티스토리 뷰
목차
토지를 매수한 뒤 현장에 가보면 이런 경우가 있습니다.
도로보다 땅이 낮습니다.
또는 경사가 심해 건물을 짓기 어려워 보입니다.
이때 흔히 하는 말이 있습니다.
“흙 좀 받아서 높이면 되겠네요.”
반대로 높은 부분을 보면서는
“여기는 조금 깎아서 평평하게 만들면 되겠네요.”
라고 합니다.
그런데 토지에서는 이 ‘조금’이라는 판단이 중요합니다.
내 소유의 토지라고 해서 아무 제한 없이 흙을 쌓거나 땅을 깎을 수 있는 것은 아닙니다.
절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위는 국토계획법상 토지의 형질변경에 해당하며, 원칙적으로 개발행위허가 대상이 될 수 있습니다. 다만 경작 목적의 일정한 형질변경이나 법령에서 정한 경미한 행위 등은 예외가 있습니다.
30초 핵심요약
① 성토는 흙을 쌓아 토지의 높이를 올리는 행위입니다.
② 절토는 기존 토지를 깎아 높이를 낮추는 행위입니다.
③ 절토·성토·정지 등으로 토지의 형상을 변경하는 것은 원칙적으로 개발행위허가 검토 대상입니다.
④ 다만 시행령은 높이 50cm 이내 또는 깊이 50cm 이내의 일정한 절토·성토·정지 등을 허가 없이 할 수 있는 경미한 행위로 규정하고 있습니다.
⑤ 그러나 50cm 이하면 모든 토지에서 무조건 허가가 필요 없다는 뜻은 아닙니다. 용도지역과 지목변경 여부, 도시·군계획조례 등을 함께 확인해야 합니다.
⑥ 50cm 기준은 여러 차례에 걸쳐 형질변경을 하는 경우 누적하여 계산합니다.
⑦ 도시지역·자연환경보전지역·지구단위계획구역 밖에서는 일정 요건을 갖춘 660㎡ 이하의 형질변경에 관한 예외도 있습니다.
⑧ 농지의 경작 목적 형질변경은 일반적인 성토·절토와 적용기준이 다르므로 별도로 확인해야 합니다.
성토와 절토는 무엇일까?
먼저 용어부터 간단하게 정리하겠습니다.
성토
흙을 쌓아 토지의 높이를 올리는 것입니다.
예를 들어 도로보다 낮은 토지에 흙을 채워 부지의 높이를 높이는 경우입니다.
공장·창고 부지를 검토하다 보면 자주 볼 수 있습니다.
절토
반대로 기존 토지를 깎아 높이를 낮추는 것입니다.
경사진 토지를 평탄하게 만들거나 도로보다 지나치게 높은 토지를 낮추는 경우가 대표적입니다.
국토계획법 시행령은 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위를 토지의 형질변경으로 규정하고 있습니다.
50cm 이하면 허가 없이 성토·절토해도 될까?
이번 글에서 가장 주의해야 할 부분입니다.
현행 국토계획법 시행령 제53조에는 개발행위허가를 받지 않아도 되는 경미한 행위가 규정되어 있습니다.
토지의 형질변경 중에는
이 포함됩니다.
하지만 조건이 있습니다.
우선 이 항목에서는 포장이 제외됩니다.
또한 주거지역·상업지역·공업지역 이외의 지역에서는 지목변경을 수반하지 않는 경우라는 조건이 붙습니다.
시행령이 정한 범위 안에서 해당 지방자치단체의 도시·군계획조례로 별도로 정할 수도 있습니다.
이렇게 판단해서는 안 됩니다.
더 정확한 표현은 “50cm 이내의 일정한 형질변경에 허가 예외규정이 있지만, 해당 토지와 행위가 그 요건을 충족하는지는 별도로 확인해야 한다.”입니다.
49cm씩 여러 번 성토하면 괜찮을까?
그렇게 단순하게 판단할 수 없습니다.
