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토지를 보러 다니다 보면 지목이 전이나 답인데도 주변에 공장이나 창고, 주택이 들어선 곳이 있습니다.
그러면 이런 질문을 많이 합니다.
“옆에도 건물이 있는데 이 땅도 지을 수 있지 않을까요?”
가능할 수도 있습니다.
하지만 옆 땅에 건물이 있다는 사실만으로 판단하면 안 됩니다.
전·답·과수원 같은 농지를 주택이나 공장, 창고 부지로 사용하려면 먼저 농지전용이 가능한 땅인지 확인해야 합니다.
여기서 한 가지 더 봐야 합니다.
농지전용이 가능하다고 해서 내가 원하는 건물을 바로 지을 수 있다는 뜻도 아닙니다. 토지를 계약하기 전에는 농지전용과 건축 가능 여부를 따로 확인한 뒤 마지막에 두 조건이 모두 맞는지 봐야 합니다.
30초 핵심요약
① 전·답·과수원 등 농지를 건축물 부지로 사용하려면 농지전용 절차를 확인해야 합니다.
② 농지전용은 허가만 있는 것이 아닙니다. 신고 대상도 있고 다른 인허가 과정에서 농지전용허가가 의제되는 경우도 있습니다.
③ 계획관리지역에 있는 농지라고 해서 곧바로 건축할 수 있는 것은 아닙니다.
④ 농지전용이 가능해도 용도지역, 도로, 개발행위허가, 건축물 용도 등을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 농지를 전용할 때는 농지보전부담금이 발생할 수 있으므로 토지 매입비와 함께 계산해야 합니다.
⑥ 공장·창고 부지라면 성토·절토, 배수, 진입도로까지 봐야 실제 사업비가 나옵니다.
전이나 답에는 건물을 못 짓는 걸까?
지목이 전이나 답이라는 이유만으로 건물을 절대 지을 수 없는 것은 아닙니다.
필요한 농지전용 절차를 거치고 그 토지에서 계획한 건축물이 허용되며 개발행위와 건축 관련 요건까지 충족한다면 건축이 가능한 경우가 있습니다.
그래서 현장에서 지목만 보고
라고 바로 결론 내리는 것도 맞지 않습니다.
반대로 주변에 건물이 많다고 “여기도 전용만 받으면 건물을 지을 수 있습니다.”라고 말하는 것도 성급합니다.
같은 동네의 바로 옆 토지라도 용도지역이나 도로 조건, 농업진흥지역 여부, 각종 규제가 다를 수 있기 때문입니다.
농지전용은 왜 필요한 걸까?
농지는 기본적으로 농업에 이용하는 토지입니다.
그 땅을 농사가 아니라 주택이나 상가, 공장·창고의 부지로 사용하려면 용도가 달라집니다.
이때 거치는 절차가 농지전용입니다.
현행 농지법 제34조는 농지를 전용하려는 경우 원칙적으로 농지전용허가를 받도록 하면서, 농지전용신고 대상이나 이미 법에서 정한 농지전용협의를 거친 경우 등의 예외도 두고 있습니다.
그래서 실제 토지를 검토할 때는
“이 토지를 이 용도로 사용하려면 어떤 농지전용 절차를 거쳐야 하나요?”
라고 확인하는 편이 정확합니다.
건축허가와 농지전용허가를 따로 받아야 할까?
반드시 두 절차를 각각 따로 신청하는 것만은 아닙니다.
건축허가나 개발행위허가 같은 다른 인허가를 처리하면서 농지전용허가가 함께 의제 처리되는 경우가 있습니다.
따라서 실제 현장에서는 허가가 몇 개인지를 세는 것보다 전체 인허가 과정에서 농지전용이 어떤 방식으로 처리되는지를 확인하는 편이 낫습니다.
계획관리지역 농지면 공장이나 창고를 지을 수 있을까?
공장·창고 부지를 찾을 때 자주 만나는 경우입니다.
토지이용계획을 확인했더니 계획관리지역, 지목은 전이라고 해보겠습니다.
계획관리지역이라는 말을 보고 바로 “여기는 공장이나 창고가 되겠네요.”라고 판단하면 안 됩니다.
계획관리지역은 용도지역이고, 전이라는 것은 지목입니다. 서로 다른 기준입니다.
