법인가요?
허가를 전제로 체결한 계약에서 계약금이 지급됐다는 사실만으로 곧바로 허가제도를 위반했다고 볼 수는 없습니다. 다만 계약금의 법적 처리와 반환문제가 일반 매매와 다를 수 있으므로 계약서에 처리방법을 명확하게 정하는 것이 좋습니다.
Q. 허가 전에는 매수인이 마음대로 계약을 취소할 수 있나요?
그렇게 단순하게 볼 수 없습니다. 유동적 무효 상태에서도 당사자에게는 허가신청에 협력할 의무가 인정되기 때문입니다.
Q. 매도인이 허가신청을 안 해주면 계약은 바로 무효가 되나요?
매도인 한쪽이 협력을 거부했다는 사정만으로 언제나 즉시 확정적 무효가 된다고 볼 수는 없습니다. 판례는 상대방이 허가신청 절차에 협력하도록 청구할 수 있다고 보고 있으며, 쌍방이 허가신청을 하지 않겠다는 의사를 명백히 하는 경우 등에는 확정적 무효 문제가 생길 수 있습니다.
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마무리
토지거래허가구역이라고 해서 반드시 허가서를 받은 다음에야 계약서를 작성할 수 있는 것은 아닙니다.
허가를 정상적으로 받을 것을 전제로 계약할 수 있지만 허가 전에는 일반적인 토지매매계약과 법적 상태가 다릅니다.
특히 계약금을 먼저 지급한다면 허가가 나지 않을 경우뿐 아니라 한쪽이 허가신청에 협조하지 않는 경우까지 생각해서 계약조건을 정해두는 것이 좋습니다.
결국 허가구역 토지에서는 계약서를 언제 쓰느냐보다 허가를 전제로 어떤 조건으로 계약하느냐가 더 중요합니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조
· 대법원 1991. 12. 24. 선고 90다 12243 전원합의체 판결
· 대법원 1993. 6. 22. 선고 91다 21435 판결
· 대법원 1995. 12. 12. 선고 95다 28236 판결
· 대법원 1997. 11. 11. 선고 97다 36965, 36972 판결
· 대법원 2024. 10. 31. 선고 2024다 255328 판결
※ 이 글은 토지거래허가구역 내 일반적인 매매계약의 법리를 설명하기 위한 정보입니다. 실제 허가대상 여부와 허가기준, 계약금 반환 및 손해배상 여부는 토지의 위치·면적·이용목적과 계약내용, 당사자의 귀책사유 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 계약 전에는 관할 행정기관의 허가대상 여부를 확인하고 구체적인 계약조건에 대해서는 별도의 법률검토가 필요할 수 있습니다.