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부모가 자녀에게 아파트나 주택, 토지 등을 넘겨줄 때 가장 먼저 떠올리는 세금은 증여세입니다.
하지만 부동산 증여는 증여세 하나만 계산해서 결정할 문제가 아닙니다. 부동산을 받는 자녀에게는 취득세가 발생할 수 있고, 대출을 함께 넘기는 부담부증여라면 부모에게 양도소득세 문제가 생길 수 있습니다.
또 증여받은 부동산을 자녀가 다시 매도한다면 배우자·직계존비속 증여재산에 대한 양도소득세 이월과세도 확인해야 합니다.
이 글에서는 2026년 8월 현재 시행 법령을 기준으로 부모와 자녀 사이의 부동산 증여 전에 무엇을 확인해야 하는지 순서대로 정리합니다.
- 부모가 성년 자녀에게 증여할 경우 기본 증여재산공제는 10년 합산 5천만원입니다.
- 미성년 자녀가 직계존속에게 증여받는 경우 기본 공제한도는 10년 합산 2천만원입니다.
- 부동산을 증여받으면 증여세뿐 아니라 취득세도 함께 검토해야 합니다.
- 채무를 자녀가 함께 인수하면 부담부증여가 되어 증여자에게 양도소득세가 발생할 수 있습니다.
- 배우자·직계존비속에게 증여받은 부동산을 다시 양도할 때는 10년 이월과세 적용 여부를 확인해야 합니다.
1. 부모 자녀 간 부동산 증여에는 어떤 세금이 생길까?
부동산 증여는 단순히 부모 명의의 부동산을 자녀 명의로 바꾸는 절차가 아닙니다.
| 확인 세금 | 주요 확인 대상 |
|---|---|
| 증여세 | 주로 재산을 받은 자녀 |
| 취득세 | 부동산을 취득한 자녀 |
| 양도소득세 | 부담부증여 시 채무 인수 부분 등 |
| 향후 양도세 | 증여받은 부동산을 다시 매도하는 경우 |
따라서 증여세만 보고 증여 여부를 결정하기보다 증여 → 취득 → 보유 → 향후 매도까지 함께 검토하는 것이 안전합니다.
2. 자녀가 받을 수 있는 증여재산공제는 얼마일까?
현행 상속세 및 증여세법에서는 증여자와 수증자의 관계에 따라 증여재산공제를 적용합니다.
| 관계 | 기본 공제한도 |
|---|---|
| 배우자 | 6억원 |
| 직계존속 → 성년 자녀 | 5천만원 |
| 직계존속 → 미성년 자녀 | 2천만원 |
| 직계비속 | 5천만원 |
여기서 중요한 것은 이 공제한도를 증여할 때마다 새롭게 받을 수 있는 것이 아니라는 점입니다.
증여재산공제는 수증자가 증여받기 전 10년 이내에 이미 공제받은 금액을 함께 확인합니다. 따라서 과거 증여내역부터 확인해야 합니다.
또 혼인 또는 출산 요건을 충족하는 경우에는 현행법상 직계존속으로부터 받은 증여에 대해 별도의 추가 공제 규정이 있으므로 해당 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
3. 증여세는 어떤 순서로 계산할까?
부동산 증여세를 단순히 부동산 가격에 세율을 곱해 계산해서는 안 됩니다.
먼저 증여재산가액을 평가하고, 과거 증여내역과 적용 가능한 증여재산공제를 확인해 과세표준을 계산한 뒤 해당 세율을 적용하는 구조입니다.
특히 부동산은 어떤 금액을 증여재산가액으로 평가할 것인지가 실제 세액에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
증여세 신고기한은 원칙적으로 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내입니다.
4. 부동산을 받은 자녀에게 취득세도 생길까?
그렇습니다.
증여로 부동산을 취득한 경우에도 취득세 과세대상이 됩니다. 일반적인 부동산 무상취득의 지방세법상 표준세율은 3.5%입니다.
그러나 주택은 소재지역, 주택가액, 증여자의 주택 보유상황과 지방세법상 중과 적용 여부 등에 따라 세율구조가 달라질 수 있습니다.
특히 조정대상지역의 일정 요건을 충족하는 주택 무상취득에는 중과 규정이 존재하므로 ‘증여니까 취득세는 항상 3.5%’라고 단정해서는 안 됩니다.
무상취득과 부담부증여의 취득세 신고·납부기한은 원칙적으로 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월입니다.
5. 대출이 있는 부동산을 증여하면 어떻게 될까?
부모가 보유한 부동산에 담보대출이나 임대보증금 등의 채무가 있고 이를 자녀가 실질적으로 인수하는 방식이라면 부담부증여가 될 수 있습니다.
부담부증여는 증여재산 전체를 단순 증여로 보는 것과 세금구조가 다릅니다.
| 구분 | 검토할 세금 |
|---|---|
| 순수 증여 부분 | 수증자의 증여세 |
| 채무 인수 부분 | 증여자의 양도소득세 검토 |
| 부동산 취득 | 수증자의 취득세 검토 |
따라서 부담부증여는 증여세가 줄어드는지만 계산해서 결정해서는 안 됩니다.
증여세 + 부모의 양도소득세 + 자녀의 취득세를 함께 계산해 일반 증여와 비교하는 것이 중요합니다.
6. 증여받은 부동산을 바로 팔아도 될까?
매도 자체가 금지되는 것은 아니지만 세금 계산에서는 매우 중요한 문제가 생길 수 있습니다.
