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2026년 8월 정부가 발표한 「2026년 세제개편안」에는 주택과 토지를 보유하고 있거나 앞으로 매도를 계획하고 있다면 주목해야 할 내용이 상당수 포함돼 있습니다.
특히 1세대 1 주택 장기보유특별공제, 종합부동산세(종부세), 다주택자 양도소득세, 일시적 2 주택, 지방 세컨드홈, 고령 1 주택자 양도세 감면, 비사업용 토지 과세 등이 주요 내용입니다.
이번 글에서는 복잡한 세법 내용을 모두 나열하기보다 누가 영향을 받는지, 무엇이 달라지는지, 언제부터 적용될 예정인지를 중심으로 정리해보겠습니다.
먼저 확인하세요.
이 글은 정부가 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 정리했습니다. 세제개편안은 현재 모두 시행 중인 확정 세법과는 다릅니다. 국회 입법 및 시행령 개정 과정에서 내용이나 시행시기가 변경될 수 있으므로 실제 거래 시에는 최종 개정 법령을 확인해야 합니다.
2026년 부동산 세제개편, 무엇이 달라질까?
핵심 변화부터 간단하게 살펴보겠습니다.
| 대상 | 주요 변화 | 적용 예정 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 장기보유공제를 거주 중심으로 개편 | 2028년~ |
| 다주택자 | 장기보유공제를 거주 중심으로 개편 | 2028년~ |
| 장기거주 주택 | 공제금액 한도 신설 | 2028년~ |
| 종부세 | 1주택 기본공제 조정 | 2027년~ |
| 종부세 | 공정시장가액비율 인상 | 2027년~ |
| 장기거주 1주택 | 양도소득 기본공제 확대 | 2027년~ |
| 고령 1주택자 | 비수도권 이주 시 양도세 감면 | 2027~2028년 |
| 지방주택 | 세컨드홈 특례 확대 | 2027년~ |
| 다주택자 | 조정대상지역 양도세 중과 한시 완화 | 2027~2028년 |
| 일시적 2주택 | 조정대상지역 처분기한 단축 | 2026년~ |
| 비사업용 토지 | 장특공제 배제·중과 강화 | 2028년~ |
1. 1 주택자 양도세, 장기보유보다 거주가 중요해진다
이번 개편에서 1세대 1 주택자가 가장 먼저 확인해야 할 것은 장기보유특별공제입니다.
정부는 기존 장기보유특별공제를 주택·조합원입주권에 적용하는 ‘장기거주 소득공제’와 토지·주택 외 건물 등에 적용하는 ‘장기보유 소득공제’로 이원화할 계획입니다.
2028년 양도
거주공제 : 연 6%, 최대 60%
보유공제 : 연 2%, 최대 20%
2029년 이후
거주공제 : 연 8%, 최대 80%
보유공제 : 폐지
기본적으로 3년 이상 보유하면서 2년 이상 거주하는 요건이 적용됩니다.
결국 앞으로는 단순히 주택을 오래 보유한 것보다 실제 거주기간의 중요성이 더욱 커지는 방향입니다.
2. 다주택자 장기보유공제도 거주 중심으로 변경
다주택자의 주택 공제방식도 바뀝니다.
현재 3년 이상 보유하면 연 2%, 최대 30%의 장기보유공제를 적용하는 구조이지만 개편안에서는 다음과 같이 조정합니다.
2028년
거주공제 : 연 2%, 최대 30%
보유공제 : 연 1%, 최대 15%
두 공제 중 높은 공제 적용
2029년 이후
거주공제 : 연 2%, 최대 30%
보유공제 : 폐지
거주공제는 2년 이상 거주한 경우 적용됩니다.
3. 장기거주 공제금액에 한도가 생긴다
주택 장기거주 소득공제에는 별도의 공제금액 한도도 신설될 예정입니다.
2028년
인별 연간 20억 원 / 양도 물건별 20억원
2029년 이후
인별 연간 10억 원 / 양도 물건별 10억원
적용 예정 시기는 2028년 1월 1일 이후 양도분부터입니다. 따라서 양도차익이 큰 고가주택의 경우에는 공제율뿐 아니라 공제금액 한도까지 함께 확인해야 합니다.
4. 종부세, 거주 1 주택자 기본공제 14억 원
현재 1세대 1 주택자의 종부세 기본공제는 12억 원입니다.
개편안에서는 실제 거주 여부에 따라 다음과 같이 조정합니다.
거주 1 주택자 → 14억 원
비거주 1 주택자 → 9억 원
1세대 1 주택자가 아닌 개인은 기존 9억 원에서 4억 원 + 거주주택 비중을 반영한 추가공제 방식으로 변경되며 법인은 기본공제가 없습니다.
