티스토리 뷰
목차
농지를 사서 공장이나 창고, 주택을 지으려고 알아보다 보면 예상하지 못했던 비용 하나가 등장합니다.
농지보전부담금입니다.
처음 농지를 매수하는 분들은 이런 말을 많이 합니다.
“농지전용허가 비용이 그렇게 많이 들어가나요?”
또는 “땅값의 몇 %를 내는 건가요?”라고 묻기도 합니다.
농지보전부담금은 실제 토지 매매가격에 일정 비율을 곱해서 계산하는 돈이 아닙니다.
기준이 되는 것은 해당 농지의 개별공시지가와 실제 전용면적입니다.
여기에 농업진흥지역 안에 있는 농지인지, 밖에 있는 농지인지에 따라 적용 비율도 달라집니다.
30초 핵심요약
① 농지보전부담금은 실제 매매가격이 아니라 개별공시지가를 기준으로 계산합니다.
② 농업진흥지역 농지는 개별공시지가의 30%, 농업진흥지역 밖의 농지는 20%를 적용합니다.
③ 계산된 ㎡당 금액에는 상한이 있으며 현재 상한은 5만 원입니다.
④ 기본 계산은 ‘㎡당 부담금 × 실제 전용면적’입니다.
⑤ 시설과 사업에 따라 감면될 수 있으므로 단순 계산액을 실제 납부액으로 단정하면 안 됩니다.
농지보전부담금은 왜 내는 걸까?
전이나 답 같은 농지를 다른 용도로 전용한다고 해보겠습니다.
농사짓던 땅을 공장이나 창고, 주택 등의 부지로 바꾸면 그만큼 농지로 이용되는 면적이 줄어듭니다.
농지법에서는 일정한 농지전용에 대해 부담금을 부과하고 있는데 이것이 농지보전부담금입니다.
농지를 매수해서 건물을 지으려 한다면 땅값과 건축비만 볼 것이 아니라 이 비용도 처음부터 사업비에 넣어두는 편이 좋습니다.
농지보전부담금, 어떻게 계산할까?
2026년 현재 적용되는 기준을 단순화하면 다음과 같습니다.
개별공시지가 × 30%
농업진흥지역 밖의 농지
개별공시지가 × 20%
이렇게 나온 ㎡당 금액에 실제로 전용하는 농지 면적을 곱합니다.
다만 ㎡당 부담금에는 상한이 있습니다.
실제 숫자를 넣어 계산해 보면
농업진흥지역 밖에 있는 농지라고 해보겠습니다.
전용면적 : 1,000㎡
적용비율 : 20%
먼저 ㎡당 부담금을 계산하면
100,000원 × 20% = 20,000원
여기에 전용면적 1,000㎡를 곱하면
20,000원 × 1,000㎡ = 20,000,000원
감면 등이 없다고 가정하면 단순 계산으로 약 2,000만 원입니다.
공시지가가 높으면 계속 올라갈까?
그렇지는 않습니다.
㎡당 부담금에는 5만 원이라는 상한이 있기 때문입니다.
농업진흥지역 밖의 농지이고 개별공시지가가 ㎡당 40만 원이라고 가정해 보겠습니다.
400,000원 × 20% = 80,000원
계산만 보면 ㎡당 8만 원입니다.
하지만 상한이 5만 원이므로 이 경우에는 ㎡당 8만 원이 아니라 5만 원을 적용합니다.
50,000원 × 1,000㎡ = 50,000,000원
전용면적이 1,000㎡라면 단순 계산액은 5,000만 원입니다.
예전처럼 무조건 공시지가의 30%일까?
아닙니다.
2026년 현재는 농지가 어디에 있는지에 따라 적용 비율을 나눠 봐야 합니다.
농업진흥지역 밖 → 개별공시지가의 20%
인터넷에 올라온 예전 글에서 모든 농지를 공시지가의 30%로 계산하고 있다면 현재 기준과 맞는지 다시 확인해 보는 것이 좋습니다.
평당으로 계산하면 안 될까?
부동산 현장에서는 토지가격을 평당으로 이야기하는 경우가 많습니다.
하지만 농지보전부담금 계산은 ㎡를 기준으로 합니다.
예를 들어 1,000㎡가 약 302.5평이라고 하더라도 부담금 계산에서는 1,000㎡를 그대로 사용하는 것이 가장 깔끔합니다.
토지 전체 면적에 모두 부과될까?
기본 계산은 실제로 전용하는 농지의 면적을 기준으로 합니다.
따라서 토지 전체 면적과 실제 전용면적은 구분해서 볼 필요가 있습니다.