현행 시행령은 50cm 기준에 대해 여러 차례에 걸쳐 이루어지는 경우 누적하여 산정하도록 규정하고 있습니다.
예를 들어 한 번에 40cm를 성토하고 나중에 다시 같은 토지를 성토한다고 해서 각각을 별개의 50cm 이하 행위로만 판단하는 것은 맞지 않습니다.
660㎡ 이하면 허가 없이 해도 될까?
여기에도 별도의 예외규정이 있습니다.
현행 시행령은 도시지역·자연환경보전지역·지구단위계획구역 외의 지역에서 면적이 660㎡ 이하인 토지에 대한 일정한 형질변경을 경미한 행위로 규정하고 있습니다.
하지만 여기에도 지목변경을 수반하지 않는 절토·성토·정지·포장 등이라는 조건이 있습니다.
또한 이 경우 형질변경 면적은 실제 흙을 쌓는 부분만 단순 계산하는 것이 아니라 형질변경이 이루어지는 해당 필지의 총면적을 기준으로 보는 규정이 있습니다.
라고 면적 하나만 보고 판단해서는 안 됩니다.
농지에 흙을 채우는 것도 같은 기준일까?
여기서는 일반 토지의 50cm 기준과 농지의 경작 목적 기준을 섞으면 안 됩니다.
조성이 끝난 농지에서 농작물 재배, 농지의 지력 증진과 생산성 향상을 위한 객토·정지작업, 양수·배수시설 설치 등을 위한 일정한 형질변경은 경작을 위한 토지의 형질변경으로 별도로 다뤄질 수 있습니다.
그러나 경작 목적이라고 해서 모든 성토·절토가 자동으로 개발행위허가 대상에서 제외되는 것은 아닙니다.
특히 일정 요건을 갖춘 경작 목적의 형질변경이라 하더라도 2m 이상의 절토·성토가 수반되는 경우 등에는 개발행위허가 대상이 될 수 있습니다.
또한 이 2m 기준도 기존 조성 후 이루어진 절토·성토를 누적해서 판단해야 할 수 있습니다.
농지개량을 할 때는 농지의 생산성 향상뿐 아니라 인근 농지의 관개·배수·통풍·농작업 등에 부정적인 영향을 주지 않도록 관련 기준도 함께 확인해야 합니다.
공장·창고 부지에서는 왜 더 중요할까?
공장·창고용 토지는 성토와 절토가 사업비를 크게 바꿀 수 있기 때문입니다.
예를 들어 1,000평 정도의 토지가 도로보다 낮다고 가정해 보겠습니다.
평당 가격만 보면 주변 토지보다 저렴할 수 있습니다.
그래서 매수자는
“땅값이 싸니까 흙만 좀 받아서 높이면 되겠네요.”
라고 생각할 수 있습니다.
하지만 실제 검토는 여기서부터 시작됩니다.
□ 평균적으로 얼마나 높여야 하는가
□ 옹벽이 필요한가
□ 배수는 어떻게 처리할 것인가
□ 대형차량 진입도로와 높이는 어떻게 맞출 것인가
□ 개발행위허가가 필요한가
□ 농지나 산지 관련 절차가 추가되는가
결국 토지 가격이 싸다는 것과 실제 개발비까지 포함한 사업비가 싸다는 것은 다른 문제입니다.
현장에서 먼저 보는 것은 도로와의 높이 차이
공장·창고 부지를 볼 때 토지의 모양만큼 중요하게 확인해야 할 것이 있습니다.
바로 도로와 부지의 높이 차이입니다.
토지가 도로보다 많이 낮으면 상당한 성토가 필요할 수 있습니다.
반대로 지나치게 높으면 절토가 필요할 수 있습니다.
경사진 토지라면 한쪽은 절토하고 다른 쪽은 성토해야 할 수도 있습니다.
여기에 옹벽과 배수시설이 필요해지면 토목공사비는 더 커집니다.
