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토지를 가족이나 형제, 여러 사람이 공동명의로 가지고 있는 경우가 있습니다.
예를 들어 1,000㎡ 토지를 A와 B가 각각 2분의 1씩 가지고 있다고 해보겠습니다.
A가 자기 지분을 보면서 이렇게 생각할 수 있습니다.
“내 지분이 절반인데, 땅 절반에는 내가 건물을 지어도 되는 것 아닌가?”
공동명의 토지에서 자주 생기는 오해입니다.
결론부터 말하면 지분을 가지고 있다는 이유만으로 공유토지의 특정 부분을 골라 혼자 건물을 지을 수 있다고 보면 안 됩니다.
공유자는 자기 지분을 처분할 수 있고 공유물 전체를 지분 비율에 따라 사용·수익 할 수 있습니다. 하지만 공유물 자체를 변경하는 문제는 자기 지분을 처분하는 것과 다릅니다.
여기에 실제 건축을 하려면 공유자 사이의 권리관계뿐 아니라 건축할 대지에 대한 권리와 건축허가·신고 등 인허가 요건까지 따로 확인해야 합니다.
30초 핵심요약
① 공동명의 토지의 지분 1/2을 가지고 있어도 특정 위치의 절반이 자동으로 내 단독소유가 되는 것은 아닙니다.
② 공유물의 관리와 변경은 구분해서 봐야 합니다.
③ 건축처럼 공유토지에 물리적인 변화를 주는 행위는 단순히 지분이 많다는 이유만으로 결정할 문제는 아닙니다.
④ 건축허가에서는 원칙적으로 해당 대지의 소유권 확보가 요구되며, 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 등 법에서 정한 예외가 있습니다.
⑤ 공유자끼리 땅을 나눠 사용하고 있다는 사실만으로 각 부분이 자동으로 단독소유가 되는 것도 아닙니다.
⑥ 공동명의 토지를 분할해 단독소유로 정리한 뒤 건축하는 방법도 검토할 수 있습니다.
⑦ 결국 등기상 지분, 실제 사용관계, 공유자 간 합의, 대지에 대한 권리, 건축·개발 인허가를 함께 확인해야 합니다.
지분이 절반이면 땅 절반에 지을 수 있을까?
직사각형 토지를 A와 B가 각각 1/2씩 공유하고 있다고 해보겠습니다.
A가 도로에 붙어 있는 앞쪽 절반을 가리키면서 말합니다.
“나는 1/2 지분이 있으니까 이쪽 절반에 건물을 지으면 되겠네요.”
일반적인 공유관계라면 그렇게 단순하게 볼 수 없습니다.
민법상 공유자는 공유물 전체를 지분 비율로 사용·수익 합니다.
따라서 등기부에 A 지분 1/2이라고 적혀 있다고 해서 토지의 앞쪽 500㎡나 왼쪽 500㎡가 자동으로 A의 단독소유가 되는 것은 아닙니다.
공동명의 토지에 건물을 지으려 한다면 이 차이부터 정확히 알고 시작해야 합니다.
내 지분이 더 많으면 혼자 결정할 수 있을까?
이번에는 A가 70%, B가 30%를 가지고 있다고 해보겠습니다.
“내가 과반수 지분을 가지고 있으니 건축도 내가 결정하면 되지 않을까?”
여기서는 공유물의 관리와 변경을 구분해야 합니다.
민법상 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하고, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있습니다.
반면 공유물 자체를 처분하거나 변경하는 경우에는 다른 공유자의 동의 없이 할 수 없다는 별도의 원칙이 있습니다.
건물을 신축하는 것은 토지에 상당한 물리적 변화를 가져올 수 있기 때문에 단순한 관리행위라고 생각하고 지분 과반수만으로 처리해서는 안 됩니다.
내 지분 처분 → 자기 지분은 처분 가능
공유물 관리 → 원칙적으로 지분 과반수로 결정
공유물 변경 → 다른 공유자의 권리까지 함께 검토
보존행위 → 각 공유자가 할 수 있음
건축허가에서는 대지에 대한 권리도 따로 봅니다
공유자 사이에서 건축에 관한 이야기가 정리됐다고 해서 바로 건물을 지을 수 있는 것도 아닙니다.
실제로 건축하려면 건축허가 또는 신고 등 필요한 절차를 거쳐야 합니다.
현행 건축법 제11조 제11항에 따르면 건축허가를 받으려는 사람은 원칙적으로 해당 대지의 소유권을 확보해야 합니다.
다만 소유권을 모두 확보하지 못했더라도 그 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 등 법에서 정한 예외가 있습니다.
따라서 공동명의 토지라고 해서 자신의 지분만 가지고 있다는 이유로 건축허가가 가능하다고 단정할 수 없습니다.