공장이나 창고 부지를 검토한다면 건축물 바닥면적만 가지고 계산해서도 안 됩니다. 실제 인허가 과정에서 정해지는 전용면적을 기준으로 예상 부담금을 확인하는 편이 안전합니다.
감면되는 경우도 있을까?
있습니다.
농지법령에서 정한 시설이나 사업은 농지보전부담금이 감면될 수 있습니다.
따라서 공시지가 × 적용비율 × 전용면적으로 계산한 숫자를 실제 납부금액이라고 바로 확정해서는 안 됩니다. 어떤 시설을 설치하는지에 따라 감면 여부와 비율이 달라질 수 있기 때문입니다.
공장·창고 부지를 살 때는 무엇까지 계산할까?
농지를 공장이나 창고 부지로 개발한다면 토지가격만 비교해서는 판단하기 어렵습니다.
예를 들어 주변보다 토지가격이 3,000만 원 저렴하다고 해보겠습니다.
그런데 농지보전부담금으로 2,000만 원이 들어가고, 성토와 옹벽·배수공사에 또 상당한 비용이 필요하다면 처음 보았던 가격 차이는 금방 사라질 수 있습니다.
＋ 농지보전부담금
＋ 개발행위 관련 비용
＋ 성토·절토 및 토목비
＋ 건축비
싸게 산 땅과 싸게 개발할 수 있는 땅은 같은 말이 아닙니다.
관련 글 함께 보기
계약 전에 직접 계산해 보는 순서
2. 농업진흥지역 안·밖 확인
3. 실제 전용 예정면적 확인
4. 30% 또는 20% 적용
5. ㎡당 상한 5만원 적용 여부 확인
6. 감면대상 여부 확인
7. 예상 부담금을 전체 사업비에 포함
농지보전부담금 체크리스트
□ 농업진흥지역 안인가 밖인가
□ 개별공시지가는 얼마인가
□ 실제 전용면적은 몇 ㎡인가
□ 적용 비율은 몇 %인가
□ ㎡당 상한 5만원이 적용되는가
□ 감면대상 시설에 해당하는가
□ 예상 부담금을 전체 사업비에 포함했는가
□ 성토·절토·옹벽·배수 등 토목비도 계산했는가
□ 계약 전에 관할 행정기관 등에 다시 확인했는가
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 농지보전부담금은 매매가격을 기준으로 하나요?
아닙니다. 실제 매매가격이 아니라 해당 농지의 개별공시지가를 기준으로 산정합니다.
Q. 공시지가의 30%라고 알고 있는데 맞나요?
2026년 현재 모든 농지에 일률적으로 30%를 적용하는 것은 아닙니다. 농업진흥지역은 30%, 농업진흥지역 밖은 20%를 적용합니다.
Q. 공시지가가 높으면 부담금도 계속 올라가나요?
㎡당 산정금액에는 상한이 있습니다. 현재 상한은 ㎡당 5만 원입니다.
Q. 토지 전체 면적으로 계산하나요?
기본적으로 실제로 전용하는 농지 면적을 기준으로 계산합니다.
Q. 농지보전부담금은 무조건 전액 내야 하나요?
감면대상 시설이나 사업이라면 법령에서 정한 감면비율이 적용될 수 있습니다. 실제 시설의 용도와 사업내용을 기준으로 확인해야 합니다.
핵심정리
농지 가격만 보고 개발비를 예상하면 나중에 숫자가 크게 달라질 수 있습니다.
특히 공장이나 창고 부지를 찾는다면 농지보전부담금은 계약 전에 한 번쯤 계산해 볼 필요가 있습니다.
개별공시지가를 보고, 농업진흥지역 여부를 확인하고, 실제 전용면적을 넣으면 대략적인 금액을 예상할 수 있습니다.
여기에 성토·절토, 옹벽, 배수, 진입도로 같은 비용까지 더해봐야 실제 개발비에 가까워집니다.
농지 매수를 검토한다면 전용 가능 여부와 함께 농지보전부담금까지 계산한 뒤 전체 사업비를 비교해 보는 편이 안전합니다.
자료출처
· 국가법령정보센터 — 「농지법」 제38조 농지보전부담금
· 국가법령정보센터 — 「농지법 시행령」 농지보전부담금 부과·산정 관련 규정
· 찾기 쉬운 생활법령정보 — 농지보전부담금 산정 및 납부
※ 이 글은 농지보전부담금에 관한 일반적인 정보를 정리한 글입니다. 실제 부과금액은 개별공시지가, 농업진흥지역 여부, 실제 전용면적, 감면 여부와 사업내용 등에 따라 달라질 수 있으므로 농지 매수나 개발 전에는 해당 토지와 구체적인 사업계획을 기준으로 관할 행정기관 및 관련 기관에 확인하시기 바랍니다.