2026 종합부동산세 개편 핵심정리｜1주택자 기본공제·공정시장가액비율 변화

주택을 보유하고 있다면 매년 한 번쯤 확인하게 되는 세금이 바로 종합부동산세입니다.

특히 정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 1세대 1 주택 기본공제, 공정시장가액비율, 종부세 세율, 1 주택자 세액공제, 세부담 상한 등 종합부동산세와 관련된 중요한 변화가 포함돼 있습니다.

하지만 여기서 반드시 구분해야 할 것이 있습니다.

2026년 현재 시행 중인 종합부동산세 제도와 정부가 발표한 2026년 세제개편안은 서로 다릅니다.

이번 글에서는 2026년 현재 제도를 먼저 살펴보고, 정부안대로 개정될 경우 2027년과 2028년 이후 무엇이 달라지는지 차례대로 정리해 보겠습니다.

먼저 확인하세요.
이 글에서 '현행'은 2026년 현재 시행 중인 제도를 의미하고, '개편안'은 정부가 발표한 2026년 세제개편안을 의미합니다. 개편안은 국회 입법 및 시행령 개정 과정에서 내용이나 적용시기가 변경될 수 있으므로 실제 종부세 계산 시에는 최종 개정 법령을 확인해야 합니다.

2026 종합부동산세, 핵심부터 한눈에

구분	2026년 현행	정부 개편안
1세대 1주택 기본공제	12억원	거주 14억원 / 비거주 9억원
그 외 개인 기본공제	9억원	거주주택 비중 반영 방식
공정시장가액비율	60%	원칙 70%
일부 다주택자 공정시장가액비율	60%	2027년 70% → 2028년 이후 80%
종부세 세율	주택 수에 따라 일부 차등	2028년부터 가액 중심으로 일원화
1주택 세액공제	연령 + 보유기간	연령 + 거주기간 중심
세부담 상한	150%	200%

 

 

 

1. 종합부동산세는 어떻게 계산할까?

종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 주택이나 토지를 보유한 경우 부과되는 국세입니다.

주택분 종부세는 단순히 주택의 시세만으로 결정되지 않습니다.

기본적인 과세표준 계산은

(주택 공시가격 합계액 - 기본공제금액) × 공정시장가액비율

방식으로 이루어집니다.

여기에 과세표준별 세율과 각종 세액공제 등이 적용되기 때문에 종부세를 판단할 때는 공시가격, 주택 수, 기본공제, 공정시장가액비율, 세율, 세액공제를 함께 살펴봐야 합니다.

2. 2026년 현재 1세대 1 주택 기본공제는 12억 원

2026년 현재 종합부동산세법상 1세대 1 주택자의 주택분 기본공제는 12억 원입니다.

1세대 1 주택자가 아닌 개인은 9억 원, 일정 법인 또는 법인으로 보는 단체에는 기본공제가 적용되지 않습니다.

구분	2026년 현행 기본공제
1세대 1주택자	12억원
그 외 개인	9억원
일정 법인 등	0원

여기서 말하는 12억 원과 9억 원은 주택의 실제 매매가격이 아니라 공시가격을 기준으로 과세표준을 계산할 때 적용하는 기본공제입니다.

3. 2027년 개편안, 과세대상 기준과 기본공제는 다르다

이번 개편안에서 조금 헷갈릴 수 있지만 매우 중요한 부분입니다.

정부안에서는 2027년부터 주택분 종부세 과세대상을 다음과 같이 조정할 예정입니다.

1세대 1 주택자 → 공시가격 합계 14억 원 초과
그 외 → 공시가격 합계 9억 원 초과

그런데 실제 과세표준을 계산할 때 사용하는 기본공제는 별도로 규정합니다.

1세대 1 주택자의 경우

실제 거주 → 기본공제 14억 원
비거주 → 기본공제 9억 원

으로 나누는 것이 정부안의 핵심입니다.

즉 종부세 과세대상이 되는 기준과 실제 과세표준 계산 시 적용하는 기본공제는 같은 개념이 아닙니다.

적용 예정 시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터입니다.

4. 1세대 1 주택자가 아닌 개인의 기본공제도 달라진다

현재 1세대 1주택자가 아닌 개인의 기본공제는 9억 원입니다.

정부안에서는 이를 단순한 정액 9억 원이 아니라 다음 방식으로 개편할 예정입니다.

4억 원 + 5억 원 × (거주주택 공시가격 ÷ 주택 공시가격 합계액)

즉 실제 거주하는 주택이 전체 보유주택에서 차지하는 비중을 기본공제에 반영하는 방식입니다.