건축하려는 대지에 대해 필요한 소유권이나 사용권원을 확보했는지, 해당 건축계획이 건축법에서 정한 요건에 맞는지 따로 확인해야 합니다.
① 공유자 사이에서 건축과 토지사용에 필요한 권리관계가 정리되어 있는가
② 건축법상 대지에 관한 권리와 건축허가 등 필요한 인허가 요건을 갖추었는가
다른 공유자가 동의하면 바로 건축할 수 있을까?
다른 공유자들이 건축에 동의한다면 공유관계를 풀어가는 데 중요한 조건이 될 수 있습니다.
하지만 여기서도 한 단계 더 확인해야 합니다.
공유자의 동의와 건축허가는 서로 같은 문제가 아닙니다.
토지에 건물을 지으려면 용도지역에서 해당 건축물이 가능한지, 건폐율과 용적률은 맞는지, 건축법상 도로조건을 갖추었는지 등을 확인해야 합니다.
토지를 깎거나 메우고 진입로를 만드는 계획이라면 개발행위허가 등 다른 인허가가 필요한지도 확인해야 합니다.
공유자끼리 이미 땅을 나눠 쓰고 있다면?
현장에서는 이런 토지도 볼 수 있습니다.
형은 도로 쪽을 사용하고 동생은 뒤쪽을 사용하면서 오랫동안 서로 간섭하지 않고 지내온 경우입니다.
“20년 동안 내가 이쪽을 사용했으니 여기는 내 땅 아닌가?”
이 역시 사용기간만 보고 판단할 문제는 아닙니다.
공유자들이 토지의 위치와 면적을 특정해 각자의 부분을 따로 소유하기로 합의하면서 등기만 공유지분 형태로 해둔 경우에는 이른바 구분소유적 공유관계가 문제 될 수 있습니다.
하지만 단순히 각자 나눠 사용해 왔다는 사정만으로 구분소유적 공유관계가 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.
특정 부분을 각자 배타적으로 소유하기로 한 합의가 있었는지 등 구체적인 사실관계를 확인해야 합니다.
가족끼리 공동명의라면 괜찮을까?
부모와 자녀, 형제자매가 함께 소유한 토지에서는 계약서 없이 말로만 사용구역을 정해놓은 경우도 있습니다.
사이가 좋을 때는 별문제가 없어 보입니다.
문제는 시간이 지난 뒤입니다.
공유자 한 명이 사망해 상속이 이루어지거나, 지분을 제삼자에게 매도하거나, 담보가 설정되면 공유관계가 훨씬 복잡해질 수 있습니다.
따라서 가족끼리라고 해도 건물을 짓는 것처럼 큰 비용이 들어가는 일을 계획한다면 등기와 권리관계를 먼저 정리하고 필요한 합의를 명확하게 남겨두는 편이 안전합니다.
땅을 먼저 분할하면 어떨까?
공유관계를 계속 유지할 이유가 없다면 토지를 나누어 각자 단독소유로 정리하는 방법도 검토할 수 있습니다.
예를 들어 A와 B가 협의해 토지를 두 필지로 나누고 각자 한 필지씩 단독소유하는 방식입니다.
하지만 공유자들이 원하는 대로 선만 그으면 토지가 분할되는 것은 아닙니다.
토지의 형상과 면적, 도로 접면, 이용상황과 관계 법령에 따른 분할 제한 등을 확인해야 합니다.
특히 장기간 건물을 사용하거나 공장·창고 같은 사업용 건축물을 지을 계획이라면 공유상태 그대로 진행하는 방법과 분할 후 진행하는 방법을 비교해 보는 것이 좋습니다.
공동명의 토지에 건축하기 전 확인할 순서
전체 공유자와 각자의 정확한 지분을 확인합니다.
2. 실제 사용관계 확인
누가 어느 부분을 점유하고 사용하는지 현장에서 확인합니다.
3. 기존 합의 확인
특정 부분의 사용이나 소유에 관해 공유자 사이에 합의가 있었는지 확인합니다.
4. 건축에 필요한 권리관계 확인
다른 공유자의 권리와 대지에 대한 사용권원 등을 확인합니다.
5. 토지분할 가능성 검토
공유관계를 먼저 정리하는 것이 유리한지도 살펴봅니다.
6. 건축 가능 여부 확인
용도지역, 건폐율·용적률, 도로 등 건축조건을 확인합니다.
7. 다른 인허가 확인
개발행위허가 등 건축 외에 필요한 절차가 있는지도 확인합니다.