“어느 면적을 얼마나 높여야 하고, 그 과정에서 어떤 허가와 토목공사가 필요한가?”까지 확인해야 합니다.
성토할 흙은 아무 흙이나 받아도 될까?
이 부분도 중요합니다.
특히 농지에서는 성토재의 종류까지 확인해야 합니다.
경작 목적 토지형질변경과 관련해서도 재활용 골재, 사업장 폐토양, 무기성 오니 등 수질오염이나 토질오염 우려가 있는 토사를 사용하는 경우에는 주의가 필요합니다.
라는 식으로 접근하는 것은 피하는 것이 좋습니다.
어디에서 나온 토사인지와 토질이 해당 토지에 적합한지 등을 함께 확인해야 합니다.
옹벽과 배수도 함께 봐야 합니다
성토·절토는 높이만의 문제가 아닙니다.
부지를 높이면 인접 토지와 단차가 생길 수 있습니다.
경사진 땅을 깎으면 절토면이 생깁니다.
그 과정에서 옹벽이나 법면 처리가 필요할 수 있고, 빗물이 흐르는 방향도 달라질 수 있습니다.
이렇게 하나의 문제로 보는 것이 좋습니다.
기존에 성토된 땅도 확인해야 할까?
가능하면 확인하는 것이 좋습니다.
현장에서는 현재 토지가 평평해 보이더라도 과거에 성토된 토지일 수 있습니다.
특히 개발행위허가의 경미한 행위에 적용되는 50cm 기준과 농지 경작 목적의 2m 기준 모두 누적 개념이 중요합니다.
따라서 기존 성토 흔적이 있거나 주변 토지보다 유난히 높아 보인다면 현재 모습만 보고 판단하지 말고 기존 개발행위허가 여부나 토지 조성 과정 등을 확인해 보는 것이 좋습니다.
성토·절토 전에 확인할 순서
1단계 — 현재 토지 확인
지목, 용도지역, 면적과 현장 지형을 확인합니다.
2단계 — 도로와 높이 비교
도로보다 얼마나 높거나 낮은지 확인합니다.
3단계 — 필요한 공사 파악
성토인지, 절토인지, 정지인지 확인합니다.
4단계 — 높이와 면적 확인
몇 cm 또는 몇 m를 변경하고 어느 면적에 공사할 것인지 파악합니다.
5단계 — 개발행위허가 검토
50cm 기준 하나만 보지 말고 용도지역, 지목변경 여부, 면적, 조례 등을 함께 확인합니다.
6단계 — 농지·산지 여부 확인
농지라면 농지법상 농지개량·전용 관련 사항을, 산지라면 산지 관련 규제를 추가로 확인합니다.
7단계 — 토목공사 검토
옹벽, 배수, 다짐, 진입도로 등을 함께 검토합니다.
8단계 — 총사업비 확인
토지 매입비에 부지조성비와 인허가 관련 비용을 더해 실제 사업비를 판단합니다.
관련 글 함께 보기
토지 계약 전 성토·절토 체크리스트
□ 성토가 필요한가
□ 절토가 필요한가
□ 성토·절토 예상 높이는 얼마인가
□ 형질변경 대상 면적은 얼마인가
□ 기존에 성토·절토한 이력이 있는가
□ 지목변경이 수반되는가
□ 용도지역은 무엇인가
□ 지구단위계획구역인지 확인했는가
□ 옹벽이 필요한가
□ 배수계획은 가능한가
□ 인접 토지에 영향을 주지 않는가
□ 농지인가
□ 임야인가
□ 개발행위허가 대상 여부를 확인했는가
□ 해당 시·군 도시·군계획조례를 확인했는가
□ 예상 토목공사비를 검토했는가
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 성토를 50cm만 하면 무조건 허가가 필요 없나요?
