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큰 토지를 매매하다 보면 “전체는 필요 없고 이쪽 부분만 사고 싶습니다”라는 이야기가 나올 때가 있습니다.
예를 들어 2,000㎡ 토지 중 도로에 붙어 있는 앞쪽 700㎡만 매수하고 싶은 경우입니다.
토지 소유자가 동의한다면 일부를 특정해서 매매계약을 하는 것은 생각해 볼 수 있습니다.
하지만 계약서에 선을 그어 “여기까지만 팝니다”라고 적는 것과 실제로 그 부분을 하나의 독립된 필지로 만들어 소유권이전등기까지 하는 것은 다른 문제입니다.
① 한 필지 중 특정 부분만 정해 매매계약을 하는 것은 가능합니다.
② 다만 그 부분을 독립된 토지로 이전하려면 실제 분할이 가능한지 확인해야 합니다.
③ 토지의 위치와 상태에 따라 개발행위허가 등 별도 절차가 필요할 수 있습니다.
④ 건축물이 있는 대지는 최소면적·도로·건폐율·용적률 등의 분할 제한도 확인해야 합니다.
⑤ 분할이 전제된 매매라면 분할 불가 시 계약을 어떻게 처리할지 특약으로 정해두는 것이 좋습니다.
1. 한 필지 중 일부만 팔 수도 있습니다
토지 전체를 반드시 한꺼번에 매매해야 하는 것은 아닙니다.
매도인과 매수인이 매매하려는 부분의 위치와 범위를 명확하게 정한다면 한 필지 중 특정 부분을 매매대상으로 계약할 수 있습니다.
대법원 판례에서도 토지의 특정 부분을 매매하거나, 특정 부분을 구분해 소유하는 법률관계 자체를 인정한 사례들을 확인할 수 있습니다.
다만 여기서 꼭 구분해야 할 것이 있습니다.
와
그 부분을 실제 분할해 별도 필지로 이전하는 것
은 같은 절차가 아닙니다.
2. ‘분할’하면 무엇이 달라질까?
예를 들어 하나의 토지가 ‘○○리 100번지 2,000㎡’로 되어 있다고 해보겠습니다.
이 중 700㎡를 분할하면 기존 토지와 분리된 새로운 지번이 부여될 수 있고, 그 토지는 독립된 부동산으로 등기할 수 있게 됩니다.
따라서 매수인이 원하는 700㎡만 온전한 단독소유 토지로 취득하려면 계약 후 실제 분할절차가 완료되어야 합니다.
3. 원하는 모양대로 마음대로 나눌 수 있을까?
그렇지는 않습니다.
토지 소유자가 원한다고 해서 모든 토지를 원하는 크기와 모양으로 자유롭게 나눌 수 있는 것은 아닙니다.
국토계획법에서는 일정한 토지분할을 개발행위허가 대상으로 규정하고 있습니다.
따라서 토지의 용도지역과 현재 이용상태, 분할 목적과 방법 등을 확인해 해당 분할에 개발행위허가가 필요한 지부터 살펴봐야 합니다.
4. 건물이 있는 토지는 더 조심해야 합니다
나대지를 분할하는 것과 건축물이 올라가 있는 대지를 분할하는 것은 확인사항이 다릅니다.
건축법 제57조는 건축물이 있는 대지를 분할할 때 일정한 제한을 두고 있습니다.
□ 분할 후 대지 최소면적
□ 도로와의 관계
□ 분할 후 건폐율
□ 분할 후 용적률
□ 대지 안의 공지
□ 건축물 높이 관련 제한
□ 일조 등의 기준
예를 들어 현재는 건폐율을 충족하고 있는 공장부지라도 빈 땅 일부를 떼어 매도한 뒤 남은 대지면적이 줄어들면서 기존 공장의 건폐율이 기준을 넘게 된다면 분할에 문제가 생길 수 있습니다.
5. 분할 후 도로가 없는 땅이 생기면?
실무에서는 면적만큼이나 분할선을 어디에 긋느냐가 중요합니다.
특히 앞쪽 토지를 매도하고 뒤쪽 토지를 매도인이 계속 보유하려는 경우라면 도로 문제가 생기지 않는지 살펴봐야 합니다.
앞 토지만 도로에 접하도록 분할해버리면 뒤에 남은 토지는 도로가 없는 토지가 될 수 있습니다.
당장 분할 자체의 문제와 별개로 향후 건축이나 개발을 하려 할 때 진입도로 때문에 토지 이용에 큰 제약이 생길 수 있습니다.
“몇 평을 떼어낼 것인가?”뿐 아니라
“분할하고 남은 땅을 앞으로 어떻게 사용할 것인가?”
까지 같이 생각해야 합니다.
6. 계약부터 하고 나중에 분할해도 될까?
실무에서는 분할이 완료되기 전에 매매계약을 먼저 체결하는 경우도 있습니다.
이때는 매매대상이 되는 부분을 누가 봐도 알 수 있을 정도로 특정해 두는 것이 좋습니다.
단순히 “전체 토지 중 약 200평”이라고만 적으면 나중에 어느 부분을 의미했는지 다툼이 생길 수 있습니다.
· 매매대상 부분을 표시한 도면
· 예상 분할면적
· 분할선과 경계 위치
· 진입도로 확보방법
· 분할측량 비용 부담
· 인허가 비용 부담
· 실제 측량면적이 달라질 경우 대금 정산방법
· 분할이 불가능할 경우 계약 처리방법
7. 계약서에는 ‘약 700㎡’라고만 적으면 될까?