계획관리지역 농지를 공장·창고 부지로 검토한다면 다음 세 가지를 나눠서 보는 편이 좋습니다.
② 이 농지를 전용할 수 있는가?
③ 도로·개발행위·건축 등 나머지 조건을 충족할 수 있는가?
셋 중 하나라도 막히면 처음 생각했던 사업계획과 달라질 수 있습니다.
농지전용만 되면 건물을 지을 수 있을까?
그렇지 않습니다.
농지전용은 농지를 다른 용도로 사용하는 데 필요한 절차입니다. 건축 가능 여부까지 한꺼번에 보장해 주는 허가는 아닙니다.
예를 들어 농지전용에는 문제가 없더라도 진입도로가 건축에 필요한 조건을 갖추지 못할 수 있습니다.
원하는 건축물의 용도가 해당 용도지역에서 제한될 수도 있습니다.
부지가 도로보다 많이 낮아 대규모 성토가 필요할 수도 있고, 배수나 옹벽 때문에 예상보다 토목비가 많이 들어갈 수도 있습니다.
이렇게 생각하면 안 됩니다.
공장·창고 부지는 현장에서 무엇을 볼까?
공장이나 창고를 지을 농지를 보러 갔다면 서류만큼 현장에서 직접 보는 것도 중요합니다.
□ 대형차가 실제로 들어올 수 있는가
□ 토지가 너무 낮거나 경사지지는 않았는가
□ 주변의 물은 어디로 빠지는가
□ 인접 토지에는 어떤 건물이 들어서 있는가
예를 들어 평당 가격이 주변보다 싼 계획관리지역 농지가 있다고 해보겠습니다.
서류상 농지전용 가능성이 있다고 해도 땅이 도로보다 상당히 낮다면 이야기가 달라집니다.
흙을 받아 성토해야 하고, 옹벽이나 배수시설이 필요할 수 있습니다.
진입도로까지 손봐야 한다면 토지에서 아낀 돈보다 토목비가 더 들어갈 수도 있습니다.
농지보전부담금도 계산해야 합니다
농지를 전용할 때 토지 가격만 생각해서는 안 되는 또 하나의 이유가 있습니다.
농지보전부담금입니다.
농지법은 농지전용허가를 받은 사람뿐 아니라 법에서 정한 농지전용협의를 거친 농지를 전용하는 사람, 농지전용신고를 하고 전용하는 사람 등에 대해서도 농지보전부담금 납부대상을 규정하고 있습니다.
다만 모든 경우에 똑같은 금액을 내는 것은 아닙니다. 실제 부담액은 해당 농지와 전용 형태, 감면 대상 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
공장·창고 부지를 검토한다면 이 정도까지 잡아봐야 실제 투자금액에 가까워집니다.
계약부터 하고 허가를 알아봐도 될까?
이 순서는 권하지 않습니다.
특히 공장·창고처럼 사용 목적이 명확한 토지는 내가 하려는 사업이 가능한지 확인한 다음 계약하는 것이 기본입니다.
토지가 마음에 든다고 먼저 계약하고 나중에 알아봤는데 원하는 공장을 지을 수 없다면 가격이 싸게 나온 이유가 오히려 분명해질 수도 있습니다.
농지전용 가능성뿐 아니라 건축물 용도, 개발행위, 도로, 배수, 성토·절토까지 계약 전에 함께 살펴보는 편이 좋습니다.
관련 글 함께 보기
농지 계약 전에는 이 순서로 봅니다
1. 토지의 지목과 실제 현황
전·답·과수원인지, 현재 토지가 어떻게 이용되고 있는지 봅니다.
2. 토지이용계획
용도지역과 각종 지역·지구·구역을 확인합니다.
3. 무엇을 지을 것인지 결정
주택인지, 근린생활시설인지, 공장인지, 창고인지에 따라 검토할 내용이 달라집니다.
4. 건축물 입지 가능 여부
용도지역만 보지 말고 실제 계획한 건축물이 들어갈 수 있는지 확인합니다.
5. 농지전용 방법
허가인지, 신고인지, 다른 인허가 과정에서 의제되는지 확인합니다.
6. 개발행위와 건축 조건
도로, 형질변경, 건축허가 등 실제 개발에 필요한 조건을 함께 살펴봅니다.