이 역시 이번 개편안이 단순 보유보다 실제 거주 여부를 더 중요하게 반영하는 방향이라는 점을 보여줍니다.

관련 글
1세대 1 주택 양도세 비과세 요건과 거주기간, 장기보유공제는 이전 글에서 자세히 정리했습니다.
▶ 1세대 1주택 양도세 총정리 바로가기

 

5. 공정시장가액비율 60%에서 인상

종부세 계산에서 기본공제와 함께 중요한 것이 공정시장가액비율입니다.

2026년 현재 주택분 종부세 공정시장가액비율은 60%입니다.

정부안에서는 이를 원칙적으로 70%로 높이는 내용이 포함돼 있습니다.

특히 1세대 1 주택자를 제외한 3주택 이상 보유자 또는 조정대상지역 주택 보유자는

2027년 → 70%
2028년 이후 → 80%

로 단계적으로 인상할 예정입니다.

그 외의 경우에는 70%가 적용되는 정부안입니다.

공정시장가액비율이 높아지면 다른 조건이 동일하다고 가정할 경우 종부세 과세표준이 커질 수 있습니다.

6. 종부세 세율도 단계적으로 달라진다

정부안에서는 현재 주택 수에 따라 일부 구간에서 다르게 적용되는 종부세 세율을 단계적으로 개편합니다.

먼저 2027년에는 중간 단계 세율을 적용하고, 2028년 이후에는 주택 수에 따른 차등세율을 폐지하고 주택가액 기준으로 일원화하는 구조입니다.

2027년 개편안 세율

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억원 이하	0.5%	0.5%
3억~6억원	0.7%	0.7%
6억~12억원	1.3%	1.3%
12억~25억원	1.5%	2.0%
25억~50억원	2.0%	3.0%
50억~94억원	2.7%	4.0%
94억원 초과	3.5%	5.0%

2028년 이후 개편안 세율

과세표준	세율
3억원 이하	0.5%
3억~6억원	0.7%
6억~12억원	1.3%
12억~25억원	2.0%
25억~50억원	3.0%
50억~94억원	4.0%
94억원 초과	5.0%

정부안대로 시행된다면 2028년부터는 주택 수보다는 보유주택 가액과 과세표준의 중요성이 더욱 커지는 구조가 됩니다.

7. 1세대 1주택 세액공제도 달라진다

2026년 현재 일정 요건을 충족하는 1세대 1 주택자는 연령에 따른 고령자 세액공제와 보유기간에 따른 세액공제를 받을 수 있습니다.

현행 고령자 공제율은 다음과 같습니다.

연령	공제율
60세 이상 65세 미만	20%
65세 이상 70세 미만	30%
70세 이상	40%

현재 보유기간 공제율은

보유기간	공제율
5년 이상 10년 미만	20%
10년 이상 15년 미만	40%
15년 이상	50%

연령공제와 보유기간 공제를 합한 공제율은 최대 80%까지 적용됩니다.

8. 2027년부터 보유공제를 거주공제로 단계적 전환

정부 개편안에서는 1세대 1 주택자의 보유기간 세액공제를 거주기간 세액공제로 단계적으로 전환합니다.

2027년에는 바로 보유공제를 없애는 것이 아니라 보유공제와 거주공제 가운데 더 높은 공제율을 적용하는 경과단계를 둡니다.

기간	2027년 보유공제	2027년 거주공제	2028년 이후
5~10년	10%	20%	거주 20%
10~15년	20%	40%	거주 40%
15년 이상	25%	50%	거주 50%

2028년 이후에는 거주기간 공제만 적용하는 방향입니다.

연령공제는 현행 체계를 유지합니다.

9. 종부세 세액공제에 금액 한도도 신설

정부안에서는 기존의 연령공제와 보유·거주기간 공제를 합한 최대 80% 공제율 한도는 유지하면서 별도로 공제금액 한도를 신설합니다.

2027년 → 최대 800만 원
2028년 이후 → 최대 600만 원

따라서 앞으로는 공제율이 몇 퍼센트인지뿐 아니라 실제 적용되는 세액공제 금액 한도도 함께 확인해야 합니다.

10. 종부세 세부담 상한 150%에서 200%로

세부담 상한은 부동산 가격이나 과세표준 변화 등으로 보유세가 급격하게 늘어나는 것을 제한하기 위한 제도입니다.

2026년 현재 주택분과 토지분 종합부동산세의 세부담 상한은 직전연도 총 보유세 상당액의 150%입니다.

정부안에서는 이를

150% → 200%

로 높일 예정입니다.

적용 예정 시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터입니다.

세부담 상한이 높아진다는 것은 일정한 상황에서는 전년 대비 보유세 증가폭이 지금보다 커질 수 있다는 의미입니다.

