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토지를 오래 보유한 뒤 매도할 예정이라면 양도소득세를 계산할 때 반드시 확인해야 할 항목이 장기보유특별공제입니다.
토지는 일정 기간 이상 보유하면 양도차익의 일부를 공제받을 수 있지만, 주택의 장기보유특별공제와는 공제율 구조가 다릅니다.
특히 비사업용 토지나 상속받은 토지는 보유기간 계산과 적용 여부를 잘못 이해하기 쉬워 매도 전에 정확히 확인할 필요가 있습니다.
30초 핵심요약
- 일반 토지는 원칙적으로 3년 이상 보유해야 장기보유특별공제를 검토할 수 있습니다.
- 공제율은 3년 6%부터 시작해 1년마다 2% p씩 증가합니다.
- 15년 이상 보유하면 최대 30%가 적용됩니다.
- 비사업용 토지도 현행법상 장기보유특별공제 적용 여부를 확인할 수 있습니다.
- 상속받은 토지는 일반적으로 상속개시일부터 보유기간을 계산합니다.
토지 장기보유특별공제, 현재 기준은 어떻게 될까?
| 구분 | 2026년 현재 기준 |
|---|---|
| 최소 보유기간 | 3년 이상 |
| 3년 이상 4년 미만 | 6% |
| 보유기간 증가 | 1년마다 2%p 증가 |
| 15년 이상 | 최대 30% |
※ 장기보유특별공제는 양도가액 전체에서 바로 빼는 것이 아니라, 양도차익에 보유기간별 공제율을 적용해 계산합니다.
1. 토지도 장기보유특별공제를 받을 수 있을까?
네. 현행 소득세법은 일정한 토지와 건물을 3년 이상 보유한 경우 장기보유특별공제를 적용할 수 있도록 규정하고 있습니다.
다만 모든 토지에 무조건 적용되는 것은 아닙니다.
미등기양도자산 등 법에서 장기보유특별공제를 제외하는 자산은 별도로 확인해야 합니다.
따라서 토지를 오래 보유했다는 사실만으로 공제 가능 여부를 단정하지 말고 자산의 종류와 보유기간, 제외사유를 함께 확인해야 합니다.
2. 토지 보유기간별 공제율은 얼마일까?
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% |
| 9년 이상 10년 미만 | 18% |
| 10년 이상 11년 미만 | 20% |
| 11년 이상 12년 미만 | 22% |
| 12년 이상 13년 미만 | 24% |
| 13년 이상 14년 미만 | 26% |
| 14년 이상 15년 미만 | 28% |
| 15년 이상 | 30% |
즉 토지는 3년부터 6% 공제가 시작되고, 이후 보유기간이 1년 늘어날 때마다 2%p씩 증가합니다.
15년 이상 보유하면 최대 30%에 도달하며, 이후 더 오래 보유해도 일반적인 토지 장기보유특별공제 최대율은 30%입니다.
3. 장기보유특별공제는 어떻게 계산할까?
기본적인 계산구조는 다음과 같습니다.
장기보유특별공제액 = 양도차익 × 보유기간별 공제율
예를 들어 토지의 양도차익이 2억원이고 적용 공제율이 20%라고 가정하면 장기보유특별공제액은 4천만 원입니다.
다만 실제 양도소득세는 여기서 끝나지 않습니다.
취득가액, 필요경비, 양도소득 기본공제, 적용세율 등을 함께 반영해야 하므로 장기보유특별공제율만 보고 최종 세액을 판단해서는 안 됩니다.
4. 비사업용 토지도 장기보유특별공제를 받을 수 있을까?
비사업용 토지라고 해서 장기보유특별공제가 무조건 배제되는 것은 아닙니다.
현행 소득세법 제95조의 장기보유특별공제 대상에서 비사업용 토지를 일률적으로 제외하고 있지는 않습니다.
따라서 비사업용 토지도 보유기간 등 법정 요건을 충족하는 경우 장기보유특별공제 적용 여부를 확인해야 합니다.
다만 비사업용 토지는 일반 토지보다 높은 양도소득세율 구조가 적용될 수 있으므로 중과세율과 장기보유특별공제를 함께 계산하는 것이 중요합니다.
5. 상속받은 토지는 보유기간을 언제부터 계산할까?