적용 예정 시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터입니다.
5. 종부세 공정시장가액비율 60%에서 인상
종부세 과세표준 계산에 사용되는 공정시장가액비율도 올라갑니다.
현재 60%인 비율을 원칙적으로 70%로 조정합니다.
특히 1세대 1 주택자를 제외한 3주택 이상 보유자 또는 조정대상지역 주택 보유자는
2027년 → 70%
2028년 이후 → 80%
로 단계적으로 높아집니다.
6. 2028년부터 종부세 세율체계 일원화
현재 종부세는 주택 수에 따라 일부 구간에서 세율이 달라지지만 정부안에서는 이를 단계적으로 주택가액 기준으로 일원화합니다.
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% |
| 3억~6억원 | 0.7% |
| 6억~12억원 | 1.3% |
| 12억~25억원 | 2.0% |
| 25억~50억원 | 3.0% |
| 50억~94억원 | 4.0% |
| 94억원 초과 | 5.0% |
7. 1주택자 종부세 세액공제도 거주기간 중심으로
1세대 1 주택자의 종부세 세액공제도 개편됩니다.
연령공제
60~65세 : 20%
65~70세 : 30%
70세 이상 : 40%
거주기간 공제
5~10년 : 20%
10~15년 : 40%
15년 이상 : 50%
2028년 이후에는 거주기간 중심으로 전환되며 세액공제 금액 한도도 2027년 800만 원, 2028년 이후 600만 원으로 조정될 예정입니다.
8. 종부세 세부담 상한 150%→200%
현재 종부세 세부담 상한은 직전연도 보유세 상당액의 150%입니다.
정부안에서는 이를 200%로 상향합니다. 적용 예정 시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터입니다.
9. 10년 이상 거주 1 주택자, 양도소득 기본공제 확대
현재 부동산 양도소득 기본공제는 연 250만 원입니다.
정부안에서는 1세대 1 주택 + 10년 이상 거주 + 양도가액 30억 원 이하 요건을 충족하면 기본공제를
연 250만 원 → 연 2,500만 원
으로 확대합니다. 적용 예정 시기는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터입니다.
10. 65세 이상 1 주택자, 비수도권 이주 시 양도세 감면
일정 요건을 충족한 만 65세 이상 1세대 1 주택자가 수도권 주택을 양도하고 비수도권으로 이주하면 양도소득세를 한시적으로 감면하는 제도도 신설됩니다.
2027년 양도 → 50% 감면, 한도 5억 원
2028년 양도 → 30% 감면, 한도 3억 원
적용기한은 2028년 12월 31일까지입니다.
다만 감면 후 일정 기간 내 수도권으로 다시 이주하거나 수도권 주택을 취득하는 등의 경우에는 추징될 수 있으므로 사후관리 요건까지 확인해야 합니다.
11. 지방 세컨드홈 세제혜택 확대
지방 부동산과 관련해서는 세컨드홈 특례 확대도 포함됐습니다.
일부 인구감소관심지역의 주택가격 기준은
공시가격 4억 원 → 6억 원
으로 확대되고, 기존 특례의 주택 취득기간도
2026년 말 → 2029년 말
까지 연장될 예정입니다.
다만 새롭게 추가되는 비수도권의 구체적인 대상지역은 대통령령으로 정할 예정이므로 현재 특정 지역의 포함 여부를 단정해서는 안 됩니다.
12. 다주택자 양도세 중과 2027~2028년 한시 완화
현재 조정대상지역 주택을 양도하는 경우
2 주택자 → 기본세율 +20% p
3 주택 이상 → 기본세율 +30% p
의 중과세율이 적용됩니다.
정부안에서는 2년 이상 보유한 주택에 대해 다음과 같이 한시적으로 완화합니다.
| 구분 | 2027년 | 2028년 |
|---|---|---|
| 2주택자 | +5%p | +10%p |
| 3주택 이상 | +10%p | +15%p |
적용 예정 시기는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터입니다.
13. 일시적 2 주택 처분기한 3년→2년
주택 갈아타기를 계획하고 있다면 이 부분도 중요합니다.
종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역에 있는 일시적 2 주택의 경우 종전주택 처분기한을
3년 → 2년
으로 단축하는 내용이 포함됐습니다.
양도소득세는 2026년 10월 1일 이후 조정대상지역 내 종전주택 양도분부터 적용 예정이며 기존 계약 등에 대해서는 별도의 경과조치가 있습니다.
14. 비사업용 토지, 2028년부터 과세 강화
토지 소유자라면 특히 주의해서 볼 부분입니다.
정부안에서는 개인의 비사업용 토지를 장기보유특별공제 대상에서 제외하고 양도소득세 중과세율도
기본세율 +10% p → 기본세율 +20% p
로 높일 예정입니다.