공동명의 토지 건축 전 체크리스트
□ 각 공유자의 정확한 지분율을 확인했는가
□ 특정 부분이 내 단독소유라고 잘못 알고 있지는 않은가
□ 실제로 누가 어느 부분을 사용하고 있는가
□ 공유자 사이에 별도의 사용·소유 합의가 있는가
□ 구분소유적 공유관계가 문제될 사정이 있는가
□ 건축에 필요한 공유자 사이의 권리관계를 확인했는가
□ 건축할 대지에 필요한 소유권 또는 사용권원을 확보할 수 있는가
□ 토지를 먼저 분할하는 것이 가능한지 확인했는가
□ 건축법상 도로조건을 갖추고 있는가
□ 용도지역에서 원하는 건축물이 가능한가
□ 건폐율과 용적률을 확인했는가
□ 개발행위허가 등 다른 인허가가 필요한지 확인했는가
□ 실제 건축계획을 가지고 관할 허가권자에게 확인했는가
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 공동명의 토지에서 제 지분이 1/2이면 절반에 건물을 지을 수 있나요?
지분 1/2이라는 사실만으로 토지의 특정 위치 절반이 내 단독소유가 되는 것은 아닙니다. 일반적인 공유관계에서는 공유물 전체에 대해 지분 비율에 따른 권리를 갖습니다.
Q. 제가 70% 지분을 가지고 있으면 혼자 건축을 결정할 수 있나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 지분 과반수로 결정하는 공유물의 관리와 공유물의 변경은 구분해야 합니다. 건축계획의 내용과 공유자들의 권리관계를 구체적으로 확인해야 합니다.
Q. 다른 공유자들이 모두 동의하면 바로 건물을 지을 수 있나요?
공유자 사이의 동의와 건축허가는 별개의 문제입니다. 대지에 대한 권리뿐 아니라 용도지역, 도로, 건폐율·용적률과 필요한 개발 관련 인허가 등을 따로 확인해야 합니다.
Q. 다른 공유자의 동의가 없으면 건축허가는 절대 불가능한가요?
이 역시 일률적으로 말하면 정확하지 않습니다. 건축법은 원칙적으로 대지의 소유권 확보를 요구하지만 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우 등 별도의 예외를 두고 있습니다. 구체적인 권리관계와 건축계획을 기준으로 확인해야 합니다.
Q. 가족끼리 공동명의인 경우도 같은가요?
가족이라는 이유만으로 공유에 관한 기본적인 권리관계가 달라지는 것은 아닙니다. 특히 건축처럼 큰 비용이 들어가는 경우에는 등기와 합의내용을 미리 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 수십 년 동안 각자 나눠 사용한 땅이라면요?
오래 나눠 사용했다는 사실만으로 특정 부분이 자동으로 단독소유가 되는 것은 아닙니다. 특정 위치와 면적을 나누어 각자 소유하기로 한 합의 등이 있었다면 구분소유적 공유관계가 문제 될 수 있으므로 구체적인 사실관계를 확인해야 합니다.
Q. 공유토지를 먼저 분할하면 건축이 쉬워지나요?
단독소유로 정리되면 공유관계에서 생기는 문제는 줄어들 수 있습니다. 다만 토지분할 자체가 가능한지와 분할된 토지가 도로 등 건축요건을 갖추는지는 별도로 확인해야 합니다.
핵심정리
공동명의 토지에서 가장 먼저 버려야 할 생각이 있습니다.
“내 지분이 있으니 그만큼의 땅에는 내 마음대로 건물을 지을 수 있다.”
공유지분은 토지의 특정 위치를 잘라서 갖는 개념이 아닙니다.
더구나 건물을 짓는 문제는 지분 소유에서 끝나지 않습니다.
실제로 건축하려면 다음 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
특히 공장이나 창고처럼 오랫동안 사용할 건물을 계획한다면 공동명의 상태에서 바로 설계부터 시작하기보다 공유관계를 먼저 어떻게 정리할 것인지 검토하는 편이 좋습니다.
공동명의 토지는 “내 지분이 몇 퍼센트인가?”보다 “이 토지를 어떤 권리로 사용할 수 있고 실제로 건축할 수 있는가?”까지 확인해야 합니다.
자료출처
· 국가법령정보센터 — 「민법」 제263조 공유지분의 처분과 공유물의 사용·수익
· 국가법령정보센터 — 「민법」 제264조 공유물의 처분·변경
· 국가법령정보센터 — 「민법」 제265조 공유물의 관리·보존
· 국가법령정보센터 — 「건축법」 제11조 건축허가
· 대법원 — 구분소유적 공유관계 관련 판례
※ 이 글은 공동명의 토지의 건축에 관한 일반적인 내용을 정리한 것입니다. 실제 건축 가능 여부는 공유관계, 공유자 사이의 합의, 대지에 대한 권리, 토지 현황, 건축계획 및 개별 인허가 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 건축을 계획하고 있다면 해당 토지와 구체적인 건축계획을 기준으로 관할 허가권자 및 관련 전문가에게 확인하시기 바랍니다.