11. 종부세에서 6월 1일이 중요한 이유

종합부동산세는 매년 6월 1일 과세기준일 현재의 부동산 보유상황을 기준으로 판단합니다.

따라서 주택을 사고파는 시점에 따라 해당 연도의 종부세 납세의무자가 달라질 수 있습니다.

부동산 매매를 계획하고 있다면 양도소득세뿐 아니라 종부세 과세기준일인 6월 1일도 함께 확인하는 것이 좋습니다.

12. 종부세 확인 전 체크리스트

확인사항	체크 내용
과세기준일	6월 1일 현재 누가 소유하고 있는가?
주택 수	세법상 몇 채를 보유하고 있는가?
공시가격	보유주택 공시가격 합계는 얼마인가?
1세대 1주택	1세대 1주택 요건에 해당하는가?
거주 여부	실제로 거주하고 있는 주택인가?
연령	고령자 세액공제 대상인가?
보유·거주기간	세액공제 기간을 충족하는가?
특례주택	상속주택·지방저가주택 등 특례 대상인가?

자주 묻는 질문

Q. 집 한 채 시세가 12억 원을 넘으면 종부세를 내나요?

반드시 그렇지는 않습니다. 2026년 현재 1세대 1 주택 기본공제 12억원은 시세가 아니라 공시가격을 기준으로 과세표준 계산에 적용합니다.

따라서 시세만으로 종부세 대상 여부나 실제 세액을 판단해서는 안 됩니다.

Q. 2026년부터 1주택 기본공제가 14억 원인가요?

아닙니다.

2026년 현재 시행 중인 1세대 1 주택 기본공제는 12억 원입니다.

거주 1 주택자 14억 원은 정부의 2026년 세제개편안에 포함된 내용이며 정부안에서는 2027년부터 적용하는 방향입니다.

Q. 공정시장가액비율은 현재 70%인가요?

아닙니다.

2026년 현재 주택분 종부세 공정시장가액비율은 60%입니다.

70%와 일부 대상자의 80% 적용은 정부 세제개편안의 내용입니다.

Q. 오래 보유하기만 하면 앞으로도 종부세 공제를 받을 수 있나요?

2026년 현재는 일정 요건을 충족하는 1세대 1 주택자에게 보유기간에 따른 세액공제가 적용됩니다.

하지만 정부안에서는 2027년부터 거주공제로 단계적으로 전환하고 2028년 이후에는 거주공제만 적용하는 방향입니다.

Q. 부부 공동명의 1 주택도 같은 기준인가요?

부부 공동명의 1 주택에는 별도의 특례규정이 있으므로 단독명의 1세대 1 주택과 완전히 동일하게 계산해서는 안 됩니다.

공동명의자는 명의형태와 1세대 1 주택자 특례 신청 여부 등을 별도로 확인하는 것이 좋습니다.

2026 종합부동산세 개편 핵심 정리

2026년 현재 주택분 종합부동산세를 이해할 때 가장 먼저 기억할 숫자는

1세대 1주택 기본공제 12억 원
그 외 개인 기본공제 9억 원
주택분 공정시장가액비율 60%

입니다.

정부의 2026년 세제개편안은 이 구조를 상당 부분 바꾸는 내용을 담고 있습니다.

거주 1 주택자의 기본공제를 14억원으로 확대하고, 비거주 1주택자는 9억원으로 조정하며, 공정시장가액비율을 높이고, 1세대 1주택 세액공제를 보유기간 중심에서 거주기간 중심으로 전환하는 것이 핵심입니다.

또한 2027년과 2028년의 세율과 공제방식이 서로 다르기 때문에 앞으로 종부세를 판단할 때는 “현재 제도인지, 2027년 개편안인지, 2028년 이후 제도인지”를 구분해서 보는 것이 매우 중요합니다.

다만 이번 내용 가운데 2027년 이후 사항은 정부가 발표한 세제개편안입니다. 국회 입법과 시행령 개정 과정에서 일부 내용이 변경될 수 있으므로 실제 종부세를 계산하거나 부동산 거래를 결정할 때는 최종 개정 법령을 반드시 확인하시기 바랍니다.

---

자료 출처
국가법령정보센터 「종합부동산세법」 및 「종합부동산세법 시행령」
정부 「2026년 세제개편안」

※ 본 글은 2026년 현재 시행 중인 법령과 정부가 발표한 2026년 세제개편안을 구분하여 일반인이 이해하기 쉽게 정리한 정보성 콘텐츠입니다. 실제 종합부동산세는 주택 수, 공시가격, 명의형태, 세액공제 및 특례 등에 따라 달라질 수 있습니다.