7. 전체 비용
농지보전부담금, 성토·절토, 옹벽, 배수 등 부지조성비까지 계산합니다. 이 정도까지 확인한 뒤 토지가격을 비교해야 비싼 땅인지 싼 땅인지 판단하기가 쉬워집니다.
농지 매수 전 체크리스트
□ 실제 토지 이용상태는 어떤가
□ 용도지역은 무엇인가
□ 농업진흥지역에 해당하는가
□ 내가 원하는 건축물이 들어갈 수 있는가
□ 농지전용은 어떤 절차가 필요한가
□ 개발행위허가가 필요한가
□ 건축에 필요한 도로 조건을 갖추고 있는가
□ 성토·절토가 필요한가
□ 옹벽이나 배수공사가 필요한가
□ 농지보전부담금은 어느 정도 예상되는가
□ 전체 부지조성비까지 계산했는가
□ 관할 행정기관에 구체적인 사업계획으로 확인했는가
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 지목이 전이나 답이면 건물을 못 짓나요?
꼭 그렇지는 않습니다. 농지전용과 개발·건축에 필요한 요건을 갖추면 건축할 수 있는 경우가 있습니다. 지목만 보고 가능 여부를 판단해서는 안 됩니다.
Q. 농지전용허가를 받으면 건축도 가능한가요?
농지전용과 건축허가는 같은 절차가 아닙니다. 농지전용이 가능해도 원하는 건축물이 해당 토지에 들어갈 수 있는지는 따로 확인해야 합니다.
Q. 계획관리지역의 전이면 공장이나 창고를 지을 수 있나요?
계획관리지역이라는 이유만으로 가능하다고 단정할 수 없습니다. 건축물의 용도와 개별 입지 제한, 농지전용, 개발행위, 도로 등 여러 조건을 함께 봐야 합니다.
Q. 건축허가를 받으면 농지전용허가를 따로 받아야 하나요?
다른 인허가 과정에서 농지전용허가가 의제되는 경우가 있습니다. 실제 사업에서는 어떤 절차로 처리되는지 관할 행정기관에 사업계획을 가지고 확인하는 것이 정확합니다.
Q. 농지전용을 하면 농지보전부담금이 나오나요?
농지전용허가·협의·신고 등에 따라 농지를 전용하는 경우 농지보전부담금 납부대상이 될 수 있습니다. 다만 감면 여부와 실제 부담액은 개별 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
71번 핵심정리
농지를 보러 갔는데 위치도 좋고 가격도 괜찮다면 마음이 먼저 움직일 수 있습니다.
하지만 농지는 “전용이 되느냐”만 확인하고 계약할 토지가 아닙니다.
내가 지으려는 건물이 그곳에 들어갈 수 있는지부터 봐야 합니다.
그다음 농지전용, 개발행위, 도로, 성토·절토, 배수와 토목비를 하나씩 맞춰보는 겁니다.
특히 공장·창고 부지는 땅값보다 사용할 수 있는 상태로 만드는 데 들어가는 비용이 더 중요할 때가 있습니다.
그래서 순서를 바꾸지 않는 것이 좋습니다.
무엇을 할지 정한 뒤 그 목적에 맞는 토지를 찾는 것.
농지를 매수해 건물을 지으려 한다면 이 순서가 시행착오를 줄이는 데 도움이 됩니다.
자료출처
· 국가법령정보센터 — 「농지법」 제34조 농지의 전용허가·협의
· 국가법령정보센터 — 「농지법」 제35조 농지전용신고
· 국가법령정보센터 — 「농지법」 제38조 농지보전부담금
· 찾기 쉬운 생활법령정보 — 농지전용 관련 인허가 및 의제 절차
※ 이 글은 농지전용과 건축에 관한 일반적인 정보를 정리한 글입니다. 실제 농지전용 및 건축 가능 여부는 토지의 위치, 용도지역, 농업진흥지역 여부, 건축물 용도, 도로 조건, 개발행위 및 개별 법령에 따라 달라질 수 있습니다. 토지를 계약하거나 개발하기 전에는 해당 토지의 지번과 구체적인 사업계획을 가지고 관할 행정기관 및 관련 전문가를 통해 확인하는 것이 좋습니다.