상속받은 토지는 장기보유특별공제 보유기간 계산에서 특히 주의해야 합니다.
일반적으로 상속으로 취득한 자산의 취득시기는 상속개시일입니다.
따라서 장기보유특별공제를 계산할 때도 원칙적으로 상속개시일부터 양도일까지의 기간을 기준으로 보유기간을 계산합니다.
| 취득형태 | 보유기간 기산 |
|---|---|
| 일반 매매 취득 | 취득일부터 |
| 상속 취득 | 상속개시일부터 |
| 이월과세 적용 증여 | 법정 요건에 따라 증여자의 취득일부터 기산 가능 |
특히 상속과 증여는 보유기간 계산방식이 다를 수 있으므로 취득원인을 정확히 확인해야 합니다.
6. 3년 이상 보유하면 모든 토지가 공제 대상일까?
아닙니다.
현행 소득세법은 장기보유특별공제 적용 대상에서 제외되는 자산을 별도로 두고 있습니다.
대표적으로 미등기양도자산은 장기보유특별공제 대상에서 제외됩니다.
따라서 토지를 3년 이상 보유했다는 사실만으로 공제 가능하다고 단정하지 말고 등기 여부와 법정 제외사유를 함께 확인해야 합니다.
7. 토지를 팔기 전에 꼭 확인할 사항
| 확인사항 | 체크 |
|---|---|
| 정확한 토지 취득일을 확인했는가? | □ |
| 양도일까지 3년 이상 보유했는가? | □ |
| 보유기간별 공제율을 정확히 계산했는가? | □ |
| 비사업용 토지 여부를 확인했는가? | □ |
| 상속·증여 토지라면 보유기간 기산일을 확인했는가? | □ |
| 미등기 등 공제 제외사유가 없는가? | □ |
8. 자주 묻는 질문
Q1. 토지를 3년 보유하면 몇 %를 공제받나요?
3년 이상 4년 미만 보유한 일반 토지는 현행 기준 6%입니다.
Q2. 토지를 10년 보유하면 공제율은 얼마인가요?
10년 이상 11년 미만 보유하면 20%입니다.
Q3. 토지를 20년 보유하면 40%를 공제받나요?
아닙니다. 일반 토지는 15년 이상부터 최대 30%입니다. 20년을 보유하더라도 일반 토지 장기보유특별공제율은 30%입니다.
Q4. 비사업용 토지는 장기보유특별공제가 안 되나요?
비사업용 토지라는 이유만으로 무조건 배제되지는 않습니다. 보유기간과 법정 제외사유 등을 확인해야 합니다.
Q5. 부모님이 20년 보유한 토지를 상속받으면 그 20년을 그대로 인정받나요?
일반적으로 그렇지 않습니다. 상속받은 자산은 상속개시일부터 본인의 장기보유특별공제 보유기간을 계산하는 것이 원칙입니다.
9. 토지 장기보유특별공제 핵심 정리
- 일반 토지는 원칙적으로 3년 이상 보유해야 장기보유특별공제를 검토할 수 있습니다.
- 공제율은 3년 6%부터 시작해 1년마다 2% p씩 증가합니다.
- 15년 이상 보유하면 최대 30%가 적용됩니다.
- 비사업용 토지도 현행법상 장기보유특별공제 적용 여부를 확인할 수 있습니다.
- 상속받은 토지는 원칙적으로 상속개시일부터 보유기간을 계산합니다.
- 미등기양도자산 등 법정 제외대상은 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
토지 매도 시에는 단순히 오래 보유했다는 사실만 볼 것이 아니라 취득일 → 보유기간 → 비사업용 여부 → 공제율 → 예상 양도세 순서로 확인하는 것이 중요합니다.
자료 출처
- 국가법령정보센터 「소득세법」 제95조
- 국가법령정보센터 「소득세법」 제104조의 3
- 국세청 국세법령정보시스템 장기보유특별공제 관련 해석례
※ 이 글은 2026년 8월 현재 시행 중인 법령과 공식자료를 기준으로 정리한 일반적인 세무정보입니다. 실제 장기보유특별공제와 양도소득세는 토지의 취득원인, 보유기간, 비사업용 여부 및 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로 실제 양도 전에는 최신 법령과 개별 세무사항을 확인하시기 바랍니다.