가능하면 그렇게만 적지 않는 것이 좋습니다.
토지 일부 매매에서는 면적뿐 아니라 위치와 경계가 중요합니다.
계약 당시에는 700㎡로 예상했는데 분할측량을 해보니 680㎡나 720㎡가 될 수도 있습니다.
평당 또는 ㎡당 단가로 매매대금을 정산할 것인지, 일정 범위의 면적 차이는 총액에 반영하지 않을 것인지 등을 미리 정해두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.
8. 분할이 안 되면 계약은 어떻게 될까?
이 부분은 계약 전에 가장 신경 써야 합니다.
매수인은 분할된 토지를 취득할 생각으로 계약했는데 나중에 관계 법령이나 현장 조건 때문에 원하는 형태의 분할이 불가능할 수도 있습니다.
그런데 계약서에 아무런 내용이 없다면 계약 해제와 계약금 반환을 두고 매도인과 매수인의 주장이 달라질 수 있습니다.
그래서 분할이 계약의 중요한 전제라면 분할 가능 여부와 불가 시 계약 처리방법을 특약으로 구체화하는 편이 좋습니다.
9. 분할 대신 지분으로 사면 같은 것일까?
전혀 같은 개념은 아닙니다.
예를 들어 2,000㎡ 토지의 1/2 지분을 취득했다고 해서 도로 쪽 1,000㎡가 자동으로 내 단독소유 토지가 되는 것은 아닙니다.
등기상 공유지분은 원칙적으로 토지 전체에 대한 지분입니다.
특정 부분을 사용하기로 공유자 사이에서 정하는 문제와 토지를 실제로 분할해 각각 단독소유하는 문제는 구별해야 합니다.
대법원 판례에도 특정 부분을 구분해 매수하면서 전체 토지의 공유지분등기를 해둔 이른바 구분소유적 공유관계가 등장하지만, 일반 매수자가 분할이 어렵다는 이유로 단순히 지분등기로 대신하는 것은 신중하게 결정할 문제입니다.
실제 계약이라면 이 순서로 확인해보세요
1. 매매하려는 부분을 도면에 표시합니다.
2. 토지이용계획과 용도지역을 확인합니다.
3. 개발행위허가 등 분할에 필요한 절차를 확인합니다.
4. 건물이 있다면 건축법상 분할 제한을 확인합니다.
5. 분할 후 양쪽 토지의 도로와 이용 가능성을 확인합니다.
6. 측량을 통해 예상 경계와 면적을 검토합니다.
7. 실제 면적 차이에 따른 대금 정산방법을 정합니다.
8. 분할 불가 시 계약금과 계약 처리방법을 특약에 넣습니다.
자주 묻는 질문
Q. 토지분할을 끝낸 다음에만 매매계약을 할 수 있나요?
반드시 그런 것은 아닙니다. 분할 전이라도 매매할 특정 부분을 명확하게 정해 계약할 수 있습니다. 다만 분할이 실제 가능한지 확인하고, 분할 불가 시 처리방법을 계약서에 정해두는 것이 안전합니다.
Q. 토지 소유자가 원하면 무조건 분할할 수 있나요?
아닙니다. 국토계획법상 개발행위허가 여부와 건축법상 대지분할 제한, 해당 지역의 조례와 다른 관계 법령 등을 함께 확인해야 합니다.
Q. 분할측량만 하면 바로 새로운 땅이 생기나요?
측량만으로 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다. 분할 사유에 맞는 인허가 여부를 확인하고, 지적공부 정리와 등기절차까지 진행해야 독립된 필지로 거래할 수 있습니다.
Q. 분할이 안 되면 지분으로 이전받아도 될까요?
지분 취득과 특정 부분의 단독소유는 다릅니다. 단순히 분할이 어렵다는 이유로 지분등기를 선택하면 향후 사용·처분·건축·공유물분할 과정에서 예상하지 못한 문제가 생길 수 있으므로 법적 효과를 충분히 확인한 뒤 결정해야 합니다.
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마무리
한 필지의 토지라고 해서 반드시 전체를 한 사람에게 팔아야 하는 것은 아닙니다.
특정 부분만 정해 매매하는 것도 가능하지만, 매수인이 그 부분을 독립된 토지로 취득하려면 실제로 분할할 수 있는지가 중요합니다.
특히 건축물이 있는 토지는 분할 후 건폐율이나 도로 등의 기준이 달라질 수 있고, 분할선을 잘못 정하면 남은 토지의 활용가치까지 크게 떨어질 수 있습니다.
그래서 토지 일부를 매매할 때는 계약부터 하고 분할을 알아보는 것보다 분할 가능성을 먼저 확인하고 그 결과를 계약조건에 반영하는 방법이 좋습니다.
자료 출처
· 국가법령정보센터 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조
· 국가법령정보센터 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제51조
· 국가법령정보센터 「건축법」 제57조
· 국가법령정보센터 「건축법 시행령」 제80조
· 대법원 2009. 10. 15. 선고 2007다 83632 판결
※ 토지분할 가능 여부는 토지의 위치·용도지역·현재 이용상태·건축물 유무, 분할 목적 및 지방자치단체 조례 등에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 매매계약 전에는 관할 행정기관과 측량 관련 기관 등을 통해 해당 토지의 분할 가능 여부를 개별적으로 확인하시기 바랍니다.