아닙니다. 시행령에 높이 50cm 이내의 일정한 성토 등에 대한 경미한 행위 규정이 있는 것은 맞습니다. 하지만 용도지역과 지목변경 여부 등의 조건이 있고, 도시·군계획조례도 확인해야 합니다. 따라서 50cm라는 숫자 하나만으로 판단해서는 안 됩니다.
Q. 40cm씩 두 번 성토하면 괜찮나요?
단순히 각각 별개의 50cm 이하 성토로 판단할 수 없습니다. 여러 차례 이루어지는 경우 누적하여 산정하는 기준을 확인해야 합니다.
Q. 660㎡ 이하 토지는 무조건 허가가 필요 없나요?
아닙니다. 660㎡ 기준은 도시지역·자연환경보전지역·지구단위계획구역 외의 지역이라는 공간적 조건과 지목변경을 수반하지 않는다는 등의 요건이 함께 적용됩니다.
Q. 농지에 농사를 짓기 위해 흙을 넣어도 허가가 필요한가요?
경작을 위한 일정한 토지 형질변경은 일반적인 형질변경과 다르게 취급될 수 있습니다. 그러나 경작 목적이라고 해서 모든 성토가 자동으로 제외되는 것은 아니며, 일정한 절토·성토 규모와 농지개량 기준 등을 함께 확인해야 합니다.
Q. 공장부지가 도로보다 낮으면 흙만 채우면 되나요?
그렇게 단순하게 판단해서는 안 됩니다. 성토 높이와 면적뿐 아니라 개발행위허가, 옹벽, 배수, 토사 반입과 다짐, 진입도로, 농지·산지 관련 절차 등을 함께 검토해야 합니다.
Q. 성토·절토 전에 어디에 확인하는 것이 좋을까요?
실제 토지가 위치한 관할 시·군의 개발행위허가 담당부서에 토지 지번과 구체적인 공사계획을 가지고 확인하는 것이 좋습니다. 해당 지방자치단체의 도시·군계획조례 기준까지 함께 확인해야 합니다.
70번 핵심정리
토지 성토·절토에서 가장 위험한 판단은 이것입니다.
50cm라는 기준 자체는 현행 시행령에 있습니다.
하지만 그것이 모든 토지에서 아무 조건 없이 적용되는 것은 아닙니다.
□ 지목변경 여부
□ 형질변경 면적
□ 기존 성토·절토의 누적 여부
□ 경작 목적 여부
□ 농지·산지 여부
□ 지방자치단체 조례
등을 함께 확인해야 합니다.
특히 공장·창고 부지를 매수한다면 성토·절토는 단순한 흙공사가 아닙니다.
토지가 도로보다 얼마나 높고 낮은지에 따라 성토량과 절토량이 달라지고, 옹벽·배수·진입도로 등의 토목공사가 따라올 수 있습니다.
싸게 산 토지가 반드시 싼 땅은 아닙니다.
땅값이 조금 저렴하더라도 대규모 성토·절토와 옹벽, 배수공사가 필요하다면 실제 사업비는 오히려 더 높아질 수 있습니다.
그래서 토지 계약 전에는 “이 땅이 얼마인가?”와 함께 “이 땅을 내가 사용할 수 있는 상태로 만드는 데 얼마가 필요한가?”까지 확인해야 합니다.
자료출처
· 국가법령정보센터 — 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」
· 국가법령정보센터 — 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제51조·제53조
· 국토교통부 개발행위허가운영지침
· 국가법령정보센터 — 「농지법」 및 농지개량 관련 규정
※ 이 글은 토지 성토·절토와 개발행위허가에 관한 일반적인 정보를 정리한 글입니다. 실제 허가 필요 여부는 성토·절토의 높이와 면적, 토지의 용도지역과 지목, 지목변경 여부, 경작 목적, 기존 형질변경 이력, 지방자치단체 조례 및 다른 관계 법령에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 공사를 계획하는 경우에는 작업 전에 해당 토지의 지번과 구체적인 공사계획을 가지고 관할 행정기관과 관련 전문가를 통해 확인하는 것이 좋습니다.