법인이 보유한 비사업용 토지의 추가 법인세율 역시 10%에서 20%로 인상하는 내용이 포함됐습니다.
적용 예정 시기는 2028년 1월 1일 이후 양도분부터입니다.
15. 나대지·잡종지 등 토지 종부세 일부 인상
나대지·잡종지 등 종합합산토지의 종부세도 일부 조정됩니다.
과세표준 45억 원 초과 구간의 세율을
3% → 4%
로 인상할 예정입니다.
반면 상가·공장·물류시설 부지 등 별도합산토지는 현행 세율체계를 유지합니다.
2027년·2028년, 무엇이 달라질까?
이번 개편안은 모든 제도가 동시에 시행되는 것이 아닙니다.
2027년에는 종부세 기본공제와 공정시장가액비율, 세액공제 및 세부담 상한 등의 개편과 함께 장기거주 1 주택 기본공제 확대, 고령 1 주택자 감면, 세컨드홈 특례, 다주택자 양도세 중과 완화 등이 예정돼 있습니다.
2028년에는 주택 장기거주 중심 공제체계가 본격적으로 도입되고 비사업용 토지 과세 강화 등이 예정돼 있습니다.
따라서 몇 년 안에 부동산을 매도할 계획이라면 “얼마에 팔 것인가?”뿐 아니라 “언제 팔 것인가?”도 함께 검토할 필요가 있습니다.
1 주택자·다주택자·토지 소유자 체크리스트
- 주택 : 주택 수, 취득일, 보유기간, 실제 거주기간, 조정대상지역 여부, 예상 양도시기
- 일시적 2 주택 : 신규주택 취득일과 종전주택 처분기한
- 다주택자 : 보유기간 2년 충족 여부와 2027·2028년 예상 양도시기
- 토지 : 실제 이용현황과 사업용·비사업용 여부
- 종부세 대상 토지 : 종합합산·별도합산 여부
같은 부동산이라도 보유기간·거주기간·주택 수·양도시기에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 이번 세제개편안은 지금 바로 적용되나요?
아닙니다. 정부가 발표한 개편안이므로 법률 개정이 필요한 사항은 국회 입법 절차 등을 거쳐야 합니다. 실제 거래 전에는 최종 개정 법령을 확인해야 합니다.
Q. 1 주택자는 무조건 세금이 줄어드나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 장기 실거주 1 주택자에게 유리한 내용이 있는 반면 공제금액 한도 신설 등도 있기 때문에 주택가격과 보유·거주기간에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 다주택자는 2027년에 매도하는 것이 무조건 유리한가요?
아닙니다. 실제 세금은 취득가액, 양도가액, 보유기간, 주택 수 등에 따라 달라집니다.
Q. 토지를 오래 보유하면 장기보유공제를 받을 수 있나요?
토지의 성격에 따라 다릅니다. 특히 정부안대로 시행되면 비사업용 토지는 2028년부터 장기보유특별공제 적용이 배제될 예정이므로 사업용·비사업용 여부를 먼저 확인해야 합니다.
2026년 부동산 세제개편안 핵심 정리
이번 부동산 세제개편안의 흐름은 비교적 분명합니다.
주택은 단순 장기보유보다 실제 거주의 중요성이 커지고, 다주택자에게는 일정 기간 매도 기회를 부여하는 한편 비사업용 토지에 대해서는 과세를 강화하는 방향입니다.
특히 2027년과 2028년을 전후해 적용되는 제도가 달라진다는 점이 중요합니다.
1 주택자는 보유기간과 거주기간, 다주택자는 주택 수와 양도시기, 토지 소유자는 사업용·비사업용 여부를 먼저 확인할 필요가 있습니다.
앞으로 주택이나 토지를 매도할 계획이라면 매매가격만 비교하기보다 적용 세율과 공제까지 반영한 세후금액을 함께 검토하는 것이 좋습니다.
다만 이번 내용은 정부가 발표한 2026년 세제개편안을 기준으로 한 것입니다. 향후 국회 입법 및 시행령 개정 과정에서 일부 내용이 변경될 수 있으므로 실제 부동산 거래나 세금 신고 전에는 최종 개정 법령을 반드시 확인하시기 바랍니다.
개별 세액은 취득시기, 양도가액, 보유기간, 거주기간, 주택 수 등에 따라 달라질 수 있으므로 구체적인 세액 판단은 세무전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.
자료 출처재정경제부 「2026년 세제개편안 상세본」(2026.8.3.) ※ 본 글은 정부 발표자료를 바탕으로 부동산 세제개편 내용을 일반인이 이해하기 쉽게 정리한 정보성 콘텐츠입니다.