현행 소득세법은 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 일정 자산을 증여받은 뒤 10년 이내 양도하는 경우 양도소득세 이월과세 규정을 두고 있습니다.
이월과세가 적용되면 자녀가 증여받을 당시의 평가액을 단순히 취득가액으로 사용하는 것이 아니라 증여자인 부모의 당초 취득가액 등을 기준으로 양도차익을 계산하는 구조가 적용될 수 있습니다.
따라서 부동산을 증여한 뒤 곧바로 매도해 양도소득세를 줄이려는 계획이라면 반드시 이월과세 적용 여부부터 확인해야 합니다.
중요
배우자·직계존비속 증여재산의 이월과세 기간은 현재 부동산 등 해당 자산에 대해 10년입니다.
7. 부모가 자녀에게 싸게 팔면 증여가 아닐까?
매매계약서를 작성하고 실제 돈을 지급했다고 해서 언제나 순수한 매매로만 인정되는 것은 아닙니다.
부모와 자녀는 세법상 특수관계에 해당할 수 있기 때문에 부동산을 시가보다 현저하게 낮은 가격으로 넘기면 저가 양수에 따른 증여이익이 발생하는지 검토해야 합니다.
현행 상속세 및 증여세법은 특수관계인 사이에서 재산을 시가보다 낮은 가격으로 양수하고 시가와 실제 거래가액의 차이가 법령에서 정한 기준 이상이면 그 이익의 일부를 증여재산가액으로 보는 규정을 두고 있습니다.
따라서 ‘증여 대신 싸게 매매하면 세금을 피할 수 있다’고 단순하게 판단해서는 안 됩니다.
8. 증여하기 전에 이것부터 확인하세요
| 확인사항 | 체크 |
|---|---|
| 최근 10년간 부모로부터 받은 증여내역을 확인했는가? | □ |
| 부동산의 증여재산 평가액을 확인했는가? | □ |
| 자녀에게 발생할 증여세를 계산했는가? | □ |
| 증여 취득세와 중과 적용 여부를 확인했는가? | □ |
| 대출·임대보증금 등 인수할 채무가 있는가? | □ |
| 부담부증여라면 부모의 양도소득세를 계산했는가? | □ |
| 증여 후 10년 이내 매도계획이 있는가? | □ |
| 저가매매와 증여 중 세금 차이를 비교했는가? | □ |
부동산 증여는 증여하는 날의 세금만 볼 것이 아니라 향후 매도계획까지 함께 살펴보는 것이 중요합니다.
9. 자주 묻는 질문
Q1. 부모가 성년 자녀에게 5천만 원까지 주면 무조건 증여세가 없나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 직계존속으로부터 받는 기본 증여재산공제는 5천만 원이지만 최근 10년 이내 같은 공제 범위에 영향을 주는 종전 증여내역을 함께 확인해야 합니다.
Q2. 미성년 자녀도 5천만 원을 공제받나요?
아닙니다. 미성년자가 직계존속으로부터 증여받는 경우 기본 증여재산공제 한도는 2천만 원입니다.
Q3. 증여세만 내면 부동산 명의이전 세금은 끝인가요?
아닙니다. 부동산을 증여받은 자녀에게는 별도로 취득세가 발생할 수 있습니다.
Q4. 대출이 있는 아파트도 자녀에게 증여할 수 있나요?
가능하지만 자녀가 채무를 실질적으로 인수하면 부담부증여가 될 수 있으므로 증여세뿐 아니라 부모의 양도소득세와 자녀의 취득세까지 함께 검토해야 합니다.
Q5. 증여받고 10년이 지나면 무조건 이월과세가 적용되지 않나요?
일반적인 부동산 이월과세 판단에서 10년은 매우 중요한 기준입니다. 다만 실제 적용 여부는 자산 종류와 거래관계, 개별 예외규정 등을 함께 확인해야 하므로 양도시점의 법령을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
10. 부모 자녀 부동산 증여 핵심 정리
- 부모가 성년 자녀에게 증여하는 경우 기본 증여재산공제는 10년 합산 5천만 원입니다.
- 미성년 자녀의 직계존속 증여 기본 공제한도는 2천만 원입니다.
- 부동산 증여에는 증여세와 취득세를 함께 확인해야 합니다.
- 채무를 함께 넘기는 부담부증여는 증여자의 양도소득세까지 검토해야 합니다.
- 증여받은 부동산의 향후 매도계획이 있다면 10년 이월과세 적용 여부가 중요합니다.
- 부모와 자녀 사이의 저가매매도 일정 요건에서는 증여세 문제가 발생할 수 있습니다.
증여재산 평가 → 과거 10년 증여내역 → 증여재산공제 → 증여세 → 취득세 → 부담부증여 여부 → 향후 매도계획 순서로 확인하면 중요한 세금 문제를 놓칠 가능성을 줄일 수 있습니다.
자료 출처
- 국가법령정보센터 「상속세 및 증여세법」 제35조·제53조·제53조의 2·제55조·제56조·제68조
- 국가법령정보센터 「소득세법」 제97조의 2
- 국가법령정보센터 「지방세법」 제11조·제13조의 2·제20조
※ 이 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 법령을 기준으로 부모·자녀 간 부동산 증여 시 확인해야 할 일반적인 세금 구조를 정리한 내용입니다. 실제 세액은 증여재산 평가액, 과거 증여내역, 채무관계, 주택 소재지역과 보유현황 등 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 실제 증여 전에는 최신 법령과 개별 세무사항을 확인하시기 바랍니다.